エステムコート大津におの浜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

エステムコート大津におの浜についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.n-estem.co.jp/nionohama/

所在地：滋賀県大津市におの浜4丁目1番15（地番）
交通：JR東海道本線「膳所」 徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：65.26㎡～78.42㎡
売主：株式会社日商エステム
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社エステム管理サービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
度肝を抜く超ハイスペック変化球マンション！サウナー大歓喜のエステムコート大津におの浜をご紹介！【モルモット】
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マンション価格は上がるよ、どこまでも。滋賀県大津市『におの浜』でバチバチの闘いがここに。シエリアシティ大津におの浜vsエステムコート大津におの浜【kyoto1192】
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[76: マンション検討中さん]

あと、虫の話が出てるようですが、大津市民なら当たり前すぎて、何を今更という感じでです。琵琶湖の水が動いている瀬田川以南ならあまりいませんが、この辺りというか湖に近いところはだいたいいますね。確かに掃除は面倒ですが、刺したりはしないので田舎あるあるくらいの感じですね

[77: 通りがかりさん]

琵琶湖の近くに住んでる人にはありまえだと思います。でも滋賀県民でもびわこ虫に遭遇したことない人もいますので、慣れてないとハードル高い気がします。数年前にこの辺りでマンション買った時に初めてびわこ虫がいること知りました。常にいるわけではないしと思ってましたが、実際に壁に張り付く虫の大群見て引っ越したくなりました。琵琶湖も綺麗なので環境はいいのですが、虫に関してはある程度覚悟してから買わないとだめです。

[78: マンション掲示板さん]

田舎だけど琵琶湖虫はあるあるではないよw
白い壁を黒くするまではいかない

[79: 匿名さん]

壁にはあまり張り付くイメージはないなぁ。
ベランダに落ちていて、箒で掃くイメージ。

↓こんな感じで
https://misuzu-eco.com/?p=12031

[80: 匿名さん]

オオユスリカ・・・
虫が嫌いな人にすると、写真でも閲覧注意な気がします。
私は虫が大丈夫な方ですが、７９さんの写真を見て、背筋がぞわっとしました。

別名、びわこ虫ということは水が多いところにいることが多いんですか？

これはマンションでも戸建てでも一緒なんですよね？
低層階と高層階、どちらが出やすいのかなどあれば教えてほしいです。

[81: 評判気になるさん]

>>80 匿名さん
高層の方が少しマシかもしれないけど、どっちも出ますよ。そもそもエントランスが明るいからその光に集まってエントランスに沢山集まってるので気持ち悪い思いをするのは皆一緒です。階数うんぬんよりも、嫌ならこのエリアは諦めた方がいいと思います。

[82: 通りがかりさん]

ちょうどジオ大津京町の掲示板でびわこ虫の写真載ってます。虫が嫌で引っ越しを決意したみたいです。昔この辺り住んでたので確かにこんな感じだったなと思い出しました。虫が出ない時はのどかでいい場所なんですけどね。圧倒的に虫が出ない時間の方が長いし、いい時の方が多いんだけど、虫が出る時は死骸との戦いでげんなりしてました。

[83: 匿名さん]

このページですね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/659894/res/507/

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
琵琶湖虫シーズンが初めての方かな？
もっと酷い時たくさんあるから、これで引越し決意するなら良い判断か。

琵琶湖虫気になるっていう人は、最近結構発生してるから自分で現地確認してみたらいいと思う。
人によって耐えられる、耐えられないの基準が全然違うと思うから。ベランダや廊下はどこかのマンション入らなきゃ見れないだろうけど、外壁にも塗り壁には結構張り付いてる。

[85: eマンションさん]

駅から遠くて価格が高いと売れないのも仕方がないですね
間取りのユニークさも売却時には不利に働きます

[86: マンション検討中さん]

売れてないの？予想以上の高さで話題にはなってたけど。リセールしやすいかはともかく、間取りは好きな人にはたまらないだろうな。

[87: 匿名さん]

質問ですが、虫は毎年同じ時期に発生するのですか？
それとも当たり年があってその年だけ異常発生するものですか？
窓を開けない、あるいは網戸にしておけば問題がないレベルなのでしょうか？

[88: 検討板ユーザーさん]

>>87 匿名さん

同じ時期です
網戸はやめた方がいいレベルです
夜電気つけてるとガラスにびっしりつくのでカーテンもしめてます

[89: 匿名さん]

>>87 匿名さん

ちょうど少し前に琵琶湖虫の記事が上がってました。

https://mainichi.jp/articles/20221203/k00/00m/040/048000c

[90: 匿名さん]

滋賀に住んでいる友達がいますが
びわ湖虫のこと知らなかったです。
ということは、どのマンションでも気にしないといけないわけではない？
自分が虫が苦手なので、どのあたりには出るとかわかればなぁと思うのですが。
このあたりは、でるんですかね。

[91: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん
滋賀にずっと住んでますが私も家族も知らなかったです。滋賀だから出るのではなく琵琶湖の近くだから出ます。この辺りはたくさん出ますね。主な駅で言うと大津、大津京、膳所とかは多いイメージです。石山はあまり出ないと聞きました。草津、南草津とかは全然出ないみたいです。

[92: マンション検討中さん]

65平米が3998万、78平米が5490万として坪203万から232万くらい？コンセプトはいいけど高いなぁ。この周辺の築浅は坪150万前後で売られてるけど、供給が多いエリアだからそれでも売れてないし…中古になると2940万から3540万が相場かも。マンションによって条件違うから一概に言えないけど、リセールは期待できなそう

[93: 検討板ユーザーさん]

リセールきにするやつが買うマンションじゃないね
趣味要素満載の贅沢マンション

[94: eマンションさん]

オプションが最初から付いてるから高いんですね。その辺りは好みもあるし、いらない物もあるから自分で付けたかったです。でもマンションだらけだから個性をだしてるのはいいと思います。戦略成功して売れてるのでしょうか？

[95: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん
この辺は3000万前半でも中古があまり動いてない。シエリアとかシャリエの供給もある。このマンションは永住前提で考えた方がいいと思う。

[96: マンション検討中さん]

シエリアシティの帰りに、スタッフの方に声をかけられてモデルルームを拝見しました。
大規模対小規模という感じで間取りや設備の対比が印象的でした。
シエリアは大規模ならではの共用施設の多さでしたが、間取りはよくある長細いタイプで、床暖房などが無いなど少し前の設備。（全戸数に対して駐車場の台数が少ないのが心配というのもありました）
エステムは個性的な間取りでお風呂とかダイニングの使い方が独創的でとても興味深かかったです。
シエリアは値段が全くわからないですが、今のところエステムかなぁと考えてます。

[97: 匿名さん]

同じように誘われましたが、予定があったので見には行けなかったです。
気になったのでホームページを見ましたが、いい感じの個性が出てますね。

[98: マンション検討中さん]

玄関開けたらエステムコートのがいいに決まってます
あとは立地　資産価値　共用部　維持費などの敗北点を覆せるかですね
私ならエステムコートですね　結局は専有部を買うわけなので

[99: 評判気になるさん]

立地もいまいちで小規模、一般的にマンションとしてはあまりよくない条件です。ただ上手にプランの特徴を出してるので、このマンションがいいと思う人もいるでしょう。明らかに高いですが、それでも自分の家族は満足だと思えるならありですね。私はこの辺りに住んでますが、毎日の電車通勤はちょっと遠いと感じてるので、個人的にはプランはいいけど立地が厳しいです。

[100: マンション検討中さん]

スムラボにも書かれてるけどシエリアシティと同じような値段の割にスペックは段違いですね
インドアならこっちのがいいかも

[101: マンション検討中さん]

シエリアさんと同じくらいか少し高いくらいなので、それを考えると設備と間取りがすごいですね。図面より実際見たほうが実感することが出来ました。

[102: マンコミュファンさん]

シエリアシティのお客さん捕まえてるのか。うまいことやるな。ここは立地が悪いし、小規模なのもちょっと不安。でも間取が面白いし仕様もいい。シエリアシティはここよりは立地いいし、大規模の存在感と共用施設が充実してる。でも間取も仕様もいまいち。選ぶの難しいね。

[103: 匿名さん]

全然マンションと関係ないことですが、昨日、クイズの問題に「滋賀県」出ていました。
小学5年生を対象にした宿泊体験型学習船「うみのこ」が出ていて、嬉しくなりました。他県の人からも有名になるかもしれません。

琵琶湖で宿泊するのは、うみのこ以外にないのかなと思います。
琵琶湖クルーズなら琵琶湖汽船があります。

[104: マンコミュファンさん]

>>103 匿名さん
うみのこ、懐かしいですね。
まだ運行してたんですね。
子供の頃の忘れられない体験です。

[105: マンション検討中さん]

足場が外されて外観見えてきたけど、吹付が多いんだね
住居内の設備が他より良いだけにタイルじゃないのはちょっと残念
タイルだともっと価格高くなるか

[106: 坪単価比較中さん]

>>105 マンション検討中さん
あれ以上パネル貼り付け増やしてもこの小規模マンションでは多くの人の印象は大差無いし、購入者視点では維持管理費が嵩むだけだからあのくらいがいいバランスだと思うよ。

[107: マンション検討中さん]

タイルの方が維持費は安いと思っていましたが違いましたっけ？

[108: 通りがかりさん]

>>107 マンション検討中さん
タイル剥離の問題も結構あるみたいなので、維持管理コストは意外にかかるみたいですよ。
ところで価格変更あったみたいですね。かなり安くなってましたね。

[110: 検討板ユーザーさん]

>>108 さん

>>107 マンション検討中さん
タイル剥離の問題も結構あるみたいなので、維持管理コストは意外にかかるみたいですよ。
ところで価格変更あったみたいですね。かなり安くなってましたね。

[111: 検討板ユーザーさん]

>>107 マンション検討中さん
（施工不良がなければ）一般的にはご認識のとおりです。

[112: 名無しさん]

本当だ
値段下がってますね

[113: 名無しさん]

>>112 名無しさん

どこでわかります？スーモの値段は同じ

[114: 名無しさん]

皆さんこの付近でユスリカ(びわこ虫)対策考えられてますか？壁一面にすごい量のユスリカが年2回出ると聞いてビビってます…

[115: マンション検討中さん]

>>114 名無しさん
ハッキリいうとどうしようもない
メンタル鍛える方が先
洗濯物対策でドラム式洗濯機に買い替えるなりホスクリーン調べるのが効果的

[116: マンション掲示板さん]

2回と言われる内、春夏にある1回は大したことないですよ。秋冬は確かに凄いが、11月からなので寒くて窓を開けない時期だから家の中は問題ないですよ。風物詩だと思って笑い飛ばしてます。

[117: 口コミ知りたいさん]

来月竣工だけど小規模なのにまだ売れてないのは高過ぎたからかな。間取は魅力的だけど、この立地では割高に感じる。

[118: eマンションさん]

せっかく琵琶湖に近いのに、眺望は今ひとつっぽいですね

[119: 通りがかりさん]

内覧会してた。びっくり価格と特徴的な間取りで注目はされたけど、完売まではまだかかりそう。
このマンションの中部屋って売れてる？角部屋にくらべたら普通だから、わざわざこの立地で買うかなって思う。

[120: 通りがかりさん]

https://suumo.jp/ms/shinchiku/shiga/sc_otsu/nc_67724915/rooms/?rnms=40...

スーモに価格が出てますが、そこまでめちゃくちゃ高いとも思わないですね
値下げした？

[121: デベにお勤めさん]

モデルルームに行きました。
間取りは素晴らしかったです。
ひとランク上の物件で歓声を上げながら見ました。
でもそれ以外が…。
見るのは楽しいですが買って住むのはちょっと。
でも部屋は本当に素敵でした。

[122: 匿名さん]

買って住むにはちょっとと思った理由が気になります…。
モデルルームだとモリモリのオプションが付いてたりすることが多いですが
それを差し引くとちょっと寂しい感じになったりするのですかね？

>>120に出ている部屋は比較的抑え目な値段になっているのではと思います。
ファミリーでも十分な広さで四千万切ってることだし。

[123: マンコミュファンさん]

駅までの距離は近くはないけど許容範囲内
お値段もやや高いけど出せない金額じゃない
環境は賑やかではないけど静かでいい雰囲気
景色は今ひとつかな
琵琶湖が近いのにベランダからは見えない
間取りは和室ダイニングは好みが分かれるところ
広い方の間取りも個性的
売る時苦労しそう

[124: 通りがかりさん]

>>123 マンコミュファンさん
ここは個性的な間取りと標準でオプションを盛っているところが売りでしょうからそこが気に入ればありですよ。それ以外は駅距離、規模、全体的に微妙だと思います。個性は販売時に邪魔になることもあります。つらいのは駅までに信号と踏切があるので徒歩20分はみとかないとダメなことですね。

[125: 通りがかりさん]

バルコニー禁煙にしてほしい

[126: マンション検討中さん]

めちゃくちゃ売れ行きがいいみたいですね
外観が高級感あります

[127: マンコミュファンさん]

小規模なのに入居後も最低9戸は販売中なので、凄く売れ行きがいいとは言えないです。マンション自体はいいと思います。でも大津、石山、瀬田は新築マンションが多いので立地の悪さもあって難しそうですね。

[128: 匿名さん]

121さん
見学に行かれた感想、とてもイメージができました・
ありがとうございます。
見学で実際に間取りを見るとお～ってなりますよね。
ただ、駅から距離があることが懸念点ではありますよね。

[129: 口コミ知りたいさん]

>>125 通りがかりさん

マンションの永遠の問題ですね。

[130: 匿名さん]

バルコニーって、分譲物件って基本は禁煙みたいな感じではないのですか？
賃貸物件であれば我慢できますが、分譲物件で隣からたばこの臭いは耐えられないかな。
それぞれの自由とは言っても、布団を外に干せないなど決まりはあると思うのですが・・・。

[131: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん

タバコ吸うやつ、やめられないやつってマナー守れないんです。聞けば辛抱できないそうです。

[133: 評判気になるさん]

ベランダは火気厳禁だから基本タバコもダメだと思う。洗濯物に匂いついたりして迷惑だし。マンションの構造上、換気で外の空気を取り込むから窓閉めてても室内にタバコの匂いは入ってくる、、、どこかでタバコ吸ってるなってわかる。

[134: マンション検討中さん]

たばこなんて犯罪でもないのに何を文句言ってんだか
臭いが気になるならどうぞ戸建てお住まいください。
ラッパーの皆さんなんて全員吸ってんぞ。何が悪りぃんだ

[135: 匿名さん]

文句も何も、火気厳禁によるベランダ煙草がダメってなだけで、
換気扇や窓開放から漂う臭いはOKでしょ。
それがNGならば普段の料理や家焼肉などもできなくなってしまうってことだし。

[136: 匿名さん]

バルコニーは火気厳禁と認識しない方が多いのでしょうか。
バルコニーでの喫煙問題はマンションの一角に喫煙室があれば解決するのかな？とも考えましたが、いちいち喫煙室まで行くのが面倒という理由で結局はバルコニーで喫煙しそうですね。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
こうした点も含めてマンション選びはどういった民度の方が選びそうかと言うのも重要ですね。タバコや騒音含めたマナー問題も、マンションによって結構発生有無がハッキリ分かれます。

[138: 通りがかりさん]

ここ、ホームズで見ると40戸も賃貸に出ているのですが、ほとんど住んでいないんですか？さすがに被りも含めての40戸だとは思いますが。

[139: 口コミ知りたいさん]

>>138 通りがかりさん

ホームズ見たら41戸中30戸賃貸出てますね。

[140: 匿名さん]

家電関係100万分をお付けいたしますが出ていましたがここでしたっけ？

[141: 口コミ知りたいさん]

>>139 口コミ知りたいさん

それはすごいですね
戦略的にあえてそうしている？
まさかね

[142: eマンションさん]

普通に売れないから、無理やり投資家に売りつけた。エステムの得意なやり方。

[143: マンション掲示板さん]

やっぱり立地がネックだったのかな
いや、すぐ近くにあるイーグルコートがすぐに完売したから立地が決定的だったわけじゃないな

[144: 通りがかりさん]

入居者の大半が賃貸人だと管理組合はどうなる？
２年に１回くらい役員まわってくるの？

[145: 通りがかりさん]

もし買ったとして、自分の他に住民いなかったらショックだな
実質賃貸マンションか？

[146: 口コミ知りたいさん]

賃貸31戸でてるし賃貸マンションみたいになってるやん。それに同じ部屋でも賃料が違うのが謎。HPでは9戸販売中だけどどうなってるんやろ？自分が住むために買った人はいないのかな？
マンション前でセールスしてきた営業の人、凄く人気ですと言ってたけど、嘘つき過ぎてて怖い。

[147: 名無しさん]

>>144 通りがかりさん
小規模マンションだと理事会制度がないこともありますよ。管理会社が基本決めて住民の同意をとる形式です。
それにしてもこのマンションは購入者はほとんどいないってことでしょうか？私が購入者なら凄くショックです。高すぎたのか、立地のせいなのか…あまり宣伝してないイメージだったので売れ行きも順調なのかと思ってました。

[148: eマンションさん]

>>147 名無しさん
41戸中、9戸販売中、31戸賃貸
ということは売れたのは1戸
そういえば、このスレッドには購入者がいらっしゃいましたね
その方が唯一の購入者かしら

[149: 通りがかりさん]

私も売れ行き好調なのかと思ってましたが…一戸しか売れてないなんてことほんとにあるんですかね。聞いたことないです。
さすがに購入者可哀想すぎるのでなにかの間違いだと思いたい…

[150: マンション検討中さん]

イーグルコート大津におの浜フロントより少し高いですが高いなりの仕様だったと思います
どうしてこんなことに

[151: 評判気になるさん]

高いし微妙な点もあるけど気に入る人はいる物件だと思いますよ。それなのに賃貸だらけって不思議です。でもちゃんと売れてたらこんなに賃貸でないですよね。最初からSUUMOに広告も出てなかったのでもともと業者に売るつもりだったとか？

[152: 評判気になるさん]

いくら設備良くても高かったらこのあたりの購買力的に買えないってことですかね。
もっと価格が落ちたら検討する人も増えると思いますが、賃貸多すぎて怖いです。

[153: マンコミュファンさん]

夜に近くを通ったので見てみると、明かりがついていたのは中層階の一室だけでした

[154: 名無しさん]

本当だとしたらヤバいね

[155: マンコミュファンさん]

灯りは5部屋くらいついてたし、車も5台は停まってたからそれくらいは売れてるでしょ

[156: マンション検討中さん]

お客さんに人気だとか早くしないと売り切れるとか言うのは、どこの営業でもすることだと思ってます。なのでいつも営業の言うことを100％信じてるわけではないのですが、蓋をあけたら殆ど賃貸でしたっていうのは嫌です。事前に説明があったのならいいんですけど、そうでないなら不信感を抱きそうです。

[157: マンション掲示板さん]

賃貸の部屋かなり減った。何かの間違いだったのか？賃貸としては人気があるのか？

[158: マンション検討中さん]

富裕層の投資家が買い占めて賃貸に出した可能性もあるのでは？

[159: マンション掲示板さん]

投資家が滋賀の立地もよくないマンションを買い占めるとは思えないけど

[160: マンション掲示板さん]

ギャンブル的な企画のマンションだけど、賭けに負けたわけか

[161: マンション検討中さん]

完売したって！
HP更新されてる

[162: マンション検討中さん]

外人の爆買いの可能性もあるな

[163: マンション検討中さん]

ほんまかいな

[164: 匿名さん]

>>161 マンション検討中さん
賃貸用のバルクセール一括売りでしょうね。これは普通に購入した方はババ引いたですね。。。

[165: 匿名さん]

賃貸にしたとしても、借りる人はいるのか

[166: 購入経験者さん]

もし本当に賃貸運用の事業会社(なりエステムグループ会社)が大量に購入したとすると、管理組合での議決権も区分所有割合に応じた力を持つのでサービス極力落としても管理費や修繕積立金といったランニングコストを抑えに掛かる可能性があるので、個人で購入して長期居住前提にしてたら大迷惑になりそう。実際のところは分からないけどね。

[167: マンション掲示板さん]

>>166 さん

管理会社とマンション戸数半分以上持ってる業者が結託して管理費を上げまくって管理会社を儲けさせるなんて詐欺みたいな話が正直不動産でありましたが、さすがにこの戸数じゃないか。多分。

[168: 評判気になるさん]

エスリードとかはどんなに売れてなくても年度末にはいきなり完売ってなってたから何でだろうと思ってたけど、それも業者に売ってたのかな。ここの完売も怪しいからそういうことかも。

[169: 口コミ知りたいさん]

>>168 評判気になるさん
ここの事業者である日商エステムはそもそも分譲販売も賃貸分譲も自社賃貸もどちらも手掛けてるので販売状況に応じてサクッと切り替えるケースが多いようですね。考え方ですが、自社資産住戸が多く占めるマンションであれば将来価値保全向上の為にもきっちり維持管理してくれるだろうから逆に安心とも言えるかも。

[170: マンション検討中さん]

>>169 口コミ知りたいさん
うーん、でも買ったらほとんど賃貸マンションでしたってのは嫌だな。こういう会社のマンション買うのもリスクあるとういのはわかった。

[171: 検討板ユーザーさん]

間取りが個性的でいいけど、立地のわりに高いなと思ってました。結局は検討者のニーズと合わなかったのかな。

[172: 購入経験者さん]

>>169 口コミ知りたいさん
全く安心出来ません。全てグループ会社の言いなり。修繕積立金も思いのまま値上げしてきて賃貸物件同様。出来るなら、早めに管理会社を変更したほうが良い。建築瑕疵があってもグループ会社だから隠蔽するでしょう。第三者機関で全て確認することをお薦めします。特にエステムはやばいです。

[173: 名無しさん]

中古が出てますがこの立地で5000万越えはニーズあるのでしょうか？もともと高いマンションではありましたが、周辺の中古マンションの価格からしても高過ぎに感じます。

[174: 評判気になるさん]

>>173 名無しさん
スケベ価格もいいとこですね。高すぎる。

上でも出てましたがスーモみたら賃貸50件出ててびっくり。このマンションの実情ってどうなってるんですかね。

[175: マンション掲示板さん]

5000万円越えの部屋がなくなったと同時に4650万円の違う部屋が販売されてます。前の部屋が短期間で売れるとは思えないのですが売れたのでしょうか。賃貸が大量に出ている件にしても実態がわかりにくいマンションに思います。