エクセレントシティ船橋本町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

エクセレントシティ船橋本町についての情報を希望しています。
JRと京成両方使えるので便利そうですね！
公式URL：https://www.ex-ms.com/funabashi/

所在地：千葉県船橋市本町2丁目447-1、447-2、447-3、453-2（地番）
交通：JR総武線・総武快速線「船橋」駅より徒歩7分
東武アーバンパークライン「船橋」駅より徒歩7分、
京成本線「京成船橋」駅より徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.14m2～71.15m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社： 株式会社新日本コミュニティー（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: 匿名]

>>54 マンション検討中さん
大体は期ごとに抽選でしょう。
発売当初から先着のところのほうが少数派です。

[62: 通りがかりさん]

先着に関して皆さん驚いたり不満がありますよね。私も驚きました。たまたま最初の方に予約していたグループだったので、希望の部屋を取れましたが、時期を間違えてたらかなり落ち込んでいたと思います。それだけ人気のエリアということでしょうか…。皆さん記載の通り、立地は文句の付けようがなく、今後船橋駅南口は再開発も予定されているので、資産価値は間違い無いかなと思います。とはいえ船橋エリアとしては多少高く、エレベーターが一つという点のみ多少不満ですが、設備や管理費修繕費が安価なこと含めて基本的には満足しています！今後の販売はグランライズが値上げしてることも含めて、下がる事はなくても上がる可能性の方が高いのかなと思います。皆さんにとって良い選択ができる事を祈ってます！

[63: マンション検討中さん]

今はどのくらい空いているのでしょうか。かなり埋まっていますか？
ご存知の方、ぜひ教えてください。

[64: マンション検討中さん]

どのくらい埋まっているかは本当のところ営業さんしかわからないのではないでしょうか。先週私が行った時に、1階が駐車場と駐輪場で、2階以上が同じ割り当てになっている価格表のようなものを見せてもらいましたが、各タイプ10階中2部屋程度を今後の販売用に？とってあって、それ以外は事前説明会で要望が入れば先着でという説明でした。全体的に半分以上は黒く塗りつぶされてて、要望が入っているという説明でした。私が希望しているタイプはもう空きがなかったです。

[65: マンション検討中さん]

俺は悩んだ挙句船橋はやめて都内にした。DINKSマンション感が強いのがなぁ。。管理費と修繕安いけど、一時金が必要になる気がするんだよな。機械式駐車場も台数あるし、駐車場代だけで賄えるとは思えない。
船橋としては高いから、その分管理費と修繕を安く見せてる気がする。
あくまで個人の印象です。値上がりが見込めるマンションだとは思う。

[66: マンション検討中さん]

西武の跡地は商業施設ができると聞いたことはありますが、具体的に計画はすすんでいるんでしょうか？何が建つかご存知ですか？

[67: 検討板ユーザーさん]

>>66 マンション検討中さん

計画段階みたいですよ。聞いた話ですが、セブンから、大和ハウスが購入しましたが、大和ハウスが何かの不正が見つかり行政処分で営業停止中らしく、まだ何を建てるのか改革もまとまっていないらしいですよ。
https://www.asahi.com/sp/articles/DA3S15115979.html

[68: 検討板ユーザーさん]

キャンセル待ちしていたら、ローン通らなくてキャンセル出たと連絡ありました。中住居広めの部屋です。

[69: 検討者さん]

夜に物件を見に行きました。
夜はやっぱり船橋の南側だなーと感じました。
駅前から物件までの間で堂々と路上喫煙してる柄の悪い男性グループを1組だけではなく複数みかけました。酔っ払って気が大きくなっている様子。
また、物件の目の前で大声で何か喚いている酔っぱらいがいたりとかなり殺伐とした雰囲気でした。
我が家は子育て世代なのですが、ここで落ち着いて子育てをするイメージは持てなかったです。
子育て向けのエリアでもう一度探し直そうと思います。

[70: マンション検討中さん]

>>67 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。そうなんですね！なかなか見通しが立ってなさそうだなと思ったら、そんな事情が…

[71: マンション検討中さん]

個人的に思った事をまとめてみました。

＜立地／周辺環境＞
・船橋駅５～６分は文句なしに良い。駅からの道も太い平坦な道を真っ直ぐで非常に良い。2駅4路線（JR総武線快速・中央総武線各駅停車・東武アーバンパークライン・京成本線）利用可能。

・大きい商業施設（イトーヨーカドー、東武百貨店、シャポー船橋）や飲食店コンビニ、大きい郵便局、市役所、板倉病院、小児科含めて各種クリニック等が徒歩10分圏内にあり非常に便利。（税務署、年金事務所は遠いが滅多に行く場所でも無いのでｗ）

・幼稚園や保育園は徒歩圏（保育園の空き状況は未調査）。公立中学はやや遠い？私立小中学校はあまり周辺に選択肢が無い気がする（京成で菅野まで電車通学か？）

・北側は交通量ほどほどの道路、南側は交通量ほぼない一方通行道路。比較的静かな住環境と思われる。飲食店とかも隣接していないので害虫遭遇率低めの期待が持てそう。

・東側の駐車場／一戸建ては、将来的に物件が立つリスクはあるかもしれないと感じた。3階建てアパート程度で済めば良いが、背の高いマンションを建てられると完全に隣接となるので厳しい。

＜価格／資産性＞
・船橋で坪300万はやや高い気がする。坪270万ぐらいなら割高感感じないかもしれない。

・近隣マンションが軒並み築20年前後のため、この立地での新築は貴重。値上がりは厳しそうだが値下がりはそれほど無さそう。

＜眺望＞
・南側東側北側に他マンションがあるため、やや囲まれ感がある。距離的に圧迫感までは行かなさそうなので妥協の範囲か。

＜規模感＞
・11階建て80戸であれば、管理費・修繕積立共に安心出来る規模。

＜間取り＞
・DINKS向けの色が強そう。3LDKでも子供一人が限界か。引き戸は好みが分かれる所だが、鍵を付けられるかどうか／通常のドアに交換可能かどうか次第で家族のプライバシー確保が変わって来そう。

・専有部内の廊下面積が少ない設計も良いと感じる。

＜設備＞
・室内：比較的豪華な仕様に感じる。収納もそこそこ確保されている。

・共用部：顔認証は便利。ゴミ出し24時間OKかつ室内ゴミ置き場も便利。エレベーターは2基欲しかった。

とりあえずこんな印象です。みなさんはいかがでしたか？

[72: 周辺住民さん]

現時点の建設現場になります。
南側のマンションは7階建てですね。

[73: 名無しさん]

>>71 マンション検討中さん

インターネットが評判の悪いUCOMで尚且つ80戸で1Gbpsというのはイマドキでは微妙なポイントですね。
全く速度出なくて使い物にならないので、ちゃんと情報インフラも準備してほしいですね。

[74: マンション検討中さん]

インターネットの情報、参考になります。
Eタイプの2LDKは全ての部屋に要望が入ったみたいですね。

[75: マンション検討中さん]

SUUMOで価格が公開されましたね。Eタイプも２Fが価格が出てますね。これは要望を受け付けてなかったってことでしょうか。

[76: マンション検討中さん]

2階にも関わらず単価306万!！
リセールバリューどうなんですかね？!

[77: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[78: マンション検討中さん]

>>77 評判気になるさん

>>77 評判気になるさん
お申込みおめでとうございます。
私も先日申し込みしてきました。
エレベーターが一機でも、DINKsの方も多いと思いますし大丈夫じゃないかなって思ってます。今某マンションに住んでますが、エレベーター9台もあるのにエレベーター渋滞が酷く、仕事前の時間は外に出るまで15分かかった事もあったので、それと比べたら住みやすそうだなぁと思って楽しみにしてます。
駐車場1から2台余ってた方が売却する際に車持ちの人逃さなくて済みそうなので、ちょっと余りに期待してます。80世帯で30台の駐車場だと、37.5%の設置率なので、昨年完成したプラウド船橋本町通りと比較しても車持ちに優しいですよね。プラウド船橋本町通りは駐車場足りなくて※駐車場に屋根もないし、徒歩5分から10分位の月極め駐車場借りてる方もいらっしゃるそうですよ。

[79: 評判気になるさん]

>>78 マンション検討中さん
ありがとうございます！
エレベーターが9台、、、
そんなすごいマンションもあるんですか、
それでも待つのに驚きです。

担当者様によると駅近で1LDKも多いせいか車を手放して入居される方もいるそうです。

唯一誤算だったのが、手付金100万です、、、
頭金も手付金も極力払わないつもりだったため、存外の出費です。

まだまだ入居まで日がありますので、色々とご教示下されば幸いです。

[80: マンション検討中さん]

>>79 評判気になるさん

今のマンションのエレベーターは、低層、中層、高層で分かれてるのですが、子育て世代が多く子供から大人を超えてご年配の方もおられるので泣きたい位待ちます。爆。
担当者様、親切な方なんですね。
私はぶっきらぼうな感じの担当者様で聞いてもほとんど詳しく教えて頂けず、(T . T)
お客の自分が逆に気を使うという感じです。笑。

1LDK結構ありますし、そこで子供さんが増えて4人も5人もとなる事はあまりないと思うので、エレベーターの点検の時は使えませんが、それ以外は今より混雑は大丈夫ではないかなー？と思ってます。
手付金100万だったのですね。私もなるべくローンにしたかったのですが、物件価格の5%と言われたので泣く泣く振込みました。
今月、火災保険の説明会の予約してます。
出来れば全部ローンにしたいです。爆。
同じマンションになる方と掲示板経由でもやり取りができて嬉しいです。
引き続きどうぞ宜しくお願い致します。

[81: 匿名さん]

>>79 様
5％以上ないと、有事の際に全額返金を受けられないとのことで、消費者保護のための設定だそうです。私も倍以上の手付金になってしまいましたが、一般的にもっと低額なのでしょうか？
諸費用と相殺されるので、そんなものかと思ってしまいました…

>>80様
火災保険が諸費用に含まれていましたが、何か付加して保険をかけた方がよいのでしょうか。
無知で申し訳ありません。
ご教示頂けますと幸いです。

[82: 匿名さん]

三井物件では新築マンションの手付金は10％と言われましたよ。手付金が高い方がお互いに契約解除出来ないという意味では契約者間の保護ではあるのだと思います。
この物件は、引き渡しが１年以上先で、長期間大金を預けることになるので、５％程度か諸費用分まで引き下げているのだと思います。
私は５％より少なく、諸費用と相殺される分くらいにしてもらえたので良心的だなと思いました。

火災保険はたぶん地震保険とセット？特約？じゃないかと思います。今のマンションはデベに紹介されたのを何も調べずに入って５年ごとに更新してます。

私も無知で教えられるということはないのですが、皆さんといろいろ情報交換が出来ますと嬉しいです。今後ともよろしくお願いいたします。

[83: 評判気になるさん]

皆様、色々と丁寧にご教示下さり有難うございます。
当該物件の購入者様、検討中の方は顔が分からずとも親切な方が多そうで、その意味でも大変安心致しました！
無知で恥ずかしいですが、確かに売主保護の観点からみると手付金は必要なものですよね。
別件ですが、重要事項説明にて「駐車場に空きがある場合は、第三者に貸し出すことがある。」とあったのですが、優先権など詳細を確認したところ、住人が途中から駐車場契約する際に、住人以外の第三者が借用中の場合は、3ヶ月を目処に解約するような契約になるそうなので、現時点で車がない場合も比較的安心かと思います。
2月以後は、オプション相談会もあるとの事で、今からワクワクしております。
皆様、引き続き宜しくお願い致しますm(__)m

[84: 評判気になるさん]

こんな事聞くのは大変失礼ですが、、、住宅ローン初めてなもので、
皆様はローン予定の金融機関、どちらにされましたかm(__)m？

私は、金利の低い住信SBIかau自分銀行がいいかなと考えていたのですが、
結局、千葉銀行でがん団信付き0.55%になりそうです。

差し支えなければ、参考に教えて下されば幸いです。

[85: マンション検討中さん]

>>84 評判気になるさん

こんばんは。この掲示板は親切な方が多いですよね。私も読んでいてこのマンション申込して良かったなと思いました。住宅ローン私も初めてなのですが、デベさんが勧めてくださったものもあったのですが他にもいくつか自分で進めても良いとの事で
https://finance.recruit.co.jp/article/rate-ranking/
このサイトみて、みずほ銀行の申込してみたら金利安くなりましたが、ガン等の団信付けると同じくらいでしたね。良い銀行さんあったらわたしにも是非教えて頂けましたら幸いです。

[86: マンション検討中さん]

私は　住宅金融支援機構の返済プランシミュレーション　を使ってます。
https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
住宅ローンシミュレーションで検索するとたくさん出てきますが、たいていは数か所の金融機関（たぶん提携している）の比較で、その金融機関に誘導されるようなところが多いです。自分の返済プランが決まってから、具体的な金融機関の比較サイトを見ることをお勧めします。

返済プランはざっくりと、何十年も繰り上げ返済もローンの借り換えもしない方針なら、金利が低いけれど事務手数料が２．２％のローン（auとかSBIとか…）、そうでないなら事務手数料定額のローン（新生とか楽天とか、保証金タイプの都市銀とか…）、が総返済額が少なくなります。この感覚をつかむのに、上記の返済プランシミュレーションが使えると思います。
住宅ローンの諸費用、とくに最近多い保証料0円タイプは、事務手数料として返金されないお金が２．２％もかかります。保証料の方が繰り上げ返済すればわずかでも戻って来るので本当は保証料0円より事務手数料0円か、定額型が良いのですが、その場合だいたい0.2％金利が高くなります。この金利差は、当初払う事務手数料分（4000万なら88万）をローンを組む額を減額する（3950万）にすると、埋まったりします。定額のメリットは、高額（7000万とか）のローンを組む場合恩恵が大きいです。いろいろシミュレーションしてみて下さい。長文で申し訳ありません。

最後に私の場合ですが、がん団信は金利上乗せでも付けるつもりで、来年住宅ローン減税がどうなるかはわからないですが、とりあえず13年程度は繰り上げ返済も借り換えもしない予定です。その上で、来年のローン実行時にauじぶんさんが今と同様のキャンペーンをやっていればauさんにするかなぁという感じです。

[87: 匿名さん]

当物件建設地東側に三菱が16階建てマンションの計画が出てました
眺望面では多少の影響がでるはずです

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん

そうなんですか！よろしければもう少し詳しい情報をお願いできますか？

[89: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん

えー！びっくり！もしかして、東側の駐車場のとこですか？！

[90: マンション検討中さん]

これですかね？

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10077109

[91: 匿名さん]

先日モデルルームに行きました。凄い人気みたいで、残念ながら私の希望していた2LDKと1LDKはすでに完売してました。可能性低いみたいですが、キャンセル待ちです。

[92: 匿名]

>>90 マンション検討中さん
現地確認してきましたが、合っていそうです

ほぼ真東なので、眺望はあまり影響無さそうに見えましたが、どうでしょうかねぇ

[93: 周辺住民さん]

入居時期は違くても三菱が良かったって契約者はいたかもね。

[94: 匿名さん]

低層階を契約したので、日当たりの影響が気になります…。入居してしばらくは工事の騒音もありそうですね。

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
三菱系は少し離れた場所に建築されるようです。
ハートがエクセレントシティ船橋本町，赤枠エリアにある割烹跡地に三菱系が建築予定かと。

[96: 検討板ユーザー]

手付金100万か５％なら手付放棄して三菱に行くのもアリかと
やはりせっかくの買物なら三菱のパークハウスを買いたい人もいるでしょう

[97: 匿名さん]

>>95 匿名さん

分かりやすくありがとうございます！隣接はしていないのですね。安心しました！

[98: 匿名さん]

>>92 匿名さん
三菱系は入居が2年近く後なのですね
プラス2年待てるなら選択肢に入りますが中々難しい…

[99: マンション比較中さん]

あんな狭い場所に16階の建物と思いましたが、上の写真を見て納得しました。
駅前通りは将来的には14号まで延長予定ですので、三菱の物件が丁度駅前通り沿いになる形で予定されているのですね。

[100: 評判気になるさん]

駅前通りというのは、駅から本町通りまで伸びている通りですか？　14号まで延長になるなら導線が良くなりそうですね。
写真の三菱の物件前を通るとすると、今ある住宅は立ち退かなきゃいけないからだいぶ先の話なのでしょうか？それとも三菱物件が出来る頃2025年なんでしょうか。

[101: eマンションさん]

たしかにエクセレントシティよりはザパークハウスがいいっていう人は多いでしょうね。
ただ、そこまで待てるかという問題と、ここよりは高くなるでしょうしね。

[102: 匿名さん]

>>93 周辺住民さん
三菱の方が格上ですもんね。ただ、価格もここよりかなり上になると思うので、ここの検討者は買えないと思います。

[103: 匿名さん]

今話題になっている、令和7年1月に完成予定のパークハウス船橋本町2丁目

[104: 匿名さん]

>>103 匿名さん

現地見て来ましたが、ネットかかってるのはこの範囲で近くのお店の方に買い物がてらお話聞きましたが、ネットかかってるところがマンション建設計画の予定場所なので、こんな狭い場所に無理やりパークハウス作るの？って感じでした。Googleマップで色を塗りました。素人なんで雑ですみません。赤がパークハウス船橋本町で、黒がエクセレントシティ船橋本町です。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
パークハウスは土地が狭いので17階建てで合計70数世帯。駐車場も20数個の設置。隣接している住居の方が土地を売らなかったみたいなのでマンションの真横にびっしり一戸建て残るみたいですね。車で中に入るのも狭い道通るので大変そう。パークハウスはブランドマンションですがこの狭いところにギュ?と建てるのはパークハウスっぽく無いかも知れないですね。
南側にタワーのプレシアタワーとNTT船橋あるので、南のビューが微妙そう。
ブランド認知ならパークハウスですが、広い道に隣接しているので立地はエクセレントシティの方が良いように思います。パークハウスのあの狭い道は車も人も通るので不便でしょうね。
ちなみにGoogleマップではどちらも駅から6分でした。
お金あってもこの物件に関しては手付金放棄してまでパークハウスに行く人はあまりいないのでは？
どんぐりの背比べ状態。一応、裏の駐車場から撮った写真も貼りますね。パークハウス予定地の隣接には古い年季の入った一戸建て隣接なんですね。戦争時代の名残のような、、。これはGoogleマップの写真ですが実際はもっと古めかしい感じするのでお近くに行かれる方がいらっしゃったらご覧になってみてください。

[106: 匿名さん]

103~105さん、皆さん、情報ありがとうございます。
敷地面積は三菱さんが1308で、エクセレントシティが1218なので、あちらが少し広いみたいですね。道路に接していない分建築面積は三菱が571（エクセレントが723）と小さく縦長に建てるのでしょうか。
容積率は同じなので、1308を74戸で割るのと、1218を80戸で割るのでは、1戸当たりの面積が10ｍ2くらい違うので、三菱さんの方は相当高額な物件になりそうですね。その割に周囲の道路が狭すぎるので、やはり99さんのおっしゃるように道路が拡張されるのを見越してるのでしょうか。古い住宅が残っているのは3年以内に立ち退き予定なのかもしれませんね。
私は３年待てない（本当はあと1年も待ちたくない…）し、エクセレントシティの仕様に満足しているので、三菱を待つという選択肢はないですが、どんなマンションになるかと、道路が延長されるのかが楽しみですね。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
駅前通りから本町通りの道路拡張に計画段階から開通まで約35年かかったそうなので3年で道路が14号まで通るとは考えにくいかも知れません。ところで拡張の話は船橋市のHP等に掲載されているんでしょうか？見当たらなくて。
私も船橋が発達するながら楽しみです。道路渋滞が少しでも解消されますように。

[108: マンション検討中さん]

なるほど、三菱のマンションできるって知ってたから、正式販売前から早い者勝ちのように部屋を埋めていったんですね。
普通のデベだとそんな不誠実な売り方はしないのでおかしいと思いました。

[109: マンション検討中さん]

私も地元民ですが、14号まで延伸予定の都市計画道路って、もう一本西側の道だったと思います。添付画像の青矢印の道だとすると、新船橋～東海神～国道14号　かなと。（間違ってたらごめんなさい）

ご参考：
tohazugatali.iza-yoi.net/CHIBA/FUNABASHI/funabashi00.html

私は話題に出ている土地、いつか大きいマンション建つんだろうなとは思ってましたが、それでもエクセレントシティを購入しました。間取りも値段も分からない物件より、確実に手に入るエクセレントシティかなと。竣工が待ち遠しいですね。

[110: マンション検討中さん]

新日本建設あまり知らなかったものの、一貫した建設とかお値打ちな提案がいいなって思いましたが、大手デベとはやっぱ違うなって思いますね。