レジデンス梅田ローレルタワー

[匿名さん]

もうスレ立ちました？
梅田というよりむしろ中津の物件、誕生。

所在地：大阪府大阪市北区豊崎4丁目70-3（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩4分
　　　　阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩11分
　　　　阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩11分


【管理担当です。スレッド名を修正しました。】

[261: ご近所さん]

近所、中津ｸﾞﾗﾝﾄﾞﾊｲﾂに住んでます。ﾋﾞｼﾞﾈｽﾎﾃﾙ予定地は本当みたいですね、ちょうど船井さんとﾊﾞﾝﾀﾞｲさんの間、元ｸﾛﾈｺﾔﾏﾄが入っていた倉庫跡ですね。北東側の景観はそこなわれるかもしれませんが、JR貨物は貨物やはるか、和歌山方面の特急も頻繁に通るのですが、間に建物が建てば音は遮断されるかも。

[262: 匿名さん]

ここは全然書き込み少ないけど、売れ行きはどんな感じなんですかね？
基本的に来場キャンペーン(1000円の商品券等)やってるところは苦戦しているところだと聞きますし。

またT4サッシを使用しているので騒音は相当ひどいんでしょうか？
新御堂の真横ですし。周辺の方いらっしゃっいましたら教えて頂きたいと思います。

[264: ご近所さん]

263さん
ここにもあらわれましたね。いつ発行かわからない雑誌の販売動向では、正確な数字ではないのでは？

より信頼できる、数字のレスを期待したい！

[265: ついに購入！]

先日モデルルームに行った際に壁の表（？）を見たら半分ちょっと分譲済になってました。
ので、250戸中100戸前後はまだ販売中だと思います。
てか、まだ完成してないマンションを「売れ残り」って表現するのは間違ってるように思うんですけど・・・。

[267: 匿名さん]

西崎さん
何度言ってもお分かりいただけないようですが、
マンションズに『売れ残り』とは書いてません。
マンションズをソースとする以上、ご自身の判断で事実以外の書き込みをしないで下さい。
それがいやならマンションズの名前を出さないで下さい。

[268: 匿名はん]

266はどこかマンションを検討してるの？

[269: マンション投資家さん]

>No.258 さん

昔の大病院は、交通の便というより、基盤のしっかりした場所を選んで建てられていましたよ。
かえって安全と言えるのでは？

その後、新線が開通して駅近になったけれど、旧阪大病院跡や旧住友病院跡にも
しっかりタワーマンション建ってますし。見た目にも、何の問題もないと思います。

私が東京で投資用で運用している物件は、青山霊園に隣接しています。
都心でも巨木が生い茂り自然豊かで、人気です。入居者も、すぐに見つかります。

でも、ベランダから見える光景は、・・・げげげの鬼太郎です。

[270: ケンケン]

こんにちは
この物件を検討しているものですが、みなさんにお聞きしたいです。

①購入者の平均年齢と収入レベル←管理組合などで顔を合わせるため、住民がどのランクの方かが気になります。

②洗濯物を室外に干せないことを管理組合で変更をすることについて、どうお考えか。

③将来的にSOHOのデザイン事務所として使用したいと思いますが、「特定少数の従業員が通勤する。」「ポストに会社の表札を掲げる」「不特定多数の出入りは無し」「看板などは一切掲げない」条件で事務所兼住居として使用。。


購入者の皆様のご意見を賜りたく。。。


私は今秋結婚予定の３０歳台です。梅田に勤めて、年収は３０代の平均年収よりも１．５倍ほど上かと。

よろしくお願いします。

[271: ケンケン]

NO２７０のものです。
いまはこの物件のすぐ近く、豊崎４丁目にマンションを借りて住んでいます。
下記を追加で質問です。

④近鉄不動産のブランドは、やはり関西人にとってはいまいちですが
　資産価値などの面で、皆さんはどうお考えですか??（検討中や購入者の方）

⑤仕様や企業ブランドに比べて、価格設定に疑問はありませんか??もしくはありませんでしたか?

⑥免震ではなく耐震なのはきになりませんか？

よろしくお願いします。

[272: 匿名さん]

①購入者の平均年齢と収入レベル←管理組合などで顔を合わせるため、住民がどのランクの方かが気になります。

→年収が高くてもあまり人間的魅力に欠ける方を仕事柄よく見てます。
　反対に年齢が若いご家族でも常識がある方も多く見受けます。
　ですから、平均年齢と収入レベルは人に起因するものであまり問題にならないのでは
　ないかと私は思います。
　

②洗濯物を室外に干せないことを管理組合で変更をすることについて、どうお考えか。

→まず洗濯物が干したいのなら高層マンションは難しいと思います。
　やはり危険防止の観点(最近は美観を重視していますが)から管理組合に変更議案を
　提案されても否決される可能性が高いと私は思います。


③将来的にSOHOのデザイン事務所として使用したいと思いますが、「特定少数の従業員が通勤する。」「ポストに会社の表札を掲げる」「不特定多数の出入りは無し」「看板などは一切掲げない」条件で事務所兼住居として使用。。

→一般的に都心のマンションになればなるほど不特定多数の出入りに関しては
　ナーバスになるでしょうが、特定少数なら議論の余地ありかと私は思います。
　反対に私はポストには会社名は欲しいです。いざという時ネットなどで調べる事が
　出来て安心ですから。


④近鉄不動産のブランドは、やはり関西人にとってはいまいちですが
　資産価値などの面で、皆さんはどうお考えですか??（検討中や購入者の方）

→まず資産価値の定義を何に置くかですね。売買益か収益還元法等・・。
　私は収益還元法派なので、即金で購入出来るか、どれ位の頭金で購入しようか
　悩んでいます。


⑤仕様や企業ブランドに比べて、価格設定に疑問はありませんか??もしくはありませんでしたか?

→最近出始めたマンションに比べれば割高感を私は感じますが、立地・仕様・等々を
　勘案みて私は妥協できる範囲で検討物件です。


⑥免震ではなく耐震なのはきになりませんか？

→これに関しては私も免震がいいですね。


以上北区界隈で物件を探している同世代の者のイチ意見でした。

[273: ケンケン]

No.272さん、ありがとうございます。
ごもっともな意見と思います。
ここの掲示板を拝見していると、良い方が多そうなので
安心できそうです。
さて、かなり詳細にお答えいただいたので、追加でもう1つ
お聞きしたいです。

⑦変動金利適応で、当初5年間で0.770％と言われました。
　5年後の見通しはいかがですか？（ローンを組んだ方、組む予定の方）
　そんなに安い金利があるとは、びっくりでした。。。
　景気対策の影響は大きいですね。

⑧西側25～30階か東側25～30階か迷っています。
　皆さんが方角を決めた決め手は何でしたか??
　（東は日当たりと騒音が軽減、西側は眺望が良い）


以上、よろしくお願いします。

[274: 匿名さん]

⑦変動金利適応で、当初5年間で0.770％と言われました。
　5年後の見通しはいかがですか？（ローンを組んだ方、組む予定の方）

確かに今は金利が非常に低いですが、５年後どころか来年の金利の見通しについても、誰もわからないと思います。
私は３５年返済でローンを組むつもりなので、今のところフラット３５と変動金利の組み合わせを考えています。

たしかりそな銀行で、フラット３５と変動金利を組み合わせたお得なローンがあったはずです。

現状の金利状況を考えると、将来金利が大きく上昇することは考えにくいですが、とはいえ、過去（バブル期）には変動金利が８％になったこともありますし、国の財政事情を考えると、この２０～３０年の間に国債市場がクラッシュして金利が大きく可能性は否定できないと思います。

一方、フラット３５のような固定金利で全額借りると、将来金利が上がらなかった場合、結果的に損をしてしまいます。

したがって、フラット３５と変動金利を半分ずつくらい借りることにより、将来の金利上昇あるいは下降どちらにも対応しようと考えています。

まだ入居までしばらくありますし、どのローンを選ぶか色々情報交換させてください。

[275: 購入済み]

こんばんは。ケンケンさん私は去年の５月に購入しました。もう少し待てば安くなったかなとも考えますが気に入った間取りが完売でしたので、しかたがないかなぁ・・と思ってます。

①私も272の方と同意見です。年齢や収入よりどんな方がいらっしゃるのかが気になります。こればっかりは入居しないとわからないのがつらいですね・・

②友だちがヴィークタワー大阪に住んでますが、やはりベランダで干すのは禁止らしいですがサンダルが真っ黒になるので反対に外に干すのは体によくないと思うそうです。

③事務所兼住居であれば良いと思います。誰も住んでいないのに他人だけが出入りするのは怖いですが・・・

④私はそんなことありませんでした。近鉄不動産ならしっかりしているしかえって安心感がありました。

⑤そうですね。確かにもう少し安い物件はありましたが、立地がいいのとなんと言っても歩いて家に帰られるのが私には１番です。少しレトロな茶屋町も好きですし会社帰りに買い物しながらプラプラできるなんて最高です。あと、実際の部屋を見てないのでなんとも言えませんが、モデルルームの作りは私が見たモデルームで一番よかったので私はココに決めました。

⑥免震か耐震・・コレについても現在免震設計で実際に地震で何かあったという実例がまだないだけになんとも言えないと思います。地盤によっては耐震のようがいいと言う意見も聞きました。むずかしいですよね。

⑦私は変動金利で借りる予定です。以前ローンを組んだ人に聞きましたが、上限がある程度あるらしく昔の時と違っていくら変動だからといって何倍にもなることは無いそうです。私もまだ時間があると思いなかなか重い腰を上げられませんがそろそろ真剣にローンを組まないといけないのでコノ件はまた聞いてみるつもりです。ケンケンさん272さん共に情報交換よろしくお願いします。

⑧私は東側です。西は西日が入るのとやはり新御が気になり選びませんでした。朝日が入ればいいかなと思い・・大体昼間は仕事で家にいませんからね・・

と、こんな感じで272さんに比べるとちょっとお恥ずかしいコメントですが・・入居までに色々情報交換できればと思います。よろしくお願いします。

[276: 匿名さん]

今日、ちょっと周辺を歩いたけど、
新御堂筋沿いの道は、夜暗くて怖い。。
意外と静かだけど。

マンションが竣工されたら、多少雰囲気は変わるのかな？
もう少し、華やかな感じだと思ってました。

近くにサボイがあるのはいいですけどね。

[277: 契約済みさん]

はじめまして。
私は、30代単身の人間で東側を購入した者です。

①私も、管理費、積立の費用などの事から経済的な事は気になります。
　ちなみに、私は、30代の平均年収程度の小市民です。なので凄く気になりますね....。

②個人的には、室外に干せない事に関しては、問題無しです。
　管理組合で変更する事は、出来るのでしょうか？安全の事なども考えると難しいと思います。

③デザイン事務所で特定少数の従業員さんの出入りであれば、問題ないのではないでしょうか。

④特に気にはならなかったです。

⑤価格設定に関しては、立地等を検討した結果、特に疑問を感じませんでした。
　負債を出来るだけ抑えたかったので、検討物件の中から販売価格の一番安い物を購入した次第です。
　室内の設備などは、それなりの物が入っていて、下層階と上層階での仕様の区別が無かった事が、
　個人的には好感持てました。

⑥耐震なのは気になります。免震の方が良いですね。
　私自身は、比較的、下層階なので大丈夫かと考えています。

⑦これから検討する事になりますが、とりあえず、変動金利で考えています。

⑧私は、昼間に外出している人間ですので朝日を優先して東側を選びました。

個人的には、北ヤード開発や周辺環境の整備などが上手く行けば良い物件だと思っていますが...。
新御堂の高架下の薄暗い雰囲気は、何とかならんですかね。早く出来上がりを見てみたいですね～。

[278: ケンケン]

みなさん、いろいろと意見を記入して頂きありがとうございます。
みなさんの意見を参考に、来週末に最終のモデルルーム見学＆営業マンとの
交渉をしてみようと思います。（もう３回目です）

この掲示板で分かったことは、、、、

常識のある方が多そうな物件
事務所使用がOKな物件
周辺環境が少し寂しいが、今後に期待を持てる物件
免震ではなく耐震であるのが、若干残念な物件
少し高いが立地などを考慮するとOKな物件

といった感じで捉えました。。。有難うございます。ちなみにみなさんは将来的に賃貸に出したら、転売をする予定はありますか？？
またそれについてのお考えがあるかたがいましたら、ご意見をお願いします。
私的には賃貸＆転売予定はありませんが、将来何があるかわからないので。。。。

私は周りの賃貸やマンション販売をしている友人に意見を求めたところ、
概ね賃貸に出せば借りてはつくだろうとの事。


以上、宜しくお願いいたします。

[279: 匿名さん]

No.275さんへ

⑦私は変動金利で借りる予定です。以前ローンを組んだ人に聞きましたが、上限がある程度あるらしく昔の時と違っていくら変動だからといって何倍にもなることは無いそうです。

確かに変動金利については、半年ごとに金利が見直されますが５年間は返済額は変わりませんし、５年後に返済額が増えても、最大でそれまでの1.25倍までしか増えません。

ただし、金利は半年ごとに見直されるため、金利が上がり続ければ利息だけで毎月返済額を上回ってしまう「未払い利息」という問題が発生する可能性があります。

ご存知かもしれませんが、念のため。

詳細は、こちらをご覧ください。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20030922A/index.htm

[280: 購入済み]

こんばんは～以前書き込みした275です。

279さんallaboutの変動金利が生み出す怪現象読みました。怖いですね・・以前金利の事を調べた時に確かに同じような記事を読みました。確かにまだまだ勉強不足ですね。金利の件は両親や上司に助言してもらいながらローンを組んでいくつもりですが、これもまた頭金は少しでローンを長く組めだの出来るだけ頭金を入れろなどと意見はさまざま・・自分にあったローンを組むしかないんですが、実際銀行へ行って相談してという段階にならないと決められないんでしょうが、もっとちゃんと調べなければいけないと反省です。だらだらと長く書いていたコメントにきちんとしたコメントをありがとうございます。全くお恥ずかしい限りです・・・また何か気づいた事があれば教えてくださいね。


ケンケンさん

私も今は賃貸で貸す気はありませんが将来何があるか分からないので、この場所にしました。現時点で将来どうなるか分からないし、もしかしたら庭のある田舎町がいいかもしれないし、年を取って運転ができなくなり病院やお店のある都会がいいかもしれないし・・ただ賃貸に出すにしても場所が悪ければ誰も借りてくれないし、家賃も取れなければ意味がないのでちょっと他より高めだなとは思いながらもこのマンションを選びました。

マンションギャラリーには私も何度も行ってます。今でも友だちと遊びにも行ってますが嫌な顔一つせずゆっくりどうぞと見せてくれるのが嬉しいです。

[281: ケンケン]

なるほどなるほど。。

色々気にするのは、現在分譲賃貸に住んでします。
やはり購入者が住んでいる例はまれなようで、梅田付近かつ少し家賃が高い関係上
ホストやホステス関係が目立ちます。
「自分で住まないイコール賃貸に出す」可能性が高いので、いろいろと気にしてみました。

皆さんも、何か意見があれば書き込みお願いします。
ちなみに最近は外に洗濯物を干せないことはあきらめました。。。
やはり立地が良いので、、、

わたしはずっと所有して、住み続けていく予定ですが、SOHOとして少数の社員を通わせるつもりです。
特定少数です。上記にも記しましたが、もし購入して、これが問題になるようであれば困りますので、
購入者の方で、この掲示板を見てらっしゃる方で、事務所使用に反対の方がいましたら、ご意見賜りたく。。。。

よろしくお願いします。

[282: 契約済みさん]

こんにちは。
申し訳ないのですが、私は事務所利用は反対です。
一度認めてしまうといくら管理組合でチェックをしたとしても、なし崩し的に増えていくと思いますし、
多数の方が居住するマンションにおいては「例外を認めない」、これが一番治安が守られると思います。

管理費の部分でも、共用部分の利用（エレベーターの利用の電気代など）を、
住居されていない方が複数人、毎日つかわれるという点で、不幸感を感じます。

やはり、事務所利用が不可でこのマンションの契約をしていますので、規約を住民間で変更可能とはいえ、
変更がないことを祈るばかりです。

[283: ケンケン]

２８２さん
有難うございます。
やはりそういう意見もありますよね。。。。

もし事務所にする場合でも、最大限住民の皆さんにご迷惑をおかけしないようにはするつもりです。
（まだ購入していませんが、、、）
ほかの方でも、将来事務所使用にしたい希望があったようですが、皆さんはいかがでしょうか？

ちなみに表札に会社名を出す程度はOKであると聞いています。
ただ、販売会社の意見よりも実際に住まれる住人の方々との意見調整が一番大切と思い
ここに記入しております。

みなさんのご意見をお願いします！！

[284: 匿名はん]

私も反対ですね
他のマンションでも問題になっている例が多数あると聞きます。
全ての人がきちんとルールを守れるか不安があります。

[285: 匿名さん]

最大迷惑にならないと書かれていますが、
不特定の方が出入りする時点で、迷惑になるのでは？

[286: 建築士]

事務所使用するのは法的に問題ありと思います。容積緩和を受けてるはずですから、住宅以外の用途は×かと。
販売員も売らんかなで、いい加減なこと言ったのかな？

十分確認されたほうがいいですよ。

[287: 匿名さん]

ケンケンさんは、きちんとされても他の方がきちんとされる保証はないし、
共有部分の扱い、セキュリティの問題もありますし、
住民同士でも解決するには揉める事故や破損等、課題が多いと思います。
特にマナーの質は確実に落ちます
ですので、賛成出来ないですね

[288: ケンケン]

いくつものご意見ありがとうございます。
よく確認をして、検討をしてみます。

[289: 契約済みさん]

私は賛成ですけどね。。
来客が頻繁にあるエステやネールサロンのようなものは困りますが、
少数がルールを守っているなら、問題がないと思います。

[290: 匿名はん]

289さん
どうやって制限します？
ルールを作っても、隙間をついて、予想外の使い方をする人があらわれます

[291: 契約済みさん]

そうですね
もうそこは所有者の判断、良識に任せるしか。。。
それよりもファンドなどが購入していて、賃貸に出すことが考えられますので
貸借人の使用方法の方が気になります。。。
梅田付近ですので、北新地のホストやホステスなどがチャラチャラして
歩き回らないかと。。。

[292: 匿名さん]

どこまできちんとしたルールが作れるかですが、難しいかも
案ってあります？

[293: 契約済みさん]

管理組合をしっかり運営することですね
人任せにするのではなく

[294: 経験者さん]

組合で結論を出すのは難しいと思います
ですので、最初から契約上、事務所利用が制限されているなら期待しない方がいいです
事務所利用するなら、勝手に黙ってやるしかないですね

[295: 購入者]

現在のマンション進行具合はどうですかね。近況教えて下さい。

[296: 匿名くん]

販売員に聞いたら、現時点で７割程度売れてるそうです。
11月末完成予定で７割・・・この数字は今の景気を考えると健闘している方なんでしょうか？

[297: 検討中さん]

立地からして、苦戦してるでしょうね。

営業さんがワザワザ苦戦してますなんて言わないし、ＭＲの混み具合や広告も頻繁なところからして、かなり苦戦してるんじゃないかな。

[298: 匿名さん]

いやいや、半分も売れてないらしいですよ。

[299: 匿名はん]

梅田周辺の開発がすごいので五年後の価値はそこそこあるでしょう。今は売れてないけど…。値引きが一番引っ張れそうなラスト数戸の終盤を狙ってウオッチし続けておく価値はあるかもしれませんね。

いまはどの位引いてくれるんですかね？

[300: 匿名はん]

ベリスタの坪単価見ると相当引いてくれなくては検討しにくいですね。

[301: 匿名さん]

梅田周辺の開発と言っても、その恩恵を受けるのは西梅田付近のマンションだけだと思うけど。

茶町開発もオフィスビルが建って、眺望が悪くなるだけでしょう。
予測的には、ここは資産価値は大して変わらないか、下がる方向でしょうね。
苦戦してるのも、やはり立地の悪さかと。

[302: 匿名さん]

茶町→茶屋町でした。

[303: 匿名はん]

確かにそうかも…

せめて外観かっこよかったら新御堂から目立つ場所だけにもう少し売れたかもしれないけど…あれではねぇ……

[304: 匿名さん]

確かにタワマンにしては地味な部類だね

[305: 匿名]

私は立地は良いと思います。御堂筋線を利用できるのは、価値が高いと判断します。

[306: 匿名はん]

茶屋町の中の阪急35階タワマンは看板だけ出ていていつから売り出すのでしょうかね？

そこが坪300万と言われていますが大不況の様子見でなかなかでてこないとは思いますが、もし300なら、ここの割安感でうれだすかも知れませんね。

[307: 匿名さん]

立地のレベルが違うだろ。

[308: 匿名はん]

呆れる位全然違い過ぎるわ。

[309: 匿名さん]

近鉄は立地もそうだが上物のレベルもねぇ・・・・

[310: 匿名はん]

茶屋町のは賃貸だよ 坪三百とか言うわりにはあんまり情報知らないようだね