プレディア住吉甲南町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレディア住吉甲南町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.predear.com/pj/sumiyoshi/

所在地：兵庫県神戸市東灘区甲南町4丁目685番1（地番）
交通：JR神戸線「住吉」駅徒歩11分
間取：3LDK
面積：63.31㎡～78.10㎡
売主：JR西日本プロパティーズ株式会社
施工会社：明石土建株式会社
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

灘高すぐそば！

鳴尾御影線より南にある倚松庵くらいまでは風致地区の中じゃなかったかな。この物件が住宅エリアにあるのは間違いない。

[2: 匿名さん]

風致地区ですか、良いですね。資産性も上がると思います。
駅から少し離れているのが気になりますが、多少歩いてでも落ち着いた場所の方が良いですね。
有名校の近くってそこに通ってる間だけでも通いやすい場所に住みたいという需要が一定数ありますんで
賃貸やリセールにも強いんじゃないでしょうか。ファミリー向けだと特に。
値段が気になりますね。

[3: 匿名さん]

ここは風致地区に「近接」ですよね。
風致地区のパークハウスは、78平米5500万、８0平米5000万円台後半であったようですが、ここはいくらになるんでしょうかね。まさか、70平米で5000万後半とか6000万超えってことはないですよね。まさかね。

[4: マンション検討中さん]

>>3 匿名さん

現在の不動産市場分かってます？加えて、少なくとも数年は値下がり要素がないことも。
その当時の値段になるのを待つのであれば、10年スパンは覚悟しないと。それでも値が下がるかは不明ですが。

[5: 検討中]

>>4 マンション検討中さん
パークハウスは去年の値段ですよね。見に行って、後ほど電話で営業もされたので間違いないかと。1年半しか経過してないのに、そんなに差が出るんですか？ここのほうが駅遠なのでパークハウスより安値で庶民が買いやすい値段になると思って期待してます。パークハウスは設備も作りもかなり高級でしたので、それより高くはならないのでは？

[6: マンション検討中さん]

>>5 検討中さん

本当にその値段なら買えばよかったのに。
今はワコーレ住吉レジデンスグランが同じ住吉エリアの2号線南（しかも住吉宮町）でも坪280万円で竣工前完売。まず参考にすべきはその数字かと。駅距離考えるとそこより高くなることはない。

[7: 名無しさん]

考え甘い奴ばっか笑笑
まぁ見といてみ、@260?280になると予想。
70㎡で6000万前後ね

[8: 検討中]

>>7 名無しさん
ということは、高値掴みのババ引きってことですね。そこまでして買いたいという価値は感じないのでパスします。情報ありがとうございました。

[9: マンション検討中さん]

ワコーレ住吉レジデンスグラン（御影4分、住吉8分と駅距離は最強）、
プラウドタワー住吉（少し古いけどタワーだし野村）、
パークハウス住吉川（住吉8分、風致地区で三菱）
が全部だいたい@280万が相場。

ここは上の物件はどの強みはなく駅10分超えがややネックのため、@250-260万くらいかな。

結構住吉駅から東なので岡本方面も自転車で視野に入ってくるのは良いかも。買い物も住吉駅ではなく東の商店街中心になりそう。

[10: マンション検討中さん]

こちら、22戸に対して駐車場は6台なのですね。近隣駐車場の月額相場、ご存知の方おられますか？
Gr間取りが気になっています。これまでの皆様のお話踏まえると、7,000万いかないくらいですかね。そうだといいな。最上階プレミアでもう少しいくかな。

[11: 検討中]

最上階角部屋でも78平米。これで7000万やら6500万やらの価格設定になるなら、よく考えたほうがいいですよ。直近の新築や中古の価格見てください。それ以上は何も言いません。

[12: マンション掲示板さん]

>>11 検討中さん
直近の相場、上で出てるパークハウスは同じ78平米最上階で7380万円で売りに出てたのが消えたので5%値引きあったとしても7000万円。
立地、設備、ブランドは向こうが上ではあるけど、所詮立地が全てなので駅距離と新築プレミアを考慮するとここは6500万円でもおかしくはないかな。

[13: マンション検討中さん]

>>12 マンション掲示板さん
このエリアで、このご時世で6,500万って有り得ますかね？7,400万くらいかなと期待を込めて予想しています。

[14: 検討中]

パークハウスの値引きは大幅でしたよ。
ブランドマンションと同じ価格って、ある程度知識のある消費者は納得しないでしょうね。
ローン減税改悪、金利上昇、この駅距離でさすがに6000万超えは厳しいでしょうね。

[15: マンション掲示板さん]

>>14 検討中さん

同じサイズでパークハウス中古は7000-7380万円。
ここは新築で6500万円なら十分差がついていると思いますよ。むしろ差がつきすぎているかもしれません。
設備はともかくブランドなんて誰も気にしちゃいません。
考慮するとしたらブランドよりは住吉川右岸側の長い坂道かと思います。フラットアクセス大事。

[16: マンション検討中さん]

>>14 検討中さん
6000万切るのは無理すぎる。一番小さい部屋でそれくらいの価格では？

[17: 検討中]

築2年の新築時のパークハウスの価格超えるってことですね。購入者は実質的にこの2年で数百万円の損失ってことですね。

[18: 匿名さん]

まあそれはこのマンションに関わらず不動産業界全体でそうですよね。近々下がると考えて見送るかは自身の判断。首都圏ではオリンピックが終われば下がると買い控えた層が全く太刀打ち出来なくなってますね。

[19: 匿名]

>>17 検討中さん
数百万どころか部屋によっては一千万超えるやろな。
オリンピック後の下げ予測、予想外のコロナバブルきたから無意味になったな。
ただ、金利あがるから多少の下げ圧力はでてくるんちゃうか。

[20: マンション掲示板さん]

78平米の王様部屋はプラン見る限り一部屋で残りは全部68平米程度だろうからそっちの話をすべきでしょう。
パンダ部屋で5000万円を切る部屋はおそらくあるでしょう。下は4950万円、上は5600万円くらいかな。

[21: マンション掲示板さん]

徒歩11分はやや遠いし、駅のホームまでを考えたら実質20分ぐらいはかかりそうですね。

[22: 名無しさん]

>>21 マンション掲示板さん

多少歩いても良いからこのエリアに住みたい層がターゲットだと思います。まぁ小規模なので、大規模やタワマンのようにエレベーター待ちも最小限だろうし、そこは良いなと思いました。

[23: 名無しさん]

予定価格出てましたね。4500万～5800万台。お安いなと思いました。

[24: 検討中]

>>23 名無しさん
平米数みましたか？坪単価に慣らすと安くはないですよね。パークハウス住吉川79平米5500万という数字がキーポイントです。スレッドでは、パークハウスの中古の売出し価格と比較してますが、デベの利益に加えて個人の利益まで乗せられた価格と比較するのはどうかと思います。市場最高値の瞬間風速的な価格と比べてもねぇ。

[25: 名無しさん]

>>24 検討中さん
ずっとこちらのスレッドで居られる方ですかね。

[26: マンション検討中さん]

>>23 名無しさん
安いですね！買いだと思います。

現地はもう幕も取れて全容見えますので興味ある方は現地へ行かれてみてはと思います。

[27: 匿名さん]

>>24 検討中さん
史上最高値の瞬間風速。
残念ながらまだまだ上がるよ。下がる要因が何もない。
東灘で待つなら、同じような立地であれば少なくとも年5%は上がると思ったほうが良い。

[28: 匿名さん]

ここはそこそこ知識のある一般の方と買い煽り業者が入り乱れる典型的なスレになってますね。
不動産が下がる事情なんて突如訪れますからね。どんな一流の研究者でもわかりません。
ただ、毎年5％あがるとなると、5000万円の物件でも35年後には3億円越えですね。おめでとうございます。

[29: マンション検討中さん]

荒れ気味ですねえ、ここ(´･ω･`)

[30: マンション検討中さん]

建物、場所、価格は良いと思います。

学区がネックですね…

[31: 評判気になるさん]

週末、話聞いてきました。
エリア、立地、戸数、今後の情勢等を考慮して、一応前向きに検討しています。他の方の感想もお聞きしたいです。

[32: マンション検討中さん]

本日抽選日でした。

[33: マンション検討中さん]

5月5日(日)が抽選日と書いてありますが、誤植ですね。

[34: 通りがかりさん]

これ以上相場があがるかは分からないけど、六甲道から摂津までは駅周辺の物件が出るのを待ってるファミリーが多いからそんなに下がることは無いと思う

[35: 検討中]

下がらん下がらんと販売業者と思われる方々が必死ですなぁ。そんなことは誰にもわからんし、待ってる人多くても、減税改悪、金利上昇、価格上昇、でついてこれへんやろ。現に周辺物件では甲南山手徒歩8分70平米6000万超えとか、素人でも出口戦略危険やとわかるでしょ。ここも徒歩11分なんて、少し前なら10分超えはアウトといわれてたはず。今は出物が少なすぎる、高すぎるので、よく見えるだけ。冷静にってところかな。

[36: マンコミュファンさん]

戸数が少ないにも関わらず、修繕積立金の設定が安いのが気になります。個人的には、1.5倍程度の金額の方が逆に安心なのですが、この金額に抑えられている理由を営業さんに尋ねられた方っていらっしゃいますか？

[37: 周辺住民さん]

地元民は、ここを住吉とは思わない。灘高の東の、電車はどの駅からもいまいち離れた場所、という認識。JR住吉、阪神魚崎、駅まで自転車が多いです。パークハウスは住吉川近くの風致地区、駅歩８分（それでもなかなか売り切れなかった）。ここは、ほぼ２号線沿い。立地が随分違うので、参考にするのは無理があるでしょう。

[38: 検討中]

修繕積立金は9千円程度から始まり、5年ごとに5千円の値上げを予定しているとか。

[39: 匿名]

ここは潔く、この場所に応じた値段設定にすべきでしたよね。次から次へと冷静な意見が出てますので。

[40: 匿名さん]

近所に住んでいます。駅のホームまで20分もかかりません。2号線沿いのバス停までもすぐそこですし、近所のスーパー、商店街、区役所、図書館も徒歩圏内で暮らしやすいですよ。ゴミ捨て場もルールが守られてます。
どんな方が来られるのかワクワクします(^^)

[41: 評判気になるさん]

来月入居が始まるみたいですが、まだ普通に販売してますね？

[42: マンション検討中さん]

もう残り３戸なんですねー。２２戸という小規模ながらあっという間でしたね。

[43: 匿名さん]

実際に見に行きましたが、梁が出ていて結構気になりました。
部屋によるのかもしれませんが

[44: 名無しさん]

>>43 匿名さん

こちら2F以上の価格ご存知でしたら教えてください！！

[45: 名無しさん]

>>43 匿名さん

立て続けにすみません。
こちら、完成済みだそうですが全ての部屋を内覧できましたか？小さめのが気になってて。。

[46: 匿名さん]

残り1戸になってますね。引き渡しが9月となってますので
ぼちぼち引っ越しが始まる・始まった頃合いでしょうか。
この二か月くらいで2戸売れたのは良いペースなんでしょうね。
やっぱり実際の部屋が見学できると生活のシミュレーションがしやすくなりますし
梁や天井高が気になっている方だとそこを確かめられるので良いですよね。

[47: 口コミ知りたいさん]

まだ4つは残りあるっぽいですよ！