グラディス千葉駅前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グラディス千葉駅前についての情報を希望しています。
千葉駅徒歩2分のマンションです。
駅近だと資産価値が下がらなそうなのでいいなと思っています。
公式URL：https://gladis.jp/711/

所在地：千葉県千葉市中央区新千葉二丁目2302（地番）
交通：JR総武線・総武快速線「千葉」駅徒歩2分、京成千葉線「新千葉」駅徒歩4分
間取：2LDK、3LDK、4LDK
面積：58.59㎡ ～ 113.85㎡
売主：株式会社マリモ
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[391: 検討板ユーザーさん]

後から直せない天井高とか直床中空スラブに引っ掛かる人が多いのも分かるけど、駅距離もリフォームなんて出来ないしね。販売時に苦労した駅近マンションが10年後の高騰率No.1なんてよくある話だから資産性を重視するならアリだよね。

[392: 匿名さん]

>>391 検討板ユーザーさん
レクサス横のメイツの話題も出てますが、メイツは坪300万は階高から軽く超すと思うので、どう考えてもグラディス割安なんですよね。

グラディスのこの値段で高いとするならそもそもマンション検討を辞めた方がいいですよね。そういう感じだと花輪町とか生実町の建売戸建ての方がそもそもよいと思うんですよ。

[393: 検討板ユーザーさん]

>>392 匿名さん
凡そは同意だけどメイツ300超えるわけないでしょ。広めの部屋が多そうだからグロス高くなるしグラディスの苦戦を見た後にその値付けをしたらびっくり。

[394: マンション検討中さん]

>>393 検討板ユーザーさん
利益を出せる価格しかつけられないから　300超えるわけがない　という決めつけはできないのではないのでは。
安く仕上げようと思ってたならなんで17階にしなかったのでしょうか。

[395: 検討板ユーザーさん]

>>394 マンション検討中さん
仕様次第ではあるけどタイミングと地価からすると50mで無理に17階にするまでもなく16階で坪260でも儲けは出るよ。むしろ200後半で売るにはある程度階高を確保した方がいいという判断もあるんじゃない？広域で客を呼び込める立地でもタワーでもなくウクライナ後の仕込みでもなく300超えるという根拠を逆に聞きたいわ。

[396: 匿名さん]

>>395 検討板ユーザーさん
この物件の上物の解体費を忘れているかもしれませんね。
病院は頑丈なんだそうですよ。

[397: 匿名さん]

メイツの建設地は元々は何だったんでしょうか。名鉄が入札で土地仕入れしたとしたら相当高値で仕入れていると思うので坪300万円超えは十分あると思います。
名鉄と関係がある先から相対取引で土地仕入れたのであればそこそこの価格で仕入れられたと思うので売値もある程度は下がるかもしれませんが、名鉄が千葉で相対取引であれだけの広さの土地を仕入れられるほどの関係先があるとも考えにくいのですがどうでしょうかね。

[398: 匿名さん]

>>392 匿名さん

安い安いと煽るのは、早く完売して欲しい購入者か業者のどちらかでしょうか？

[399: 匿名さん]

397ですが、396さんの投稿を見るとメイツの場所は元病院の跡地だったようですね。そうであれば入札ではなく相対取引もありえますが、396さんのいう通り解体費用が結構かさんでしまうので結局土地の仕入れ費用は高くなりそうですね。
個人的にはメイツのほうがグラディスより高くなると予想しますが、果たしてどうなりまか。

[400: マンション検討中さん]

この病院はたしかパークホームズ千葉の土地を所有してましたね。
高値じゃないと売らないからこそ、普段から千葉で作ってる新日本とかクレアホームズとかではなかったのかと勘ぐってしまうところです。

名鉄は千葉に地縁が全くない会社なので、高値だった可能性ありそうですね。

[401: 匿名さん]

>>396 匿名さん
病院跡地なんですか？

[402: 検討板ユーザーさん]

ここの隣にある三愛記念病院の移転前跡地ですね。病院の解体は放射線の注意が必要とは言え移転前は3階建程度だったし築古アスベスト対策から坪20万円以上跳ね上がる影響があるとは思えないけど。

[403: 匿名さん]

取り壊した病院は7階建てですね。

[404: 匿名さん]

スレ違いだけどメイツ千葉に関しては前にマンマニ先生が動画あげてますね
気になるなら検索して見てみたら良いかも

[405: マンション検討中さん]

70平米の4980万が安くて気になる。倍率はどれくらいになるのですかね？

[406: マンション検討中さん]

前回の4990万よりも安いみたいですが、、、いったいどうなってるのですかね？
千葉駅前って名前が付けられるマンションって今後出てくるんですかね？

[407: マンション検討中さん]

先着順で販売するようになりましたね。それも数戸程度を細かく。。
エクセレントザタワーは30戸とかまとまって先着順供給しているため、まとめて申込・抽選とはしないだけですが、こちらはあからさまに欲しい人に欲しいタイミングで供給してますね。逃さないように。

[408: マンション検討中さん]

>>407 マンション検討中さん
ってことは2期1次は希望入ったものを出しているんでしょうね。4戸って何か不自然なので。比較的順調そうですね。
やはり4980万が光りますね。

[409: マンション検討中さん]

エクセレントザタワーのグロス安めの低層がなくなってきているので、エクセレントはここから坪270万のマンションという感じが色濃くなってきているように思います（エクセレントの販売当初は低層階もあるので坪220-230万くらいのマンションのような錯覚がありましたが、徐々に印象が変わってきている）。
5000万以上を購入できる層の選択肢は立地考慮してグラディスかエクセレントのどちらかしかないので流れてきそうなところかなと。

[410: 通りがかりさん]

駅近希望の実需層は北口のexc 千葉弁天2という選択肢もありそうですが

[411: マンション検討中さん]

>>410 通りがかりさん
確かにそうですね。
坪単価と小学校区、エクセレントシリーズは2重床ですが天高が2450mmが多かったような気がするのと、サッシはグラディスというかマリモブランドの方がワイドな間取りが多いので、そのあたりが判断材料ですかね。
個人的にはナローサッシ＋二重床よりもマリモワイドサッシ＋直床の方が良い気がしていますが好みが分かれるところでしょうか。

グラディスは屋根付きペデストリアンデッキを目の前の道を渡るだけで利用できる点（直接接続ではない）は他にない優位性かと思います。ペリエに徒歩2分で行ける物件は今までも今後もないと思います。

[412: マンション検討中さん]

あと普通の間取りではありますが70平米をギリギリ超えてくる間取りは購入者にとっても有難い気がしています。中古や賃貸に出した時に70平米以上で検索が引っ掛かるので助かるのかなと。
ハイムスイート西千葉でも70.06平米という絶妙な間取りが作られています。
68平米あたりにするよりも有利かと思います。

[413: 匿名さん]

需要はなさそうですが、当方のモデルルームの感想
サッシ高は低めではありますが、直床のためサッシの下が少し上がっているので、モデルルームでは全体的に普通のサッシ高に見えました
直床と二重床では常にどちらが優位かという話題が尽きないですが、リフォームしたとしても床の張り替えくらいで、全面改修リフォームなら買い替えタイミングでないと不可能なので、本質的にはあまり意味のない議論な気が。そもそも70平米程度の広さで間取り変更をするような大規模リフォームはしないと思いますが・・・
モデルルームでも直床を感じさせない良くありがちなフカフカではない硬めの床素材だったので、二重床かと最初思いました。生活してて二重床か直床かは気が付かない気がします。
キッチンの板はありがちな木目ではなく結構おしゃれでした（オプションではなく標準とのこと）
マンションの価値は立地が全てなので細かいところは結構どうでもいいような気がします。50年住むわけではないでしょうから。

[414: 匿名さん]

指摘あるように4枚のサッシによるワイドサッシの開放感は特徴的かと思います。。

[415: マンション検討中さん]

間取り好きなので間取りをたくさん見てますが、4枚ガラスによるワイドサッシって千葉市だとかなりレアと思います
。かなり開放感あるのでもっと採用されればいいのになと思います。

エクセレントシティではあまり見られない気がしますが。。
長谷工でもちょっとあるのか確認できてません。少なくともシティテラス稲毛海岸でもサッシは2枚ー2枚でセパレートされてます。

天高2500-2550mmと天高も確保されてるようで、ラウンジも吹き抜けで全体としてみればかなり良い物件でないかなと思います。
はやりの共有ワーキングスペースはないですが、駅チカなのでいらなさそうだし、管理費も余分にかかるので最小限でよいのかなと。
あとは80戸程度で管理組合も運営しやすいレベルです。

[416: 匿名さん]

>>415 マンション検討中さん
へー長谷工が手を出さないということは構造へ負荷がかり歪みやヒビ割れのリスクが高まりやすいのかしら。

重さがあるワイドサッシを採用するためにはそれを支える床とサッシの開閉衝撃を受け止める壁構造が求められそうですものね。お値段的には鹿島施工のパークマンション三田綱町ザフォレストぐらいになりますか。

[417: 匿名さん]

>>413 匿名さん
>直床と二重床では常にどちらが優位かという話題が尽きないですが

それはボイドの直床厚が30cm～40cmだった時代の議論ではないですかね。
モデルルームは上階がないから音の確認は不可能。生活してて二重床か直床かは気が付かないのはその住戸の住人だけよね。階下は直床の真下で生活するからモデルはサイズ感以外は参考にならないよ。
マネキンが着てるシルクとシルク風ナイロンの服、見た目は同じでも着心地は雲泥じゃん？

[418: 名無しさん]

>>415 マンション検討中さん
オーナーズラウンジはワークスペースとして利用できないのでしょうか？

[419: マンション比較中さん]

>>415 マンション検討中さん

シティテラス稲毛海岸は堂々の大手施工ですね。住友なら閥内で資材調達できそうだし長谷工は技術があるでしょうにワイドサッシは扱わないんだ。液状化しやすさ揺れやすさハザードマップ地域ですか？


売主・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）〒163‐0820　東京都新宿区西新宿二丁目4番1号（新宿ＮＳビル）
　TEL：[phone]　
販売会社 売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
設計 株式会社　長谷工コーポレーション一級建築士事務所　　
施工 株式会社　長谷工コーポレーション 　

[420: 匿名さん]

ボイドスラブ、最近珍しいんで比較対象が見つからなかったけどリビオタワー羽沢横国大がボイドでスラブ厚270㎜～320㎜。やはりここはボイドにしては薄い。

あちらはボイド部分もちゃんと遮音対策でボイド部分の上下を平行にしてないし。

[421: 匿名さん]

>直床のためサッシの下が少し上がっている

これ結構ポイント。年を取るとこの程度の段差でもつまずいて転んだら骨折なんてことになりかねない。マンションってバリアフリーが戸建てに対する優位性なんだけど、直床はだめ。

[422: 匿名さん]

>>420 匿名さん
タワマンのボイドスラブと比較するなんて流石にやばいですよ。

騒音は基本的に太鼓現象なので、タワマンだと住戸間がコンクリートじゃないので、スラブ厚を確保しないといけないんですよ。タワマンの最小スラブ厚は通常のスラブで24cm、ボイド換算で30cmなので、リビオタワーのボイドスラブは必要分だと思いますが。タワマンは基本的に柱だけで支えていて、柱間も広いのでスラブ厚が必要。
板マンの場合は住戸間が耐力壁（コンクリート）なので、タワマンと異なります。
25cm程度でも通常スラブ20cmとおおよそ同等になりますよね。通常のエクセレントシティや長谷工マンションと同じレベルという認識で基本はよいかと。2重床の方が騒音が少ないというのは幻想なので、下手すると2重床のスラブ厚20cm板マンの方が音はするかもしれないですね。エクセレントシティシリーズは2重床スラブ20cmなので騒音問題だらけになってしまいますね・・・

[423: 匿名さん]

>>421 匿名さん
パークホームズ系でもエクセレント系でも上がっている物件は散見されますね。
確かにバリアフリーを追及して玄関も完全フラットが良いのかもしれませんね。

ちなみにマンクラ界隈では「板マン」は直床より２重床の方が騒音がするという認識かと・・・異議あれば直接マンクラに連絡してみてください。

[424: 検討板ユーザーさん]

二重床より直床の方が防音性能低いというのは幻想だけれど、中空ボイドスラブの防音性能低いってのは幻想じゃないよね？中空ボイドスラブで230～250はさすがに厳しい印象です。天井高の為にあまり厚くできなかったんだろうけど。それでも最上階以外は低いけど。

[425: 匿名さん]

せっかく少し角度を変えて南西？方向に向けてくれたのに
その60mくらい先に13階建てマンション建つそうです

[426: 評判気になるさん]

>>424 検討板ユーザーさん
タワマンで採用されてる30センチボイドスラブも足りないはずっすよねー。騒音問題は太鼓だからスラブ全体が音の源になる衝撃に対して震えるか震えないかだから。物理の問題。
あとタワマンだと住戸間が板マンと違い乾式だから隣の音も聞こえますよね！
騒音なんてマンションあるあるだから敏感肌ならマンションやめるっきゃないかもねーってか笑

[427: 評判気になるさん]

>>426 評判気になるさん
自分的には最近ちょこちょこ見かける鋼線で引っ張るボンド、アンボンドのスラブの方がやばいとおもとるけど。
三十年、四十年の月日と繰り返しの地震で伸びるんじゃないか。
スラブは面白いな。
ボイドだろうが、ボンドだろうが、25センチ通常スラブだろうがコドモがピョンピョン飛び跳ねれば音は響くことは確かや。残念やが。

[428: マンション検討中さん]

騒音問題は難しいですよね。どこのマンションもあるあるで。。。
ボイド以前に子供が少ないマンションの方がうるさくないはずなので、こういう駅チカ物件の方が子供が少なそうで逆に静かかもななんて思いますね。

[429: 検討板ユーザーさん]

>>426 評判気になるさん
マンション全体としての騒音はともかくボイドスラブ単体としては300が標準じゃない？通常スラブで230は欲しいのにボイドで230～250なんて通常の185～200レベルじゃん

[430: マンション検討中さん]

>>429 検討板ユーザーさん
逆に千葉市で板マンで通常スラブ240mmとってる新築マンションってどこですかね？エクセレントザタワーのスラブ240mmもタワマンとしてはオワコンになりますね・・・
そんなにスラブが好きなら東京の低層マンションに行ったらいいと思いますが・・・

[431: マンション検討中さん]

あ、ここに以前から出てくるスラブの人だったんですね。知りませんでした・・・すいません。以前のスレ見てて気が付きまして申し訳ありませんでした。

[432: 評判気になるさん]

>>429 検討板ユーザーさん
あんたもちろん自分で騒音実験しててデータもってるからゆうとるんだろな？

[433: デベにお勤めさん]

千葉ってなぜこんなに人気がないのでしょうか？一都三県の県庁所在地のダントツ価格が安いと思います。人口が少ないのか、災害リスクがあるのか。。

[434: 検討板ユーザーさん]

タワマンだとスラブ厚が板マンより必要と思ってる知識の足りない人やヤの人ぽいのが出てきたけどこれ隣人になる可能性あるのが1番ネックじゃない？
ちなみにタワマンの騒音は上下より左右の乾式壁がネックだと思うよ

[435: マンション比較中さん]

>>429 検討板ユーザーさん
50年前に騒音問題で殺人事件が起きて現場となった横内団地はコスト削減のため床の厚さは12 cmになっていたが、事件後に住宅・都市整備公団（現：独立行政法人都市再生機構）は床厚を15 cmに増やした。

団地クオリティに近付いているのか
その当時は無垢や合板やカーペットと60mm厚位の畳を敷いていて家電は小型だったけどね

[436: 匿名さん]

>>434 検討板ユーザーさん
またスラブ芸人が増えて盛り上がってきましたね！

[437: 匿名さん]

>>433 デベにお勤めさん
千葉県だから仕方ないですよ。とりわけ緑豊かな千葉市だから。
スラブ厚を気にする人が多いからですよ。

[438: 匿名さん]

個人的には残念ですよ。横浜駅坪700万超え。埼玉も400万超え。
千葉市・・・270万・・・チーン。

何故？！

[439: マンション検討中さん]

>>438 匿名さん
千葉は周りを海に囲まれているなど後背地に恵まれていないため諸々の経済的利便性で不利な点が影響していると聞きます

[440: 匿名さん]

>>439 マンション検討中さん
ということは千葉市の限界が坪あたり270万ということなんでしょうか？