イニシア神戸森北町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

イニシア神戸森北町についての情報を希望しています。
稲荷神社の近くに新しくマンションがたつようです。
一部屋が広めでいいですね！
公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A83161/index.html

所在地：兵庫県神戸市東灘区森北町4丁目2番1他（地番）
交通：東海道線「甲南山手」駅より徒歩7分
阪急神戸線「岡本」駅南口より徒歩18分
東海道線「摂津本山」駅北口より徒歩18分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.08m2～112.72m2
売主：株式会社コスモスイニシア、ベルエステート株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: 匿名さん]

うちも家族で喘息とアトピーの子がいるので
自宅で洗濯物を干すようにしています。
４７さんと同様に衣類乾燥除湿機を利用しています。
かなりたくさん干しても半日も干せばカラカラに乾きます。
普通の乾燥機だとしわが気になりますが、しわもいかないしおすすめです。

[52: 匿名さん]

衣類乾燥除湿機、そんなによいのですか！かなり参考になりました。
マンションの購入とか、引っ越しとかそういうのも待たずにもう今からでも取り入れようかな。
普通によさそう。

ホスクリーンみたいなものを設置すれば
室内どこでも干す場所も確保できるし、いろいろと便利になってくるなぁ。

[53: 匿名さん]

浴室乾燥機ものすごい電気代がかかりますよ。ガス式の場合はガス代もかかります。

天井に取り付けてわっかに棒を取り付けられるタイプの物干しもありますし、窓枠に取り付けて干せるタイプの物干しもありますよ。
ただ、大量にはかけられないので重いものはどうしても乾燥機かバルコニーか、物干し台をかって室内に置いて干すかということになりそうですね。

除湿器良いですね。一台置くだけでも違うのかしら？

[54: 通りがかりさん]

ここ、完成から2年くらいたちますかね？
小規模だけどなかなか売れないのですかね
やはり高いのでしょうか。。

[55: 匿名さん]

今は山手より利便性の高い少し南の方が人気なのでしょうかね？

[56: 匿名さん]

物件はそこそこいいと思います。
完成2年でこの状態は単純に高いのかと。
この立地ならもう少し下げないと厳しそう。

[57: 匿名さん]

浴室乾燥機ものすごい電気代がかかるんですか？
ガス式の場合はガス代も・・・ということは同時に電気代もかかるということなんでしょうか？
浴室乾燥機は光熱費がさほどかからないというお話ばかり目にしてきたので、とても意外に思いました。
冬なら暖房も使うでしょうから、年間通してけっこうかかってしまうってことなのかな？


Eタイプのモデルルームがいい感じだなと思ったら、すでに売れてしまったようです。
あとは先着順が5戸、2LDK～4LDK、70㎡台～90㎡台、5千万円台～1億円台。
管理費と修繕積立金が比較的お高いように思えます。

[58: 匿名さん]

>浴室乾燥機ものすごい電気代がかかるんですか？
>ガス式の場合はガス代も・・・ということは同時に電気代もかかるということなんでしょうか？
>浴室乾燥機は光熱費がさほどかからないというお話ばかり目にしてきたので、とても意外に思いました。
>冬なら暖房も使うでしょうから、年間通してけっこうかかってしまうってことなのかな？

自分の家族が、バルコニーに洗濯物を干せないマンションに住んでいますが
浴室乾燥機は光熱費が半場なく高いと言っています。
ただ、乾くのは早いですし、黄砂の心配もないのはいいと思います。
今後はますます光熱費が高くなっていきますし、悩みどころですね。

[59: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は安くはないですね。
具体的な金額は伏せますが、ちょっとびっくりした記憶があります。
小規模マンションで一戸あたりの負担が大きい事や玄関周りなどにもきっちりとタイルが貼られているなど建物にもコストが掛かってそうだったのでそれのせいもあるかも知れません。

[60: 匿名さん]

管理費修繕費が少し高めかなと自分も感じましたが総戸数を見ると２１戸と小規模になっているので
高めに設定しているのかな
一番高い月額料金で４万６千円以上なので確かに高いですし、これが年数がたって上がってくるということを考えると
余裕をもって購入できる方でないと難しいですね。
これに車を持っている場合駐車場料金もかかるので痛い出費ではあります。

[61: 口コミ知りたいさん]

>>60 匿名さん
修繕費に関しては将来のための積み立てですから永住するつもりなら高くてもよいかなと思います
管理費は極力抑えたいですが

[62: 匿名さん]

竣工して２年目。
小規模マンションで現在も販売されて位ということは
竣工後の販売物件なのでしょうか？
専用庭があるプランが気になりますが、まだ販売中なのかしら。
既に入居されている、或いは入居前という方は
物件情報をいただけるとありがたいです。

[63: 匿名さん]

スーモの最新情報だと一階庭付きの3LDK角部屋はまだあるみたいですね。
4LDKの一階角部屋もあるみたいですが、ここは庭が付いてるわけじゃないのでそこは好みでしょうか。
一階が良いけど庭は要らないって方も意外といたりして。
公式サイトだと一部屋100万円分のキャンペーンの案内が出てました。これはなかなか大きいのではと思いますが。

[64: 匿名さん]

>>58
確かに浴室乾燥機は光熱費が結構高いです。冬場にお風呂の後に３０分から１時間くらい浴室を乾燥させるために
ほぼ毎日乾燥をしていただけで、前の月と比べるとだいぶ光熱費が上がりました。
やっぱり浴室乾燥機って結構光熱費がかかるんだなとその時感じたので、洗濯物の乾燥でりようするとしたら
結構なきんがくにいってしまうんじゃないでしょうか。

[65: 匿名さん]

浴室乾燥機、高いと言われていますよね…
YouTubeで見たのですが、除湿器の選択乾燥モードの方がどうやら洗濯物を乾かすのにコスパは良いみたいです。
除湿しながら乾いた風を当てるからか、
結構乾くらしいですよ。夜干したら、朝にはもう乾いているとか。

[66: 匿名さん]

価格が公表されているのがわかりやすい。
ファミリー世帯だと５千万台だったら、共働き世帯やサラリー世帯でも購入できる金額かなと思います。
マンションを購入する場合は利便性という点は重視したいところですから駅から徒歩１０分圏内という点もいいですね。
周辺環境としてはそれほど利便性がいいとは言えないですが、周辺に大学や高校があって学業環境は良さそうです。

[67: 匿名さん]

そんな感じがしていましたが、浴室乾燥は効率が良くない感じなのですか。乾くにも時間がかかると言っていた人もいましたっけ。除湿器を別に買ったほうが光熱費の負担は軽くなるということなのかな？ファミリーだと洗濯物がたくさんあるので、外干しができない場合はかなり大変だと思います。大物だとコインランドリーを利用する人もいるとか？Cタイプの例だとバルコニーが小さいから外干しもさほど干せず。洋室3を室内干しの部屋を兼ねた多目的室にすれば理想的でしょうか。

[68: 匿名さん]

除湿器の選択乾燥モード、かなりいいですよ。
浴室乾燥は今までついている物件に住んだことがないので比較はできないけど、
夜干して、朝になったら夫婦と子供一人、3人分くらいの洗濯物は軽く乾くので、
ファミリーでも大丈夫じゃないかな。
浴室乾燥とのコスパは比較してみたい。

[69: 匿名さん]

比較した数字を見てみたいです。
いろいろな面で経済的にも厳しくなってきているので、少しでも賢く生活しないと。

マンションの購入もコスパの良さとかをしっかり見極めたいものだと思いますが、これがなかなかに難しいのかもしれません。
こちらの場合、専有面積がとても魅力的に思えます。

最終期の登録住戸は南向き70㎡台、先着順は庭付き70㎡台と東南角90㎡台、100㎡台もあるのかな、良さそうな間取りが残っている気がしますが。

[70: マンション検討中さん]

ここはまだ販売中なのですね。
ぱっと見使い勝手の良さそうな工夫がされていて良さそうに見えますが何かネガがあるのかな？

[71: 匿名さん]

価格が高かったりすると、売れ残る可能性もあるのかなと思いました。

竣工時期
2021年12月竣工済

今は2023年8月なので、売れ残っている時点で買おうとは思わなくて・・・

あと、価格11,898万円は正直、買えないご家庭が多いと思います。

[72: 口コミ知りたいさん]

単純に駅からやや遠いのと甲南山手は森北より森南のほうが買い物も便利かなあという印象はあり
ます

[73: 近所の人]

最上階の物件は芦屋で買いたかった方が流れてくると聞きましたが、値段を見てみたら同じ系列のイニシア芦屋より値段が高かったです。
そして、この森北の物件より南に建てた系列のマンションが安いから皆そっちに流れたとのことです。
　
モデルルームは4000万円台だけど1LDK＋S（納戸）で思った以上に狭かったのが印象的です。あと、販売してる会社が商談兼事務所として売り出しながら使用してるので、入らないでと言われ全部見せてくれませんでした。
新築だけどすでに毎日利用しているから傷が入っているかもしれないのに、全部見せてもらえないまま買うのはどうなのかと思ってしまいました。

[74: 検討板ユーザーさん]

何故かSUUMOから掲載が消えましたね。

[75: 匿名さん]

こちらは竣工後も長く残っているようですが値引きや価格改定の予定はなさそうですか？
分譲マンションの販売についてよくわかっていませんが、三社共同開発なので長期販売に耐えられる体力があるという事なのかしら。

[76: 匿名さん]

あら、そうなんですか？
完売が近いから掲載が下がるのだったらわかるのですがどうしてなんでしょうね？
販売の数が今のところ5戸となっていて
販売期すら掲載されていないので、
そもそもがどの段階にあるのか？というところですが…

[77: 匿名さん]

２０２１年１２月竣工済で、先着５戸なので、売れ残っているというイメージはありますね。
間取りが広いとはいえ高額物件ではありますが、購入できる方は結構いらっしゃると思います。
なぜここまで残ってしまっているのか疑問ですね。

[78: 検討板ユーザーさん]

あくまで個人的な主観です。絶妙に立地が不便。駅から遠くは無いのですが近くもない。動線にスーパーが無く坂の上にある立地。億越えのプランもあるが、お世辞にも豪華とは言えないエントランス。玄関前カメラ無し、ディスポーザー無しなど後から追加出来ない設備が不足。狭いバルコニー、天井が2.4mと低い等。ただし建具のセンスはとても良かったですし、収納も充分かつ使いやすそう。1千万安ければ真剣に検討したと思います。

[79: 匿名さん]

こちらは総戸数が21戸と小規模マンションですが、長期修繕計画はどうなっていますか？
公式サイトによれば30年ほど経過した頃に高額な費用を要する工事が見込まれるので30年間にわたる「長期修繕計画案」を提案していると書いてありましたが、具体的な費用も確認できまていますか？

[80: 匿名さん]

モデルルームに行くときに見せてほしいと伝えておけば
長期修繕計画書は見せてもらえると思いますよ。
他のデベで見せてもらおうと思ったとき、その場では見せてもらえなかったので（モデルルームに常に置いているわけではない？）
見たい場合には伝えておいた方がスムーズなんじゃないかなと。

[81: 匿名さん]

長期修繕計画って、デベが作成したバージョンだと甘く作っていることが多いので（月々の固定費を安く見せるため）
実際にどうなのかっていうのは本当にきっちり確認した方がいいと思います。
作り直すとなると、
それもそれで作り直すだけでかなり金額がかかるので（調査会社に頼むため）。
いろいろ難しいですね…

[82: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが完成後もずっと売れ残っている場合、その部屋の管理費と修繕積立金ってデベが負担しているのでしょうか？
数ヶ月なら許容範囲かもしれませんが年単位で人が入らないと修繕計画や管理費足りない分はどうしているのかと

[83: 匿名さん]

>>部屋の管理費と修繕積立金ってデベが負担
デベが負担していると聞きました。掲示板情報ですが。
マンション買う側としては、買う方が負担しているとイヤだなと思っていたら、デベが負担しているんですとのことで。

修繕計画、管理費などはマイナスになるんじゃないでしょうか。

[84: 匿名さん]

購入側が気になることって今後の維持費なんですけどね。マンションは購入したら終わりではないですから、
ローンが終わっても管理費や修繕費を払い続けなければならないので、
個人的には修繕計画や管理費のことや管理組合に率先して参加するのって大事だなと思っています。
長期的住もうと思ってらっしゃるなら、購入前に確認しておくことも大事でしょうね。

[85: 匿名さん]

未入居住戸の管理費と修繕積立金は何年であろうと売主が負担するはずです。
ごくまれに引き渡しから何年かは負担するがその後は住人で按配するマンションもあるようですが、その辺りは確認しておいた方がいいと思います。
もし管理費がマイナスになるとすれば未入居が多い事で駐車場に空きが出た場合でしょうか。

[86: 匿名さん]

まだ3戸が残っているようですが、値引き交渉はききそうですか？
こちらの売主は株式会社コスモスイニシアとベルエステート株式会社の共同開発となっていますが売れ残ったマンションは値引きする方針か、一切値引きなしで時間をかけて売り切る方針かどちらでしょう。

[87: 匿名さん]

値引きはデベロッパーによりますよね…
大商談会みたいなことが書かれていると、値引きされることが多いときいたことがありますが
そうじゃない場合は、
話してみないとなんともいえないなぁ。
たとえできても、口外できない場合も多いらしい。

[88: 匿名さん]

本山第三小学校、本山中学校学区というのが公式サイトに大きく書かれていたんですが
有名な学校なんでしょうか。
中学校は、徒歩24分と書かれており
恐らく実際に歩くと軽く30分以上かかってしまいそうです。
自転車通学等は可能なのでしょうか。
小学校は近いですが、中学校は部活後、夜くらい時には親として心配です。

[89: 匿名さん]

本山中学校は制服がリニューアルされて、結構評判がいいと聞きます

以前は全体的な学力が高めだ、ということは言われていますが今はどうなんでしょうね
教育熱心な方は比較的多いエリアだと思われます
勉強を頑張りたい、というのがあるご家庭ならばいいんじゃないでしょうか

[90: 匿名さん]

先着順が4戸となっていますけど、その中に棟内モデルルーム家具付き住戸とか最上階キャンセル住戸も含まれるのかな？最上階は1億1千万円台だったのが9千万円台となっているそう。ルーフバルコニー付きの角住戸で100㎡超。
全体的に、広さに対して価格は今どきの一般的な価格～に思えるけど、管理費と修繕積立金がけっこうな負担に思えます。

[91: 通りがかりさん]

何せ小規模物件なのでランニングコストの負担は大きいみたいですね。

[92: 匿名さん]

まぁ、小規模マンションだと、いろいろコスト面は否めないですね。
将来的に空き家が増えてきてしまったら・・とか気になります。
人とあまり関わりたくないので、大規模マンションよりもいいなとは思うのですが。

[93: 匿名さん]

空き家自体が増えてしまっても、基本的には管理費・修繕積立金は所有権者が支払わなくてはならないので
大丈夫、ということにはなっていますが…。
ただ相続などで継承者がなかなか決まらない、ということも起こりうるのかなぁ。
小規模マンションのよいところとしては、
結構小回りが利く、というのと、管理組合も当事者意識が高い方が多いことが挙げられるので
長い目で見ると悪いことばかりではないです。

[94: 匿名さん]

今はモデルルーム仕様住戸が全室照明、あとはいくつか家具が付いた状態で販売になるらしい。あの価格は定価ですか？
家具を付ける分、値引きという形なんでしょうか。
いずれにしてもそういうことをしだしているということは
完売はもう少しというところなのかと感じられます。

[95: 匿名さん]

ホームページ見たら完売してましたね。