オープンレジデンシア小岩ステーションフロントってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小岩ステーションフロントについての情報を希望しています。
小岩駅徒歩3分の駅近マンションですね！
北口再開発エリアに近くて期待できますね！
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koiwa/

所在地：東京都江戸川区西小岩一丁目1945番1（地番）
交通：JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.85平米～75.88平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: 口コミ知りたいさん]

ハリボテでもプラウドのタワマンの方を買います。でも残り戸数がなくなってきましたね。プラウドの周辺でこちらのマンションの関係者がチラシ配っているそうですね。

[52: マンション掲示板さん]

>>50 マンション比較中さん
解説ありがとうございます。
タワマンもピンキリなので一概には言えないかもしれませんが高く建てるが故のコストは確かに発生し、必ずしも購入者の期待通りとはいかない物件も中にはあるかも知れませんね。一方で眺望やニーズはあるので今後も当面はタワマン優位な状況は続くのかなと思っております。

[53: 匿名さん]

6600万円台～。23区内はどこもマンション価格が高くなっている印象です。買いづらくなってきました。
端数を四捨五入して経費として考えるにしても「7,000万円の住宅ローンを組むために、年収1000万円以上必要」だそう。
パワーカップルと呼ばれる夫婦なら払えそうです。

固定資産税もかかります。
これは毎年50万円程度用意しておけばいいでしょうか。余裕を持って・・・

[54: 匿名さん]

ここまで駅に近いという条件も、値段が高くなる要素ではあるんでしょうね。
なんとなく小岩だと下町っていう印象が強かったんですが、
秋葉原とか新宿に乗り換え無しで行けることを思うと、それすら高くなる要素になるのだろうなぁ。
親からの援助とか、共働きのご家庭とか、
それなりに余裕がある人にはいいのかな。

[55: 匿名さん]

固定資産税ってどれくらいになるのかっていうのが気になりますね。
駅に近いと
高めになりやすいという話を聞いたことがあります。
大体の目安って
営業さんに教えてもらえるものなんでしょうか。
わからないと、全然マネープランが立たないような気がする。

[56: ご近所さん]

試算は出してるはずなので、諸経費諸々聞けると思います。
近所の新築を購入した際には、違う販社でしたが教えてくれました。
目安として書いておきます。

築5年以内
駅徒歩3分
70平米前後
新築住宅の特例措置を考慮して12万円前後

だいたいこれくらいです。
恐らくですが、これよりも高くなるのではと思います。

[57: 匿名さん]

ご近所さんの固定資産税情報は大変参考になりました。
固定資産税の評価額ですが、駅近はもちろんですが建設コストが高いほど固定資産税評価額が高くなり戸建てよりもRC造のマンションの方が高い傾向にあるそうですね。

[58: マンション検討中さん]

ここに限らず、固定資産税って高いですよね。毎月の修繕積立、管理費に加えて、固定資産税が重くのしかかりますね。
当初5年はいいですが、6年目以降固定資産税が上がるのがキツイですね。賃貸とは、比べられないですが、賃貸の家賃と同じ住宅ローン返済で住めますよと言われますが、それ以外の出費で、月4万円くらい上乗せされますので、結構出費ありますし。

[59: ご近所さん]

家族構成によりますが、ファミリータイプの賃貸がかなり高額な為、分譲の方が安いというのはあながち間違っては居ないと思います。
ただ、それは築浅や駅近等の良条件を加味すると、やはり賃貸の方が安くなる傾向ではないでしょうか。

ただ、営業文句として話しているのを鵜呑みにしていると、ローン返済以外の出費で手痛い目に合うのも事実です。
特にチラシ等はなんで問題にならないんだろうと思う程、限りなく黒に近いグレーな書き方してますよね。
ボーナス払いのところは小さく、修繕積立、管理費なんかは別表記だし、固定資産税等の販売に関係無い部分は一切言及無いし。
実際、営業担当に聞けば答えてくれますが、聞かないと教えてくれない事は多々ありますからね。

[60: 匿名さん]

賃貸のほうが割高で分譲住宅を購入したほうが得という話は地域差はありますが多々聞きますね。
年々、マンション価格が高騰しているので賃貸のほうが安いというのは、昔の話になっているように感じます。

ただ、分譲の場合だと固定資産税を支払わなくてはなりません。
月々のローン返済と賃貸の価格を比べるとそうかもしれませんが、家を維持するのにはいろいろと費用が掛かるなと
日々感じますね。

[61: 通りがかりさん]

持ち家の方がお金を払えば（専用部分管理規約内なら）どうにでもなるので楽です。

[62: マンション検討中さん]

賃貸は、あくまで他人の所有ですし。実需で住み続けていて、将来、風呂とかリフォームとかできるのは分譲ですよね。年取ると、住み替えとかも難しくなるから、維持費が高くても分譲のほうが、リフォームとかしたりして、質の高い生活水準を楽しめると思いますよね。

[63: 匿名さん]

B1タイプの間取りを見ていて、
キッチンがやや手狭な印象を受け、冷蔵庫の配置も難しそうにみえました。
あんまり大きいサイズだと設置が大変そうですね。。

[64: 購入経験者さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[65: マンション検討中さん]

新小岩ならシティテラス一択でしょ。

[66: 匿名さん]

ご参考まで…。

東京都都市整備局
JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業（江戸川区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/koiwa/saikaih...
報道発表資料　2020年01月23日
JR小岩駅北口地区再開発組合の設立を認可します
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/01/23/07.htm...

JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業
https://koiwakita.com/
国税庁　法人番号公表サイト
JR小岩駅北口地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[67: マンション掲示板さん]

内見行ってきました。部屋は良かったんですが営業の方のレベルが低過ぎて呆れましたね。知識がないのかふかしてるのか知りませんが、あの営業トークで買う方がいると思うと気の毒だなと。

[68: 購入経験者さん]

[削除に関する話題のため、削除しました。管理担当]

[69: 匿名さん]

小岩駅前の商店街の道みたいなの良いですね。
一般的なスーパーとかに比べたら種類とか価格はかなり違いそうですが、
馴染みの店とかできたら単純に面白そうに思います。

[70: マンション掲示板さん]

営業さん。まだ部屋すら見てもないのに「この物件は手放すとき必ず売れる」の連呼で嫌気が差しました。まず一度住むことを考えるのが普通では？とにかく売れればいいという考えが全面的に出ており、寄り添って話を聞く当たり前のことが出来ない営業力には残念でした。また、スラブや天井、床の構造の説明が一切なく、建物や近隣、環境に対して不安でしかありません。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[71: ご近所さん]

立地も悪くないですし、セキュリティ面も銀行絡みが入居するので担保がありますが、どうも営業の仕方でだいぶ印象が悪くなってますよね。
駅前であれだけ節操なく営業しているのも悪印象です。

[72: 購入経験者さん]

>>70 マンション掲示板さん
賛同します。その一方で営業マンの連呼も納得です。将来の残債も気にするのが昨今のマンション事情ですから。ただ営業マンの方との意見の相違は「この物件は手放しにくい＝人気が無く、安く買い叩かれる」と感じるところです。

[73: 検討板ユーザーさん]

>>71 ご近所さん
確かに、、プラウドの前でチラシ配りしているのを見てちょっとやりすぎだと思いました。野村もいい迷惑だと思います。

[74: 匿名さん]

オープンのMR行ったのは初めてでしたが、会社の営業スタイルがあんな感じなのか、売り方が下手だなとは思いますね。もう少しどっしり構えてビラ配りにお金かけるならMRの内部とかにかければ良いのに。

[75: マンション掲示板さん]

>>74 匿名さん
本当に営業の質が低すぎてびっくりしますよね。

[76: 通りがかりさん]

オープンハウスの泥臭い営業が、あの価格で買えるんですよねぇ。好き嫌いはあれど、広告費やモデルルーム費用を落とす事によって販売価格を下げられてる。とっても合理的だと思うよ。
ここでぐちぐち言ってる人らは、再開発の三井のマンションはいくらするのか知ってるのか？笑
だったら待てばいい

[77: 購入経験者さん]

モデルルーム費用が気になるなら住友行った方がいいんじゃないですか...？
あそこはオプレジと違って物件ごとにモデルルーム作らないのでおそらく一番費用を節約してると思いますよ？
あと三井のマンションはタワマンなのでそもそも購入層が違いますねｗ

モデルルーム見学してきましたが営業さんの質は他の方が言ってる通りでした
前たてリスクもさることながら南側に大きなマンションがあるので採光がかなり厳しそうです
ただ駅チカかつスカイツリービューがあるので、短期的に住むには良い物件かなって思いました

[78: 評判気になるさん]

>>76 通りがかりさん
完全に当物件営業じゃんｗｗｗ
コメントひど過ぎるｗｗｗ

[79: 通りがかりさん]

>>78
オープンの営業は個人的に好きなだけです。勘違いさせて申し訳ないです。
と言いながら、私はプラウドタワーを購入しました…。

[80: マンション掲示板さん]

>>76 通りがかりさん

営業さんお疲れ様です。こんなとこでぐちぐち言ってとありますが、元々ここは意見をする場ですよ。それに泥臭い営業に対してではなく、トークや対応力の質が他社に比べて低すぎます。物件の知識も素人並で心底呆れます。

[81: 匿名さん]

最寄り駅まで３分と近いのは魅力的ですが
間取りが狭いかなと感じました。
特に４ＬＤＫなのですが７０平米台で４部屋は無理がありますね。
４帖が２部屋。子供部屋としてもちょっと狭いかな。
机とベッドを置くとほんと狭そうです。

[82: マンション掲示板さん]

>>81 匿名さん
同意見です。平米と間取りの使い方が悪すぎですね。魅力的なとこは徒歩3分のみ。ただ、総合的にみて販売価格は高いなと。小岩にはもっと近くてグレードのいい物件がありますね

[83: 通りがかりさん]

この物件のメリットは、徒歩3分と、1階2階に銀行が入ることのセキュリティ面。
間取りに関しては、好みだからなんとも。
実際、新築や築浅中古で、小岩駅付近だと、あんまり選択肢がないんですよね。
ネット見てても、物件ないし。
値段と予算と相談ですね。

[84: マンション掲示板さん]

>>83 通りがかりさん
メリットが建物じゃなく銀行ありきのセキュリティー面って少なすぎる…
どうしても小岩で新築って人がいるなら選択肢に入るんですかね

[85: 匿名さん]

同じようなコメントが見られますがお部屋の広さが気になるところですね。
ファミリーで子供部屋としていくつか使ったとして、
子供の頃は良いかもしれませんが、大きくなってきたらどうなんでしょう。

[86: マンション掲示板さん]

>>85 匿名さん
見学に行った際、子供のことを話したら
営業マン「売れば大丈夫です。この物件ならすぐ買い手が付きます。人生何があるか分からないから先のことを考えても意味ないですよ」とのことです。
冗談のように聞こえますが本当に言っていました。とにかく売ることしか考えてないからこんな物件が出来るんだなって思いますね。

[87: 匿名さん]

A1タイプですと洋室3と4の壁を取り払って大きく一つにすることも出来そうなのですが
こういうリフォームはやってはダメなことになるんでしょうか。
子供がそれぞれ使ってて、独立した後の4畳の部屋とかは納戸になりそうですね。
荷物をそこに収納してしまえば他の部屋が逆に快適な広さになるかと。
リセールするとしても駅徒歩3分でしたら確かに需要は続くんだろうと思いますけどね。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん

全く問題ないですよ。
耐震構造上問題となるコンクリートを取り除くことは出来ませんが、
それ以外の住戸内の間仕切り壁はどうしようと関係ないです。

よくマンションを一度スケルトンにしてリフォームするってのがありますけど、
そういう感覚で、この住戸内で間取りをどうしようと自由です。

[89: 匿名さん]

リフォームいけるなら子供が大きくなってからもある程度選択肢があって良いですね、
ここなら売れるというコメントも見受けられますが、
場所も良いですし、永住も考えて良さそうな物件ですし、リフォームで何とかできたら良いですね。

[90: マンション掲示板さん]

>>89 匿名さん
ここなら売れると言ってるのは営業マンの話の中ですよ。それに治安も良くない小岩駅で内装と設備グレードも高くない中この値段は高すぎる気がします。あと、管理組合は販売店とは別会社なのでトラブルがあった際信用も出来ません。リフォームならどの物件も出来るので元から使いやすい間取りを探した方が良いかと

[91: 職人さん]

ここを買うには次のような覚悟が必要ですね。
・３年以内の売却・・・買値の２，３割落ち。
・４年目以降・・・三井の大規模開発後の影響によって元値を
　　　　　　　超えるかも？しれないし。

[92: ご近所さん]

>>90 マンション掲示板さん
何をもって治安が悪いと言ってるのかわかりませんね。
数十年住んでますが、ここ近年は特に犯罪率も減ってますし、そもそも一般人に危害が加わるような事件も無いはずです。
元から使いやすい間取りという点も、近年のマンションをしっかり見ていない証拠だと思います。
いくらでも払える人、どこでも住める人であれば選べると思いますが、小岩の本物件を検討しているとなると、所謂一般層でしょう。
この価格帯（前後2000万）ではまともな間取りの物件なんて皆無です。
合ってもそれは人気で、本当にタイミング（時期や場所）が合わないと巡り合いません。

この物件が安いとは思えませんが、駅近という点と再開発地区近郊という点においては、人によっては検討対象になるのではないでしょうか？

[93: マンション掲示板さん]

>>92 さん

>>92 ご近所さん
犯罪率が下がっていることは話していません。犯罪発生率が他の地域と比べると高いので治安が悪いのは確かです。また、小岩は特に窃盗と暴行件数が多いですけどそれは一般人の危害に含まれないんですかね？
間取りに関しては平米を無駄に使っている点を問題視していて、平米が小さくても使いやすい物件はたくさんありますよ。前後2000万とありますが、8000万でまともな間取りがないって正気ですか？
あと、近年のマンションをしっかり見てないとありますが、あなたはオープンレジデンシアの営業マンですか？ご近所さんが買う気もない物件の口コミをみて必死になることなんてありますかね…

[94: 通りがかりさん]

>>93 マンション掲示板さん

横からすいません。
小岩は、たしかにゴチャゴチャとして、治安が悪い？と感じる人もいると思いますが、実際に住んでみれば問題ないと思いますよ。駅前にスーパーもたくさんあり、生活しやすいです。
キャッチが多いのが気になりますが、再開発が進めば、だんだん街の雰囲気も良くなると願ってます。
オープンレジデンシアの物件を否定する人は、高いとか、間取りが悪いとか言う人いますが、具体的な物件を比較に出す人いないんです。実際、小岩駅の駅近でマンション売り出し中のが少ないですし。
オープンの営業のガツガツした営業スタイルが合わない人もいると思いますが、根に持ってネガキャンしてる人もいるんですかね。

[95: 通りがかりさん]

あらら、営業マンがまたわいてきてますね。笑
再開発したところで小岩駅、低グレード内装、悪評オープンレジデンシア、6000万、共有スペース無し誰が買うんですか？

[96: 匿名さん]

小岩、新小岩、亀戸は独特の雰囲気あるから買う前に１週間ぐらい住むことを推奨するよ。うんこ座りでタバコ吸ってる学生、ごみのポイ捨て、外で酒飲んでるおっさん（もちろんノーマスク）色々いる。犯罪は人の集まる繁華街と比べれば少ないけど民度は明らかに悪い。

[97: マンション検討中さん]

>>92 ご近所さん

数十年住んでいて小岩に治安が悪いイメージないってのは感覚おかしいですよ。
犯罪率自体は全国的に下がってます。小岩は元々の犯罪件数が圧倒的に多く、今でも平均より多いです。なので住みたくない街でもよく取り上げられてますし、坪単価が平均よりも安いため犯罪率が高く、民度の低い街が出来上がってるじゃないんですか？

[98: 通りがかりさん]

どうしても新築が良い人以外はアルファグランデの中古の方が良さそうですねー

[99: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
ずっと住んでるから感覚がマヒしてるんでしょう

[100: マンション検討中さん]

>>94 通りがかりさん

6000万出して街の雰囲気が良くなることを願うって面白すぎます。笑
オープンレジデンシアはガツガツした営業ではなく、知識ない営業マンが検討違いなことを1人で話してるだけですよ。他を見学すればオープンレジデンシアがどれだけひどいか分かります。