アルバガーデン朝倉街道ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルバガーデン朝倉街道についての情報を希望しています。
天神や博多へアクセスしやすそうですね！
ゆめタウンへも近いので生活しやすそうです！
公式URL：https://www.alba-create.jp/asakuragaido/index.html

所在地：福岡県筑紫野市針摺中央一丁目485番3、485番5（地番）
交通：西鉄「朝倉街道」駅徒歩7分、JR「天拝山」駅徒歩12分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.54平米～82.15平米
売主：アルバクリエイト株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社ベストコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[651: まだ]

>>643 購入経験者さん
近いけどそんなに気にならない　
りっちはサンパークが良いね歩道は狭いけど

[652: 匿名さん]

のこり３邸から、なかなか売れませんねー

[653: ご近所さん]

新市長は地元針摺区から誕生しました！
このマンションは針摺区のランドマークになるので、3号側の植栽や歩道のゴミの散乱、市道からのメイン通路の整備、歩道やカーブミラーの設置など懸案事項がなんとかならないか、相談できないかなぁ

[654: 匿名さん]

そういう案件も価格に反映されて安いのではないでしょうか

[655: ご近所さん]

>>654 匿名さん
そうですね。立地を考えての価格設定だと思います。
ただ、小さいお子さんが事故に遭ったり、夜道が暗かったりすることは、安心・安全上の別問題なので、市道からのメイン通路の整備、歩道やカーブミラーの設置については周辺住民として要望したいと思っています。
筑紫野市は安心・安全のまちづくりを進めていますから。

[656: マンション比較中さん]

今朝の新聞にサンパーク朝倉街道駅のチラシが入っていました。
ゴミ回収サービスが魅力的でした。指定日時に玄関前にゴミを出しておくと回収してくれるみたいです。これ、いいですね。さて、あと３邸に滑り込みするか、サンパークにするか迷います。でも、誰がゴミを回収してくれるのでしょうね。管理会社？

[657: 匿名さん]

>>653 ご近所さん
新市長は針摺の方なんですね。
他地区の筑紫野市市民としては針摺も広いですし、露骨な優遇はやめてほしいですね。

[658: 匿名さん]

メイン通路横の民家の塀が綺麗に塗り直されていました。
この費用も売主さんが出されたのでしょうか？

[659: ご近所さん]

>>658 匿名さん
きっと売り主さんでしょうね。アルバクリエイト創立１８年記念物件だから相当気合いが入っていますね。周辺住民のことも考えてくれるいい会社ですね。

[660: 口コミ知りたいさん]

>>658 匿名さん

もちろん、
全世帯の販売価格に含まれてると思います。

[661: 購入者さん]

>>660 口コミ知りたいさん
当初の予定で塗装はなかったと思います。
販売価格は変わっていませんので、共用部の工事などから捻出したのでしょう。

[662: 匿名さん]

維持・管理はどこがするのでしょうか
管理会社がする→共益管理費が上がる

[663: 評判気になるさん]

>>662 匿名さん
共益管理費は先払いしてますし、上がりませんよ

[664: eマンションさん]

維持・管理に関しては後々の事でアルバは関与せずに管理組合でどうにかしていく事になると言う話だろう。

[665: マンション購入経験者さん]

>>664 eマンションさん
ま、それが普通ですね。管理組合の負のレガシーになるだけ。

[666: 周辺住民さん]

鍵の引渡しは7月1日だそうですね。約半年前に残り3邸で96%契約済みとは売れ行き順調だと思います。周辺住民としては人気物件であること、賑やかになることは大歓迎です。

[667: 評判気になるさん]

>>666 周辺住民さん
確かにマンション販売価格が大きく値上がりする前の最後の物件だと思います。
同じアルバガーデンでも、筑紫駅前Ⅵは、かなり値上がりしてますね。
このアルバガーデン朝倉街道を契約できた方は本当にラッキーだったと思いますよ。

[668: 通りがかりさん]

確かに次の筑紫駅のアルバガーデン、場所は朝倉街道のほうが便利だと思いますがけっこう値上がりしてますね～。
価格未定のサンパークも、それをさらに上回るのは確実でしょうね。

今後は、筑紫野市周辺も3LDK3500万前後が当たり前になってくるのではないでしょうか。

[669: デベにお勤めさん]

>>668 通りがかりさん
アルバガーデン朝倉街道の価格を抑えることができたのは、資材をウクライナ問題前に調達できていたことに加え、アルバクリエイト社が飛び地で駅まで徒歩8分という微妙な立地から価格設定を安くしすぎたことです。
あるいは、この物件はアルバクリエイト創業18年記念物件なので、試金石として戦略的に格安で販売したのかもしれませんね。
また、建築基準が変更になり、今後はマンションに床暖房は設置できなくなることも格安感の一つの要因でしょう。

[670: 匿名さん]

>>669 デベにお勤めさん
「建築基準が変更になり、今後はマンションに床暖房は設置できなくなる」

調べまくってもそんな情報ないですけど、詳しく教えてください。

[671: デベにお勤めさん]

>>670 匿名さん
建築基準といいましたが、業界用語でいいますと「断熱等性能等級」の法改正があるということです。
2022年10月以降、等級が1から7までの7段階になり、2025年4月以降はすべての新築住宅に等級4が義務づけられます。つまり、新築住宅は、断熱等性能等級4が「最低限」の水準になるということです。
2022年4月時点で等級5が新設される前までは最高水準だった等級4が、一気に最低水準になります。工務店やメーカーは、これまでの戦略の見直しが必要になり、床板を厚くしたり素材を変えたりしなければ基準をクリアできず、床暖房の設置は難しくなります。当然、販売価格は数百万単位で高騰します。今後、設計される新築マンションは、今は法律違反になるわけではありませんが、2025年度の基準に合わせておいた方がよいでしょう。そうなると床暖房はコスト的にも設備的にも難しいでしょう。今後、集合住宅や一戸建てを購入される際には注意が必要です。

[672: 匿名さん]

>>671 デベにお勤めさん
有難うございます

正しくは

「建築基準が変更になり、今後はマンションに床暖房設置は高額になる（完備の住宅は高額になる）」

ということですね

[673: デベにお勤めさん]

>>672 匿名さん

ま、そういうことですね。
将来、リセールするとき、床暖房標準設置物件だと、一昔前の古い物件とうつるか、床暖房が標準設置された希少物件とうつるか、どちらでしょうね。

[674: 匿名さん]

床暖房+エコキュート　OR　エネファームが最強でしょうね

[675: マンション比較中さん]

ちょうど１か月ぶりの投稿です。
散歩ついでに遠回りして、久しぶりにメイン通路の様子を見てきました。
街灯が設置され、民家の屏は塗装がされ目隠しフェンスが立てられていて見違えました。
１０月頃に撮った写真と比べてみると一目瞭然です。

[676: マンション比較中さん]

エントランスへと続くアプローチも、１か月前に撮った写真と比べてみると順調に工事が進んでました。
特に驚いたのは、右側の納骨堂側の屏に隣接してより高いブロック塀を立て、その上に目隠しフェンスを設置する計画があることです。
敷地内に立ち入ることができませんので、お伝えできるのはここまでです。

[677: 買い替え検討中さん]

>>676 マンション比較中さん
エントランスの黒っぽい大理石も施工させていて、重厚な感じですね。
当初は目隠しフェンス設置の予定はありませんでしたからね。完成が楽しみです。

[678: 匿名さん]

週末にアルバのモデルルームと現地見学に行ってきました。
間取りはよかったのですが、決めかねているのは奥の雑木林と高木です。
ヤブ蚊や毛虫に悩むのは嫌ですし、眺望も遮られて風水的にも陰な感じがして、いまいちどうかなーと思うのです。
週末にサンパーク朝倉街道の事前案内会に予約しています。
価格を聞いて納得したら予約しようと思ってます。
あまりにも予算とかけ離れていたら、のこり3邸に応募する予定です。
すみません、こんなことを書き込んで。

[679: 入居予定者さん]

>>678 匿名さん
お気持ちはわかります。充分に検討して納得の上で判断されたらよろしいかと思います。

[680: 検討板ユーザーさん]

>>678 匿名さん
謝る必要なんてないですよ。
個人個人事情が違うのですから何を一番の条件にするのかが重要ですよ。

価格か、環境か、どちらを取るかというだけでも意見が分かれますよ。
他の方も書いていますが、納得をして後悔のない買い物をなさってください。

[681: 通りがかりさん]

朝陽に映えるアルバガーデン

[682: 契約済みさん]

>>681 通りがかりさん

綺麗ですね。アルバは、「日の出」という意味がありますからね。

[683: 名無しさん]

息子夫婦用に。
若輩者で至らぬ点ありますが、皆様宜しくお願いします。

[684: 契約済みさん]

>>683 名無しさん
とても素敵な物件だと思います。
こちらこそよろしくお願いいたします。

[685: 買い替え検討中さん]

もう二ヶ月近く、のこりあと3邸みたいだけど、売れ行きが止まったの原因はやはり隣接の雑木林かな。ボトルネックだな。すっきりと解決したら買おうかな。値引きが始まったら買おうかな。

[686: eマンションさん]

>>685 買い替え検討中さん

ディスカウントは既に始まってるかもですよ^ ^

[687: 匿名さん]

>>686 eマンションさん
どこ情報？

[688: マンション掲示板さん]

>>686 eマンションさん
どこ情報？②

[689: 購入経験者さん]

>>688 マンション掲示板さん
きたー　あらしきた

[690: マンション掲示板さん]

>>689 購入経験者さん
いえいえ、私は荒らしではありませんから。ご心配なく。
確かに売れ行きが止まっていますがリスカウントはするはずはないと思ってますので。
そんなことしたら契約者から不満が出ますよ。
ボトルネックの解決を急ぐべし！ですね

[691: 検討板ユーザーさん]

アルバさんのサイトは写真とか凄い貼ってるけど営業さん凄いですね。
糸島の物件にも朝倉街道の物件情報貼ってました。

[692: 通りがかりさん]

真相は証明しようが無いですね。
値引きした事を他の契約者に他言しないよう誓約書を書かされる事もよくあるので。
誰が幾らで買おうが自分の身丈に合った納得のいく価格で購入すれば良いこと。

[693: 匿名さん]

売れないと管理費が販売主コストになるので、売れ残りを値引いてるのは一般的です
が、その額の程度にもよりますよね
半年3％、1年5％、2年10％目安ではないでしょうか

高額でないのに売れ残る＝価格に見当たってないと市場が評価
なので、リセールに大きく影響するのが一番悩ましいことです

[694: マンション掲示板]

>>693 匿名さん
仰る通りですね。
とは言え、そもそも本物件の購入層はリセールは考えず永く住むことを前提に購入しているので本人が納得することが大事ですね^ ^

[695: 名無しさん]

売れ残る？鍵の引渡しは7月1日ですよ。
なのに、もうのこり3邸とは売れ行き好調です。
他の物件と比べてみると一目瞭然です。
内覧会なのに1割売れ残っている物件もありますよ。

[696: 評判気になるさん]

18周年だから同社の他物件と何が違うのでしょうか？
ランドマークになるという声もありますが、、

[697: マンション掲示板さん]

確かに好立地でワンランク上の設備や充実した共用施設があるわけでもなく同社の他物件とほぼ変わりませんね。

[698: 匿名さん]

>>695 名無しさん
売れ残る要因は大きく分けて二択です
①高額すぎて購入者が限られる
②（場所設備等）価格に見合っていない

[699: 評判気になるさん]

>>698 匿名さん
この物件は、どちらにも当てはまりませんので竣工前に完売することでしょう。

[700: マンション比較中さん]

69世帯にふさわしい立派なメイン通路が完成しました。市道は舗装され、街灯を４つ設置、民家の屏の塗装も施されました。停止線もあります。以前と比べると見違えますね。