ブランズ文京本郷一丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズ文京本郷一丁目についての情報を希望しています。
小石川後楽園と東京ドームに近いマンションですね！
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/

所在地：東京都文京区本郷一丁目126-26（地番）
交通：都営三田線・大江戸線「春日」駅 から徒歩４分、都営三田線「水道橋」駅徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線・南北線 「後楽園」駅 から徒歩５分、JR中央・総武線「水道橋」駅徒歩9分
都営大江戸線・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅徒歩6分
間取：1K～2LDK
面積：25.35平米～61.56平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.11.29　管理担当】

[41: マンション検討中さん]

　訂正　新宿区山吹町はクレヴィアでした。失礼しました。

[42: 匿名さん]

>>40 匿名さん

コーナンも近いですね。

[43: 匿名さん]

将来西側に高い建物立てそうですか？
プラウドみたいな末路にならないといいね

[44: 周辺住民さん]

>>43 匿名さん
西側に高い建物、立てられます。
弓町のマンションは、程度の差こそあれ、どこもお見合いですね。回避したいなら、ひたすら上の階を狙うしかないです。

[45: マンション検討中さん]

現地見てきました。
外観はエントランスが素敵で思ってたより綺麗です。ジェットコースターの音が気になりましたが部屋の中では気にならないくらいかなと思いました。
普段使いのスーパーも近くに充実してますし、かなり興味持ちました。

[46: 匿名さん]

>>45 マンション検討中さん
ジェットコースターは朝10時から夜8時までの運行ですね。前の道も夕方のラッシュが終わると交通量がガクンと少なくなります。東京ドームの客の動線からは完全に離れているので夜はかなり静かな感じですよ。一度夜９時すぎぐらいの状態をご覧になるといいでしょう。

[47: 匿名さん]

近くに、ワインやビールなどのお酒やおつまみのそろったお洒落な酒屋さんがあったり、坂を下れば文京ガーデンのスーパーやファミレス（近くオープン）、ドンキ、コーナンなどもあって、すごく立地のいいところだと思います。あと、春日通りは夜間と休日は本当に静かです。

[48: 匿名さん]

>>45 マンション検討中さん

東京ドームシティが宮下パークみたいになると良いな

[49: 匿名さん]

>>47 匿名さん
ラクーアもわすれちゃいけない。郊外のSCに入っているような店はだいたい網羅されている。メトロエムには丸善やオーガニックスーパーが入っているし、日常のくらしに必要な買い物はほぼほぼ近所で揃う。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん

上野や湯島にも歩こうと思えば可能。本郷弓町はいい立地だと思うよ。ここに住めるのは羨ましい。

[51: 匿名さん]

数年前にオプレジのマンションが販売されていたじゃないか

[52: 匿名さん]

営業トークみたいな書き込み多いな
しかもどれもマーク付き
同じ人の投稿？

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん

はい、47、50は同じ投稿者です。営業とは全く無関係で、単なる近隣住民です。ただただ、地域が好きで、良いところを書いてしまいました。誤解を与えてしまい、申し訳ありませんでした。

[54: 周辺住民さん]

>>51 匿名さん
細かいことをいうと、オプレジも同じ本郷一丁目ですが、旧町名はこちらが本郷弓町、あちらは（小石川）春日町でした。両者は雰囲気が異なりますね。

[55: 匿名さん]

本郷一丁目のオプレジってどこだったかなと思ったら丸の内線の地上を走る路線のそばのアレか。あれはどちらかというと後楽園エリアと考えた方がいいと思うよ。

[56: 匿名さん]

弓町のクスノキがあるパークハウスの近辺が弓町らしい雰囲気だと思う。
都会的でありながら静謐で上品な雰囲気がある。

[57: マンション検討中さん]

本郷保育園のある通りも高級マンション多くて上品な感じで好きだな。
弓町いいですねー

[58: 名無しさん]

坪500クラスのマンションなのに洗面台には三面鏡すらない
絶対賃貸の予定だったでしょうこれは

[59: 買い替え検討中さん]

高層階ならまだしも　下層階で坪500万円超えているのはびっくりでした。。
道路向いの建物スゴイ近いにもかかわらず、このお値段ですか。。
もう少し、部屋の前が開けていたら、別でしたが・・・・

[60: マンション検討中さん]

この単価で外廊下も強烈ですね
良い立地だけに仕様が高ければ納得できるのにもったないです。

[61: 評判気になるさん]

賃貸レベルだろうが坪500はするだろうね
最近じゃ一番安いほうだろ

[62: マンション検討中さん]

立地が全てでしょ、このくらいはするよ。市況知らない人多すぎ

[63: 匿名]

>>58 名無しさん

えーー！
三面鏡や内廊下は、オプレジ物件でもあるのに。。
それで坪500万円。
立地はいいのに、仕様がショボいのは至極残念です。

[64: マンション検討中さん]

坪550万円くらいはいくと思います。
このご時世この立地で坪500万はありえないです。まぁ高いとは思いますが買う人は買うでしょう。今後はもっと高くなりますよ。

[65: 匿名]

>>64 マンション検討中さん

いや、この仕様で坪500万円は高いよ。貸す場合に、表面利回り何％を想定している？

[66: 匿名]

>>64 マンション検討中さん

近くで建設中のオープンレジデンシア本郷ヒルズの平均坪単価が470万円。このオプレジは大通りから少し奥まったところで静か。

このブランズが坪500万円だったら、ちょっと高いかな。住戸数の規模のわりには、ラウンジとかIoTとか、ややオーバースペック気味で管理費が気になる。

[67: 匿名さん]

去年は坪xxxだから今年はxxxになるでしょ
〇〇地域はxxxだからここもxxxになるでしょ
こういうのはまさにバブル期の思考
本来は賃料と比べて値段が適切かどうかを判断すべきなのに

[68: 匿名さん]

でも坪400台なら奇跡だと思うけどな
目つぶって買える

[69: マンション検討中さん]

皆買えないからって僻みすぎw

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

買っても高値掴みする物件だと私は思うな。立地はいいのに。

[71: マンション検討中さん]

売れるものを安くする必要はないから高値で売れるギリギリの価格でくるでしょうね。やっぱり５５０万くらいは狙ってきそうです。

[72: 匿名さん]

ここ高値で掴み→数年後西側高いマンションが建つ→なんの特徴もないかつ壁ドンの賃貸仕様マンションになる
というシナリオが来るかもしれないよ

[73: マンション検討中さん]

こんな狭小地の物件全然良くないだろ。眺望もダメだし。総じて、マンションとして価値は上がらない典型。

[74: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん

西側も南側も古い建物があるから、将来的に眺望もなくなるかもしれません。賃貸だったらまだしも、分譲だと資産価値が保てない物件だと思います。

[75: 通りがかりさん]

>>71 マンション検討中さん

坪550万円だとした場合、賃貸はいくらで貸せると思う？ 表面利回りは何％になると思う？ 教えて

[76: 匿名さん]

>>75 通りがかりさん
港区とか新宿区で売っている二億とか三億とかのマンションの部屋って利回りどれぐらいなんですか？さぞかし儲かるんでしょうね。

[77: 通りがかりさん]

昨日、ちょうどこの物件の前を歩いて隣のプラウド低層階の悲哀を見て、ここをいくらで売るのか疑問に思ってこのスレに来たけど、
>>75は坪550万だと利回りは3%前半になる(数字は感覚なのでこの辺の賃貸相場に詳しい人訂正してください)から投資に対するリターン(賃料)で見たら割に合わないということを言ってるのでは？
2億以上する高額物件は唯一無二の要素があって将来陳腐化するリスクが低いから低い利回り(額でなく%で低いという意味で)を許容できるけど、ここは賃貸に出すにしても>>72のリスクが高そうで3%前半の利回りを許容できるかが買う人とそうでない人の境目になる気がする

[78: 匿名さん]

>>77 通りがかりさん

プライスマップで、隣のプラウド本郷ヒルトップの表面利回りを調べたら、3.5％～3.7％でした。もし自分が新築の分譲を買うとしたら、3％後半、欲を言えば4％前半は欲しいかな。

[79: マンション検討中さん]

本郷一丁目は都心と考えていいのでしようか？

[80: 周辺住民さん]

>>79 マンション検討中さん
文京区としては春日通りの南側は都心の位置づけなので、本郷1丁目は都心です。また、かねやすより南側に位置するので、江戸時代からの都心とも言えそうです。

[81: 周辺住民さん]

>>79 マンション検討中さん

資料です。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/0399/bfy1.pdf

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%81%8B%E3%81%AD%E3%82%84%E3%81%99

[82: 匿名さん]

根津と千駄木は山の手だそうだ。
本郷は知らん。

東京23区の地域格差が拡大　港区の課税所得は足立区の約4倍に
https://www.news-postseven.com/archives/20211126_1708820.html?DETAIL

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
実際には同じ町丁目でも崖や坂で低地と高地とに分かれているので、マンション購入の参考にしたければ町丁目だけでなく、町並みを歩いてみることをおすすめするよ。たとえば本郷でも白山通り沿いと本郷台地の上とでは環境が大きく異なる。同じ丁目でも都営住宅に住む人と高台の住専の屋敷に住んでいたりオフィスビルの最上階の住戸に住んでいる大家業の人と比べると所得格差は相当なものではないかと思う。

[84: 匿名さん]

>>83　の続きだけど
じゃあここはどうなんだ、と言われるとどちらかといえば台地上と言える地域で悪くない場所。この近辺で大きなものが建てられる土地は滅多に出ない。色々不満を感じる人もいるだろうけれど、ここみたいに立地がよく、外から見えるコワーキングスペースで存在をアピールするようなしゃれた共用部のあるメジャーセブンの物件はそうそう建たないので差別化は図れると思う。多分ブランズにならなければ最近文京区で数を増やしている某新興勢力が建てていただろう場所。コワーキングスペースなんてしゃれたものはおそらく彼らは作ってくれないだろうし、管理形態も大きくダウングレードするんじゃなかろうか。高台なので一部住戸は地下室になるかも。１０年後の価値はどちらが上か、少し考えるとここもだいぶ悪くないなと思える。

[85: マンション掲示板さん]

恐らくそこだと思われる会社さんが今、弥生住所に作ってるマンションは内廊下でワークスペースとトランクルーム完備みたいですけどね。
場所は違うとはいえ、部屋の設備含めて、ここはもうちょっとグレード高くても良かったのでは？せっかくの立地なのに。

[86: 匿名さん]

>>85 マンション掲示板さん
>もうちょっとグレード高くても良かったのでは？

ここだけの話ではないような気もしませんか？最近のマンション、グレード高いとだいたいバカみたいに高いですよね。建築コストってそんなに上がってるんでしょうか。

[87: 周辺住民さん]

>>86 匿名さん
それ、逆です。高く売るためにグレードを上げているんです。少しくらいグレードを上げてもさしたるコスト増にはなりませんが、購入者への説明材料になるからです。

[88: 周辺住民さん]

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/sontoku

の「A」のマンションは、本マンションの南側に建っている本郷パークハウスザプレミアフォートですね。いま5000万円で買ったら10年後も5000万円で売れる、という説明ですが、このマンション、5000万円じゃ買えませんよね。

と一人で突っ込みを入れてしまいました。

[89: 匿名さん]

>>88 周辺住民さん
問題点が一つ、自分の住みたい広さ間取りの部屋が5000万円で自分が買いたい時に買えるのか？というあたりではないかと。一番安い時に買って高い時に売れば株取引であなたも億万長者みたいな話と大して変わらない気がする。人間は歳もとるし、寿命もある。マンション価格が上がるのは今買えなければ困る人もたくさんいるってことではないですかね。

[90: 匿名さん]

マンションレビューの記事だといまは坪単価約500万、八千万円台後半ぐらいが適正価格らしい。ということはあと10年で三千万値下がりするってことか、中古も厳しい時代になったなあ

https://www.mansion-review.jp/mansion/15997.html