熱海のマンション事情

[のんきなとーさん]

レアージュ熱海、アデニウム熱海オーシャンスイート、アデニウム真鶴などに
興味があるのですが、熱海のマンションの実態はどうでしょうか？
コッコラーレや、ゼファーなどもきちんと管理されているのでしょうか？

[585: 民泊利用者]

私が利用した民泊の「管理規約」や「管理細則」の詳細を知り得ませんが、一般的には所有者以外が単独で利用することを制限してるようですので、希望物件の仲介業者に確認できると思います。

[586: 匿名さん]

大都市圏などの新築マンションでは分譲時に民泊を禁止事項として規約に
最初から記載してる所が多いです。
また既に分譲した物件でも決議を取り民泊禁止事項を規約に追加する所が増えています。
ただリゾマンなどは性格上、法人名義で社員の保養所として運用してる部屋も多いので
都市圏の居住専用の物件のように所有者以外の人間の利用を制限するのは
難しいのではと思います。法人でなく個人名義の場合でも友人に貸したりもありますので。
また現実に貸し出す場合、利用者の退出後に次の利用者に貸し出す前に、清掃も含めて
現状回復が必要ですから代行してくれる業者がいなければ自分でやらなければなりません。
通常の賃貸のようにある程度の長期間であれば行く回数が減るので遠距離でも
どうにかなるでしょうがウイークリーの形態でも現実には困難です。
自分も伊豆にマンションと戸建てが有り、何かの形で貸し出したいと思っていましたが
短期の貸し別荘にしろ、長期の賃貸契約にしろ仕事としてやるには管理会社や管理組合に
届け出る、あるいは承認が必要になります。自主管理や戸建ての場合は分譲地外であれば
町内の住民規約の縛りがない限り自由にできる。
私自身、都内でも数棟の賃貸アパートを経営してますがこれも同じ事だと思います。
またそれ以上に困難なのは民泊などで利用するユーザーのモラルの問題でしょう。
必ずマンションの管理規約には騒音や迷惑行為などに対して排除命令や退去命令を
管理組合が出せる条項があります。
普通の賃貸物件では１棟すべてがオーナーの所有物であれば誰にどう貸そうと自由ですが
迷惑を掛ける賃貸人を入れれば他の賃貸人が出てしまいます。
リゾマンでも隣がモラルのない外国人が大騒ぎしていたらどうでしょうか？
そういう意味で民泊の運用は出入りの原状回復の物理的問題、モラルの問題で
５８３さんの見解が正しいと思います。

[587: ５８１さん]

５８６さん、詳しいご回答どうもありがとうございます！
やはり民泊は清掃管理・周辺住民とのトラブル回避がポイントに
なりそうですね。
（もちろんそれ以前に法的な面をクリアする必要もありますが）

清掃についてはちょっと調べてみたところ、熱海では以下の会社が
民泊清掃等のサービスを行っているようです。
http://www.be-after.com/c77951.html

また、騒音については民泊総合スレに情報があったのですが、
最近は遠隔から騒音を検知できる商品もでているようです。
https://minut.jp/

これらのサービスを使えばリモートでも民泊運用が可能そうな
気がしてきているのですがいかがでしょう。

[588: 通りがかりさん]

法的以前に住民からの苦情がでるかどうかでしょう。
空いてる時期にまともな客に貸してる分には苦情なんてでない。

[589: 匿名さん]

民泊を認めている物件であとは利用者のマナーでしょうね。
騒音や共用部分の利用マナーについては必ず規約がある。
私の所有する物件はオートロック｛カードキー｝で２４hフロント体制｛交代制だが
常時６人が詰めている｝です。もちろん民泊は認めてないので内緒で民泊を
やる事は非常に難しい。カギはフロントの収受にしないと複製をいくらでも
作れますから。そこを一般オーナーは気にするわけです。
キー式のオートロックは共用キーなので一度作れば出入りは自由になる。
部屋に入らなくても共用部分が充実してる物件｛大体はプールか温泉｝を自由に
利用されてしまう　　規約で民泊が認められているなら清掃会社の出入りも問題ない
だろうけど家電家具等の配送や部屋のリフォーム、水周りの修理でもカギの収受があるので
フロントに通告しておく必要がある。
だから民泊を認めている物件という事が大前提ですね。

[590: 匿名さん]

５８９さん、ありがとうございます。
なるほど、たしかにそうですね。
都内のマンションでもやはり民泊による共用部分の騒音や使用
が一番の問題になっていますよね。

リゾートマンションでオーナー不在時に管理会社が民泊運用して
くれるような物件があればよいのですが。

[591: 匿名さん]

平日なら問題ないかもしれないが休日やホットシーズンに民泊すると確実に普通のオーナーさんからクレームでそう。
もし民泊するとしても民泊可能時期限定してやるとかしないと荒んだリゾートマンションになると思いますよ。

[592: 匿名さん]

Airbnbで稼働率を調査してみると浅草・渋谷・新宿などは
８割を超えるような物件が多数あって投資効果も高いと
思われますが、熱海や箱根の物件では２割程度と非常に
低く果たして利益が得られるかどうか不安要素が満載です。

[593: Airbnbマスター]

以下のデータを見ればそうとも一概には言えないと思いますよ。
過当競争に陥って収益率が下がっている都心より、
今後は地方（リゾートエリア）が狙い目かと。


◼︎静岡県熱海市Airbnb稼働データ
http://airlabo.jp/article/?area_id=22205

◼︎東京都新宿区Airbnb稼働データ
http://airlabo.jp/article/?area_id=13104

[594: 匿名さん]

そこまで無理せず普通に賃貸マンションとして貸すという手もあるわけだが

[595: Airbnbマスター]

熱海エリアであれば２LDK賃貸で平均家賃6〜7万円/月といったところでしょうか。

一方、民泊（バケーションレンタル）で運用できれば、
上記Aribnb稼働データからすると平均１泊14000円、稼働率50％として、
月間20万円弱の収入となります。
その上で、自らも別荘として使用が可能なのですから、やはり賃貸よりも
民泊運用の方がメリットがあると感じてしまいます。

もちろんデメリットがあるので現実には難しいため、上手い解決策を模索中
というのが現状です。何かよいアイデアあればぜひ教えてください。

[596: 匿名さん]

民泊を認めてるリゾマンの場合は・・ですね。

[597: 匿名さん]

熱海の不動産投資するときは別荘税を忘れてはいけない。
まじで酷い。

[598: 匿名さん]

１平米あたり６５０円→８０平米で約５万円/年
ですか。http://allabout.co.jp/gm/gc/30667/
これは熱海市だけなんですね。
知りませんでした。

物件自体は２００万円代からあるようですが、
光熱費や管理費、固定資産税、温泉代、別荘税もろもろ、
ランニングコストは色々とかかりそうですね。

[599: 匿名さん]

いったいどこにターゲット絞っているのか分かりませんが500万円以下は基本地雷案件ですよ。
高くて地雷案件もあるので高ければ安全というわけではありませんが。
まれに優良案件ないとは言い切れませんが。

[600: 匿名さん]

熱海のリゾートマンション買ってきました。
民泊禁止、社員寮禁止と最近改正されていました。
法人のオーナーさんはどうするのやら。

[601: 匿名さん]

599さん、ありがとうございます。
自分で住むには地雷案件でも
民泊等で運用するにはお宝物件ということも
あるのかなと思いまして。

６００さん、おめでとうございます！
ご自身の別荘用途でしょうか？
うらやましいです。

民泊禁止に加えて、社員寮禁止とは厳しいですね。

[602: 匿名さん]

600です。
定住用の物件は確保済みで今回は投資用として買いました。
私は普通に賃貸に出すつもりだったので何の問題もなかったのですが、まさか法人の保養所としての使用さえ禁止という苛烈な選択してるとは思わずびっくりしたしだいです。

[603: 匿名さん]

一定期間の連続宿泊を禁止してるリゾマンもあります。
要するに永住を認めない物件もありますね。
永住者が増える事で弊害もあります。永住者が理事会長はじめ役員になると
自分達が便利なように規則を作り変えようとするわけです。
法人の保養所使用でなく社員寮はそういう意味だと思います。

[604: 匿名さん]

民泊、旅館業、不特定多数の利用、社員寮の禁止なので定住禁止ではなく民泊禁止がメインでそれに巻き込まれたと思われます。

[605: ご近所さん]

熱海のリゾマンも色々あるなってことがよくわかります。
単純にほいほいと買ってはいけないんだなあ。

[606: 評判気になるさん]

熱海の手ごろなリゾマン買おうと思ってネットでマンションの評判を調べてたらサニーハイツという古いマンションで理事会に９０歳の婆さんが立候補してきたけど、それを他の理事(理事長も含め）が擁護しているのが現状だと他のスレに出てた。こんなマンションいくら安くても危なくないですか？

[607: 匿名さん]

そう長生きするわけじゃないので問題ないでしょう｛笑｝
やはり管理会社が問題で基本的には必要以上に改修工事を提案して
修繕積立金を管理会社が食いつぶすのが普通です。
良い仲介会社で有れば財務状況を教えて貰えますよ。
管理会社が味をしめてると戸別負担で好きにやられます。
理事長は抱き込まれ理事長の分の管理費や修繕積立金を負担する管理会社まであります。

[608: 定年間近さん]

　早期退職で都内から熱海に引っ越そうかと考えています。　色々物件を探してみて数件見学したいマンションを候補に上げました。
それで一番気になった（このマンションまだまだ色々な問題があるとは思いますが...。）『パサニアクラブ熱海』に付いての情報を得ようと業者さんに問い合わせたところ（このマンションたくさん問題はあるでしょうけど）建築当時から1度も大規模修繕工事が行われていないらしく。、『1世帯当たり数百万円ぐらいの負担金の可能性がある』との答え。　これだけの戸数があるマンションなのだから積立金がないなんて考えられませんが、一度もないと言う事はお金がないのでしょう。　しかしこれが事実なら再生に向かって良い方向に進むものと思われます。　（大規模修繕は4分の3の賛成が必要ですが。）　数件選別した中で一番気に入っています。　自然あり戸別温泉あり、そして何よりな絶景。　海　山　坂　南仏ニースを思い起こさせます。
　自分にとって古さなど全く気になりません。　しかし過去一度も大規模修繕がなかったのはどうにも不安。共用部の配管や外壁　テラスなどからの漏水。　それに専有部のリニュウアル後に配管から下階に漏水などしたら大変です。　配管類はそろそろ限界でしょうか。
どなたか最近のパサニアに付いて情報をお持ちの方是非教えて頂けないでしょうか。

[609: 匿名さん]

築30年近いパサニアって一回も大規模修繕をやってないのか。
もし事実ならばえらいこっちゃ。
薪ストーブの煙突やら斜行エレベーターやら斜面の建築やらで莫大な費用がかかるし、そもそも手を挙げるゼネコンがいるのかな。

[610: マンション検討中さん]

パサニアって泉ピン子の住まいですよね。築30年ならちょうどこれから修繕時期でしょう。

[611: 匿名さん]

「クアハウス棟・温泉源泉地についてはマンションの共有土地建物ではありません。別の所有者が管理・運営（海音クラブ）しております」
パサニアクラブ　クアハウスで検索しますか、、、、

[612: マンション検討中さん]

いろいろ過去スレ読んでみたが、買うの怖くなってきたよ。熱海は賃貸少ないようだし、他で気楽な賃貸探そうかね。w

[613: 定年間近さん]

>>611 匿名さん

　海音クラブと言うのは全くパサニアの理事会とは関係ないそうですが入会金54万、月使用料が30240．預託金なるものが150万。辞めるときは戻ってくると言う話ですが（全額かどうかわかりませんが）
もしもこの運営会社が倒産したら....と考えると。
お住まいの方、大規模修繕工事のお話、よろしくお願いします。

[614: 匿名さん]

月の管理費修繕積立金が7万もするのに積立金残高がほとんどないという地獄。
しかも一番下の便利な出入り口を利用するには高額なクラブに入会しないといけない。
入会しないと遠回りさせられる。
水漏れもあちこちである。
管理費未払いが多そう。

熱海で相当目立つのにね。
頑張らないと廃墟になるな、こりゃ。

[615: 匿名さん]

新築時に熱海の墓標と言われていた。いよいよ墓場だなぁ。

[616: 匿名さん]

最初パサニアクラブを仰ぎ見た時は、霊園かと思っていた。
ガタが出だした、昨今、どうやって始末をつけるのか興味津々で見ている。

[617: 匿名さん]

今９軒売りに出ているね。

[618: 匿名さん]

バブルの頃土地が暴騰してしまったので、本来開発してはいけない斜面を無理やり開発したからあんな斜面マンションになっちゃった。
これからの家余り時代では土地は無価値だろうな。

[619: マンション検討中さん]

パサニア、古くなければ検討したんだがな。エレベーターではなくケーブルカーなんでしょ？スピードも遅くてイライラするらしいね。w

[620: 匿名さん]

パサニアクラブは去年、90平米が750万の実勢価格で売買されている。
そろそろ500万になるんじゃないかな。

[621: 匿名さん]

大規模修繕で数百万かかるならばタダでもらっても数百万やな。

[622: 匿名さん]

パサニアクラブ はできた当時は圧倒的に素晴らしいと思っていたが、今はとんでもなく見窄らしい。まるで湯沢のリゾートマンションのようだ

[623: マンション検討中さん]

もうピン子さんの棺桶の話は飽きたわ。他の物件の話をしましょう。

[624: ６０８ 定年間近]

　　質問を投稿してから１週間が過ぎました。
　購入希望で定住を考えていますが、大規模修繕が一度も行われなかったと言うのが気になり、いろいろ情報を求めてここのサイトにたどり着いた次第です。
　ここのコミュニティーにはパサニアのオーナーさんや元オーナーさんからの書き込みが少なからずあったので
情報が得られると思いましたが、残念ながら１件もありませんでした。　お住いの方々の前向きなお話など聞けたらなと思い書きこみましたが、ホントの定住者さんがいないのか、それとも外部の人には関係ないと言う事でお話頂けないのでしょうか。

[625: 匿名さん]

こんな場末の匿名掲示板に何期待してんだか

[626: マンション検討中さん]

安物に飛び付きがちな自分を戒めるためにいつも思い出すようにしている言葉です。「安いのには必ず理由がある、悪い理由がね」ただ、その安い理由が自分的に呑み込めるものなら買っても良いでしょう。

[627: 匿名さん]

パサニアクラブ は海音クラブと縁を切り、大規模修繕をきちんと行い、管理を正常にやればそこそこの物件になるかと思うが、今の状態ならば90平米でも、500万円割れとなる。

[628: マンション検討中さん]

いくら修繕しても、あのケーブルカーはどうにもならないでしょw

[629: 匿名さん]

海音クラブと絶縁したら温泉をもらえないでしょw

[630: 坪単価比較中さん]

>>401 松田さん　ヴィラ南熱海の情報ありがとう！マンション南熱海はどうでしょう？

[631: 匿名さん]

>>609 匿名さん
以前、パサニアの管理組合の理事を経験したものです。大規模工事は、３年前から実施しております。確か、２０１７年が３年目です。理事会は、修繕工事については、きちんと計画表を策定し住民に説明して優先順位を考えて実施しております。ご安心下さい。

[632: 匿名さん]

>>624 ６０８　定年間近さん
以前、パサニアの管理組合の理事をした事があり現在も区分所有者です。大規模修繕工事は、実施中で２０１７年で３年目です。約２８０戸あり、恐らく定住者は８０戸です。世代交代も出て来ており、新築時のオーナーは売却し５０代の世代の方々の購入も目立っています。

[633: 匿名さん]

たった280戸の大規模修繕に3年もかかるってやはりあの斜め構造が災いしているんでしょうね。

[634: 匿名さん]

パサニアは以前から黒い噂が色々飛び交っていたがクリア―になったのかいな？
新築時は億ションと言われていたけど今や90㎡超が数百万円で買えるのだものね。
「安物買いの銭失い」にならなきゃいいけど。