グラディス千葉駅前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グラディス千葉駅前についての情報を希望しています。
千葉駅徒歩2分のマンションです。
駅近だと資産価値が下がらなそうなのでいいなと思っています。
公式URL：https://gladis.jp/711/

所在地：千葉県千葉市中央区新千葉二丁目2302（地番）
交通：JR総武線・総武快速線「千葉」駅徒歩2分、京成千葉線「新千葉」駅徒歩4分
間取：2LDK、3LDK、4LDK
面積：58.59㎡ ～ 113.85㎡
売主：株式会社マリモ
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[162: 匿名さん]

隣の新日本EXビルの14階に1年程住んでいました。
電車の音はしばらくして慣れましたが、
駐車場を探すのに苦労しました。
三愛記念病院の裏手で27500円でした。

[163: 匿名さん]

>>72 匿名さん
賢明です。
住んでみて初めてわかる住心地の悪さは未知の領域に踏み込んだよう。寿命が縮まっていくのを感じます。

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん
そうなんですよね。
坪単価同じならこんな最上階地権者のマンションよりブリリアの方が良いし、ブリリアの立地の方が街の中心でそごうにも近い。
注目されてる分こっちより資産価値落ちにくい。

ブリリアと同額だと間違いなくブリリア選ぶので、2年余分に待てるかですね。
そうすると安めのエクセレントタワーでも十分ということに。

別に駅にこんなに近くなくてもいいわけで。

[165: 匿名さん]

>>164 さん
それもそうですし、駅前で発泡剤込み230mm～250mmの直床ですよね。>>107さんのご指摘が正解のような

かぶり厚、コンクリート強度、最大240mmベタ基礎二重床天井、全て優るエクセレントタワーがとても気になります

https://www.ex-ms.com/ext/structure.html

[166: 匿名さん]

＞165

パルコ跡地は大きな揺れで壊れるタイプのダンパー。

>変形能力の高い鋼材である低降伏点剛に地震エネルギーを吸収させる

この文章をよく読まないと。エネルギーを吸収して変形する。熊本地震のように大きな揺れに2度襲われたら…。

[167: 匿名さん]

>>166 匿名さん
どこも同じ砂状みたい
https://www.riken-net.co.jp/jiyuren/chikei_chiba.html

[168: マンション検討中さん]

駐車場が残念。
離れた場所で2万8千円。

[169: 匿名さん]

新日本EXビルより高くなるので
15階建てでも65メートルくらいですか

[170: マンション検討中さん]

建築計画では15階建て49.8m位だったような気がします。
1階の階高が3m切る感じですね。最上階の階高は高いので、それ以下の階は平均2.9mというところでしょうか。

三越跡のブリリアの情報が少し出て来たみたいですね。
https://www.nikoukei.co.jp/news/detail/454935
免振、500戸と期待できそう。

[171: マンション検討中さん]

↑
割り算おかしいですね。。。3m位ですね。すいません。
新日本EXビルは60m位とのことで、EXビルよりも10mほど低い感じですね。

[172: マンション検討中さん]

間違えていました。こちらのマンションは49.8mではなくて、44.89mでした。
EXビルよりも15m低いということです。

[173: 匿名さん]

皆様、質問に回答いただき有難うございました
検討いたします

[174: 匿名さん]

>>164 匿名さん
最上階オーナー住戸の以下賃貸住戸ならいい。けれど天井高やサッシに格差が付けられた分譲には住みたくないかな。

[175: マンション検討中さん]

>>174 匿名さん
天井高はプレミアムフロアは別というのは良くありますよね。

[176: マンション検討中さん]

最上階が天井高い＋サッシも高いことが良くあるのは分かりますが（とはいっても板マンでは2010年前半までのマンションに多く、それ以降はあまり見られない）、全部地権者住戸だということがなんとなく皆さんが嫌悪感を感じているんではないでしょうかね。

[177: マンション検討中さん]

高さ制限の中で最上階の高い階高確保のために、下の階の階高を犠牲にしたことにやや嫌悪を感じます。下界の天井高も階によって何段階か違うみたいで、それを知ってしまうと購入後は日常に意識として永く残っちゃうかもですね。

たぶんデベは気づかれないと思っていたのでしょうが。

[178: 匿名さん]

>>177 マンション検討中さん
>購入後は日常に意識として永く残っちゃうかもですね。

モヤモヤはそれ！！ありがとう！


>>175
Premiumが意味するのは高級や上等やプラスα。他を削ってのものは搾取的に感じます。

[179: 匿名さん]

駅に近いので通勤通学も安心ですね。
プラン内容をみると収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
あとは価格がどれくらいかが気になるところです。

[180: 通りがかりさん]

>>169 匿名さん
あの、ここは45メートルだから。新exビルより15メートルも低いです。

[181: 匿名さん]

>>180 通りがかりさん

その話題、172でもう終わっていますよ。
モデルルームを見に行くと、天井が低いとは思わなかったんですけど、どこか削られて全体として低くなっているのでしょうか？サッシは確かに低かったのですが、それは上に梁があるからで、天井が低いということはありませんでした。マンションの構造に詳しい方、教えてください。

[182: マンション検討中さん]

>>181
モデルルームは、プレミアム住戸を除いて、一番天井が高いところだったはずです。（確か3階だったかな）
上階は、モデルルームより10cmくらい天井が低いので、全体的に低くなってるんだと思いますよ。

[183: 匿名さん]

>>182 マンション検討中さん

そういうことでしたか。
モデルルームの天井高は実際の部屋と同じ高さですか？とは質問しましたが、全ての部屋で同じかとは確認しませんでした。営業さんは嘘はついてないけど悪意がある説明をされたということですね。

[184: 匿名さん]

連投してすみません。
10センチずつ低くしても全体として1m程度しか低くならないと思うのですが、15mも低いのは何故でしょうか？各階で平均1m低くくなっているということですよね？

[185: 匿名]

>>184 さん

あっちは下駄の商業が6階まで入っていて、商業部分は階高が高く設定されているため同じ階数でも高さに違いが出ていると考えられます。

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん

なるほど。ご回答ありがとうございます。
天井がとても低いマンションだと思い込んでモデルルームに行ってみたのですが、全く低いとは感じませんでした。

ここではボイドスラブが薄すぎると議論になっていましたが、営業さんは「スラブが厚いので遮音性が高い」と説明されていました。定量的な説明ではないので嘘だとは言えませんが、実際にはどうなんでしょうね。住んでみるまでわからないんでしょうか。

[187: マンション検討中さん]

>>186
床下のボイドスラブの厚さはホームページでも公表されている（230～250mm）ので、それをベースに他のマンションと比較してみては？
グラディスは直床なので、直接比較はできないかもしれませんが、有名ブランドのマンションと同じくらいの厚さがあれば、一定は安心できるのかと。

[188: 匿名さん]

>168
>駐車場が残念。
>離れた場所で2万8千円。

マンション敷地内に６台分しかないですものね。
どれくらいマンションから離れているのでしょうか。
１０分以上とかなら無理ですよね。
５分以内くらい？

[189: 匿名さん]

>>188 匿名さん
敷地外の駐車場が20台弱確保されているのようで約100m位だと思います。徒歩で1分程度。タワー型なので出し入れの不便さは多少ありそうです。
さすがに雨に濡れずにというわけにはいかないでそれが難点。

駐車場代も高く、確保自体もかなり苦戦する物件であるのは確かと思います。

[190: マンション検討中さん]

ここは車持つ人が住むマンションじゃないよ
敷地内は一般に回らないらしい
敷地外は当然値上げリスクがあるし、車持ちファミリーにはイマイチすぎるんだよな

[191: 匿名さん]

>187 マンション検討中さん

有名ブランドマンションの営業マンが最近の市場でボイドスラブは見かけないと言ってました。なぜ有名ブランドは採用しなくなったのでしょう

ベタ基礎二重床と発泡剤を埋め込むボイドスラブの直床に共通するのは一部素材だけで床構造としては別物ですよね

エクセレントザタワーの主要構造部の設計基準強度は1m2あたり最大70Ｎ/mm2のようですが、同程度の強度ですか？

厚みだけでは全く安心は出来ません

[192: マンション検討中さん]

6台のうち2台は最上階の地権者のもの。
離れたタワパに高額な駐車場代。
一階にスーパー入らないと家賃収入なく管理費値上げかもね。

[193: マンション検討中さん]

駐車場空きないマンションはリセール難しいのよ。
2LDKだけはなんとかなるが。
千葉でファミリー住戸に駐車場空きなしは致命的。

[194: マンション検討中さん]

>>192 マンション検討中さん
何を言っているのか意味不明・・・店舗スペースは所有者がいるから管理費は所有者が払うのでは？？？？？？？？？？？

ギャラリー見学行った時は最上階地権者も駐車場抽選（目の前で抽選するそうですよ）に参加しなくてはならないと。

ちなみに私は検討しただけで購入はしませんが・・・

[195: 匿名さん]

>186

ボイドスラブって中空でない部分が厚いのでそこが梁の役割も担うのて、梁がなくて天井すっきりとかハイサッシを謳ったりするんだけどここは厚さが十分でないのかサッシが低いんだよね。何のためのボイドスラブなのか。

[196: 匿名さん]

>>195 匿名さん
中空でない部分が厚い

どこの部分のことでしょうか
詳しく教えてください

[197: マンション検討中さん]

価格帯4,790万円 ～ 7,600万円ですか
坪単価270万から345万ですが駅の距離考えたら格安ですね
ブリリアはもっと単価高い見込みでしょうから早い者勝ちなのかな

[198: マンション検討中さん]

先の地震で耐震よりも制震、免振がよいのかなと久しぶりに考えさせられました。
忘れた頃にやってくる地震。
こちらで話題になっていたボイドスラブの厚みって大丈夫なんでしょうか？

[199: 匿名さん]

>>187 マンション検討中さん

>>97がボイドスラブは同じ厚さのベタスラブより2割くらい遮音性能が劣るといわれてる。230mmはベタスラブの最低ラインといわれている200㎜相当以下かも。と書いてますよ。

ベタスラブ200mmの二重床に比較できるのはボイドスラブ240mm以上の二重床の場合ですよね。
有名ブランドのマンションと同じぐらいの厚さとなるとベタスラブ200mm～250mmに二重床100mm～200mmの総高になり最小で300mm～最大450mmスラブ厚。
福岡のサンメゾンは250mm中空スラブの100mm以上の二重床二重天井 www.tokyu-housing-lease.co.jp/mansion/s-ohori/equipment/床部を20mmとしてこの物件と同じと言える直床中空スラブは330mm以上よね？ 有名ブランドのマンションのレベルに合わせるなら350mm以上になりません？
「標準は、ボイドスラブは300mm、普通のスラブは200mmというところ。これ以下の場合は要注意。」ってアドバイスを見かけました。

[200: 匿名さん]

調べてようやく意味が分かりました。

ボイドスラブの遮音は微妙でこの物件の250mmは薄い方なのか。

音に敏感なタイプなら気になる可能性あるのか。

[201: マンション検討中さん]

第163回　再開発プロジェクトは地主のエゴが出る？
https://www.sumu-log.com/archives/11821/

これを読むと、この物件も同じかなと思ってしまう。

[202: 匿名さん]

千葉駅西口再開発はどう見てもこれまでは失敗ですからね。莫大な費用と年月をかけて再開発したものの、綺麗な街並みに歩く人はとても少ない。テナントは新築なのに空きが目立ち、一等地にパチンコ屋という始末。スーパー誘致にも条件折り合わず失敗。
家賃が高すぎるのでしょう。ここも今出ている坪単価では高すぎると思います。地主のエゴ・・・というのはなるほどと思います。

[203: 匿名さん]

ボイドスラブは薄いと騒音問題が多いらしいです。

梁がないので、1枚の太鼓の膜みたいな感じで響くと言ってる方もいました。

[204: 匿名さん]

>>201 マンション検討中さん

小規模マンションなのに８億も税金で補助してもらっておきながら割高になっている理由がわかった気がします。ありがとうございます。

[205: 匿名さん]

＞198

制震、免震でも乾式壁は3・11の時に結構壊れてる。ここはRCの壁だからその心配だけはない。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
間取り図面見ると乾式の描かれ方みたいなんですが、ＲＣなんでしょうか？？？

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん

この書き方だと、バルコニー面と共用廊下面は乾式壁、戸境壁は鉄筋コンクリートですよね。もっとも、バルコニー面と共用廊下面は乾式壁であっても、戸境壁が鉄筋コンクリートであれば、防音上は一定の水準を満たしているはずです。ただし戸境壁が鉄筋コンクリートだと言っても、それがクロス直貼りであるか、石膏ボードを立てているかは確認しましょうね。

[208: マンコミュファンさん]

半分以上の46部屋の販売になりました。
順調ぶりに早期完売が見えました。

[209: マンション検討中さん]

>>208 マンコミュファンさん
第一期の販売数は率でみると非常に多いように思いました。やはり千葉駅徒歩2分というのが評価されているのでしょう。
個人的に現地を見た印象としては周囲が囲まれていて多少くせのある立地というように思いましたが、利便性重視の人にとっては坪300万円以下の住戸も多く価格面で魅力があったのでしょう。それに加えて病院勤めのお医者さんにとっては最高の立地なのでそちら方面からの引きも強かったのかもしれませんね。

[210: マンション検討中さん]

夜勤で家が近いのは嬉しい。
三愛病院関係者買い。

[211: 匿名さん]

>207

バルコニー側と共用廊下側の壁はALC(軽量気泡コンクリート）。戸境壁が乾式壁の場合、間取り図の壁にハッチが入ってるので区別できる（近隣の例ではエクセレント　　ザ　タワー）。ALCの場合は柱との間に線が入っているのでこれも区別できる。RCの壁だと柱と一体なので間に線は入らない。

間取り図って見方を知れば結構情報豊富。