イニシア神戸森北町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

イニシア神戸森北町についての情報を希望しています。
稲荷神社の近くに新しくマンションがたつようです。
一部屋が広めでいいですね！
公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A83161/index.html

所在地：兵庫県神戸市東灘区森北町4丁目2番1他（地番）
交通：東海道線「甲南山手」駅より徒歩7分
阪急神戸線「岡本」駅南口より徒歩18分
東海道線「摂津本山」駅北口より徒歩18分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.08m2～112.72m2
売主：株式会社コスモスイニシア、ベルエステート株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

通学校は本山中学校となってますね。地図で見ると結構離れてると感じます。
徒歩24分とのことなので自転車だと15分くらいですかね。
距離があるので自転車で行けるとかなり楽になりますがそれは認められているのでしょうか。
坂があるとしたらそれでも大変ですけどね。
受験して電車通学になるとしたら徒歩7分なのでここは特に問題ないかと思いますが。

[22: 匿名さん]

本山中学校、制服新しくなったみたいですねー。今どきはすごくオシャレでいいなぁ。
あと優秀なお子さんが多いと聞きます。
教育熱心な方が多いのだろうか。

あまり中学校ってこの辺りだと自転車通学のイメージ無いんだけど
本山中学校はどうなんだろう？

[23: 匿名さん]

開放的なキッチンとはいえ、程よい高さの囲いが付いているので落ち着いて作業したり、水はねを防いだりできて、フラットなタイプよりこのほうがいいなと思います。調理スペースもかなり広めにとってある感じですから、料理もしやすそうです。十分な広さのシンクとガス台も。見た目にも美しいなと思います。食洗器は小さく見えてますが、何人分くらいの食器が入るのでしょうか？

[24: 匿名さん]

収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられると思います。
主婦にとってはとても使いやすく、家事が楽だろうなと思いました。

[25: 匿名さん]

即入居可能の段階ですが、第1期2次の予告が出ている状態なので
完成してから販売が本格的に開始になったということでしょうか。

21戸だけの比較的小規模のマンションなので、そこをどう思うかですね…
お互いに顔が自然に覚えるでしょうから
部外者がセキュリティゾーンにいたらすぐには気が付きそう。
ただ戸数が少ないので管理組合の理事は回ってきやすいです。

[26: 口コミ知りたいさん]

竣工売りだから完成してから小出しに販売のようです今は青田売りよりこちらが主流になりつつあるんだとか

[27: 匿名さん]

竣工売りいいですよね。実物が見れるのが何よりです。買ってしまってから完成後にこんなはずではとなったら遅いですから。竣工後の販売は大歓迎だと思います。

モデルルームは2タイプ公開されているようで、白を基調とした清潔感溢れる部屋とモカというか茶系を取り入れた落ち着いた感じの部屋、どちらもいい感じだと思います。白は部屋中明るくなってとても感じが良いのですが、汚れがつきやすいかなという心配もあり。茶系だとそういう点ではあまり心配がいらないかもしれませんね。

[28: 通りがかりさん]

かなり初期に見に行きましたが、その頃の予定価格よりはさがってますね。最初からこのくらいの価格にしてくれてたら検討したのに。

[29: 周辺住民さん]

>>28 通りがかりさん
そうなんですか？
予定価格と販売価格は違ってくるのですね・・・

[30: 通りがかりさん]

まだ売れ残ってるみたいですが､人気が無いんでしょうか？

[31: 検討板ユーザーさん]

ここの資産価値はどうなんでしょうか？夜は暗く防犯面でも心配です。

[34: 管理担当]

[No.33～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[35: 匿名さん]

最初の頃と比べて、全体的な価格帯を下げたんですかね？
それとも、高い部屋が全体的に売れていって…、みたいなところなのだろうか。

資産価値に関しては正直どうなんだろう。
駅から5分以内だと
資産価値を維持しやすいっていう話は聞いたことはありますが
ここはそれよりも距離がありますから…。

[36: 匿名さん]

>>35さん

価格を下げて販売している可能性は高いですね。
竣工後の販売は買い手にとっては嬉しいですが
売り手にとっては、早く売っていかないと中古物件にもなりかねませんから。
駅までの距離を考えると、強気な価格設定。
資産価値ってあまりないのかなと思いますね。

[37: 検討板ユーザーさん]

摂津岡本にいい物件が出たらそっちいっちゃいますしねぇ
価格的なメリットが相当ないと厳しい気はします

[38: 匿名さん]

販売戸数
6戸
価格
5,898万円～11,898万円
間取り
2LDK+S(納戸)～4LDK

値下げしていますか？
即入居物件、竣工から1年経過しています。もうそろそろ値引きの時期かと。。。

[39: 匿名さん]

値下げしているというよりも、販売している対象物件が変わっている？
値引きをしているならば、
おそらく早く売り切りたいって言うことで
アピールがあるんじゃないかと思われるのですよね…。

[40: 匿名さん]

バルコニー・サービスバルコニーとあるけれど、サービスバルコニーはともかくメインバルコニーは狭いですね。
基本的には洗濯物は外干しをしない、というスタンスが伝わってきます。
結局は浴室乾燥を使われる方が多いのだろうか。
洗濯機の方でセミドライにしておけば、浴室乾燥で乾くんじゃないかと考えています。

[41: 口コミ知りたいさん]

フラットカウンターがいいなあ

[42: 匿名さん]

確かにバルコニーが狭いですね。洗濯物を外に干す予定なら専用庭があって、バルコニーが比較的広い
１Fがいいかもしれません。
ただ、ドラム式洗濯乾燥機付きのタイプなら洗濯物はほとんど干さないと思いますから、
バルコニーが広くなくてもいいのかなと思います。
冬場や花粉症の時期はほとんど外に干しませんから、部屋干しできるスペースがあるのが重要かな

[43: 匿名さん]

70.08m2～112.72m2、あきらかにファミリータイプで、しかも家族数が多めだと思われますから、洗濯物の数もかなり多めになると想像します。浴室乾燥も便利だけれど、大物を干すともう一杯。家族分全部なんて無理な感じがします。みなさんどうされるのでしょうね。ドラム式乾燥機にしても電気代が上がっている今となっては悩ましいですし。幸いにも広い間取りばかりなので、室内干しを工夫すれば良いのかな。

[44: 匿名さん]

うちは花粉症の家族がいるので、年中部屋干しですが、浴室と脱衣室に干しています。除湿器の選択乾燥モードとサーキュレーターがあれば、家族4人分は朝干して夕方には乾いていることがほとんどです。
分厚いコットンのものは、一番風が当たる場所に置くなどの必要がありますが…。家の中でも工夫すればそれなりに家族分干せちゃうと思います。

[45: 匿名さん]

年中部屋干しですか。
家族が多ければ、それは大変ですね。
特に子供の部活など洗濯物が増えるとほんとうに大変です。
バルコニー狭いのはちょっと困るなあと感じました。

[46: 匿名さん]

最近はドラム式乾燥機で乾燥まで行えますから外に洗濯物を干さなくてもよくなりましたけど、
ドラム式は価格も高いですし、汚れ落ちがいまいちというデメリットもあります。

縦型洗濯機も人気があるようですね。大量に洗濯物を回せるのは縦型ですし、
やはり縦型洗濯機の方が汚れも落ちやすいようです。
子供がいるなら汚れがきちんと落ちる縦型洗濯機を好まれる方も多いそう。
冬場なら室内干しをしてもエアコンですぐ乾きますが、エアコンを利用しない微妙な時期は部屋干しだと湿気もたまりやすくて
困りますね。

[47: 匿名さん]

衣類乾燥除湿機を導入するのも良いですよ。
今浴室乾燥のない賃貸に住んでますのでしぶしぶ導入してみましたが意外と使い勝手が良いです。
コインランドリーに持っていく手間が省けました。
ただここのような新築マンションで最新鋭の浴室乾燥＋乾燥機付き洗濯機の導入で
家族四人分の洗濯物なら大丈夫そうだと思ってましたがそうでもないんですかね？

[48: 匿名さん]

みなさん、いろいろと工夫をされているのだなぁ。
コインランドリーもいいんですが
とにかく量があると衣類と言えども重たいんですよね。

友人がマンション住まいで浴室乾燥と洗濯乾燥モードがついている除湿器で家族分の洗濯物は乾くと言っていたので
最近の家電のものだったら
機能的には問題なく乾燥させられるんじゃないかと思われます。

[49: 匿名さん]

バルコニー狭いかもだけど、やっぱり部屋がその分広くなるのは、かなりメリットのように感じられる。
収納がかなり割合が高めなので
モノがかなり多くなりがちな子供がいる家庭にはいいんじゃないかな。
季節用品とか、サイズが本当に微妙な服とかもあるし

[50: 匿名さん]

>>46さん
>>冬場なら室内干しをしてもエアコンですぐ乾きますが、エアコンを利用しない微妙な時期は部屋干しだと湿気もたまりやすくて

我が家の場合は電気代を気にせずに乾燥機まで使っちゃっています。
クリーニングに出すよりかは安いだろうという考えです。

[51: 匿名さん]

うちも家族で喘息とアトピーの子がいるので
自宅で洗濯物を干すようにしています。
４７さんと同様に衣類乾燥除湿機を利用しています。
かなりたくさん干しても半日も干せばカラカラに乾きます。
普通の乾燥機だとしわが気になりますが、しわもいかないしおすすめです。

[52: 匿名さん]

衣類乾燥除湿機、そんなによいのですか！かなり参考になりました。
マンションの購入とか、引っ越しとかそういうのも待たずにもう今からでも取り入れようかな。
普通によさそう。

ホスクリーンみたいなものを設置すれば
室内どこでも干す場所も確保できるし、いろいろと便利になってくるなぁ。

[53: 匿名さん]

浴室乾燥機ものすごい電気代がかかりますよ。ガス式の場合はガス代もかかります。

天井に取り付けてわっかに棒を取り付けられるタイプの物干しもありますし、窓枠に取り付けて干せるタイプの物干しもありますよ。
ただ、大量にはかけられないので重いものはどうしても乾燥機かバルコニーか、物干し台をかって室内に置いて干すかということになりそうですね。

除湿器良いですね。一台置くだけでも違うのかしら？

[54: 通りがかりさん]

ここ、完成から2年くらいたちますかね？
小規模だけどなかなか売れないのですかね
やはり高いのでしょうか。。

[55: 匿名さん]

今は山手より利便性の高い少し南の方が人気なのでしょうかね？

[56: 匿名さん]

物件はそこそこいいと思います。
完成2年でこの状態は単純に高いのかと。
この立地ならもう少し下げないと厳しそう。

[57: 匿名さん]

浴室乾燥機ものすごい電気代がかかるんですか？
ガス式の場合はガス代も・・・ということは同時に電気代もかかるということなんでしょうか？
浴室乾燥機は光熱費がさほどかからないというお話ばかり目にしてきたので、とても意外に思いました。
冬なら暖房も使うでしょうから、年間通してけっこうかかってしまうってことなのかな？


Eタイプのモデルルームがいい感じだなと思ったら、すでに売れてしまったようです。
あとは先着順が5戸、2LDK～4LDK、70㎡台～90㎡台、5千万円台～1億円台。
管理費と修繕積立金が比較的お高いように思えます。

[58: 匿名さん]

>浴室乾燥機ものすごい電気代がかかるんですか？
>ガス式の場合はガス代も・・・ということは同時に電気代もかかるということなんでしょうか？
>浴室乾燥機は光熱費がさほどかからないというお話ばかり目にしてきたので、とても意外に思いました。
>冬なら暖房も使うでしょうから、年間通してけっこうかかってしまうってことなのかな？

自分の家族が、バルコニーに洗濯物を干せないマンションに住んでいますが
浴室乾燥機は光熱費が半場なく高いと言っています。
ただ、乾くのは早いですし、黄砂の心配もないのはいいと思います。
今後はますます光熱費が高くなっていきますし、悩みどころですね。

[59: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は安くはないですね。
具体的な金額は伏せますが、ちょっとびっくりした記憶があります。
小規模マンションで一戸あたりの負担が大きい事や玄関周りなどにもきっちりとタイルが貼られているなど建物にもコストが掛かってそうだったのでそれのせいもあるかも知れません。

[60: 匿名さん]

管理費修繕費が少し高めかなと自分も感じましたが総戸数を見ると２１戸と小規模になっているので
高めに設定しているのかな
一番高い月額料金で４万６千円以上なので確かに高いですし、これが年数がたって上がってくるということを考えると
余裕をもって購入できる方でないと難しいですね。
これに車を持っている場合駐車場料金もかかるので痛い出費ではあります。

[61: 口コミ知りたいさん]

>>60 匿名さん
修繕費に関しては将来のための積み立てですから永住するつもりなら高くてもよいかなと思います
管理費は極力抑えたいですが

[62: 匿名さん]

竣工して２年目。
小規模マンションで現在も販売されて位ということは
竣工後の販売物件なのでしょうか？
専用庭があるプランが気になりますが、まだ販売中なのかしら。
既に入居されている、或いは入居前という方は
物件情報をいただけるとありがたいです。

[63: 匿名さん]

スーモの最新情報だと一階庭付きの3LDK角部屋はまだあるみたいですね。
4LDKの一階角部屋もあるみたいですが、ここは庭が付いてるわけじゃないのでそこは好みでしょうか。
一階が良いけど庭は要らないって方も意外といたりして。
公式サイトだと一部屋100万円分のキャンペーンの案内が出てました。これはなかなか大きいのではと思いますが。

[64: 匿名さん]

>>58
確かに浴室乾燥機は光熱費が結構高いです。冬場にお風呂の後に３０分から１時間くらい浴室を乾燥させるために
ほぼ毎日乾燥をしていただけで、前の月と比べるとだいぶ光熱費が上がりました。
やっぱり浴室乾燥機って結構光熱費がかかるんだなとその時感じたので、洗濯物の乾燥でりようするとしたら
結構なきんがくにいってしまうんじゃないでしょうか。

[65: 匿名さん]

浴室乾燥機、高いと言われていますよね…
YouTubeで見たのですが、除湿器の選択乾燥モードの方がどうやら洗濯物を乾かすのにコスパは良いみたいです。
除湿しながら乾いた風を当てるからか、
結構乾くらしいですよ。夜干したら、朝にはもう乾いているとか。

[66: 匿名さん]

価格が公表されているのがわかりやすい。
ファミリー世帯だと５千万台だったら、共働き世帯やサラリー世帯でも購入できる金額かなと思います。
マンションを購入する場合は利便性という点は重視したいところですから駅から徒歩１０分圏内という点もいいですね。
周辺環境としてはそれほど利便性がいいとは言えないですが、周辺に大学や高校があって学業環境は良さそうです。

[67: 匿名さん]

そんな感じがしていましたが、浴室乾燥は効率が良くない感じなのですか。乾くにも時間がかかると言っていた人もいましたっけ。除湿器を別に買ったほうが光熱費の負担は軽くなるということなのかな？ファミリーだと洗濯物がたくさんあるので、外干しができない場合はかなり大変だと思います。大物だとコインランドリーを利用する人もいるとか？Cタイプの例だとバルコニーが小さいから外干しもさほど干せず。洋室3を室内干しの部屋を兼ねた多目的室にすれば理想的でしょうか。

[68: 匿名さん]

除湿器の選択乾燥モード、かなりいいですよ。
浴室乾燥は今までついている物件に住んだことがないので比較はできないけど、
夜干して、朝になったら夫婦と子供一人、3人分くらいの洗濯物は軽く乾くので、
ファミリーでも大丈夫じゃないかな。
浴室乾燥とのコスパは比較してみたい。

[69: 匿名さん]

比較した数字を見てみたいです。
いろいろな面で経済的にも厳しくなってきているので、少しでも賢く生活しないと。

マンションの購入もコスパの良さとかをしっかり見極めたいものだと思いますが、これがなかなかに難しいのかもしれません。
こちらの場合、専有面積がとても魅力的に思えます。

最終期の登録住戸は南向き70㎡台、先着順は庭付き70㎡台と東南角90㎡台、100㎡台もあるのかな、良さそうな間取りが残っている気がしますが。

[70: マンション検討中さん]

ここはまだ販売中なのですね。
ぱっと見使い勝手の良さそうな工夫がされていて良さそうに見えますが何かネガがあるのかな？

[71: 匿名さん]

価格が高かったりすると、売れ残る可能性もあるのかなと思いました。

竣工時期
2021年12月竣工済

今は2023年8月なので、売れ残っている時点で買おうとは思わなくて・・・

あと、価格11,898万円は正直、買えないご家庭が多いと思います。

[72: 口コミ知りたいさん]

単純に駅からやや遠いのと甲南山手は森北より森南のほうが買い物も便利かなあという印象はあり
ます

[73: 近所の人]

最上階の物件は芦屋で買いたかった方が流れてくると聞きましたが、値段を見てみたら同じ系列のイニシア芦屋より値段が高かったです。
そして、この森北の物件より南に建てた系列のマンションが安いから皆そっちに流れたとのことです。
　
モデルルームは4000万円台だけど1LDK＋S（納戸）で思った以上に狭かったのが印象的です。あと、販売してる会社が商談兼事務所として売り出しながら使用してるので、入らないでと言われ全部見せてくれませんでした。
新築だけどすでに毎日利用しているから傷が入っているかもしれないのに、全部見せてもらえないまま買うのはどうなのかと思ってしまいました。

[74: 検討板ユーザーさん]

何故かSUUMOから掲載が消えましたね。

[75: 匿名さん]

こちらは竣工後も長く残っているようですが値引きや価格改定の予定はなさそうですか？
分譲マンションの販売についてよくわかっていませんが、三社共同開発なので長期販売に耐えられる体力があるという事なのかしら。

[76: 匿名さん]

あら、そうなんですか？
完売が近いから掲載が下がるのだったらわかるのですがどうしてなんでしょうね？
販売の数が今のところ5戸となっていて
販売期すら掲載されていないので、
そもそもがどの段階にあるのか？というところですが…

[77: 匿名さん]

２０２１年１２月竣工済で、先着５戸なので、売れ残っているというイメージはありますね。
間取りが広いとはいえ高額物件ではありますが、購入できる方は結構いらっしゃると思います。
なぜここまで残ってしまっているのか疑問ですね。

[78: 検討板ユーザーさん]

あくまで個人的な主観です。絶妙に立地が不便。駅から遠くは無いのですが近くもない。動線にスーパーが無く坂の上にある立地。億越えのプランもあるが、お世辞にも豪華とは言えないエントランス。玄関前カメラ無し、ディスポーザー無しなど後から追加出来ない設備が不足。狭いバルコニー、天井が2.4mと低い等。ただし建具のセンスはとても良かったですし、収納も充分かつ使いやすそう。1千万安ければ真剣に検討したと思います。

[79: 匿名さん]

こちらは総戸数が21戸と小規模マンションですが、長期修繕計画はどうなっていますか？
公式サイトによれば30年ほど経過した頃に高額な費用を要する工事が見込まれるので30年間にわたる「長期修繕計画案」を提案していると書いてありましたが、具体的な費用も確認できまていますか？

[80: 匿名さん]

モデルルームに行くときに見せてほしいと伝えておけば
長期修繕計画書は見せてもらえると思いますよ。
他のデベで見せてもらおうと思ったとき、その場では見せてもらえなかったので（モデルルームに常に置いているわけではない？）
見たい場合には伝えておいた方がスムーズなんじゃないかなと。

[81: 匿名さん]

長期修繕計画って、デベが作成したバージョンだと甘く作っていることが多いので（月々の固定費を安く見せるため）
実際にどうなのかっていうのは本当にきっちり確認した方がいいと思います。
作り直すとなると、
それもそれで作り直すだけでかなり金額がかかるので（調査会社に頼むため）。
いろいろ難しいですね…

[82: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが完成後もずっと売れ残っている場合、その部屋の管理費と修繕積立金ってデベが負担しているのでしょうか？
数ヶ月なら許容範囲かもしれませんが年単位で人が入らないと修繕計画や管理費足りない分はどうしているのかと

[83: 匿名さん]

>>部屋の管理費と修繕積立金ってデベが負担
デベが負担していると聞きました。掲示板情報ですが。
マンション買う側としては、買う方が負担しているとイヤだなと思っていたら、デベが負担しているんですとのことで。

修繕計画、管理費などはマイナスになるんじゃないでしょうか。

[84: 匿名さん]

購入側が気になることって今後の維持費なんですけどね。マンションは購入したら終わりではないですから、
ローンが終わっても管理費や修繕費を払い続けなければならないので、
個人的には修繕計画や管理費のことや管理組合に率先して参加するのって大事だなと思っています。
長期的住もうと思ってらっしゃるなら、購入前に確認しておくことも大事でしょうね。

[85: 匿名さん]

未入居住戸の管理費と修繕積立金は何年であろうと売主が負担するはずです。
ごくまれに引き渡しから何年かは負担するがその後は住人で按配するマンションもあるようですが、その辺りは確認しておいた方がいいと思います。
もし管理費がマイナスになるとすれば未入居が多い事で駐車場に空きが出た場合でしょうか。

[86: 匿名さん]

まだ3戸が残っているようですが、値引き交渉はききそうですか？
こちらの売主は株式会社コスモスイニシアとベルエステート株式会社の共同開発となっていますが売れ残ったマンションは値引きする方針か、一切値引きなしで時間をかけて売り切る方針かどちらでしょう。

[87: 匿名さん]

値引きはデベロッパーによりますよね…
大商談会みたいなことが書かれていると、値引きされることが多いときいたことがありますが
そうじゃない場合は、
話してみないとなんともいえないなぁ。
たとえできても、口外できない場合も多いらしい。

[88: 匿名さん]

本山第三小学校、本山中学校学区というのが公式サイトに大きく書かれていたんですが
有名な学校なんでしょうか。
中学校は、徒歩24分と書かれており
恐らく実際に歩くと軽く30分以上かかってしまいそうです。
自転車通学等は可能なのでしょうか。
小学校は近いですが、中学校は部活後、夜くらい時には親として心配です。

[89: 匿名さん]

本山中学校は制服がリニューアルされて、結構評判がいいと聞きます

以前は全体的な学力が高めだ、ということは言われていますが今はどうなんでしょうね
教育熱心な方は比較的多いエリアだと思われます
勉強を頑張りたい、というのがあるご家庭ならばいいんじゃないでしょうか

[90: 匿名さん]

先着順が4戸となっていますけど、その中に棟内モデルルーム家具付き住戸とか最上階キャンセル住戸も含まれるのかな？最上階は1億1千万円台だったのが9千万円台となっているそう。ルーフバルコニー付きの角住戸で100㎡超。
全体的に、広さに対して価格は今どきの一般的な価格～に思えるけど、管理費と修繕積立金がけっこうな負担に思えます。

[91: 通りがかりさん]

何せ小規模物件なのでランニングコストの負担は大きいみたいですね。

[92: 匿名さん]

まぁ、小規模マンションだと、いろいろコスト面は否めないですね。
将来的に空き家が増えてきてしまったら・・とか気になります。
人とあまり関わりたくないので、大規模マンションよりもいいなとは思うのですが。

[93: 匿名さん]

空き家自体が増えてしまっても、基本的には管理費・修繕積立金は所有権者が支払わなくてはならないので
大丈夫、ということにはなっていますが…。
ただ相続などで継承者がなかなか決まらない、ということも起こりうるのかなぁ。
小規模マンションのよいところとしては、
結構小回りが利く、というのと、管理組合も当事者意識が高い方が多いことが挙げられるので
長い目で見ると悪いことばかりではないです。

[94: 匿名さん]

今はモデルルーム仕様住戸が全室照明、あとはいくつか家具が付いた状態で販売になるらしい。あの価格は定価ですか？
家具を付ける分、値引きという形なんでしょうか。
いずれにしてもそういうことをしだしているということは
完売はもう少しというところなのかと感じられます。

[95: 匿名さん]

ホームページ見たら完売してましたね。