ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

[はぴぃ]

って、どうなんでしょう？
やっぱりすごく値段も高くなるのかなぁ？

公式URL：http://www.umeda-hankyu.com/
売主：阪急電鉄株式会社
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【スレッド名・一部テキストを修正しました。10.3.18　管理人】

[122: 匿名さん]

まあ北ヤードまで完成したらここを超える立地はないでしょうね

東京で言えばキタは東京駅でミナミは上野駅って感じかな

[123: 匿名さん]

上海で言えばキタは陸家嘴で、ミナミは人民広場か。
（ただし上海＞東京＞（越えられない壁）＞大阪）

[124: 匿名さん]

管理費が高いのはわかった。その費用に値するサービス並びに共用施設は
充実しているのか？、ご存じの方、いらっしゃいますか？
場所代ですとは、いくらなんでも阪急さんは言わないでしょう。

[125: 匿名さん]

ある程度高層階にラウンジがあればなんかそれだけでも満足してしまいそう。
ちょうど南にHEPの大観覧車もあり、西には発展した北ヤードのビル群が見えたり

[126: 匿名さん]

ここと競合するのは、何処のマンションですかね。
北ヤードはもっと先だし、今のところは何処と比較されますか？

[127: 匿名さん]

ラウンジは、どちら向きなんですか？

[128: 物件比較中さん]

>>124
場所代です、というような話し方でしたが。

共用施設には会議室とかがある反面、一般的なマンションにあるような施設は少なめ。ビジネスマンには立地も含めて最適だがファミリーや女性にとっては嬉しい施設はほぼない。

5～12階
1K　32m2　2600万円～
1R　38m2　3100万円～
1LDK　42m2　3200万円～
2LDK　57m2　4500万円～

13階以上
2LDK　69m2　5200万円～
3LDK　76m2　5500万円～

19階以上
2LDK　75m2　6000万円～

27・28階　3LDK+N　110m2　9900万円～

29～31階　3LDK＋N　144m2　18,000万円～
　　

[129: 匿名さん]

会議室てことは、事務所利用も前提な
物件てことですかね？

うーん…

[130: 買いたいけど買えない人]

128さん

これリアルな価格情報ですか？

[131: 物件比較中さん]

>>129
会議室はマンションに住んでいる人のための共用施設ですよ。

>>130
そうです。
かなり強気の値段設定（販売予定価格）だと思います。

[132: 匿名さん]

128より坪単価を見てみますと
1K　32m2　2600万円　　　　で坪268万
2LDK　57m2　4500万円　　　で坪261万
3LDK＋N　144m2　18000万　で坪413万　ですか。

ちみなに今売り出し中で
ザ・キタハマの50階170.63平米　51.61坪　23200万円(坪単価449万円)
　　　　　　　52階186.61平米　56.45坪　24900万円(坪単価441万円)

2億を切ったというのが私的にはミソのように感じ最高でも22000万位だと結構いい線いったと思うなぁ。

[133: 匿名さん]

坪268か・・・まぁ妥当な線ですね。
坪300以上は行くかと思いましたが…。
抽選になりそうな予感。

[134: 物件比較中さん]

自分がそれ程大したことないのがよく分かりました
1.3G程度の私にこの値段のセカンド無理です
これでも周りでは一番いい方なんですがね
レベルが違いました

[135: 匿名さん]

１．３G？
すみませんが意味が分かりません。

[136: 物件比較中さん]

1300程度の年収ということでした
紛らわしくて申し訳ない・・

[137: 匿名さん]

DINKsで一人1300、他にローン等なければ夫婦セカンド用ぐらいは余裕

子沢山なら2000でもきびしそー

[138: 匿名さん]

G＝ギガ　
とすると１０の９乗で１G＝10億円ということでは？

[139: 物件比較中さん]

あらっ

G=1000だと思ってた
1000はTテラか？

[140: 匿名さん]

年収1300万円ということは・・・税引き後はいくらになる？

[141: 物件比較中さん]

800ちょいくらいですわ
だから月にすると・・・
セカンドで20万超えると正直厳しいっす

[142: 匿名]

確かにそれではキツいねぇ。

[143: 物件比較中さん]

1000万て不便は無いけどそれほど贅沢も出来ない
って感じです

というか全然貯金出来ません
収入が増えると勝手に出費が増えてるような気がします

[144: 匿名]

ここだと段階的修繕積立費アップと固定資産税で今ギリの人は苦しいかもね。

[145: 購入検討中さん]

マンションギャラリーに行ってきた

「グランデ」の名のわりには、正直設備面ではジオタワー宝塚以下の2流としか言いようがない
コストけちった中間免震だし、値段に設備が追いついていないような感じ
このビックリ価格を立地だけで押し通すのは無理があると思う

徒歩の場合、エレベーターは4階で一度だけの乗り換えが必要なのは仕方ないとしても
自転車の場合だと、居住階→4階→3階→外とエレベーターを2階乗り換えが必要ってのはねぇ

他にも気になることはいっぱいあったけど、あえては書きません
とりあえず今回は見送りかな

唯一、担当者の方は感じが良かったです

[146: 匿名さん]

このマンション、投資で買うのってどおなの？借りる人のイメージがわかない。借りるんだったら買ったほうが安くなるのでは？

[147: 検討中]

投資じゃ合いませんね。
希少立地なので単にひとつ買っておこうかと思うセカンドルームとして興味あります。
眺望は望めそうにないので中層階で一部屋がそこそこの広さがあれば間取りも大体でよいかなと思っています。

[148: 匿名]

セカンドルームで3000万近く出せて、修繕費等で３万近く出せるとはかなりリッチですね(~o~)

[149: 匿名さん]

ファミリー向けではないと思う。
ビジネス専用かな。

[150: 匿名さん]

ファミリー向けではなさそうなので、一人またはDINKSがﾀｰｹﾞｯﾄだろうと
思っています。

投資向けには販売価格が高すぎて合わないというのは、セカンドであろうが資産価値に
見合わない物件という事にななります。資産価値に見合うかは賃貸に出しても充分な
利回りで回せる物件でなければ資産価値のない物件という事になると考えられます。

来月の発売開始時点でこなれた価格に修正されていると期待しております。また、
高い管理費の話しですが管理会社は住民組合が変更可能であり、その業務に見合う
価格であるかが重要です。ただ、この物件はマンション住民と商業施設の管理組合が
併存するかもしれないので、どうしても管理費用は高くなると思われます。

[151: 匿名さん]

どんな人が買うのでしょうか？梅田のど真ん中で寝たい人？

[152: 匿名]

プレイルームやろ。

[153: 匿名]

資産価値というのでもなく、単に買っておいたら何かと便利かなと思ってるだけです。ただ中古ですぐ安く売り出されるならそのほうがベターとは思うので、ある意味資産価値はやはり関係あるかもしれないですね。

[154: 匿名さん]

梅田で深夜まで遊んでも、ネットカフェあるし、ホテルもある。マンション持つ意味がよくわからない。この発想が貧乏人の証拠？

[155: 匿名さん]

このマンションの利点は、会社に１０分程度でいける。満員電車に乗らなくてもよくなる。買い物に便利。朝マックできる。帰りの電車の時間を気にしないで遊べる。

[156: 匿名]

反対に言うと知人達から都合のいい家状態になる可能性も大だね。

[157: 匿名さん]

モデルルームをまだ見ていないのですが、４階でエレベータを乗換え
しないと居住階にいけないというのは不便かもしれない。

[158: 匿名]

西梅田にしても北浜にしてもそうですがエレベーター乗り換えなければいけないの毎日ことですから想像以上に面倒くさいです。演出としては良くてお客さん受けも良いですが住民にとっては不便です。

[159: 匿名さん]

でも、大阪に住んでいてこのマンションに興味がない人はないのでは？
買う買わないは別として、こういう場所に住んだり隠れ家として持っていたりというのは憧れみたいなものはあるよね。
梅田至近だけなら古い中古でいくつかあるけど、こういうタワマンだからこそ魅力があるでしょ。
住み心地や買い物便なんかは二の次でしょ。

[160: 匿名]

中古でも道路を渡ったら梅田タワーがあるからタワーだからではなく住所の価値かな。
チャスカは邪魔だけどこっちが先だから文句言えないなぁ

[161: 匿名さん]

立地は確かにいい。
ただ、今後は企業が撤退したオフィス跡地が住宅用地になる方向にあるので、たとえば本町駅徒歩2分以内、心斎橋駅徒歩3分とか立地のいい物件が出てくるでしょう。
梅田については、北ヤードの西側地区や曽根崎辺りなどが再開発されたとすると、立地はジオ・グラに負けないでしょう。

[162: 匿名さん]

そういえば曽根崎の再開発計画ってどうなったの？

[163: 匿名さん]

ここから、ちょっと歩けば、マンションの値段はがた落ち。実を取るなら、少し歩いた方がいいのでは？

[164: 匿名さん]

北ヤードの再開発がニュースに出てました。
竣工までに不動産市況が好転する可能性は低いので、そんなに高い価格設定にはならないだろうとのことでした。
仮に、坪単価がここと同程度～(+)20万円ぐらいなら、かなり迷う。さてどうなることやら・・・。

[165: 匿名さん]

やっぱ高いよなーーー　今後の不動産市場は
灰色だし、二の足三の足踏みますね。

[166: 匿名さん]

北ヤードの工事が始まった様だが、今後の動きが楽しみ。

[167: 匿名さん]

最近しずかですが、興味は失せましたか？

[168: 匿名さん]

先日、モデルルームに行ってきました。販売状況はどうか分かりませんが、低層階は順調のようで、優先会員で完売の勢いのようです。このマンションの販売方法を見たとき、伝説となった、ジオタワー西宮北口を思い出しました。西北物件は近隣にチラシを一枚も配らず、会員と駅前の看板で即日完売した物件です。今回、インターネットでの立ち上げの遅さや、阪急の会員誌にも記載していないところみると結構、いいところまで売却できるのではないでしょうか？さて、値段ですが、大阪のエリアから見ると高いですが、東京的な視点からみると割安なのではないでしょうか。この物件で30m2の物件があるのですが、3000万円を切っていました。日本で４番目に位置する大阪・梅田駅の乗降客の駅から７分以内（JR大阪駅）で来れる、タワーマンションは今後の北ヤードの２期開発にもよりますが出てこないでしょう。そして、阪急梅田駅より徒歩２分。このインパクトは強く、駅近物件は値下がりしにくいと思います。私から見れば。リーマンショックの影響で当初想定より、割安感をだしていると思います。ちなみに北ヤード１期は着工しましたが、この１期の土地の値段は東京新橋の再開発汐留より高く買っています。汐留で売り出された高層マンションツインパークスは30m2で3000万円を超えていました。北ヤードは容積率の緩和を受けているので、もう少し安くなるかもしれません。今回の決算で、上場企業の不動産会社はこの土地の評価額を下げたことによる、評価損は出していません。このマンションは大阪エリアにいろいろ建っていますが、その中で、ランドマーク的な高層マンションになると思います。東京で言えば、東京ツインパークスや青山パークタワー的でしょうか。ようは繁華街、銀座や渋谷に近く、上質と言うことです。

[169: 物件比較中さん]

不景気だと言っても、やっぱりここは高いですね。
我が家の予算だと３０㎡くらいの部屋しか買えません。

[170: 匿名さん]

大阪はますます梅田一極集中ですなぁ。。。
便乗で福島、中ノ島、北浜のマンションも上昇しないかな？！

[171: 匿名]

梅田、なんば、天王寺
この大阪３大ターミナル駅に近い物件は貴重かつ値は下らないよ。

福島とか中之島、北浜なんて駄目。まず駅が使えない。あれは金持ちが資産価値気にせず、
尚且つ、車やタクシー移動メインな人が買う物件。一般受けはしない＝リセールバリュー（中古市場）は低い。
車で言うベンツのような感じ（中古になると一気に価値が下る）