ポレスター佐久平駅南レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ポレスター佐久平駅南レジデンスについての情報を希望しています。
カインズやフォレストモールのすぐ近くですね！
生活に便利そうです。
公式URL：https://polestar-m.jp/601/

所在地：長野県佐久市岩村田字狹石1440-1（従前地）
交通：JR「佐久平」駅 徒歩8分
間取：2LDK、3LDK、4LDK、4LDK+S
面積：68.16㎡ ～ 123.05㎡
売主：株式会社GMアソシエ
施工会社：北野建設株式会社
管理会社：株式会社GMアソシエ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
東京での生活に疲弊している方へ　[ポレスター佐久平駅南レジデンス]　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/35875/

[1: マンション検討中さん]

ポレスター佐久平駅南に興味があり
マリモの物件の口コミを拝見してましたが
購買意欲がなくなりました。
佐久市だと戸建が良いと思いました。

[2: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3: 匿名さん]

分譲物件購入と同コストで、庭付き戸建てが可能でしょう。が、
分譲物件と２階建てで自由設計の戸建て、どちらを選ぶか。

[4: 匿名さん]

マリモの口コミで有ったのですが。
<今期の決算書を見ると、前期と比べて、管理物件数・売上・利益が減少し、負債が増加している。
それより1番気になることが、自己資本が、前期は32億あったが、今期は5000万しかない。これは危険な予兆なのか？
他社へ吸収合併されるのか、或いは倒産するのか？
注視する必要がある。>

[5: 匿名さん]

決算時に資本が減る事はある。なので、それ自体は問題では無いが、理由が重要。
　
資本に計上出来ないモノを誤って計上していたのを修正したとか、資産を処分したとか。

デベが直接資本投下し取得した土地は、資産又は資本に計上される事もあるらしい。
なので、建築中の上物があろうが、更地だろうが、資本。

又、建築途中の物件は、完売想定の売上げ総額などで評価され資産計上される事もあるらしい。

[6: 匿名さん]

何も利を生まないであろう髙リスクの買い物はしない事。
関心があるなら今後、経過観察しその結果から学ぶのみ。

[7: legacy]

　昨日、モデルルームを見学してきました。
ビックリする光景が。
　希望者が多く、要望住戸の張り紙が金色の☆マークでうまりまくり！
3倍から最高11倍まで。
首都圏で何件か瞬間蒸発を見てきましたが、
このままいくと史上最高の瞬間蒸発となりそうです。
当日に抽選に漏れると、ほかの部屋に移れないこととなります。

[8: 匿名]

7 legacyさん
あれ？
同社他物件でそれと同じ状況をみましたよ。


プロスペクト理論の確率加重関数では、客観的確率が低いときには過大評価をし、客観的確率が高いときには過小評価する傾向があるそうです。

価値があると思い込んでさらに倍率が上がる理屈ですね。または抽選に漏れたら後がないと焦らされると次に価値を感じる第２希望にする。古典的な心理ですよね。


>首都圏で何件か瞬間蒸発を見てきましたが、
このままいくと史上最高の瞬間蒸発となりそうです。

史上最高とはなんですか？
日本のマンション史上ですか？
マリモの販売物件史上ですか？

[9: 買い替え検討中さん]

営業担当が高飛車で買わないことを決めました。

[10: マンション検討中さん]

2/26価格発表
8,898万円って！高過ぎ。長野の地方都市でこの値付けは異常。都内水準と変わらないし、それなら買うわけない

[11: マンション掲示板さん]

角部屋も広い窓がなく2面採光ではないのに強気の価格設定。中部屋と1,000万円も高い
今どきディスポーザーなしマンションなんてw

[12: ご近所さん]

プランを見ましたが、全体的に収納が少ない気がします。なんか昔のマンションって感じ…。場所は良いのかもしれないけど、金額もきいたら高くてビックリ!！ここまで高いとちょっと難しいかも。
抽選の倍率も高くてすごい人気って聞きましたけど、今どんな感じなんでしょうか？

[13: 匿名]

>>10 マンション検討中さん

平均年収295万円の佐久市で9000万ですか

[14: 匿名さん]

そもそも、ターゲットは地元民では無いのは明白。多くの地元民は戸建て指向。
　
新幹線駅や高速道のインターもある佐久市。首都圏は勿論、中京エリアからのアクセスも良い。
軽井沢も近い。周囲の高原のドライブや、野山のトレッキングも楽しめる。
リッチなリタイヤ世帯のセカンドハウスでしょう。

[15: 匿名]

>>14 匿名さん
なら軽井沢を買うかな
リゾートマンションとしてはどうだろう
ガソリンは高騰してるし色々品薄
リタイア世帯はインフレに備えていきそう

[16: 匿名さん]

>>15 匿名さん
品薄って？？

[17: 匿名]

>>14 匿名さん
ローンで？ このご時世に老後を控えて数千万円のキャッシュを減らすなら東急ハーヴェストがよいかな
https://www.harvestclub.com/Un/

[18: 匿名さん]

不動産は資産として遺せる。物件が高額だろうと低価格であっても。
一方、無形の消費型サービスは持続性に懸念あり。このご時世、事業打ち切りの可能性も大。

[19: 匿名さん]

>>18 匿名さん
佐久あたりで遺され
売るときは半値ぐらい？
そのリンク先は相続出来る所有権型
このご時世のセカンドハウス投資なら会員制ホテルがよいかな

[20: マンション掲示板さん]

いまは更地ですが
すぐ脇にルートインホテルが建つのでGタイプは可哀想
また右前にポレスターの2号棟建設が決まっているのでAとか右側は目の前の眺望が塞がれる見込み

[21: マンション掲示板さん]

>>20 マンション掲示板さん

確かにマリモの営業担当者が南側敷地に1フロアに9戸マンションを建築予定と言ってました。
そのマンションの方が前に建つので眺望日当たり確定ですね。でもそれを言ったら今のが売れなくなるので詳細言わない感じでした。
2年後と言っていたのでそっち待とうかな…

[22: マンション掲示板さん]

>>20 マンション掲示板さん

確かにポレスター佐久平駅南2が建つと、向かって右が2の陰になりますね。とくにA～Cは。
マリモもいまはその影響はあまり言わないですね、売れなくなるから

[23: 匿名さん]

うちは左にルートイン、前はドコモショップとJA、右は介護施設だか特養だかで
区画内で他にマンションは一切建たないと聞きました。
上の話が本当なら騙されているのかという気持ちになりますが、
そっちの方の間取りはどうなんでしょう。もうちょっと狭くていいんですが。
でもここが完売なんてすれば値段落ち着くどころか上がりかねないか…。

[24: マンション掲示板さん]

>>23 匿名さん
見取図を見せてもらいました。
土地は同じく市から供与を受けていて、右の介護施設のすぐ南側に2年後に建てると言ってました。
見取図を見ると本マンションより大きなマンションで、かつJA側の敷地に寄っているのでかなり遮られると思います。

[25: さん]

>>18 匿名さん
軽井沢近辺のリゾートマンションオーナーが200万でも売れないと嘆いてる。購買層人口は減少傾向。老朽化した集合住宅は将来的に売値をかなり下げるようかも。1さんの判断がいいかな。


国税庁の調査によると、日本には年収300万円に満たない人が半数近くいる
高齢化の進展で社会の負担が重くなるなか、国は自助努力を求めている
しかし、「預けるお金さえない」ため、資産形成は贅沢だという人も多いそう
https://news.livedoor.com/lite/article_detail/21787649/

[26: マンション掲示板さん]

>>23マンション掲示板さん
私も先日MRに伺い「敷地配置図」をいただきました。
右前南側敷地に2を建てる予定とのこと、建物は直接被りませんが右半分くらいは眺望がきかないかもと。
だからディベロッパーも後ろのマンションを先に建てるのでしょうね。この価格で佐久まできて眺望がイマイチなのはと思い諦めました。
そのことは当然説明はあると思いますし資料も用意しているのに、お話無かったのはひどいですね！

[27: マンション検討中さん]

>>24 マンション掲示板さん
見取図見てみたいんですが都市計画課に行けば見られますか？
購入検討しており、担当からは一切その話は出なかったのでショックです。

[28: 名無しさん]

>>27 マンション検討中さん
敷地配置図ですが、検討から外したので資料一式廃棄してしまったので共有できなくて残念です。すみません

ただ役所に行くまでもなく、担当営業に聞けば提供してくれると思います。

私は説明時にはさほど気にならなかったのですが、あらためて配置図を見た時に、バルコニーからの視界に入ってきて、期待していた八ヶ岳の稜線が隠れると思いました。（上層階でも）

1フロア8戸記載されており、本マンションより大きく、影響有りと判断して諦めました。
あと眺望とすれば、目の前のJAの屋根が三角で意外と邪魔するみたいなので、そこも多少気になりました。

眺望のイメージは人それぞれだと思いますのでご参考までに

[29: マンション検討中さん]

>>28 名無しさん
ご丁寧に返信いただきありがとうございます。
担当に連絡して見せてもらえるようお願いしてみます。

説明もなにもなく昨日知ったので驚いていますが申し込みの前でよかったと安心しています。
私への説明は保育園と病院ができるらしいですよ！便利ですよね！のみでした…
大きな買い物なので資料を見てよく考えたいと思います。
2号棟が諏訪のように同じような間取り、金額になればいいなあと思ってしまいますね。

[30: 名無しさん]

>>29 マンション検討中さん
少し偏った考えかもしれませんが、ディベロッパーとしては今回のマンションがこの価格で人気なので、1の南側に建って更に条件の良い2号棟の方で更に価格をあげて儲ける目論見が見え見えです。

十何年ぶりの希少なマンションを売りにして、その辺のリスクはあまり言わず、客の足元をみて強気で販売している感じが皆さんのコメント見ていても感じ取れます。
他の新築ライバルマンションが無く強気を助長しています。
冷静に近くの地方都市と比べてください。皆さんがコメントしているように明らかに高いですから。

完全に富裕層向けのリゾートマンションですね。
私はそんなディベロッパーの思惑と強気な接客が嫌気がさしてやめました。
それでもいいというならせめて2号棟まで待った方がよいと思いました。
この価格なら戸建の方が自分の満足度が得られると思いましたし、それこそどなたかおっしゃっていた会員制リゾートが快適で良いと思います。

ディベロッパーの作戦にはまらないように、、、
ネガなコメントですみません。個人的な考えなので聞き流してください

[31: 名無しさん]

>>30 名無しさん

ちなみに、平均坪単価を以前調べたので共有します。

ポレスター高崎レジデンス：160万円台
ブリリアタワー高崎レジデンス：190万円台
ポレスター長野中御所：140万
サーパス長野県町：144万
さいたま市大宮区平均：250万円
さいたま市浦和区平均：250万円
さいたま市上記以外：160万円
ポレスター佐久平駅南レジデンス：191万円

あきらかに値付けがおかしいことになっています。
もはや佐久は競争原理が働かないのでディベロッパーの言い値です。
お金に糸目をつけない余裕持ちの方が対象と思います。

まさかの高崎駅ブリリアタワーとほぼ同じ価格ですが、設備も品質もあきらかに劣ることはお伝えしておきます。

目の前に建設される2号棟も強気が容易に想定されます。

[32: 匿名さん]

>>31 名無しさん

確かにこうして見ると高いですね。
ただ個人的には"住みたい場所"として考えると、いくら高崎などが安かろうと
都市部にありがちな駅周辺のごちゃごちゃしたところに
住みたいとは思わないなぁというのが正直なところです。
その点では刺さっていますが、やはり高い。
同じ県内の長野や松本みたいな都市部でもここまではいかないですもんね。
かといって需要に応えてマンションだらけになったとしたら
佐久のいいところも失われそうなのがまた難しいところです。

2号棟の件は景観目当てとしてはよさそうですが、
おそらく目の前がモールへのアクセス道路や駐車場になりそうで
その点ではまだ1号棟の方が多少モールまで距離もあって
静寂が保たれないかな？と気になっています。

[33: 匿名さん]

>>1 >>18 匿名さん
事業打ち切りの可能性を懸念するなら老舗のリゾートトラストがいいかな。板がありました。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150778/res/1-500/

軽井沢のパセオ&ムセオはリッチリタイア世代のリゾートライフの極みよ。孫や曾孫を連れてる宿泊者もいる。幼い頃からこの贅沢を味わうのが富裕層笑
https://alive-inc.co.jp/xiv-features/10187.html

国税庁によると評価はゴルフ会員権に準じるとのこと。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/15/09.htm

123平米ですよね？「ラグジュアリー仕様」と高級感、豪華さをアピしてるけど60平米×2戸以上の値付けは意味がわからないしポレスターはエコノミークラス。デベ板では売主物件は生活音がうるさと定評がある。上階のトイレ汚水が室内に流出した購入者の絶望的な書き込みは涙無くしては読めなかった涙涙涙

諸経費込みの新築価格9000万円台はいくらで売却出来るのかな。高くても7000万円～6000万円台が関の山と予想すると数年で2000万が消える。利益が出たときに評価損に使うぐらいの余裕があるならともかく、個人のリゾートマンションとしてなら会員制リゾートホテルでリッチに散財したほうが好き。
ま、物件概要に掲載されたのは売れたんでしょうから良かったですね。

[34: 匿名さん]

>>33は >>14 >>18 宛です

[35: マンション検討中さん]

>>31 名無しさん

いろいろと教えていただきありがとうございます。
知識がなく色々と調べながら進めていましたがスッキリしました。

・中古マンションも少なく現状売りはない
・戸建ても検討していますが
　マンションに比べてリセールバリューが低くなる
・実家はどうするのか
・賃貸も値上げが多く佐久市で3LDK以上はほぼない
などなど…
家を決めるのはなかなか難しいですね。
自分で判断ができるよう勉強したいと思います。

[36: 匿名さん]

旅行需要の激減でプリンスホテルも全て売却となる時代。

リアル店舗から脱却出来ない物販企業も然り。
ハトのマークの量販店も同資本の百貨店も衰退の一途。

東急グループでは、ハンズ(東急不動産)も買収され、各社の事業整理が加速しているそうです。

[37: 検討板ユーザーさん]

>>12 ご近所さん

競合相手がなくコスト下げて販売。
競合相手がいたらこの値段では、、、。
短期売却で購入かな。
何十年も住んでいたら売却価格下落で(汗)

[39: 通りがかりさん]

聞いたところ、昨日時点での申込希望数での倍率は人気の高いところで14倍。人気のない低層階でも3倍とのことで、申込が始まればもっと増えるとのこと
この価格で更にこの状況なのであきらめようと思います。

[40: 匿名さん]

都会でビル群を見慣れた資産家は、前方に構造物が少し被るくらいは、全く気にしない。
佐久平の四季折々の開放的な眺望の邪魔にはならないでしょう。
購入目的が自宅用の居住目的で無いなら、尚更かと思います。

[41: ヤシ]

>>40 匿名さん

4ＬＤＫ（土地面積: / 建物面積:90.89㎡）
価格2,750万円
2LDK+S（土地面積: / 建物面積:74.03㎡）
価格2,350万円
つい最近の佐久市ポレスターの中古物件の値段。

マリモ
管理会社もトラブルあり
設計も騒音問題重視なしのコスト削減の設計。
保証も諏訪のフローリングの件もあやふや。

今後の購入者の高額物件の口コミ注視したいです。

[42: たこ]

(マリモのポレスターマンションってどうですか)
他の口コミで改善がどこまで改善してるか!
販売価格がマリモの設計では
高すぎ。
なんだかんだ言っても購入者がいるので
この購入金額で購入して
他のマリモの物件みたいな事にならなければ良いですね。

この掲示は当然マリモも見てますので。

[43: 匿名さん]

>>41 ヤシさん
築17年中古の平米単価約40万円。123平米であれば4920万円。今回の8898万円の平米単価は72万円、68平米は52万円になりますか。

東京都の平均年収は620万円
長野県佐久市の平均所得2,951,676円
地元民は及びでない空気。

浅間山は2019年に小噴火してますけど、今なら活火山散策を楽しめると佐久市の観光ガイドにありました。活火山トレッキングよいかも。
https://youtu.be/9a7Fdautwk4

[44: 匿名さん]

>>43 地元民はお呼びでない空気。
でした。

[45: 通りがかりさん]

高級リゾートマンションとして富裕層から人気があるので価格とかリセールとか気にしないのでは。
この口コミとかも目にしないと思います。
東京都軽井沢町と言われてましたが、佐久市も東京都に編入ですね。まぁ佐久市としもそれを期待してますから…
あとは中堅デベのマリモが富裕層向けに実績が少ないので、そのレベルのニーズ、満足度に応えられるか試されるところです。さっそく接客面で不満出てましたし…

[46: eマンションさん]

独り言ですが、とある某経済誌より

　コロナによって、住宅の「都心・駅近・タワーマンション」信仰は、テレワークの浸透で絶対的なものではなくなった。
しかし「さあ、コロナ禍、どんどん郊外だ」という選択肢もあまりおすすめしない。高額所得者が別荘を買ってコロナ疎開をするとか、2拠点に住むなら、それもかまわないが、さもなければ、資産価値の下がりにくい通勤圏内で探すべきだろう。子どもが独立すれば、さほど広くなくてもかまわない。転職すれば、テレワークではなくなるかもしれない。ライフスタイルの変化に対応しやすい、「売りやすい」立地には今後もこだわるべきである。
また、生活面でも地方では富裕層向けに嫌がらせや犯罪リスクも都市と地方の貧富の差によって生じているという数字もある。

　いわゆる不動産会社のセールストークとして「これからは郊外で買うのがニューノーマルですよ」と言われるかもしれない。そうした言葉だけをうのみにせず、ご自身のニューノーマルなライフスタイルを大切にして、住み替え検討は長期的なスパンで考えてほしい。

[47: 匿名さん]

>>43 匿名さん
>東京都の平均年収は620万円
>長野県佐久市の平均所得2,951,676円

単に、平均年収を基準にすると、
東京（620万）の就労単身世帯（世帯内の就労者は一人）と、
佐久市（295万）の夫婦共働き世帯は、ほぼほぼ互角となる。
　
理論上は、地元民も充分に参戦可能だと考えられるのである。

[48: マンコミュファンさん]

なんだか、ここにきて急に掲示板が賑やかになってきましたね。
皆さん不安なんだと思いますよ。比較と実績が無いから

競争原理が働かない、強気の一点モノの先物を掴まされているからでは
・価格がディベの言い値で高額（都市部並み）
・よって販売後は地方都市の水準になるとこで、価値急落。富裕年輩者の購入多で数年後手放しが増え一層価格下落が進む→売るに売れない事態に
・中堅ディベの不安（皆さんのご指摘どおり）

地方であれば普通の考えは3,000万程度の戸建であって、地元の人は高級なリゾートマンションをわざわざ買いません。極端ですが湯沢などのリゾートマンションが築20、30年で酷いことになってますよね。価値どころか不良債権に

蚊や虫が多く蛙がうるさい田畑の中にポツンと建つ9,000万円／戸のマンションて、、、
ブランド力のある軽井沢と違ってあきらかに浮きますよね。
まぁ一点ものに注意と思います。何でも先に飛びつくのはリスクがあります。

すみませんひとりごとでした。

[49: 匿名さん]

私の知り合いの県警OBの方から聞いたのは、
佐久市の犯罪率は県内市町村のベスト10に入る、隣の軽井沢町より高い。
外国人の数が県平均より3倍多い。
外様の高級マンションは恰好のターゲットなので気をつけてください。私の友人は佐久で車上荒らしに遭い、物を盗まれたあげく車内を消化器で真っ白にされて廃車にしたそうです。
まぁ車上荒らしは頻繁でしょうけど、くれぐれも命とかを狙われないないように。

[50: 匿名さん]

犯罪の高発生率の地域や、他国からに限らず多様な新規流入者の多い地域、将来の違法行為が予想される環境下に居る方々は、工夫して予防措置を講じたいものです。

車載の24時間稼働の防犯カメラや、高所からのライト照射と画像記録、敷地のセキュリティハザード設置、夜間の照明点灯。玉砂利敷きで囲ったり、バラ等の有棘の低木植物で生垣を設るとか。低コストでも可能です。

敷地内や生活空間の演出も兼ねるから、一石二鳥です。