ガーラ・レジデンス船堀プロムナードってどうですか？

[マンション検討中さん]

ガーラ・レジデンス船堀プロムナードについての情報を希望しています。
都内へもアクセスしやすく、気になっています。
公式URL：https://www.gala-series.com/funabori/prom/index.html

所在地：東京都江戸川区松江4丁目632番1、632番5（地番）
交通：都営新宿線「船堀」駅より徒歩19分
間取：2LDK＋S・3LDK
面積：54.35㎡～71.80㎡
売主：株式会社ＦＪネクストホールディングス
施工会社：株式会社ウラタ
管理会社：株式会社エフ・ジェー・コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

現在検討してますが、駅までの距離が気になります。
10年前後で売り切りたいとも思ってますが、価格上がりそうでしょうかね？

[2: 口コミ知りたいさん]

>>1 マンション検討中さん
付近に住むものですが、この駅距離でリセールを気にしてはだめでしょう。区役所移転もありますが、駅徒歩20分弱となる戸建との比較もあるので、永住者向けかと思います。

[3: マンション検討中さん]

>>2 口コミ知りたいさん

ご返信ありがとうございます。
ご指摘の点含め検討してみます！
ありがとうございました。

[4: 匿名さん]

検討中です。近辺にお住いの皆様、利便性などは如何でしょうか？　江戸川区としてはまずまずの価格帯と思っているのですが、土地勘が無いため教えて頂けるとうれしいです。　よろしくお願いします。

[5: 匿名さん]

自分も土地勘のない場所ですが、地図を見ると住みやすそうな一画に思います。
マンション前は大通りになるんですかね？
道路沿いにお店がたくさんあるので車を持たなくても近所で色々済ませられるのは良いんじゃないでしょうか。
学校も近くなので、ファミリー向けの部屋から先に売れていきそうな予感です。
駅まで行くのはやっぱりネックですが、自転車での移動を視野に入れれば十分そうですが。

[6: マンション検討中さん]

歩いてみたら18分ちょいで駅着けました。

[7: 匿名さん]

今度モデルルーム見学行ってくるので情報共有したいと思います！

[8: 匿名さん]

>>7 匿名さん
第一期でだいぶ埋まったのか、空き部屋はほぼありませんでした。駅から離れている分考慮しても安めなので人気なのかもしれません。

[9: 名無しさん]

あっさり完売しましたね

[10: 名無しさん]

購入された方いらっしゃいますかね。目の前にマンション建設されるらしいです。

[11: 匿名さん]

新建設地の設計会社によれば、プロジェクトは半年前から動いていた様です。そもそも別のガーラが建つ予定だった土地に沸いた話だそうで、ガーラの仕入れ部署も当然情報は掴んでいたはずとのこと。
この場合、景観や日照、眺望を売りに営業していた船堀プロムナードについては広告の不当表示に当たらないのか疑問です。

[12: 名無しさん]

契約した者です。景観や日照、眺望についてはパンフレットもそうですし、WEBサイトにモデルルームも売りにしていました。建設地の少し先の別のガーラが建つかもという話は聞いていましたが、それよりも目の前の場所に、しかも入居前の半年前から工期が始まるのは錯誤も甚だしく説明次第では弁護士に相談も検討しています。

[13: 職人さん]

6/17にデベロッパーによる近隣住民向けの説明会が近所の区民会館で行われるそうです。

[14: 名無しさん]

いつから今回の話が上がっていたのか確認したいところですね。。今6月で11月から工事が始まるのであれば、かなり前には決まっていたものと考えられますよね。

[15: マンション検討中さん]

重要事項説明に記載はなかったの？

[16: 通りがかりさん]

契約した者ですが特に記載はなかったですね
定型文で周りに新たな建物が建って景観眺望変わる可能性ありますっていうのは重説に記載はありました。
10階の建物が建ったら眺望も日当たりもかなり悪くなると予想しております。

[17: 匿名さん]

参考までに。今回のケースはこちらに該当するような気がします。眺望を売りにしてるのにも関わらず、重要事項として十分に説明をしなかった。
http://www.akiyama-law.net/blog/2016/04/post-10-231915.html

[18: 検討板ユーザーさん]

キャンセルは可能なんですか？

[19: 匿名さん]

>>18 検討板ユーザーさん

もちろん手付放棄による解約は可能です。
今回の一件を理由に手付の返金求めての解約に応じなかった場合、弁護士通じて内容証明送れば応じてもらえるかもしれません。ざっと見た感じ、十分に錯誤っぽいので、消費者有利な気はします。

[20: 職人さん]

船堀街道の沿いしゃぶ葉小松川店の近くに「ガーラレジデンス船堀Ⅱ」が建設されるそうです。契約者の方で営業からこの件聞かれてらっしゃる方いますか？
5/2付けで公表されているようなのですが、うがった見方するとプロムナードの近くに建設予定だった別ガーラの話はとうの昔に頓挫していて、早期にこちらの「ガーラレジデンス船堀Ⅱ」の計画に切り替えていた？とも思えてしまいます…。

[21: 匿名さん]

>>20 職人さん
ガーラ4（プロムナードの近隣いところ） の話と合わせて4月末頃に聞いたことがあります。ただ頓挫したなら頓挫した事実を伝えるべきと思いました。

[22: 坪単価比較中さん]

>>12 名無しさん
キャンセルになった際に購入するか検討をしている者です。
その後、ガーラさんより何かご説明はございましたでしょうか。
もしございましたら是非情報共有させて頂けると幸いです。
宜しくお願い致します。

[23: 匿名さん]

>>22 坪単価比較中さん
まだ聞けていないのですが何か気になる点ありましたら確認してみましょうか？

[24: デベにお勤めさん]

>>22 坪単価比較中さん
この週末に説明を受けてきた契約者です。相手方の建物はプロムナードのバルコニーに側面を向けて建つ予定だそうです。今井街道沿いは駐車場になるため、Aタイプのバルコニーからは真正面の景色は抜ける感じです。図面を見せてもらったところ、残念なことにBタイプとCタイプのバルコニーからは前の通りをはさんでわずか10mほどの位置に相手方の建物の側面が来るイメージです。Aタイプにしても南側の景観は相手方の建物にブロックさせるため…もはやパノラマビューなど期待できるはずもありません。このような状況のため、キャンセルを検討されている方もちらほらいらっしゃる感じです。FJとしては（社内検討中であるが）キャンセル希望者に対しては手付金を移行する形で船堀街道沿いのガーラⅡへの検討を促すことも考えているとのことでした。明日、相手方のデべとFJでミーティングが行われるそうです。

[25: 契約者A]

>>24 デベにお勤めさん
詳細にありがとうございます。私も図面見たのですがAタイプは右斜めは致し方ないとしても真正面から左方向は開けてるのでまだ良さそうですね。ただ廊下側なので人目は多少気にする必要ありそうなのは難点そうです。それにしても、結構大きい建物ですよね。工期もそれなりに長いですし、入居してからすぐ騒がしくなるのかと考えるとなんだかなぁという印象です。

[26: 坪単価比較中さん]

>>23 匿名さん
キャンセルになった際に購入するか検討をしている者です。
早速のご返信ありがとうございます。
日当たり重視で検討しておりますので、新しく立つ建物の位置が気になっておりました。
>>24、坪単価比較中様の意見を伺いAタイプは午前中は日が入りそうですね
ただ午後以降は入らなさそうですね、、
大きい買い物なので個人的に今回の物件はちょっと難しいかな、、
新しい建物の計画がなければよかったのですが、、

[27: 坪単価比較中さん]

>>24 デベにお勤めさん
キャンセルになった際に購入するか検討をしている者です。
貴重なお話ありがとうございます。
とても参考になりました。

もはやパノラマビューなど期待できるはずもありません。このような状況のため、キャンセルを検討されている方もちらほらいらっしゃる感じです。FJとしては（社内検討中であるが）キャンセル希望者に対しては手付金を移行する形で船堀街道沿いのガーラⅡへの検討を促すことも考えているとのことでした。
<<とのことですが、広告で（時を忘れるほどに美しい眺めを）など日当たり・眺望等を売りにしていた物件かと思います。
上記広告の売りが実現出来なかった場合でも契約者様達の手付金って返ってこないものなのでしょうか。

[28: マンション契約者]

私はこちらのマンションを購入したものですが、目の前の建物の件は、当初聞いていた内容と大きくかけ離れ大変ショックを受けました。
営業担当の女性は「我々も建物ができる話は聞いていなかった。社内からの連絡もなかった」など、他人事で大変腹がたちました。どうかしてますよ。３.４年目くらいの若い営業の方だったので、ローンや契約の手続きの説明も雑で、馴れ馴れしい話し方でした。物件価格の良さで購入はしましたが、、、
契約キャンセルの場合は、手付金は戻らないとのことです。確かに周辺環境が変わるということに理解はできますが、まともな謝罪くらいは営業の方からも頂かないと治りません。騙された気分です。

[29: マンコミュファンさん]

購入者です。
電話で聞いたところ、法律上で成り立つ建物が建つと言う事で手付金は戻らないと‥

ありえません‥

[30: マンコミュファンさん]

本当に後出し感半端ない。
完売してから速達で目の前にマンション建ちます。って手紙貰って納得する人いるの？

[31: 匿名さん]

その上、別のガーラがいずれ建つから手付金はそっちに移行と言われても、もう契約ごとを進められるほどの信頼関係は残らず崩れ去っています。だからといって手付金が戻らないことを理由に契約を進めても、住みたいとは思えないし。
法テラスでも消費者センターでも相談したいとは思っていますが、僅かでも希望はないんでしょうか、、

[32: マンコミュファンさん]

>>31 匿名さん

問題解決として自分の所で建てるマンション提示されても何言ってんの？すぎますよね。ここが良くて決めたのに何を言ってるんだって話。


完売しました。って手紙が来た数日後に隣にマンションが建つ知らせ来ましたよね？どんなタイミングですか？って話。
話が悪質すぎる。　私も相談したいと思っていますがどうなんですかね、、、

[33: 匿名さん]

最終的な決定事項として手付金が返還されないようであれば、ダメ元で消費者センターに電話相談してみようと思います。知人から(全くの別案件ではありますが)かなり親身に相談に乗ってくれたと聞いたことがありますので。
複数人から同じマンションに関して相談があれば、消費者センターも調査くらいはしてくれるかもしれないです、、

[34: 契約者A]

>>29 マンコミュファンさん

法律上で成り立つ建物が建つと言う事が問題なのではなくて、建物が立つことを知り得る立場であったのに、それを事前に伝えていなかったことが問題ですよね。不確実性が高い情報（隣に立つかもという情報）であっても、眺めをアピールしてる物件であれば、重要事項だと思っています。例えば近隣の住民や喫茶店などに聞き込みして、5月の段階で話は聞いてました。なんて回答きたら、ただの調査不足か知ってたけど隠してかのどちらかになりますよね。調べればボロが出そうな気もしますが。

[35: マンコミュファンさん]

>>34 契約者Aさん
間違いないです。
昨日電話した所、「まだ建つかどうか決まった訳でないから」‥と初めに言われ、「日当たり等どうなりますか？」と質問したら「隣のマンションには貸し店舗が入るから、うちのマンションより高くなってしまうので‥」と言ってました。
決まったわけではない割にそこまで決まっているのかと、言っている事に信憑性無さすぎて怖いです‥

[36: 契約者A]

>>35 マンコミュファンさん
もう昨日の時点では建つこと決まってると思うんですけどね。。計画をまだ建つか分からないというのは変な話ですね。あれだけの図面が用意されてるということは企画計画はおそらく数ヶ月前には始まっていたと思います。住民説明会は先日でしたが、地上げはそれよりも前ですし、ガーラも名乗りを上げていたので既知の情報だと思います。

[37: 職人さん]

>>33 匿名さん
実効的な最初の手段としては弁護士に相談して内容証明を送ってもらうことになるかと思います。内容証明は法的には何の意味もないものですが、こちらが訴訟を提起する意思があるということと、弁護士の名前で手付金の返還を求める旨、通達することで相手側にプレッシャーをかけることができます。内容証明を依頼する場合の費用は弁護士にもよりますが5万円程度。それでうまくいかなければ調停→訴訟と進むことになります。手付金の額は契約者によると思うのですが、仮に弁護士への依頼費用が総額50万円（これについてはあくまで素人の見積ですが）かかったとしても、手付金が全く戻らないよりかはマシかと思います。

[38: 購入者]

私も消費者センターに相談行きます。

[39: 匿名さん]

検討していたものです。今回の建設地となる喫茶店シルクのマスターや近隣の店舗住民に話聞けばいつから建設する予定があったかわかると思いますよ。おそらくガーラの建設には前向きではないと思われますから、隠したりすることはしないと思います。それがFJネクストが通知したタイミングの前日ならば仕方ないですが、それよりももっと前ならば本来それを積極的にFJネクストが知りに行く必要があるべき。なぜなら、見晴らしを売りにしてるのでそれを阻害する要因が出ていないかは調査し、その可能性がでてきたら消費者に伝えなければならないため。

[40: 購入者]

速報です！
今電話したら、「皆様のご意見により、キャンセル時には手付金払い戻します。」との事でした！！！！！！

やはり会社側で後ろめたい事があったんですね！！

[41: 匿名さん]

やってくれるんなら文句じゃなくて感謝すればいいじゃん

[42: 匿名]

>>41 匿名さん


やってくれるんならじゃなくてやって当たり前の事だったので‥

[44: 匿名さん]

契約者の皆さんどうされます？まだ現在の住戸に住めるなど引っ越しの計画されてない限りは手付金返金が安パイかなと思っています。そのまま契約するメリットを打ち出してもらえるといいのですがね。

[45: 匿名さん]

ここをやめてこの値段で帰る場所があるのか。
羨望を気にする必要があるのか。
ここら辺が論点かと。

[46: 匿名さん]

全く気にしない人はともかく、眺望、陽当たりを気にする人は妥協するかたちになりますよね。もし建設があることを最初から知っていたら買わなかったかどうか。無料で白紙に戻すことにはできるようになったので、現在は仮予約してるような状態って感じですかね。

[47: 名無しさん]

>>45 匿名さん
分かります。他に同じような価格がないので、わたしもキャンセルか悩んでいます。

[48: マンション検討中さん]

>>44 匿名さん
家具オプションとか増額してくれたらうれしい

[49: 匿名さん]

分かります。増額して欲しいですよね。

[50: 通りがかりさん]

手付金返金されることになったのですね。素早い決断なのはさすが大手と言ったところでしょうか。ただ、完売でモデルルームも閉鎖されるようですし、今のパンフレットなども補足しなければですし、例えば半分の契約者が解約したとして、新たに募集するよりかは契約者を引き止める（上の方の言う家具オプションなど）方がガーラとしてもコスパ良いなような気もしますがね。