オープンレジデンシア小岩ステーションフロントってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小岩ステーションフロントについての情報を希望しています。
小岩駅徒歩3分の駅近マンションですね！
北口再開発エリアに近くて期待できますね！
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koiwa/

所在地：東京都江戸川区西小岩一丁目1945番1（地番）
交通：JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.85平米～75.88平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション比較中さん]

ここは元の東京東信用金庫が1Fに入る感じですかね。
セキュリティ面では安心。

小岩駅前は再開発がまだまだ残っているので、本物件も恩恵を得られそう。

[2: 匿名さん]

銀行が店舗として入ってくれるので安定した管理収入が得られる点でメリットがあります。
銀行は営業時間も短いので長い時間人が出入りするということもないですし、騒がしくないということ、
土日は閉まっているので、休みの日に家にいる方にとっては静かに過ごせます。
周辺も再開発が続いているということで期待できそうな地域ですね

[3: 評判気になるさん]

Open〇ウス系にはあまりいい印象がありません。

[4: 口コミ知りたいさん]

車通りは多い道路だが、スピードはあまり出ない場所だから、そこまでうるさくなさそう。

[5: 匿名さん]

銀行が入るマンションってあまり見ないですね。
コンビニや飲食店などより印象が良いです。デザインが気になりますね。
小岩駅前の再開発って今後も続くんですか？どこをどう開発していくのか知りたいです。
商業施設が出来るなら街も更に活気付きますかね。
間取りを見るとほとんどの部屋でファミリーさんがターゲットでしょうか。
この辺は子育て世代にも住みやすいですか？

[6: マンション比較中さん]

>>5 匿名さん
既に資料請求も可能なので、気になるのであれば応募してみるといいと思います。
元の銀行店舗から考えると1Fの店舗部分がかなり極小サイズになってのがきになりました。
北口のイトヨ部分は蔵前橋通りまで、1棟のマンションを除いて再開発がほぼ決定してます。
その他北口だけでも、医療施設（老人ホーム系）の建設、P店跡地、ティップネス横のマンション（おそらくエクセレントシティ？）等が決まってます。

子育ては治安が許容可能かによると思います。
私自身絶賛子育て中で駅前に住んでますが、私は気になりません。
特に本物件であれば、小中も近いですし、保育園もいくつかあって困らないと思います。

[7: マンション検討中さん]

このマンションのすぐ南に大きなマンションありましたよね。南は抜けないのかな？
それとも南側の外廊下なのでしょうか？

[8: 通りがかり]

>>7 マンション検討中さん
南に東京クラルテ、東にミオカステーロ将来的に三井の
30階が東南に建つので、北の道路側と西側以外
180度以上マンションに囲まれます。

[9: 匿名さん]

銀行、いいと思います。
「東京東信用金庫」あまり利用したことがありませんが、信用金庫って他の信用金庫のATMでも利用できると聞いたことがあります。
ボーナス月に金利の高い商品があるといいなと思います。

飲食店だとニオイや騒ぎ声が聞こえるなど、苦情を聞いたりすることもあります。
銀行だと15時終わりですよね？
今はもう少し遅いのかな？
利用者も静かに過ごすでしょうし、すぐにお店が変わることもない気がします。

[10: マンション検討中さん]

>>8 通りがかりさん
ありがとうございます。
1階がセブンのマンションですね。
販売価格が気になります。

[11: マンション比較中さん]

>>9 匿名さん
こちらで子育てするなら利用するようになります。
というのもこちらの学区であれば西小岩小学校になりますが、そちらの各種引き落としが「東京東信用金庫」になるからです。

[12: 匿名さん]

東京東部だとひがしん（東京東信用金庫）はよくお見かけしますけれど
あまりあちこちにあるわけじゃないですよね。
信用金庫だったらどこでも、というわけじゃないみたいですが、全国ネットワークみたいなのに入っていれば
別の信金を利用しても手数料なしでATMとか使える。
なにげに旅行のときとかも便利らしい。
今から当たらに作るとしたら、子供さんがいる方なんですかね。

[13: ご近所さん]

価格の発表っていつ頃なのでしょうか？

[14: 名無しさん]

毎度おなじみのインポール設計…。
なんというか、ブレませんね、この会社は。

[15: 匿名さん]

テナントは以前こちらの土地に建てられていた東京東信用金庫が入るという情報は確かですか？
物件概要によるとテナント用の駐車場が3台、駐輪場が12台なので何かしらサービス業が入るとは思っていましたがマンションのテナントとしては堅い業種ですよね。

[16: マンション比較中さん]

>>15 匿名さん
物件資料には明確に記載はありません。
1Fの店舗部分はかなり小さいので、元の規模の店舗は入らないのは確かです。
ただ、ひがしんは一番近い西小岩小学校の指定金融機関でもあるので、ATMだけの小型店舗の可能性は高いと考えます。

[17: 匿名さん]

インポール設計という言葉を初めて目にしました。アウトポールの逆ってことでしょうか。図面を見て納得しました。
すごい出かたではありますね。頑丈そうではあるけど。バルコニー側の窓が小さいとか、ところどころ不思議な設計の部分などもあって、見応えのある間取り図だと思いました。
かえってアウトポールじゃないマンションのほうが珍しくなりつつある気もしますが、あえてこういう設計にするのは何か理由があるのでしょうか？工費が安いとか？

[18: 匿名さん]

限られた土地面積で最大限の表示㎡を確保して、少しでも高く売るためにはインポールにせざるを得ないことくらい分かりそうなものですが

[19: 匿名さん]

>>9　
信用金庫は共通で提携しているので、他の方のコメントでもある通り、どの信用金庫でも記帳ができたり手続きができるので楽ですよ。
一部除外の信用金庫もありますから、確認したほうがいいですが。

ただ、お金をおろすだけなら今はコンビニにもATMがありますからあまり利便性がありませんよね。
銀行の振込手続きなどを取りたいときなどは便利ですが、信用金庫は土曜、日曜は閉まっているところがあるので、あまり意味がない気がします。

[20: マンション検討中さん]

モデルルーム行かれた方は、いますでしょうか？価格帯や設備など、どおでしょうか？
小岩駅の駅前で、こんなに高くなるんですね。
目に優しい金額を期待してたんですが。

[21: マンション比較中さん]

>>20 マンション検討中さん
価格出たんですね。
HP見に行ってびっくりしました。
南口のプラウドを意識した値段なんでしょうが、高過ぎるなって印象です。
北口でほぼ同じ条件（徒歩圏内、築年数5年以内、板マンション）に住んでますが、とても売り切れるとは思えません。

[22: 匿名さん]

高いなとは思いましたが、駅徒歩3分でもありますし、平米数的にも駅前にしては広いほうだと思うので価格が高めになってしまうのは仕方がないかなとは思います。1LDKもあるようですが、次期とかの販売になるのでしょうか？駅前で36.85平米の広さがあったら生活しやすいだろうなと思います。利便性の面でも居住性の面でもゆとりのある生活ができそうに思います。

[23: 検討板ユーザーさん]

初回売出終了したけど、どうだったかなぁ

[24: 職人さん]

高すぎます。北口再開発で立つ三井のマンションが売り出される頃には、今回の売り出し価格２割増しで中古売却できる金額じゃなければ、ちょっと。クラルテの２割増し以下で売ってくれなきゃ。

[25: マンション検討中さん]

説明会で担当頂いた担当者は最悪でした
オープンハウスの口コミの酷さに覚悟はしていましたが、想像以上の舐めた態度に言葉を失いました
名刺を見たら主任と書いてあって、会社の色が知れますね…

物件に罪は無いですが、こんなに信頼できない会社から高額な買い物はできないです

[26: マンション検討中さん]

私の時は、担当の方はとても良い方でした。人によりますよね。物件も立地はいいと思います。マンションもグレードを考えたら、高いのもしょうがないのかな、、　コンクリ等、素材の値段も上がってますし、マンション価格は年々、上昇してますので、この価格で無理なく生活できるなら、いいかなと思います。

[27: 評判気になるさん]

>>25 マンション検討中さん

私の時はとても良い方でした！メジャー7もみていますが、対応が悪い営業マンもいました、、、当たり外れありますね。。

[28: マンション検討中さん]

26-27 は営業さんっぽいねw文体そっくり

[29: 口コミ知りたいさん]

第一期の売れ行きは？30部屋募集で22契約・8戸売れ残りで有ってます？

[30: 口コミ知りたいさん]

プラウドタワー小岩第3期よりこちらの方が価格が高いのでは？誰が買うの？

[31: 検討板ユーザーさん]

説明会に行ったが、資料もモデルルームも全て安っぽすぎて何でこんな強気な価格で売れると思ってるのだろうとしか言えない。このスレには営業さんがたくさんいそう。

[32: マンコミファン]

プラウド3街区は高くなるでしょうからこの物件も3年後には売り切れそうですね

[33: 匿名さん]

営業っぽいという書き込みを見たけど、自分もほかのオプレジ物件の説明を聞きに行ったことがあり、一つ一つの質問に丁寧に回答してもらい、好印象だった記憶がある。会社というより、人ガチャの面が強いんじゃないかな。もちろん同じ会社で人によって対応が分かれるのは問題だけど。

[34: マンション比較中さん]

値引きの提案を既にしているみたいですね。最大いくらまで安くしてくれるのでしょうか？気になるところです。

[35: マンコミファン]

値付け担当者の感覚が疑われます？すでに契約した方がいるなら可哀そうです

[36: 坪単価比較中さん]

こちらの価格は
価格：5,200万円台予定～7,200万円台予定
間取：2LDK～4LDK
専有面積：53.55m2～75.88m2

プラウドタワー小岩3期の最低価格 6,300 万円台（2LDK　67.11 m2）ですからね

[37: マンション比較中さん]

頻繁に営業電話を掛けてくる位厳しい状況なんだと思います。
小岩地区の新築マンションを検討することなく、この物件だけ見て購入決めちゃった人もいるんでしょうが、比較したらあまりメリットが無いでしょう。

[38: 職人さん]

>>37 マンション比較中さん
私も地元住民で今でも駅周辺を歩くと、必死にチラシを渡されそうになるので苦戦してるんだなって感じました。東京都も転出超過に転じた事ですし、少し様子見だなと思ってます。

[39: マンション検討中さん]

駅前と現地とで2人でチラシを配っていて、プラウドのマンションギャラリーから出てくる人にも声かけてるの見ると相当売れてなさそうです。

[40: 検討板ユーザーさん]

このマンションについてはプラウド売り切ってからが本番でしょうね
だからプラウドに興味持った人に声かけもしているのかと

[41: マンション検討中さん]

プラウドと比較するとここを購入するメリットが見つけられないから売れ行きが厳しいのは仕方ないですよね

[42: 評判気になるさん]

プラウド3期の価格が発表されれば売れるかもですね

[43: マンション検討中さん]

プラウドって、管理費修繕費が凄く高いじゃないですか。ずっと住むこと考えるとランニングコスト考慮したら、オプレジの値段と差が開くと思うんですが。
プラウド買う人って、何年後かに売って買い換えるの前提なんですかね。

[44: 検討板ユーザーさん]

最近は住み替えが流行りですからね
家族環境の変化などで臨機応変に引越しするのではないかと

[45: 評判気になるさん]

営業さん、ご苦労様です。エンドユーザーに少しでも高く（今の価格設定で）売りたいですよね。自分だったら買いますか？人として知識のない方に高値つかませるのはどう思うのでしょうか？自分の知人に勧めたら如何ですか？

[46: 江戸川]

管理修繕費は最初だけ安く見せるというのができるので、将来まで見た方が良いですね。
管理修繕費が最初安いという理由だけで、買ったけど数年後の値上げ幅が大きくて10年、15年後はタワマンとも差が埋まってたりしますね。

[47: マンション検討中さん]

>>43 さん

管理修繕費は高いですが、ここより共用施設充実、内廊下タワマンですからねー
プラウドの方が売却時の値下り率は低いでしょうから売却後支払った金額を計算するとここの方が高くなる可能性もあるのではないでしょうか？

[48: マンション比較中さん]

今現在の世論的に考えるなら、タワマンの方が資産価値があるでしょうね。
ただ、タワマンはハリボテに近い作りで高級感を見せてるだけですし、大規模修繕問題等もあるので、一般庶民が気が付き始めたらその時はどうなってるかわかりませんよ。
とはいえ、現段階でのここの価格は、それらを考慮しても高過ぎると思います。

[49: マンション掲示板さん]

>>48 マンション比較中さん
タワマンがハリボテに近いとは、どの様な理由でしょうか。教えて頂けると助かります。

[50: マンション比較中さん]

>>49 マンション掲示板さん
https://www.towermansion-tokyo.com/?blog=%e3%82%bf%e3%83%af%e3%83%bc%e...

あくまでも一例ですが、タワマンの一般的な造りに言及されています。
騒音が発生しやすい＝悪いという図式ではないのは理解しています。
タワー系は付帯設備は立派ですが工法にお金が掛かり過ぎてしまい、結果的にそれが値段の高騰にも繋がっています。
しかもその掛けている費用というのが、高級マンションの造りとは別のベクトルで掛けざるを得ない為、値段と造りとが比例していないのです。
特にこちらのマンションと同様な板マンションや低層の高級マンションと比べると、躯体の造りが大きく違い、そこをハリボテだと書かせて頂きました。
決して悪いという話ではありません。

要は高いから高級マンションであるという事ではなく、タワマンにした結果高くなってしまっているということです。
当然それには売れるから高くなっていっているという側面もあると思います。