グラディス千葉駅前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グラディス千葉駅前についての情報を希望しています。
千葉駅徒歩2分のマンションです。
駅近だと資産価値が下がらなそうなのでいいなと思っています。
公式URL：https://gladis.jp/711/

所在地：千葉県千葉市中央区新千葉二丁目2302（地番）
交通：JR総武線・総武快速線「千葉」駅徒歩2分、京成千葉線「新千葉」駅徒歩4分
間取：2LDK、3LDK、4LDK
面積：58.59㎡ ～ 113.85㎡
売主：株式会社マリモ
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: 匿名さん]

資料を取り寄せても大した情報が得られないのであれば
こちらに個人情報を渡すだけであまりメリットさなそう。
価格やプランの詳細など情報は実際に行かないとだめってことですね。

[52: 匿名さん]

>>46 匿名さん

冬の東向きは、西向きと比べると寒いよ。

[53: 匿名さん]

>>49 匿名さん

よほどの暑がりなんですね。

[54: 匿名さん]

敷地のレイアウトだと東南向きもできそうなんだねどなぜ西向きにしたんだろう。

[55: 検討者]

>>54 匿名さん
東南だと病院向きになるので厳しいんじゃあないですかね。。。

[56: マンション検討中さん]

東南向きはありません笑

ここは西向きのみです。

[57: 口コミ知りたいさん]

>>50 匿名さん

そこはマリモだから…
幕張の三井タワーみたいな対応求めても
無理があるよ。

間取図みても廊下が長かったり設計がね…
ただ駅近だし外観は、そこそこ見栄え良いし
安ければ人気出るんじゃない？

価格がパークホームズ位なら次第点。
パルコ跡地タワーと同じならパルコ跡地が
良いしね。まぁ、中小デベは直ぐ値段下げるから
様子見が正かな？

[58: マンション検討中さん]

58平米で5千万前半からだそうですよ。まだ価格は決めてないけど、大体こうなる見込みと。ソースは営業担当からの電話。
私としては割高感が否めないので撤退です。

[59: 匿名さん]

>まだ価格は決めてないけど、大体こうなる見込み

早期来場者に予定価格を伝えて反応を見て最終的に販売価格を決定するってのがパターン。このまま突っ切るか、見直すか。

[60: マンション検討中さん]

>>58マンション検討中さん
私は予約後、営業の方から電話ありましたけど3Lで5千万前後からと聞きました。
うちは2Lは興味ないんで価格帯聞かなかったですが…
あえて、高く言っておいて、実際には安い価格で見せる的な営業なのですかねぇ
まぁ、それはそれで安く買えるならいいですけど！

[61: マンション検討中さん]

最上階ペントハウスの南西角部屋欲しいな！
遮るもののない開放感ある広いルーフバルコニーから富士山眺めながらのんびりリラックスする毎日送りたいな！

[62: デベにお勤めさん]

事前案内会行かれた方いますか？
3LDKだと5000万前後と書かれてますが本当なのでしょうか？

[63: 検討板ユーザーさん]

>>29 匿名さん

Low-E複層ガラスでしたよ

[64: 検討板ユーザーさん]

>>60 マンション検討中さん
3Lでも平米いろいろですから そこは気をつけて！

[65: 匿名さん]

駅から徒歩2分で3Lで5000万前半って船橋や津田沼だったらあり得ない安さですね。パークホームズ千葉の売れ行きを見てると千葉は人気がいまいちなんだなあと思います。
ここは、雨でもほとんど濡れずに千葉駅に行けるし、場所はエクセレントタワーより良い。パルコ跡地の辺りは昔は千葉の中心でしたが、今は寂れてしまって駅までの道中もたいしたことがないです。

[66: 匿名さん]

パルコ跡地は３Lで4000万弱から。駅距離違うけど1000万の差は大きすぎ。

[67: 評判気になるさん]

一番広くて22坪。6500万前後。最上階は地権者で一般販売なし。

[68: 匿名さん]

最上階が地権者住戸のマンションはなんとなく躊躇してしまいますね。
そもそもこのマンションは戸数が少ないので、意思決定で地権者の意見が強くなってしまうこともあり得ますね。
87戸のうち販売が76戸なので、地権者は11戸でしょうか。

[69: 佐々木]

>>67 評判気になるさん
えーーー！！！最上階南西角を本気で狙ってたのにぃ(°▽°)

[70: 買い替え検討中さん]

エクセレントザタワーよりこっちの方が良いね。

[71: マンション検討中さん]

D1タイプ購入しよっと！

[72: 匿名さん]

坪300万は新千葉だと高すぎる　
三流ディベで資産価値低いし、ここなら同じく坪300万と噂の三越跡地のブリリア待つわ

[73: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
それ気になりますね。
駅近は魅力的ですが、地権者がいるって先々怖いです。

[74: 匿名さん]

一番高い14階南西側は7000万?8000万台。
びっくり。高すぎる。無理。

[75: マンション検討中さん]

ブリリアがブランド力からハズレなし。
東京建物は1期は安く出して2期値上げが売り方。

[76: 匿名さん]

ブリリアはここより確実に坪単価が高い気がする。

ここを買えない者にとっては、ブリリアはお呼びではなかろう。

[77: マンション検討中さん]

毎回高いと書き込む方は角高層階を例に上げますけど条件良いから高くて当たり前。
ブリリアだって同じこと。
低層は安い 高層は高い。
予算6000万だったらさ低層はいける。

[78: 匿名さん]

低層で坪280万、真ん中300、最上角350万くらいか
最上角以外ガラガラだから早い者勝ちだね
平均的に高いから、上から埋まると思う

[79: マンション検討中さん]

立地が良いから単価安な低層で割り切れる。
4階は坪270万を期待。

[80: マンション検討中さん]

Cタイプが5,300-5,900、Eタイプが6,200-6,400だそうです。駅2分&昨今の原価高騰を踏まえても、割高かな。

[81: マンション検討中さん]

それでもあっという間に売れると思う。

立地の総合的バランスが最強すぎる。

[82: マンション検討中さん]

希望を出しましたけどお部屋の被りが結構出てるみたいです。。。無事買えるといいですけど、、

[83: 匿名さん]

>75

東建は値付けが下手で有名。一期でこけて二期から値下げ、一既契約者には差額返金って前例もある。

[84: マンション検討中さん]

エクセレントタワーと悩んでいます。こちらは二重床なら良かったのにという思いが消えません。また駐車場も少な過ぎます。抽選当たったとしても維持費がかかりそうで。カーテンやシーリングも要らないのでもっと値段を下げて欲しいところです。

[85: 匿名さん]

ボイドスラブの直床って遮音性どうなんだろうね。前例あるのだろうか？

[86: 検討板ユーザーさん]

ボイドスラブ
発泡剤をコンクリートで包み込む工法。超軽量構造、短期養生、梁減により工程の手間暇が減り大幅コストダウン。

公民館とかに使われるよね。

[87: 匿名さん]

ボイドスラブ自体は梁が出ないってことでタワマンで結構あるけど、直床との組み合わせって珍しいと思う。

[88: 匿名さん]

あと、説明図で気になるのは中空のところで音が共鳴したりするんで中空の部分を球にして対策するんだけどそうなってない。説明図だけの問題か対策してないのか。

[89: 検討板ユーザーさん]

球でも反響するよ
血税でお金をかけられない公民館でも600mmぐらいははあると思うけど

[90: 検討板ユーザーさん]

>ボイドスラブの直床

遮音性はないね
住戸全体に音が響き
寿命が縮まります
パチンコやドンキや改造マフラーに慣れ親しんでいれば気にならないかも

[91: 匿名さん]

直床ってあまり言われないけど隣の部屋の振動がそれこそ直に伝わってくるんだよね。

[92: 検討板ユーザーさん]

引越屋が共有通路を通る振動が伝わったよ
普通のRCとは違うよね

[93: 匿名さん]

>84

シーリングとカーテン付きって珍しいよね。カーテン＝ドレープって感覚なのかな。シェードやブラインドを好む人もいるのに。あと、視線を気にする必要のないタワーは無しって人も。

[94: 匿名さん]

一括受電って小売り自由化の今、メリットあるのかな。セット割の方が有利だったりすると思うけど。

[95: 匿名さん]

4枚建て引違い窓で、開放感って違うような。サッシの枠が視線遮るから、開放感謳うなら大きな嵌め殺し窓にして一部を開けられる窓じゃない。

[96: 検討板ユーザーさん]

スラブ厚は230?250でも中は空洞なんだよね。

中空が球形状ではないのはコンクリート節約のため？

[97: 匿名さん]

>96

ボイドスラブは同じ厚さのベタスラブより2割くらい遮音性能が劣るといわれてる。230mmの部分はベタスラブの最低ラインといわれている200㎜相当以下かも。

[98: 匿名さん]

中空部分が球でないことの是非の議論は、まず設計図書を確認してからだね。イメージ図ですってこともあるから。割としっかり書き込まれてるように見受けられるから球じゃない可能性ありだとは思うけど。

[99: 匿名さん]

>97

ユニットバス部分など一部厚さが異なりますってあるから薄いのはそこかな。水回りって音響くんだけど。浴槽のマタギを浅くするために水回りのスラブって低くする必要あるけど段差スラブにすれば厚さを薄くしなくてもできるんだけど。

[100: 匿名さん]

＞水回りって音響くんだけど

影響避けるために居室と隣り合わさないように配置するって配慮したりするんだけど、ここはそういう設計じゃないみたいだね。

[101: 匿名さん]

バルコニーに物干しあるみたいだけど外干し可なのかな。駅前で洗濯物ひらひらは壮観だな。

[102: 検討板ユーザーさん]

>>97 匿名さん
2割どころじゃないと思う 響き方に天地がなくて平衡感覚を失う。250mmでも中空部が150mmなら実質ベタ基礎は100mmだ。

共有通路は他のRC造より200mmぐらい低くて市営住宅みたい。一層無くして直床にして床の厚みを薄くしてるからなんだ。

でもって中が空のスラブでコストカット？

利益率高そう

[103: 匿名さん]

>102

近隣のネガ部隊？　もう少し信憑性ないと逆効果だよ。

[104: 匿名さん]

共有通路なんて言ってるから海外のバイトかな。

[105: 検討板ユーザーさん]

>>103 匿名さん

ネガ部隊？>>97が書いてるよ。
説明図を見ても中の空部分は3cmではないし
直床中空と二重床は音の響きが全然違う。
住んでみて。

[106: 匿名さん]

＞住んでみて

直床中空の既存物件ってどこ？　

[107: 匿名さん]

この近くの2000年代後半に竣工した某マンションが、ボイドスラブで、ここはスラブ厚は275mmだった。

ボイドスラブなら、これぐらい欲しいよね。

[108: マンション検討中さん]

エクセレント低層安いわ。
マリモくんは低層高いな。

[109: 職人さん]

>>97 匿名さん
この内容にとても興味がありますが、ソースはありますか？

[110: 匿名さん]

アルコーブなしはキツイね。これだとドアを開けたら廊下の歩行者とモロにぶつかるでしょ。

ベランダに奥行2mもいらないので、ここを50cmでも削って、共用廊下側に回せばよいのに。

住まいとしての配慮がない。

[111: 匿名さん]

＞１１０

共用廊下も同じくなんだけど、２ｍって容積率不算入になる寸法。なのでバルコニー側を削って共用廊下を増やすってこことするとデベの利益が減る。

アルコーブとかポーチを作ってって余裕のある設計はコストかけてもペイする高級物件とかになっちゃう。

[112: 匿名さん]

＞９７

ボイドの形状とかにもよるのでデータでというよりは一般的に言われている数字。

[113: マンション検討中さん]

ここの価格ってどんなもんですか?

[114: 口コミ知りたいさん]

>>113 マンション検討中さん
Eプラン以外覚えてないけど低階層の2LDKだと4000万超えてなかったはず

Eプランは低階層でも6000万台
14階は7000万超えると思う

[115: マンション掲示板さん]

絶対即完だよココ。

[116: 匿名さん]

サッシ高1800mm（1.8m）しかないのは結構気になる低さ。

隣の病院が7階建てで病院は階高が高いので、ここの角部屋は11階以上じゃないと病院からは見えてしまう状況か。。。

[117: 匿名さん]

窓の高さが1.8mしかないと身長高い人は頭打つし、積水や大和の賃貸でも窓は高さ2mはある。
光の入り具合にも影響するか。

[118: 匿名さん]

あと病院が隣だと低層階は救急車の音が夜間どうなのでしょうか？気になるところであります。

ここと比較するとエクセレントザタワーの安さが際立つ。
立地が違うので単純に比較はできないと言われればその通りだが。。。

地権者住戸が多いのもネック。最上階および途中階にいくつか地権者住戸。

[119: 匿名さん]

中住戸のモデルルームがないので、中住戸の時にサッシ高1.8mがどのように影響するのか気になるところ。

モデルルームはサッシ高の低さが目立たないように上手にアレンジされていたように感じる。

[120: マンション検討中さん]

最上階地権者住戸は天井高も高いみたいなので、配慮しすぎっすね。

建物の高さ制限の中で、最上階の天井高を2600-2650にするために途中階の天井高を犠牲にしているという。ちょっと痛ましい感じ。

[121: 匿名さん]

お隣の三愛記念病院さんは9階建てで38.05mの高さがあるようです

こちらのマンションは45m

病院が見えない高さは13階以上になりますかね

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん

なんか営業さんに病院の上に看板があるから余計だみたいな話聞いたんですが、13階から上で眺望完全に抜けそうですか？
階高計算すると看板分重なりませんかね、気になります…

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
聞けばちゃんと答えてくれるんじゃないですか？
今のご時世、曖昧に回答する会社があるなんて信じられないですが。。。

[124: 匿名さん]

>>123 マンション検討中さん

そこまでちゃんと聞いてなかったんですよね。
南から陽が入るのは看板も影響して権利者住戸を除くと13階からとは聞いたんですが…
いずれにせよ営業さんに聞いた方が良いですね

[125: マンション検討中さん]

言われてパンフレット見返してみて確かにサッシが低いのが気になりますね。流石に180センチメートルのサッシは。

引き渡し後に窓が低くて残念な気分になるのは避けたいので、デコレーションされてない素の状態のイメージ図が見たいところです。

あと10センチでも高ければ良かったのにと思えてなりません。

[126: 匿名さん]

180㎝のサッシのメリットはカーテンが既成で済むこと。オーダーかセミオーダーだと一桁違う。ついてくるけど安ものだろうね。

[127: 匿名さん]

＞素の状態のイメージ図

最低限は設計図書で側面図を確認だね。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
パンフレットの図を見ると最上階だけはハイサッシのように見えます。

やはり最上階地権者住戸に配慮しまくってるんですね。

180cmサッシのメリットはカーテン以外に何かありますか？
笑えない冗談で思いつくことは熱を失う面積が狭いことくらいですかね・・・。

正直180cmのサッシが経験したことがないくらい低すぎて住戸の想像できないです。

[129: 匿名さん]

>128

ペアガラスだから断熱性はあると思うけどな。

西日の直射を受ける面積が減るもか（笑）。

[130: 買い替え検討中さん]

比較物件としてはエクセレントザタワーや三越跡地の他にも、以前マンマニさんの動画で、レクサス千葉の隣にマンション作っているみたいで、そろそろ概要くらいは出てくるころですかね？
位置的には駅近でそごうも近く、学区も新宿小と申し分ない感じがしています。

[131: 匿名さん]

>>130 買い替え検討中さん

あれっ学区登戸小ではないのですか？

[132: 買い替え検討中さん]

>>131 匿名さん
すいません。新宿小校区はレクサス横に今建てている物件を指していました。
スレ違いではありますがスレッドが無かったので。

似たような値段になるかと思いそちらも比較になるかなと思っているのですがどうでしょう。

[133: 匿名さん]

>スレ違いではありますがスレッドが無かったので

板は『スレッドを作成する』をポチで作れる。まあ、この程度なら近隣情報ってことでここでもいいとは思うけど。

[134: 匿名さん]

>>132 買い替え検討中さん

ああなるほどメイツの話ですね。比較であればこのスレで大丈夫ではないでしょうか。
個人の好みになると思いますが、新宿小は大規模校で高学年は新宿中学校の分教室と行き来するのでそこは微妙だなぁと感じています。それならグラディスやエクセレントの校区である中小規模の登戸小や本町小の方が学区としては良いかなと思っちゃいますね。

[135: マンション検討中さん]

こちらは坪280万前半と伺いました。
エクセレントザタワー ブリリアタワーと比較して高値掴みにならないか心配です。
タワーでないマンションは資産性は落ちるのでしょうか。

[136: 名無しさん]

うちも駅近グラディスか、内廊下エクセレントタワーか迷っています。幕張のミッドスクエアタワーに比べると、高いなあと思いますが、三越跡地はもっと高いんですよね？笑

登戸二丁目交差点の広い駐車場が、更地になりましたが、あちらに何ができるかご存知の方いらっしゃいませんか？

[137: 匿名さん]

西口の伸びしろはあまりなさそうですね。再開発しても寂しい少し陰なイメージはとれないですよね。北口も同様に。

もともと重心は東口ですが、今後の人の流れも、再開発も東口側中心なので高くても資産価値が長く保たれそうなのはブリリアタワーになりそうですが。

そごうの徒歩距離はブリリアタワーの方が近いので、この物件は電車に1秒でも早くたどり着きたい人向けではありそうです。

この物件で他の方が指摘していない所で気になるのは、1階を店舗（何が入るの？）にしてしまったがためにか、2階に駐輪場をもってこなくてはいけなくなり、駐輪場用のエレベーターという通常のマンションにはないエレベーターを1個取り付けないといけなくなったことで、メンテナンス費用に少なからず影響することがあるかなと。それに2階も住居に出来たのであればもう少し1戸あたりが安くなったのかなと思ってしまいます。

あとはゴミ置き場ですね。図からは一旦外に出ないといけないようで残念なところです。

[138: 匿名さん]

パンフではゴミ置き場のアプローチが、正面エントランスから一旦外にでてのゴミ捨て経路になりそうで、もしそうなら雨に濡れる＋エントランスをゴミ袋を持ってでないといけないのかと・・・

裏の非常階段経路だとゴミ捨て場までに3回扉を開けないといけなさそう。

聞くの忘れたのでもし次行くことがあれば営業に確認してみますが・・・誰かご存じの方いたら教えて下さい。

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
ゴミ捨てで一度外に出るのは冬や雨の日は結構問題ですよね。

もちろんエクセレントタワーやセントラルタワーのような各階ゴミ捨ては一番理想的なのはさておき、せめてエントランスから雨に濡れない（寒くない）アプローチが良かったのは確かですね。

店舗って何が入るんですかね？

ダイソーが近いのは便利と思いますが、将来的に撤退にならないかは心配なところ。如何せん日中の人通りが少ない。

[140: 匿名さん]

>>139 マンション検討中さん

店舗は千葉市から言われてミニスーパーを誘致と言ってましたが通りに面してないので中々交渉は進んでないみたいですね。本当は今セブンダイソーが入ってるところあたりに入れる予定があったみたいですが賃料の関係で折り合わなかったとか営業さんが言ってました。

[141: 匿名さん]

>>140 匿名さん
それ私も聞きました。

ミニスーパーにしても面積がやや狭そうでのでなかなか難しいのかなと感じました。

誘致には、さらには店舗部分の所有者が誰になるのかと、そこの賃料の問題にもなりそうですね。

[142: マンション検討中さん]

西口はほんとに陰のあるイメージなのがいまいちですよね。スーパー一つ誘致できず、空きテナントばかり。莫大な費用と年月をかけた結果がこれで、地元民としては新千葉公園を見た時にはがっかりしました。
西口再開発はこれで終わってしまうようですが、JR千葉支社跡地の開発次第ではもうワンチャンスあるでしょうか？

[143: 検討板ユーザーさん]

ただ駅に近いだけのマンションなんですか。
共働き夫婦向きですかな。

[144: 匿名さん]

ただ駅に近いだけといってもそのへんのマイナーな駅ではなく、総武線では屈指のメジャー駅の千葉駅至近というだけで価値は高いと思う。西口より東口が良いのは同意だが、東口ながら駅からほんの少しだけだが遠くなるブリリアの価格はここに比べて2割ぐらいは高そうなのでコスパを考えればここも十分ありだと思う。
ただ悩ましいのはエクセレントタワーで、タワマンなのに価格はここと同じか階数によっては安い住戸も多そうで内廊下、各階ごみ置き場ありとなっていて人によってはエクセレントタワーに魅力を感じる人もいるかもしれない。

[145: マンション検討中さん]

>>144 匿名さん
共働きなら仕方ないが一般の奥さんにとって駅近はそこまで重要ではなく、ゴミ出しが楽で業務スーパーやドラッグストアが近いエクセレントのほうが良いという家庭は多そう。

[146: 匿名さん]

表現は自身の通勤にもよりますかね。
千葉市内勤務の場合だと「ただ駅に近いマンション」
東京勤務だと「駅近マンション」

価格はエクセレントが安いし、各階ゴミ出し＋内廊下、周辺環境（遊び心も含め）もエクセレントに軍配か？

そういう意味で、こちらとエクセレントタワーを比較してしまうと、ただ駅に近いという表現もあながち間違っていないかもしれない・・・

[147: eマンションさん]

実家房総半島。
旦那丸の内勤務 妻は錦糸町勤務。
下のデメリット打ち消すにはこの条件がいるな。

サッシ高1800
1階店舗リスク(ミニスーパー入らない)
ゴミ置き場が外で濡れる
救急車の音
駐車場は敷地内6台のみ

[149: 匿名さん]

コモラボいいなと思います。他の不動産会社にもないかな…

テレワーク用の部屋なのかなと思います。
閉鎖的な部屋な気もしますが、図書館などでこういった壁にはさまれた机ありますよね。落ち着きそう。
コモラボ、テレワークに勉強に読書に家事に（ミシンやアイロンに）と使いみちがかなり多いです。

3LDKにもコモラボ欲しかったです。

[150: 匿名さん]

＞149

一日仕事するなら3LDKの中洋室を書斎にしないとコモラボの狭さじゃ息詰まるんじゃない。