グラディス千葉駅前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グラディス千葉駅前についての情報を希望しています。
千葉駅徒歩2分のマンションです。
駅近だと資産価値が下がらなそうなのでいいなと思っています。
公式URL：https://gladis.jp/711/

所在地：千葉県千葉市中央区新千葉二丁目2302（地番）
交通：JR総武線・総武快速線「千葉」駅徒歩2分、京成千葉線「新千葉」駅徒歩4分
間取：2LDK、3LDK、4LDK
面積：58.59㎡ ～ 113.85㎡
売主：株式会社マリモ
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

千葉駅から東京に通勤する人が住むマンションやな。
千葉が職場ならエクセレントタワーがいい。

[22: 検討板ユーザーさん]

千葉駅から東京に通勤する人が住むマンションって。
同じ坪単価300なら、JR船橋駅徒歩6分の船橋本町のエクセレント買えるわ。
こんな地方デベの千葉駅物件なんて買うわけないだろ。

[23: マンション検討中さん]

駐車場もない、エレベーターもない、二重床もない、、、新日本建設の方が期待出来ますね、、、

[24: マンション検討中さん]

実家が房総半島 だけど職場とうきょう。
車なしの電車生活者向け？
船橋は房総半島遠い。

[25: マンション検討中さん]

15階ルーフバルコニー住戸は億超えかな？

[26: 匿名さん]

>22

新日本建設も千葉ローカルだけど。

[27: 匿名さん]

西向きということになっているけれど、真西よりもわずかに北向きになってない？
「西北西向きに近い西向き」というか。
もうちょっと南に振ってほしかったな・・・。

[28: 検討板ユーザーさん]

>>6 マンション検討中さん
真横が総合病院て、救急車煩くないんか

[29: 匿名さん]

>>28 検討板ユーザーさん

病院に近づいてくる救急車が、どのあたりでサイレンを止めるかが勝負。
停車する少し前のところでサイレンを止めることも多い。

それよりもここは線路の音は確実に聞こえますよ。
地上でも聞こえるから、建物の上のほうに行けば行くほど、線路の音は聞こえる。千葉駅そばなので電車が高速で走る音はしないが、代わりにポイントを通過するときにゴトゴトガチャガチャする音が聞こえる。
したがって、窓の遮音性能には注意。二重窓化するのもありかも。

[30: 匿名さん]

>29

二重窓でも、うるさいと窓は開けられない。

[31: 匿名さん]

再開発用地の真ん中にホテルを先に作ってしまったので
そのホテルが風俗で利用できるので
デリヘルの送迎車などが周辺をウロウロしますよ

[32: 匿名さん]

>>30 匿名さん

開けなければよい。

[33: マンション検討中さん]

>>20 買い替え検討中さん

シミを気にするようなルックスなのだろうかw

[34: 匿名さん]

駅に近くて便利な立地にあるのですが
間取りをみると、柱が邪魔かなと感じました。
アウトフレーム設計であれば、部屋がもっと広く使えるのに勿体ないですね。

[35: 匿名さん]

>34

ここみたいにバルコニー側だけをアウトフレームにしてアウトフレームを謳う物件多いよ。共用廊下側も含めたフルアウトフレームの物件はめったにない。

[36: 匿名さん]

>32

窓を開けない前提だと全熱交換の24時間換気でないとエアコン代がかさむ。ここ西向きだし。

[37: マンション検討中さん]

ここは即完売になるね。見ててみな。

[38: 匿名さん]

売れる見込みの分を販売して即完を演出ってのがパターン。好不調のバロメーターは、モデルルーム公開から販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。

小出しに時間かけて各期即完で完成在庫なんてのもあったりする。

[39: ご近所さん]

コロナが終わったら数年後にJR千葉支社跡地にJRタワーがかなりの確率で出来るからね
商業施設もたぶんたくさんできるしお得ではある
ちなみに千葉支社跡地や周りのホテルもJRが買収済みね

[40: 匿名さん]

千葉支社跡地には市民会館建設が有力です。

[41: 匿名さん]

市民会館とJRの複合施設ってなってる。商業施設だけか、共同住宅を含むかは情報ないよね。

[42: 通りがかりさん]

>>40
市民会館だけな訳ないですよ
すでに周りのホテルも買収済み
コロナ患者入れてるホテルもコロナ後に再開しない
一体まとめて開発が内々に決まってるが発表できないだけです
長い目でみないとダメだけど千葉市長は27年ぐらいには作りたいそうです
遅れたら30年か？
ただJRがビル建てるなら商業施設も間違いなく入るでしょう

[43: 通りがかりさん]

先行した大宮はすでに市民会館入りビルを作った
千葉も早く作って欲しいね
https://shutten-watch.com/kantou/16691?amp=1

[44: 匿名さん]

駅徒歩2分の好立地なので利便性重視、もっと閑静な環境を求めるなら駅から離れた方がいいのかも…
構造面の情報はまだ工事中のようですが、サッシの遮音性能は駅近立地に合わせて高性能にしてくれているはずと信じたいですね。

[45: 匿名さん]

>>36 匿名さん

夏のエアコン代を気にしておられるのですね。

家庭の冷暖房で費やされるエネルギー（または料金）は、夏の冷房よりも、冬の暖房のほうがはるかに大きい、という事実をご存知でしょうか。

実際、夏に32度の室温を28度に下げるのと、冬に15度の室温を23度に上げるのと、どちらがエネルギーを要するか？　また、冷房を使う期間と、暖房を使う期間はどちらが長いか？　こういったことを考えてみると、家庭での冷暖房のエネルギー（または料金）に占める夏の冷房代の割合は、じつは大きくないことがわかるはずです。

[46: 匿名さん]

>43

冬の西向きは南向きと比べると寒いよ。夏も冬も光熱費がかかる。

[47: 匿名さん]

>>43　通りがかりさん
>>大宮はすでに市民会館入りビルを作った
聞いたことあります！新しい市民会館になるんですか？

ホールも小ホール、大ホールがあるので、ちょっとしたコンサートも開けるでしょうか。
テナント、クリニックが3店舗決まっているそうです。
病院以外も入ってほしいなあ。

[48: 匿名さん]

市民会館、建国記念を祝う会なんてのもあるんだよね。

[49: 匿名さん]

西向きマンションに引っ越してきたばかりですが、冬でも天気が良い日は暑すぎて冷房かけてます。夏が怖いです。
また、のぼせている感じが続くので体調壊しました。
午後はリビングにいれないです。
反面、夕日は綺麗です。
マンションは南向きでないと駄目ですね。

[50: 匿名さん]

資料送ってきたけど、送付が遅れたといったお詫びの文言の後で、事前案内予約受付中の記述。受付開始しますだよね。モデルルーム行ってもこんなレベルの対応されるのか。

[51: 匿名さん]

資料を取り寄せても大した情報が得られないのであれば
こちらに個人情報を渡すだけであまりメリットさなそう。
価格やプランの詳細など情報は実際に行かないとだめってことですね。

[52: 匿名さん]

>>46 匿名さん

冬の東向きは、西向きと比べると寒いよ。

[53: 匿名さん]

>>49 匿名さん

よほどの暑がりなんですね。

[54: 匿名さん]

敷地のレイアウトだと東南向きもできそうなんだねどなぜ西向きにしたんだろう。

[55: 検討者]

>>54 匿名さん
東南だと病院向きになるので厳しいんじゃあないですかね。。。

[56: マンション検討中さん]

東南向きはありません笑

ここは西向きのみです。

[57: 口コミ知りたいさん]

>>50 匿名さん

そこはマリモだから…
幕張の三井タワーみたいな対応求めても
無理があるよ。

間取図みても廊下が長かったり設計がね…
ただ駅近だし外観は、そこそこ見栄え良いし
安ければ人気出るんじゃない？

価格がパークホームズ位なら次第点。
パルコ跡地タワーと同じならパルコ跡地が
良いしね。まぁ、中小デベは直ぐ値段下げるから
様子見が正かな？

[58: マンション検討中さん]

58平米で5千万前半からだそうですよ。まだ価格は決めてないけど、大体こうなる見込みと。ソースは営業担当からの電話。
私としては割高感が否めないので撤退です。

[59: 匿名さん]

>まだ価格は決めてないけど、大体こうなる見込み

早期来場者に予定価格を伝えて反応を見て最終的に販売価格を決定するってのがパターン。このまま突っ切るか、見直すか。

[60: マンション検討中さん]

>>58マンション検討中さん
私は予約後、営業の方から電話ありましたけど3Lで5千万前後からと聞きました。
うちは2Lは興味ないんで価格帯聞かなかったですが…
あえて、高く言っておいて、実際には安い価格で見せる的な営業なのですかねぇ
まぁ、それはそれで安く買えるならいいですけど！

[61: マンション検討中さん]

最上階ペントハウスの南西角部屋欲しいな！
遮るもののない開放感ある広いルーフバルコニーから富士山眺めながらのんびりリラックスする毎日送りたいな！

[62: デベにお勤めさん]

事前案内会行かれた方いますか？
3LDKだと5000万前後と書かれてますが本当なのでしょうか？

[63: 検討板ユーザーさん]

>>29 匿名さん

Low-E複層ガラスでしたよ

[64: 検討板ユーザーさん]

>>60 マンション検討中さん
3Lでも平米いろいろですから そこは気をつけて！

[65: 匿名さん]

駅から徒歩2分で3Lで5000万前半って船橋や津田沼だったらあり得ない安さですね。パークホームズ千葉の売れ行きを見てると千葉は人気がいまいちなんだなあと思います。
ここは、雨でもほとんど濡れずに千葉駅に行けるし、場所はエクセレントタワーより良い。パルコ跡地の辺りは昔は千葉の中心でしたが、今は寂れてしまって駅までの道中もたいしたことがないです。

[66: 匿名さん]

パルコ跡地は３Lで4000万弱から。駅距離違うけど1000万の差は大きすぎ。

[67: 評判気になるさん]

一番広くて22坪。6500万前後。最上階は地権者で一般販売なし。

[68: 匿名さん]

最上階が地権者住戸のマンションはなんとなく躊躇してしまいますね。
そもそもこのマンションは戸数が少ないので、意思決定で地権者の意見が強くなってしまうこともあり得ますね。
87戸のうち販売が76戸なので、地権者は11戸でしょうか。

[69: 佐々木]

>>67 評判気になるさん
えーーー！！！最上階南西角を本気で狙ってたのにぃ(°▽°)

[70: 買い替え検討中さん]

エクセレントザタワーよりこっちの方が良いね。

[71: マンション検討中さん]

D1タイプ購入しよっと！

[72: 匿名さん]

坪300万は新千葉だと高すぎる　
三流ディベで資産価値低いし、ここなら同じく坪300万と噂の三越跡地のブリリア待つわ

[73: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
それ気になりますね。
駅近は魅力的ですが、地権者がいるって先々怖いです。

[74: 匿名さん]

一番高い14階南西側は7000万?8000万台。
びっくり。高すぎる。無理。

[75: マンション検討中さん]

ブリリアがブランド力からハズレなし。
東京建物は1期は安く出して2期値上げが売り方。

[76: 匿名さん]

ブリリアはここより確実に坪単価が高い気がする。

ここを買えない者にとっては、ブリリアはお呼びではなかろう。

[77: マンション検討中さん]

毎回高いと書き込む方は角高層階を例に上げますけど条件良いから高くて当たり前。
ブリリアだって同じこと。
低層は安い 高層は高い。
予算6000万だったらさ低層はいける。

[78: 匿名さん]

低層で坪280万、真ん中300、最上角350万くらいか
最上角以外ガラガラだから早い者勝ちだね
平均的に高いから、上から埋まると思う

[79: マンション検討中さん]

立地が良いから単価安な低層で割り切れる。
4階は坪270万を期待。

[80: マンション検討中さん]

Cタイプが5,300-5,900、Eタイプが6,200-6,400だそうです。駅2分&昨今の原価高騰を踏まえても、割高かな。

[81: マンション検討中さん]

それでもあっという間に売れると思う。

立地の総合的バランスが最強すぎる。

[82: マンション検討中さん]

希望を出しましたけどお部屋の被りが結構出てるみたいです。。。無事買えるといいですけど、、

[83: 匿名さん]

>75

東建は値付けが下手で有名。一期でこけて二期から値下げ、一既契約者には差額返金って前例もある。

[84: マンション検討中さん]

エクセレントタワーと悩んでいます。こちらは二重床なら良かったのにという思いが消えません。また駐車場も少な過ぎます。抽選当たったとしても維持費がかかりそうで。カーテンやシーリングも要らないのでもっと値段を下げて欲しいところです。

[85: 匿名さん]

ボイドスラブの直床って遮音性どうなんだろうね。前例あるのだろうか？

[86: 検討板ユーザーさん]

ボイドスラブ
発泡剤をコンクリートで包み込む工法。超軽量構造、短期養生、梁減により工程の手間暇が減り大幅コストダウン。

公民館とかに使われるよね。

[87: 匿名さん]

ボイドスラブ自体は梁が出ないってことでタワマンで結構あるけど、直床との組み合わせって珍しいと思う。

[88: 匿名さん]

あと、説明図で気になるのは中空のところで音が共鳴したりするんで中空の部分を球にして対策するんだけどそうなってない。説明図だけの問題か対策してないのか。

[89: 検討板ユーザーさん]

球でも反響するよ
血税でお金をかけられない公民館でも600mmぐらいははあると思うけど

[90: 検討板ユーザーさん]

>ボイドスラブの直床

遮音性はないね
住戸全体に音が響き
寿命が縮まります
パチンコやドンキや改造マフラーに慣れ親しんでいれば気にならないかも

[91: 匿名さん]

直床ってあまり言われないけど隣の部屋の振動がそれこそ直に伝わってくるんだよね。

[92: 検討板ユーザーさん]

引越屋が共有通路を通る振動が伝わったよ
普通のRCとは違うよね

[93: 匿名さん]

>84

シーリングとカーテン付きって珍しいよね。カーテン＝ドレープって感覚なのかな。シェードやブラインドを好む人もいるのに。あと、視線を気にする必要のないタワーは無しって人も。

[94: 匿名さん]

一括受電って小売り自由化の今、メリットあるのかな。セット割の方が有利だったりすると思うけど。

[95: 匿名さん]

4枚建て引違い窓で、開放感って違うような。サッシの枠が視線遮るから、開放感謳うなら大きな嵌め殺し窓にして一部を開けられる窓じゃない。

[96: 検討板ユーザーさん]

スラブ厚は230?250でも中は空洞なんだよね。

中空が球形状ではないのはコンクリート節約のため？

[97: 匿名さん]

>96

ボイドスラブは同じ厚さのベタスラブより2割くらい遮音性能が劣るといわれてる。230mmの部分はベタスラブの最低ラインといわれている200㎜相当以下かも。

[98: 匿名さん]

中空部分が球でないことの是非の議論は、まず設計図書を確認してからだね。イメージ図ですってこともあるから。割としっかり書き込まれてるように見受けられるから球じゃない可能性ありだとは思うけど。

[99: 匿名さん]

>97

ユニットバス部分など一部厚さが異なりますってあるから薄いのはそこかな。水回りって音響くんだけど。浴槽のマタギを浅くするために水回りのスラブって低くする必要あるけど段差スラブにすれば厚さを薄くしなくてもできるんだけど。

[100: 匿名さん]

＞水回りって音響くんだけど

影響避けるために居室と隣り合わさないように配置するって配慮したりするんだけど、ここはそういう設計じゃないみたいだね。

[101: 匿名さん]

バルコニーに物干しあるみたいだけど外干し可なのかな。駅前で洗濯物ひらひらは壮観だな。

[102: 検討板ユーザーさん]

>>97 匿名さん
2割どころじゃないと思う 響き方に天地がなくて平衡感覚を失う。250mmでも中空部が150mmなら実質ベタ基礎は100mmだ。

共有通路は他のRC造より200mmぐらい低くて市営住宅みたい。一層無くして直床にして床の厚みを薄くしてるからなんだ。

でもって中が空のスラブでコストカット？

利益率高そう

[103: 匿名さん]

>102

近隣のネガ部隊？　もう少し信憑性ないと逆効果だよ。

[104: 匿名さん]

共有通路なんて言ってるから海外のバイトかな。

[105: 検討板ユーザーさん]

>>103 匿名さん

ネガ部隊？>>97が書いてるよ。
説明図を見ても中の空部分は3cmではないし
直床中空と二重床は音の響きが全然違う。
住んでみて。

[106: 匿名さん]

＞住んでみて

直床中空の既存物件ってどこ？　

[107: 匿名さん]

この近くの2000年代後半に竣工した某マンションが、ボイドスラブで、ここはスラブ厚は275mmだった。

ボイドスラブなら、これぐらい欲しいよね。

[108: マンション検討中さん]

エクセレント低層安いわ。
マリモくんは低層高いな。

[109: 職人さん]

>>97 匿名さん
この内容にとても興味がありますが、ソースはありますか？

[110: 匿名さん]

アルコーブなしはキツイね。これだとドアを開けたら廊下の歩行者とモロにぶつかるでしょ。

ベランダに奥行2mもいらないので、ここを50cmでも削って、共用廊下側に回せばよいのに。

住まいとしての配慮がない。

[111: 匿名さん]

＞１１０

共用廊下も同じくなんだけど、２ｍって容積率不算入になる寸法。なのでバルコニー側を削って共用廊下を増やすってこことするとデベの利益が減る。

アルコーブとかポーチを作ってって余裕のある設計はコストかけてもペイする高級物件とかになっちゃう。

[112: 匿名さん]

＞９７

ボイドの形状とかにもよるのでデータでというよりは一般的に言われている数字。

[113: マンション検討中さん]

ここの価格ってどんなもんですか?

[114: 口コミ知りたいさん]

>>113 マンション検討中さん
Eプラン以外覚えてないけど低階層の2LDKだと4000万超えてなかったはず

Eプランは低階層でも6000万台
14階は7000万超えると思う

[115: マンション掲示板さん]

絶対即完だよココ。

[116: 匿名さん]

サッシ高1800mm（1.8m）しかないのは結構気になる低さ。

隣の病院が7階建てで病院は階高が高いので、ここの角部屋は11階以上じゃないと病院からは見えてしまう状況か。。。

[117: 匿名さん]

窓の高さが1.8mしかないと身長高い人は頭打つし、積水や大和の賃貸でも窓は高さ2mはある。
光の入り具合にも影響するか。

[118: 匿名さん]

あと病院が隣だと低層階は救急車の音が夜間どうなのでしょうか？気になるところであります。

ここと比較するとエクセレントザタワーの安さが際立つ。
立地が違うので単純に比較はできないと言われればその通りだが。。。

地権者住戸が多いのもネック。最上階および途中階にいくつか地権者住戸。

[119: 匿名さん]

中住戸のモデルルームがないので、中住戸の時にサッシ高1.8mがどのように影響するのか気になるところ。

モデルルームはサッシ高の低さが目立たないように上手にアレンジされていたように感じる。

[120: マンション検討中さん]

最上階地権者住戸は天井高も高いみたいなので、配慮しすぎっすね。

建物の高さ制限の中で、最上階の天井高を2600-2650にするために途中階の天井高を犠牲にしているという。ちょっと痛ましい感じ。