シティハウス茨木小川町

[匿名はん]

前々からうわさのあった物件、ついに広告でましたね！
購入検討しています。

坪単価は東中条のジオグランデ並みなのでしょうか？
周辺はどんな環境ですか？？
情報交換しましょう！！



所在地：大阪府茨木市小川町967-1（地番）、大阪府茨木市小川町6-7（住居表示）
交通：阪急京都本線 「茨木市」駅 徒歩13分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「茨木」駅 徒歩14分
　　　　大阪高速鉄道大阪モノレール 「南茨木」駅 徒歩13分

【管理人です。正式物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.08.05】

[21: 物件比較中さん]

学区や周りの状況はいかがでしょう
土地勘があまりないので気になります

[22: 物件比較中さん]

全く土地柄がないのですが、立地条件を見て気になっています。
まだ正式価格が出ていないそうですが、やはり4000万台が中心なのでしょうか？

3000万前半で探してるのですが・・・

よろしくお願いします。

[23: 物件比較中さん]

先週行って、今週末は用事があってどうしても行けないのですが、
どんなかんじだったのでしょうか？

価格とか・・・とても気になっています（＞＿＜）

行った方おられましたら、教えて下さい〜

[24: 匿名さん]

17さん
小川町と東中条町の土地の評価は大違いですよ。
ただ土地の魅力は人それぞれですもんね

[25: 匿名さん]

この物件を考えている人は、賃貸に出すとか売却目的というより
自分が住む為の住居を求めている人が多いと思います。

　自分たちの購入目的に合っていて、尚且つ自分の基準で
価格も妥当であれば、その物件こそが自分にとって価値あるもの。
　近隣土地との比較は前述で出てる訳だし、もういいのではないかと。

[26: 購入検討中さん]

今週行って来ました〜！
３０００万円前半からありましたよ〜☆

このエリアではちょっと高くて手が届かないかなぁとあきらめかけていたのですが、ここなら私たち夫婦にも手が届きそうです♪

第一候補で考えているので、来週は購入に向けて住宅ローンの相談に行く予定です（＾０＾）

[27: 地元不動産業者さん]

チラシを拝見しましたが、以前の住友さんの仕様ではないですね。

今欲しくて、そこしか買えない人には魅力的だが、私の経験上、茨木で3500万円以上すれば環境、仕様設備全てを総合判断して決める人が多いです。
前述でもあった新中条のマンションをはじめとした数年前のＪＲ茨木の駅近マンションと同じ、もしくは少し安い。
ただ、その当時のマンションは、それなりの場所に良い商品を提供していた。
今買うにあたり過去と現在の相場を比較するべきではないが、今の不況で最も重要視されている資産価値に着眼すると資産性の高いマンションとは言えません。

茨木で売れるマンションの法則は2つです。
①不人気立地ではあるが、相場より価格が安く、かつ駐車場0円〜などのスケールメリットがあること
②好立地に＋α、今まで以上の良い商品を提供している

中途半端な価格、商品設定をしているマンションは売れ行きは鈍い。
相場より安くしただけの小手先戦略ではたしてプライドの高い茨木人が納得しないでしょうね。

[28: 匿名さん]

先日モデルルームを見てきました。仕様に関してはNo.27さんが仰ってることに異論はありません。

でも、あの立地で＋αを求めれば当然のことながら、今回の価格帯のような販売は無かったでしょうね。このマンションのターゲットは小さい子供を持ったファミリー層でしょうし、この世代の方が現実的に買いやすい物件を提供することにも十分意義はあると思います。

多分、販売は好調になるんじゃないかな。

[29: マンコミュファンさん]

>>27さん
　今のご時世とはいえ３５００万円で買えるマンションって
　茨木にありますか？
　もう少し最近の周辺相場を総合的に調査してみては？
　かなり相場観の疎い方のようにお察します。

[30: 匿名さん]

センスがいい住友の物件で、価格は控え目というのがいいですね。

[31: 匿名さん]

>>27

どちらかというと、住友のこれまでの設備仕様どうこうより、
大手であるという信用で興味を持たれている方が結構いるのでは？
ジオやブランズの値段では手が出なくとも、
大手の信用度と価格帯、立地で選ばれる方が多いのではと思います。

皆が皆資産価値を求めてるわけでなく、永住のつもりで買う人もいるでしょう。
永住のつもりなら、リセールバリューではなく実質的な利便性や環境重視に傾くと思いますよ。

さらには現茨木住民だけがターゲットではないとも思いますよ。
茨木人（？）がプライド高いかどうかはよく知りませんが、
少なくとも茨木在住の私から見ても、
この物件はジオやブランズよりも気になります。

[32: ご近所さん]

あのイトーピアの売れ行きを見ているとイトーピア程度の値段＋αならここ売れると思う．
交通の便は確実にこちらの方が上
駐車場は平面？，地下立体？
駐輪数は戸数×２かなあ．茨木の場合，戸数×３は必要だと思う．
うちのマンションの場合，車を持っていない家族も結構いる．
茨木はフラットだから自転車が便利．
あと，来客用の駐輪場は無いのかな？
このあたりは，ステレオタイプに決めるのではなく，茨木の生活に合わせて欲しい．

[33: 購入検討中さん]

なんか31のひと　販売関係降臨って感じ。
リセールバリュー　って言い回しが　言い回しが・・・
ってことは中古の値段がつかない場所だと　思ってるということですかね。
どうなんですかね？

[34: 31]

>>33
どこに販売関係者が降臨したか教えてくださいな。
リセールバリューって言い回しが何ですか？
ボキャブラリーが貧困ですね。
一般購入層を捕まえて、販売関係者呼ばわりすんのはやめてくださいな。

ここの立地をちゃんと見たことありますか？
下町テイストですよ。

ブランズの立地なら市役所、郵便局にも近く、JR、阪急の2WAYアクセスが魅力的ではありますが、
ジオの立地ではそれらの利便性が得られない。
同じような立地で大手が手掛けて値段が比較的安い、しかもスーパーがかなり近い。
ブランズを買えないなら、初期投資が小さくてすみ、生活利便性がいい方に私なら傾くと思ったまでです。

私はマンション投資家ではなく、住居としてみてますので、
手放すときの値段をそこまで気にしません。全く気にしないわけではないですが。

[35: 匿名さん]

生活利便施設はスーパーくらい　コンビ二とかありましたかね・・・
便利だとはとても言えない環境
駅までの距離と環境を考えれば妥当なお値段かと思いますけど。

[36: ↑]

ちゃりんこ使えば関係ないのでは・・・。

[37: 匿名さん]

スーパーが徒歩圏か否かというのは主婦にとっては大きな差ですよ。
毎日仕事で家にほとんどいない旦那さまでは気がつかないかもしれませんが。

[38: 通りすがり]

中学の良い評判はよく聞きますが、東奈良小学校はどんなとこなんでしょうか？

[39: ご近所さん]

うちの子が東奈良小に通ってますが、いい学校だと思いますよ。
クラスも学年で３クラスですし、先生の目も届きやすい人数ですので
安心して通わせてます。

[40: 周辺住民さん]

私の子供たちも東奈良小に通っています。
近隣は”過密気味”な小学校が多いのですが、ここは「少子高齢化地域（笑）」で児童数もほどよく、空き教室もたくさんあり、グラウンドも広いので、ゆったりのんびりとしていると思いますよ。集団登校もあります。

中流のごく普通の家庭の子が多いので、もめごとも少ないような気がします。
逆に言えば、極端に教育熱心な人も少ないからか、学力レベル的にはどうかな？と思う面もあります。
小学校がのんびりと落ち着いているので「中学デビュー」する子も多い…とは聞きましたが…。

あと、通学面では、学校から北方面に向かう子はそれほど多くなく、線路を越えるとさらに子どもが減るので、行きは集団登校だからいいけれど、帰りは少し心配かもしれないなぁ…と思います。

余談ですが、現場のすぐ近くの幼稚園を卒園しましたが、春から運動会くらいまでは太鼓の練習をしていたのでひょっとしたらうるさいかも…と気になります。バスがないので、全保護者が送り迎えするので、お迎えの時間帯も声が気になるかもしれませんね。

[41: 購入検討中さん]

昨日、マンションギャラリーに行ってきました。
昼過ぎに行ったのですが、すごくたくさんお客さんがいて
満席だったのらしく、少し待たされました・・
でも、それだけ人気のある物件ということですかね。

モデルルームはすごく素敵で、価格も手が届きそうなので
主人とも前向きに検討してみようか！
という話をしています。

[42: 匿名さん]

今現在鉄筋工事が止まってるのは、東海興業の業者への支払いが止まってる為みたいですね

[43: 入居予定さん]

実際に東海さんが経営危機にあるのは事実みたいですね。

[44: 住まいに詳しい人]

こんな恐慌時代にマンションを買うのは、待った方が良いかも。

[45: 匿名さん]

Ｎｏ42さん
その情報は事実なのでしょうか？

[46: 物件比較中さん]

自分の目で確認してきます。
最近、ジオでもありましたから・・・。

[47: 匿名さん]

本当ですよ、
今は内装の一部業者のみ作業してる状態です。

[48: 匿名はん]

東海興業の件も気になりますが、私は住友不動産を信じることにします。
それより私は毎月のローン返済がとても気になってます。（個人的な話題ですみません。）
先日、モデルルームで営業の人に計算してもらったところ、今の家賃と比べてちょっと高い程度だったんですが、35年も払うと思うと・・・
賃貸に住むにしても、家賃を払い続ける無駄もわかってるんですが。
こういう悩みって、どこかいいアドバイスしてくれるところはないんでしょうか？

[49: ビギナーさん]

銀行へ相談されてはどうですか？

[50: 匿名さん]

適度に繰上返済する事も考えた方がいいよ

[51: 購入検討中さん]

もしあかんかっても、住友さんが尻拭いしてくれるんじゃないの？

それが大手の安心感ってもんでしょ。

[52: 匿名さん]

デベが倒産しない限り大丈夫ですよ

[53: とおりすがり]

家賃は無駄じゃないですよ〜

確かに自分のものにはなりませんが、金利も捨てるようなもんです。
管理費もかかるし頭金もかかるし、それに自分の物になるまで何十年もかかります。
何十年後には4、000万で買ったマンションも半値以下・・・
いずれにしても住宅費はかかるのです。

[54: ビギナー]

＞＞53

家賃は、今は確かに無駄ではないが例えば定年後新たに賃貸に入るのは無理。
老後まで見据えれば所有権を持つのが安心かと。
また、買えば確かに借金はあるが換金しようとしたり、貸したりできますから収益を得るのもできます。

[55: 購入経験者]

48さん。購入後固定資産税がかかるのは計算に入れてますか？(しかも6年目から上がります)
それと、修繕金は10年目以降は結構上がるのは知ってますか？物件にもよりますが、最初より5〜6倍になることも有りますよ！

[56: 購入経験者さん]

他の方も言っていますが、
ローンだけではなく、管理費や修繕費駐車場代など
いろいろかかってきますよ。
ローンだけで厳しいのであれば資金計画練りなおした方がいいと思います。
ローン計画での金利は何で計算されていますか？
一番安い変動ならば、余計に資金計画は危ないですよ。
不動産業者の方は一番安い金利で計算しますからね。

[57: 購入経験者]

そうそう。
変動金利は今は本当に低いけど、数年で上がりますよ！
5年目の支払い見直し時期に修繕金の上がり分と合わせて1万円以上、支払いが上がる可能性も考えておかないといけませんよ。

[58: 初心者です！！]

シティハウス茨木小川町の購入を検討しています。将来的に賃貸として貸し出すことができる物件かどうか、が検討ポイントの一つになっています。
一般的な賃貸物件の条件として
①駅前であること（徒歩5分以内）
②日当たりがいいこと（南向き）
③展望がいいこと（高層部屋）
などが考えられると思いますが、①について本物件はちょっと物足りないと感じています。
#JR茨木駅徒歩14分、阪急茨木市駅徒歩13分

この近辺の賃貸情報等、お持ちの方ご教授頂ければ幸いです。

[59: 匿名さん]

今日、現地見てきましたけど工事やってましたよ

[60: 匿名さん]

元々の売り出し価格から、結構お買い得感があったけど、
今度は「早期優先価格」のキャンペーンまで始めるらしい。

３，２６０万円の部屋でも２００万引きの３，０６０万円。
住友さんも、かなり本気みたいですね。

これだったら、すでに他のマンションで青田買い契約している人の中から、手付け金を放棄してでも乗り換える人が出てくるかも・・・

[61: 物件比較中さん]

＞60
＞「早期優先価格」のキャンペーンで値引き

値引きではなくて、会員に優先的に「価格発表会」をするということみたいですね。

予定価格より、少し価格が下がった部屋もあるみたいです。

[62: 匿名はん]

NO.48です。
いろいろアドバイスくださった皆様、ありがとうございました。
実はその後、ファイナンシャルプランナーの相談すすめられて受けてみたのですが、いろいろと参考になるアドバイスを頂きまして、最終的にここに決めることにしました。
それで昨日登録に行ってきたのですが、ほぼ満席といった印象で、結構人気もあるのかなとほっとしました。
やはり自分が選んだマンションの人気があるかどうかって気になるものですね。とにかく今は抽選を無事に乗り越えることを期待しています。

[63: 購入検討中さん]

今日２回目のＭＲ見学に行ってきました。結構１期１次の申し込みされてる方多いんですね。
うちは、日数的に間に合わないので、２次で検討しています。
予算の都合上３階までの部屋を希望していますが、向かいの社宅が気になります。
将来的にマンションに変わるのではないか？今の社宅でも３階では日当たりが悪いのではないか？
それから駐輪スペースが１家族２台位しか確保されてないのも不満です。
小川町周辺の治安などはどうですか？
色々情報教えてください。お願いします。

アクセスに便利なのとあのあたりの物件に比べて手頃感があるので、とても迷っています。

[64: 申込予定さん]

うちは今日、申込に行ってきました〜！

私たちが行ったときも満席で、担当の営業さんも接客中でした。
もしかしたら、抽選になるかも・・　と言われているので
すごく不安ですが、NO.48さんがおっしゃるように
人気のあるマンションだってことですよね。
何とか抽選にならないように祈っておきます。

＞63さん
うちは予算の都合で、２階を申込みました。
日当たりは心配ですが、冬至の前後の季節だけ社宅の影響が出る
との説明を受けました。
でも、そのときの資料では３階ならまったく影響がなかったと記憶してます。
うちは、少しの期間なら影になってもいいかなと考えて
２階を申込みました。

駐輪場は、この周辺の物件はほとんど1世帯に２台分しか確保されていませんから
シティハウスは、2.5台分なので多いほうだと思います。
営業さんは、住友不動産は茨木で何物件も実績があるので、その経験も踏まえて
今回の物件は、駐輪場の台数を多めに設置したと言われてましたよ。

周辺の治安は、知り合いにも聞いてみましたが、何の心配もいらないとのことでした。
ま、茨木のこのエリアは人気エリアですから、大丈夫（笑）

一緒に入居できるといいですね〜。

[65: 匿名さん]

ホームページ見たら、引渡し時期が7月末から9月末になってましたね。工事が遅れているんでしょうか。何かトラブルでもあったのかな？

[66: 匿名さん]

>63さん、64さん
向かいの社宅ですが、結構古い社宅ですよ。立て壊して新築にする場合、何階立てになるかにもよりますが、周りを見ても、茨木周辺は高層マンションがあまりないので、それほど心配はないような気がしています。先のことは分からないんで、無責任なことは言えませんが。

[67: 匿名さん]

建てることのできる建物の階数は，利用都市計画法で定められた用途地域によって決まります．
茨木市の用途地域は「いばなびマップ」で見ることができます．確かに，将来的に見れば，用途利域は変更することがありますが，極端に大幅な変更は無いと思います．

[68: 購入検討中さん]

購入を検討していますが、ここは修繕積立金が２年目までは安いですが、３年目からは
２年目の倍になって年々あがっていって、高くないですか？戸数が少ないマンションなら仕方がないのでしょうか？管理費も年々あがるもんなのでしょうか？

[69: 匿名はん]

修繕積立金の上がりかたは、マンションによって色々ですね。でも、どのマンションでも上がっていきますよ。
管理費は、基本的にあがることはないと思います。

[70: 周辺住民さん]

ここの毎年の修繕積立金は高いです。
ですが通常は定期的に何十万単位で払う必要のある積立一時金がなかった気がします。