グランスイート世田谷仙川ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://gs-sengawa.com/

物件名称：グランスイート世田谷仙川
所在地：東京都世田谷区給田一丁目478-9（地番）
交通：京王電鉄京王線「仙川」駅徒歩10分
　　　京王電鉄京王線「千歳烏山」駅徒歩15分

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：44.06㎡～88.12㎡
バルコニー面積：6.93㎡～14.06㎡
サービスバルコニー面積：2.28㎡～10.99㎡
テラス面積：6.93㎡～11.87㎡
専用庭面積：23.54㎡～27.50㎡（月額使用料：未定）
販売開始時期：2022年5月上旬予定

敷地面積：5,657.95㎡
建築面積：2,127.96㎡
延べ床面積：6,298.28㎡
建蔽率・容積率：建蔽率：50％、容積率：100％
用途地域・地区：第1種低層住居専用地域
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上4階建
エレベータ：2基
総戸数：72戸（他、店舗1戸）
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
借地権の種類：一般定期借地権（地上権）
借地の期間：2021年7月1日から2094年3月31日までの72年間9ヶ月間
駐車場：17台（月額使用料：未定）
駐輪場：140台（月額使用料：未定）
バイク置場：4台（月額使用料：未定）

売主：
丸紅都市開発株式会社
国土交通大臣（9）第3409号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒108-0014東京都港区芝5丁目20番6号

相互住宅株式会社
国土交通大臣（13）第2006号（一社）不動産協会（一社）マンション管理業協会（一社）不動産流通経営協会（一社）東京ビルヂング協会（一社）第二種金融商品取引業協会
〒141-0031東京都品川区西五反田2丁目8番1号

販売提携：
丸紅都市開発株式会社（代理）
国土交通大臣（9）第3409号（一社）不動産協会会員（一社）不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒108-0014東京都港区芝5丁目20番6号

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計会社：株式会社長谷工コーポレーション
竣工予定：2023年3月下旬
入居予定：2023年4月上旬

[スムラボ 関連記事]
グランスイート世田谷仙川　現地訪問/オンライン説明会レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/39510/

[1: 匿名さん]

借地権、、、どうなんでしょうか

[2: 匿名さん]

テニスコートがあった場所でしょうか。
元々のこういう場所が借地権のマンションになるってあまりないような気がします。
ランドプランはどうなるんでしょうね？公園の方とは分けるよう、仕切りが付くことになるんでしょうか？
色々気になりますがファミリーで暮らすマンションとしては良い立地ですね。学校は近くて緑が多くて。

[3: 匿名さん]

仙川駅10分で借地権…
価格が安ければいいのですが

[4: 買い替え検討中さん]

一般的に借地権のマンションは価格低めだったりするんですか？

[5: 匿名さん]

同じ定借のブリリア 西早稲田より
どれだけ安くでてくるかですね

[6: マンション検討中さん]

公園に隣接しているのはいいけど、目の前に学生向けの4階建施設を建てるから景観は望めないし、仙川がすぐそこにあって災害リスクも無視はできない。
それほど便利な立地ではないし定期借地だけど、最近はこれくらいの物件でも坪単価300は超えてくるんだろうな...

[7: 匿名さん]

70年の定借だから、20年以内で売るつもりの人は、あまり気にする必要はないのでは。

[8: 匿名さん]

>>5 匿名さん
仙川と西早稲田は立地が違いすぎて比較対象にならないのでは？

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん
そうでしょうね。定借つながりで、パークコート渋谷ザタワーよりどれだけ安いか、と言われても、参考にならないですから。

[10: 匿名さん]

唯一無二の立地・環境だと思います。
仙川らしさは皆無ですが、仙川の利便性は味わえますよね。

[11: 匿名さん]

定借は立地が命。地元の人が、唯一無二と評価する立地なら大丈夫でしょう。欲しい人は沢山いると思います。

[12: 匿名さん]

駐車場が17台と少なすぎないか？

[13: 匿名さん]

借地権のマンション、仮に何年かして売りたい時、買う人少ないよ。
まず中古探す時に条件で借地権物件は外すよ。

[14: 匿名さん]

>>12 匿名さん
デベももちろんマーケット分析した上での台数設定でしょうが、それにしても少なく感じますね。
EV対応コンセントもなさそうだし。

[15: 匿名さん]

>>13 匿名さん
そういう方もいることは確かによく考えるべきなんでしょうね。
定借マンションが始まってからまだ20年くらい。
この先どのようにが中古マーケットで評価されるかでしょうね。

[16: マンション住民さん]

定借物件の方が借地期間が終了したら強制的に建て替えになるでしょうから、
スラム化のリスクは低いと思うんですがね。

建て替えに関しては、住民の合意形成という最大のハードルが無いのはメリットだと思います。

[17: 匿名さん]

>>16 マンション住民さん

強制的に「建て替え」ではなく、「更地返還」ですね。所有権で発生する面倒はないのは、その通り。所有権なら定借より明るい未来が待ってる訳じゃない。結局、定借制度は土地の有効活用の促進から来てるから、土地活用という発想がない人にはあわないだろうけど。

[18: 匿名さん]

駅からのルート、公式HPでは線路沿いになってるけど、普段は確実に商店街経由ですよね。
クイーンズ伊勢丹はお値段手頃で良い品が揃っていていいですよね。
買いだめなら島忠のスーパーが吉ですが。

[19: マンション検討中さん]

借地だと、取り壊し積立金とか必要なんでしょうか？？誰か詳しい人いませんか？

[20: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん
定借マンションでも物件によって解体準備金の設定は違うので、デベさんに聞く方が良いです。
一般論が聞きたいならググればよろし。

[21: 匿名さん]

取り壊し積立金は一般論なら必要。

[22: 匿名さん]

物件概要に下記の通り、「更地返還」とあるので、解体準備金は必要です。不要なケースは、地主に建物を解体せず明け渡す場合で、「プラウド南麻布」がこれにあたります。（こういった例は少数で、ほとんどない。）

※借地の期間には建物の建設・解体期間を含みます。期間満了時には更地にして返還することが条件となり、建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。

[23: マンション検討中さん]

70年後に取り壊しが決まっている、借地物件。
普通だったら、修繕計画が終わった
30～40年後に管理組合で建替えの話も出てきますが、
「どうせ取り壊すんだから」といって、諸々が老朽化しても誰も直したいと
思わないですよね。

約70年間維持するために、今後、修繕費などの維持管理費が相当上がりますが、
高齢者が多くなる時代で、毎月ちゃんと払えるのでしょうか。

[24: 口コミ知りたいさん]

>>23 マンション検討中さん
管理も修繕も計画的にやるから、そうはならないと思います。着地点が見えてるから、逆算で計画を立てやすい。ズルズルと建て替えがまとまらないまま老朽化しスラム化する所有権の方が、問題がある。その問題が顕在化しはじめてるからこそ、建て替えの議決権の緩和とか、国もあの手この手で法律まで作って、建て替えを促進しようとしてる訳です。ただ、実際は建て替えが実現している物件は、地権者の持ち出しのない都心の一等地のマンションに限られている。建て替えできず、解体準備金も積んでいない所有権マンションは出口がない。最後は、古家付き戸建と同じく土地代から解体費を引いた安い価格で土地を売るしかない。住民で分けても雀の涙でしょう。

[25: 販売関係者さん]

転売や資産価値の観点からは他の方がおっしゃる通りだと思います。
実際に現地を見てきて、住環境としての評価もあまり高くはないかなぁという印象でした。
駅からはかなり距離ありますね。間違いなく10分以上かかります。駅までの道がちょっと暗い＆見通しが悪いので夜は少し怖いですね。
又、近くに古い団地があるので、民度（あまり好きな言葉ではないですが。。）は仙川にしてはちょっと低いですね。
小学校がすぐ横にあるので、子育て世帯かつ専業主婦(主夫)または高齢者の終の棲家であればいい環境だと思います。後、仙川駅は改装されてかなり使いづらくなっているので、ラッシュアワーはかなりストレスフルです。
相当安ければ一考の余地ありますが、昨今のマンションバブルに乗じた価格設定だとすれば、買う価値はないかなぁ。。って感じでした。
資産価値を考えて～とか転売前提で～という目的であれば、あまり美味しくないと思います。
この土地にずっと住みたい！とか家族が近くに住んでる！などの理由があれば、販売価格次第では買ってもいいんじゃないでしょうか？

[26: 評判気になるさん]

近くに住んでいますが、立地的評価は高くはないと思います。ただ、穏やかに生活したい方とかは凄くいいと思います！若い夫婦で共働きとかよりも、引退後の第二の人生とかお子さんが巣立って2人で生活されてる方とかはぴったりな気がしますね。あとは価格次第ですよね。定借なので地代とか気になりますね。

[27: マンション検討中さん]

定期借地権で坪300万→所有権換算坪340万相当。

[28: マンション検討中さん]

それくらいになりますかね。

上じゃ色々書かれているけど、世田谷アドレスで最寄り駅徒歩１０分、閑静な住宅街と
いうだけでそれくらいはいくでしょう。たとえ世田谷ブービーの給田と言えども。
駅は区外とは言え人気の高い仙川ですし。

[29: 匿名さん]

説明会の申し込みが少ないと営業電話かかってきました。かなり厳しいみたいですが、この条件じゃ仕方ないですよね

[30: 口コミ知りたいさん]

仙川徒歩10分で申し分ないが、借地なのに高かったなぁ。。

[31: 匿名さん]

徒歩10分はリセールで不利だし、高ければ定借のメリットがないですね…

[32: 口コミ知りたいさん]

掲示板もあまりにぎわってないし、貸借で価格も高いとなると、ここは苦戦してるのかな。70年って言われても、他に選択肢があったら、中古で貸借は避ける。駅から遠いけど、同じく住環境はいいアトラスシティ世田谷船橋は坪280万くらいで、それなりに盛況のよう。

[33: ご近所さん]

南に３００ｍのところに、あのエンボカができるようです。

[34: マンション検討中さん]

登録行きました。
定期借地権だけど70年ですし所有権なら正直もっと高いと考えてこちらを選びました。所有権で70年後建て替えするとなったら多額のお金が掛かりますし、それを息子がどうするか今から考えるのもどうかなと。現地に何度も行きましたが静かな環境で子育てしやすい場所です。アトラスと比較しましたが駅10分でもやはり歩ける立地というのもこちらにした理由です。同じ部屋に他にも希望されている方がいるので抽選と言われました。あとは当選願うのみです。

[35: 坪単価比較中さん]

そこら辺はわかりやすいですよね。
穏やかな住宅地で緑も多く、子どもを育てるには良いところだと思います。
しかもちょっと歩けば、仙川のお洒落かつ充実した商店街が待っている。

当選されることをお祈りします。

[36: 匿名さん]

定期借地権７０年という年数は長期な方だと思います。30歳で購入したとしても更新するとしても、自分は生きている可能性は低いでしょうし、
遺産相続している子供まかせにはなりますが、相続をしているかどうかもわかりませんから。
ただ、マンションって７０年もの間持つのでしょうか？もっと早く建て替えすることになりそうですが・・・・

[37: 匿名さん]

今だと60年が建て替えの目安だから、60年経って次にどうするか検討・交渉する期間も併せて70年てことなんでしょう。

[38: 匿名さん]

>36
>定期借地権７０年という年数は長期な方だと思います。30歳で購入したとしても更新するとしても、自分は生きている可能性は低いでしょうし、
>遺産相続している子供まかせにはなりますが、相続をしているかどうかもわかりませんから。

そうなんですね。
70年と区切られると、短いようにも感じたのですが
生きている年数から考えるとそうでもないのかな。
子供に相続させることを考えると土地がある戸建のほうが良いのかは迷いますね。

[39: 匿名さん]

>>37 匿名さん

ないです。更地返還一択です。

[40: 匿名さん]

更地になるとすれば子供に相続する方はほぼいないように思います。

建て替えは無くても大規模修繕はあるでしょうから
定期的にメンテナンスをしながら建物を70年間保全していく形に
なるのかな？

[41: 匿名さん]

70年、建て替えをしないで建物を保持していくのはどうなんでしょうね？
それなりに大きく手を入れる必要は出てくるかと思いますが。
技術革新が起こって、
そこまで大変な思いをしなくても建物の修繕が進むようになっていってくれるといいけど。
70年ちょいってなかなか想像し難い。

[42: マンコミュファンさん]

借地気になる人はそもそも無理でしょうね。ただ仕事上、不動産詳しいのですが、設備仕様は結構良いですよ(大規模じゃないのでディスポーザーは無し)。徒歩10分(10分と11分は価値が違う)、長谷工施工、丸紅ブランドなので、リセールも借地にしてはまだ悪くない方だと思います。

[43: 口コミ知りたいさん]

>>42 マンコミュファンさん
すみませんが、
ディスポーザーがないのに設備仕様が高いというお話と
徒歩10分と徒歩11分のギャップが大きいというお話には
私は同意できません。
1次取得層の方々もディスポーザーは結構求めますよ。
また、徒歩7分以内なら価値がもっとあると思いますが…
駅近だから必ずしも価値が高いとは言えないですし…

[44: マンション比較中さん]

>>43 口コミ知りたいさん

確かにディスポーザー無しは大きいですね
ただ世田谷区アドレスだからリセールは悪くないと思います！

[45: マンコミュファンさん]

>>43 口コミ知りたいさん
素人の方はディスポーザーに目が行きがちですが、ディスポーザーは大規模じゃないと付けれないものです。設備仕様は、ディスポーザーだけで決まるものではなく、床材、建具、衛生など他にもありますよ。徒歩10分と11分は、検索するときに10分以内で引っかかるかどうかという違いがあります。一応私は不動産で食ってるのでご参考までに。借地の中ではリセール悪くないですが、そもそも借地なので実需で考えた方がいいですね。

[46: 評判気になるさん]

>>45 マンコミュファンさん

すみませんが、
明らかに営業マンと思われる書き込みですね。
良い様に見せようと必死になってるのが見えます…

まず、ディスポーザーについてですが、
1次取得層も買い替え組も非常に求めるオプションですよ。。
マンション評論家たちも気にするくらいですからね。

次に、徒歩10分と11分は確かに検索では区分されますがそれだけです。
徒歩11分の物件に設備仕様や眺望などの魅力がもっとあれば十分逆転できます。
あなたは不動産関連のお仕事ですからこの話の意味を分かると思います。

以上です。
このマンションは借地権の中では魅力大きいし、
このマンションの良さは分かってるので、
アピールの方法を変えた方が良いと思います。

[47: 名無しさん]

>>45 さん

大規模ではないマンションでもディスポーザー付いていますよ
プラウド世田谷代田
ジオ世田谷松原
ルネ世田谷千歳台AYUMIE
などなど

[48: マンコミュファンさん]

>>46 評判気になるさん
ちなみに営業マンじゃなくて、ただの建築オタクで、ディスポーザー=設備仕様の風潮が嫌で、設計者が可哀想なので、他の設備仕様も見たほうがいいってことを言いたかっただけです。某有名評論家さんもよくディスポーザー気にされてるので、仕方ないですが。。徒歩10分と11分に関してはもちろんおっしゃる通りです。

>>47 さん
語弊があり、失礼いたしました。大規模じゃないと付けれないじゃなく、付けにくいでしたね。

[49: 評判気になるさん]

>>48 マンコミュファンさん

コメントありがとうございました。

マンション検討者の方々が
ディスポーザーを気にする理由は、
一度使ったらなかなか手放せないし、
食洗機並みの革命家電だと思っているからだと思います。また、一戸建てでは自治体の許可問題や設置費用問題などがある為あまり現実的とは言えませんね。

ただ、このマンションにディスポーザーがないのは残念な点ですが、総合的に見るとやっぱり魅力の大きいマンションだと思います。
例えば、72戸でエレベーターが2期、
天板天然石、2100mmのサッシ、玄関電子錠など
全体としては充実してますね。

因みに、私も気になりますからこの検討版をよく見てます。

[50: マンコミュファンさん]

>>49 評判気になるさん
そうなんですね。私は生ごみ乾燥機で事足りるかなと感じてしまいますが、そこは人それぞれですね。
某有名評論家も本日ここの動画上げてましたね。
私もよく色んなHPや掲示板見てしまいます。