エクセレントシティ津田沼奏の杜IIってどうですか？

[マンション検討中さん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜IIについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/tk2/

所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目119番17（地番）
交通： JR総武快速線「津田沼」駅より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.22m2～70.18m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社： 株式会社新日本コミュニティー（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

奏の杜の前作よりも駅距離はありますが、前作にはなかった広い部屋もあるし静かな環境でよいのかなーと思いましたがどうでしょう。
定期借地権である点は驚きましたが、価格に反映されることを期待したいです。

[2: マンション検討中さん]

前作が坪290万。
今作は借地権考慮されても坪270万はするか。
70平米は坪単価を乗せられますからね。
狭い部屋は坪単価抑制。

[3: 匿名さん]

自分はもう約70年も住むことはないでしょうから別に良いんですが、
20代くらいの方が買うには迷う期間ですね。
ただこういう土地だと戸数が少ないのが気になりますかね。
返却する時に更地にするとかその費用を入居者で負担するような条件を
他のマンションで見たことあるので。ここは今の所そういった事が書かれていないので
それがどうなるか知りたいですね。

[4: マンション検討中さん]

>>3 匿名さん
解体準備積立金についてはまだ金額は未定なものの、物件概要に記載はありました。
解体準備積立金と地代も含めて結局月の支払いがいくらくらいになるのかが気になりますよね。

[5: マンション検討中さん]

35戸で割るから高くつきそう。

残りの更地は第一中学増設？

[6: マンション検討中さん]

予定価格が出てますね。坪単価260万円から270万円位というところでしょうか。2さんの予想通りでしたね。

[7: 通りがかりさん]

この土地ってもともと、トヨタの販売店が出来ると聞いてました。大通り沿いですし、隣に、飲食店、学校、何が建つか分からない、、というリスクはありますね。

[9: 名無しさん]

>>8 マンション比較中さん

マンション同士はそうかもしれんが、地盤と通勤ストレスが圧倒的に津田沼の方がいい。
浦安はハザードかかりまくってるし、地震で揺れやすい。東西線は、首都圏屈指の混雑率。

[10: 住民板ユーザーさん]

>>9 名無しさん
ですね。
浦安のタワマンじゃ比較対象にならないです。

[13: マンション比較中さん]

[No.8～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[14: 口コミ知りたいさん]

洪水はないけどね。高潮はかかってるし地盤弱いから液状化もするし、海抜2m地帯で地震もかなり揺れるよ。
現実的に千葉北西部土地選ぶなら、津田沼/TX/東葉高速/北総線/常磐線になるし、そこから景観/治安と利便性取ると津田沼が最上位っしょ。
神奈川や東京西部にもっといい土地はいくらでもあるけど、千葉北西部で選ばなくちゃいけないならまず津田沼南口、続いておおたかの森/柏の葉かなぁ。

[15: マンション検討中さん]

奏の杜の中古マンションが坪250から260万円位であることを考えると、新築でこの価格というのはまあ高くはないという感じでしょうか。
設備仕様は奏の杜の他のマンションよりもよさそうな感じがします。

[16: 検討板ユーザーさん]

なぜ唐突に浦安のマンションと比べられたのかがよくわからないな

[17: 名無し]

マウンティングだな。その証拠にハザードの話になって場が悪くなったら消えたし。

[18: マンション検討中さん]

ここのマンション予定地から、かいざんの方に抜ける道が夕方になるとかなり渋滞します。特に週末はひどい。夕方の車の出し入れはちょっと時間かかるかもしれませんね。

[19: ご近所さん]

ここより東側に、新たにマンション建設の看板が立ってました。新日本建設で、令和６年１月末に竣工となってました。２年後ですが、ちょっと考えますね。６階建てですが、敷地面積はここより広そうです。

[20: マンション検討中さん]

定期借地権では無かったら待ちたいな。

[21: ご近所さん]

地図で見直してみたら、南でした。広さも、思ったより広そうでした。確かに、定期借地権かどうかが気になります。ちなみに、この前までは畑でした。

[22: 匿名さん]

>>20 マンション検討中さん
定期借地権ではないそうですよ。
かなり高くなりそうですね…

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
定期借地権じゃないとなると、今の相場で考えると最低でも坪単価300万近くになるでしょうか…
70㎡換算で6000万超となるとさすがに購入できる層も限られてきそうですね…

[24: マンション検討中さん]

前作のピーターパン前のマンションが坪295万ですからね。
今の市況とインフレ傾向から最低でも坪310万か。

[25: 匿名さん]

定期借地権でも売れてますね。
売れ残ることはなさそう。
奏の杜って人気なんですね…

[26: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん
タワマン嫌いのどうしても奏の杜に住みたい富裕層が買うので心配ないでしょう。笑
定期借地権でも売れてるくらいだし、今回奏の杜の人気ぶりをさらに実感しているでしょうから、強気の値段設定してくることでしょう。
奏の杜で谷津小通えるのが人気の秘密、なのでしょうかね？

[27: マンション検討中さん]

>>26 匿名さん
奏の杜限定で探している富裕層ってそんなにいるんですかね…？タワマン嫌いだけど南口がいいという層はバウスとパークホームズで大体吸収されてるのではないかという気もします。

[28: 匿名さん]

昨日公表された公示地価調査において、奏の杜が２年連続で千葉県内の住宅地として最高値となりました。
エリアとしての人気は相変わらずですね。

[29: 匿名さん]

（仮称）ＥＸＣ津田沼奏の杜計画III新築工事
計画が出てました　

[30: マンション住民さん]

駅13分で定期借地権でこの値段で売れるんですね。
奏の杜なら、中古ですが大型物件のパークハウスやレジデンスのほうが
値段かわらずいいような気がするんですが。
予算厳しいけど、新築希望者がターゲットかなあ。

[31: 匿名さん]

パークホームズも終わってモリシアプラウドはまだしばらく先だし、津田沼近辺で大型新築物件は当分なさそうですし、新築優先なら選択肢が限られますね。

[32: マンション検討中さん]

奏の杜にもいくつかまとまった土地はあるかなと思いますが、開発が進まないのは所有者が手放す気がないんでしょうか。もったいないなーと思ってしまいます。

[33: 周辺住民]

>>32 さん

エクセレントⅠ、エクセレントⅡ、エクセレントⅢが建つ場所は、もともと沿道利用地や集合農地ですからね。今残ってる広めの土地も、基本マンション用地ではありません。

むしろ、新日本建設がどうやって建築許可をとったのか気になります。
Ⅲが建つ場所なんて、集合農地ですよ？奏の開発の際に、農業を続けたいという地主の為に残した農地です。レジデンスのA棟住民は、そういう説明を受けて購入してます。まさか購入から10年も経たずしてして、目の前にマンションが建つとは思ってないでしょうね。
エクセレントⅠの時も同様で、結果パークハウスとの協議の上あの高さになった経緯があります。

新日本建設、ちょっと目に余るなという印象です。

[34: マンション検討中さん]

>>33 周辺住民さん
私もIIIの場所にはびっくりしました。
IとIIは沿道利用地なのでまあ仕方ないのだろうと思ってましたが、まさか集合農地にマンションが建つとは…
奏は小学校問題がありますが、IIIはそこそこ規模があるのでもしかしたら谷津小ではなく向山小になるんですかね。。

[35: マンション検討中さん]

農業を続けたいという地主を集合農地に追いやって奪った土地に立てたマンションに住んでる奴が何言うとんねん。

[36: マンション検討中さん]

32です。33さん情報ありがとうございます。
Ⅲはレジデンスの前の集合農地の扇形の場所でしょうか？住所で言うと二丁目の15ですかね？確かにあの場所に出きるのだとすれば驚きですね。

[37: 匿名さん]

敷地面積が2871.5 ㎡なので集合農地です
隣の大きなグランドもいずれマンションになる予定

[38: マンション検討中さん]

ウェブサイトによると残りあと3戸なんですね。
定期借地権だから苦戦するかと思いきや、早々完売しそうですね。

[39: 通りがかりさん]

生産緑地法の兼ね合いで、地主が農地転用して売却ということではないでしょうか。

[40: 匿名さん]

>>36 マンション検討中さん

15の区画は2000㎡もないので違うと思います。
2871㎡というと公園フロントの14番の区画ではないでしょうか。

集合農地の転用禁止期間がわかりませんが、タイミング的に換地後10年を経過して宅地に転用できるようになったのかも知れませんね。永遠に農業しかできないのも酷なことですし。
新日本建設を庇う気はないですけどね、嫌いなので。
　

[41: 検討板ユーザーさん]

まだ5戸以上残ってます！
これだけ駅に遠くて定期借地権の物件の意味ある？
津田沼であっても駅遠の定期借地権はリセールは無理だな

[42: マンション検討中さん]

>>40 匿名さん
こちらで確認できます。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10079361
6階建て 93戸ですね。

[43: 職人さん]

隣の空き地の工事が始まりました。
何ができるか情報お持ちの方がいましたら教えてください。

[44: 通りがかりさん]

現地の立て札に株式会社 あさひと依頼主に書いてあるので、自転車屋ですかね。

[45: 匿名さん]

となりに医療モールが建つとの情報もありますね。
https://医院物件.com/as/introduce/view.php?id=58

[46: 匿名さん]

都市計画道路 3・4・8 号菊田台谷津線が完成したら便利になりそうですね(交通量も増えそうですが)。

https://www.city.narashino.lg.jp/joho/doroshuhen/toshikeidoro/narashin...

[47: 匿名さん]

このマンションの横で工事が始まりました。立て札が何もありません。いったい何ができるのでしょうか？

[48: 通りがかりさん]

ブランズ奏の杜2丁目という立て札がありました。結局マンションですか。がっかりです。

[49: マンション検討中さん]

>>48 通りがかりさん
残念ですね。せめて一階に店舗でも入れてくれるとこのマンションにとっても近隣にとってもプラスなんですけどね…

[50: 匿名さん]

結局、奏の杜は団地の杜になってしまいましたね。
これなら当初の計画だったネッツトヨタのがまだマシでした。
エクセレントⅢも、ブランズ2丁目も規模的に100戸以下でしょうから、学区は谷津小、一中で、更にマンモス化…
果たして奏の杜はこれでよかったんですかね。

[51: 匿名さん]

戸建てでそこそこの上物建てると１億超え。
なかなか捌けないですよね。
一中北西隣接地も当初は戸建て用の分譲地でしたが、結局捌けずに集合住宅になりました。

[52: 通りがかりさん]

コロナで難しいと思いますが、回転寿司や焼き肉店等の飲食店が、ロハル以外の選択肢として南口に欲しかったです。ブランズの場所は駐車場もとれそうだし大通りに面して、良い場所だなと思っていたのですが。

[53: 匿名さん]

寿司屋と焼き肉屋は普通のレベルの店なら大成功しそうな需給バランスだと思います。
パティシエヨコヤマも出店して欲しかったけど、地元有力不動産屋の要請に対して人員的に困難と断ったそうです。

[54: 通りがかりさん]

あの場所にヨコヤマがあったと思うと、それは凄い繁盛で混雑だったでしょうね。
容易に想像できます。

[55: 周辺住民さん]

あと1戸なかなか売れないねぇ

[56: 匿名さん]

ほぼ南向きとはいえ、駅からは微妙に遠いし、部分的にはエクセレントシティIIの建物が邪魔するだろうし、大手ブランドとはいえその他大勢の中途半端なマンションがまた一つ増えるだけですね。
公園側の農地もエクセレントIII以外もいずれ同じ道を歩みそうで、結局このあたりはよくわからないエリアになってしまいました。
どうせよくわからないエリアになるくらいなら、通り沿いにはレストランとか入れてほしかったです。現状では飲食系が供給不足ですよね。

[57: 住民さん1]

津田沼駅近辺には吉野家、やよい軒、ほっともっと、餃子の王将がないのが辛い。日高屋とか3店舗もいらないんだけど。

[58: 通りがかりさん]

土日も祝日もお盆も関係なく工事しているのが気になる通りがかりの者です。

この猛暑の中大変かと思いますが、何せ毎日毎日ガーガーと音を立ててるので、ちょっと迷惑です。
また余計なお世話と思いつつ、休工日がないようなので労基法の関係も大丈夫なのか気になります。

竣工が8月末で、入居開始が9月末とのことですが、
まだ足場も組んだままですし、外観もまだ一部がコンクリート剥き出しで、
突貫工事なのが素人目でもわかりますね。

[59: 匿名]

>>58 今日は休工日でしたね。ギリギリなのは間違いないと思いますが。

[60: マンション検討中さん]

>>58 通りがかりさん
ガーガーと音を立てて迷惑とかお前の家を建てる時もガーガーと音を立てて周りが迷惑だったんだろ。こんなところで文句言ってんじゃねぇよ。

[61: 通りがかりさん]

いよいよ完成のようで、内覧会のお花が出ていましたね。

近所に住む者ですが、最後の仕上げがあっという間に終わった印象です。

夜中・早朝等の工事をしていない時間でも、この現場からパイプが崩れるようなガラガラという音が毎日のように聞こえていたので心配していましたが、事故なく完成したなら良かったです。

[62: 通りがかりさん]

夜10時でも工事の音がしてましたね。
やっと完成とのことで、色んな意味で安心しました。

[63: 通りがかりさん]

IIの入居の一方でIIIの工事が始まりましたね

[64: マンション検討中さん]

IIIの概要だけ新日本のウェブサイトに出ている
。まあ、新しくスレ立てるほどでもないからこのままここ使いますかな。

[65: 評判気になるさん]

こちらのマンション奏の杜3建設地の横に囲いできてますけど
マンションですか

[66: 評判気になるさん]

ホームページで完売とのこと。何故か未入居物件として売り出し中。