リビオタワー羽沢横浜国大ってどうですか？

[マンション検討中さん]

駅徒歩１分なので期待しています。みなさん、情報をください！

公式URL：https://nskre.jp/hazayoko-tower/

正式名称：リビオタワー羽沢横浜国大
売主：日鉄興和不動産株式会社・三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社三菱地所レジデンス
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

所在地：神奈川県横浜市神奈川区羽沢南二丁目508、509、515（地番）
交通：相模鉄道新横浜線 「羽沢横浜国大」駅 徒歩1分 （駅舎）
埼京線 「羽沢横浜国大」駅 徒歩1分 （駅舎）
間取：1K～4LDK
面積：28.12平米～83.16平米

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[4351: 匿名さん]

途中経過はどうあれ、最終的に財務的に対応できるかって話でしょ。施工不良なら、当然デベは建設会社へ求償するので、施工会社は大事ですよ。

[4352: マンコミュファンさん]

結局リビオは、立地、デベや施工会社、バザードマップ、予算面でのバランスがいいということですね。そりゃ、あら探しをすればいくらでも出てくるでしょうが、普通の人は予算にリミットがありますからね。

[4353: 検討板ユーザーさん]

売主の信用度は大切ですよね。
グレース ゼファー マツヤハウジング
アーバンコーポレイション 日栄建設工業セボン エルクリエイ ダイナシティ ノエル シーズクリエイト モリモト ダイア建設 日本綜合地所 ニチモ アゼル ジョイントコーポレーション 藤澤建設 穴吹工務店…等等等等… マンションデベロッパーの倒産や経営状態が悪化して市場シェアが急低下した大京や中部電力の出資を仰いだ日本エスコン、山田電機の出資を仰いだナイス等やっぱり売主の信用度や財務体力やイメージはとても大切だし、将来売却するときのダメージを防ぐ意味でも重要ですよね。

[4354: 検討板ユーザーさん]

>>4353 検討板ユーザーさん
訂正します。日栄建設工業はアゼルになってから倒産しましたね。

[4355: 評判気になるさん]

>>4353 検討板ユーザーさん
売主と将来売却時するときのダメージとの関係性は？
ロジック通ってないですよ

https://wangantower.com/?p=10545

[4356: 通りがかりさん]

リビオって人気無いんだ、掲示板を見るだけで分かる。

[4357: 検討板ユーザーさん]

>>4356 通りがかりさん

予算引っ張れる人はこんなところ検討しないからね。諸々を妥協してたどり着く物件なのだからこんなものでしょう。

それでも地道に売れてはいますので人気がないわけではないと思いますが。

[4358: 名無しさん]

>>4353 検討板ユーザーさん

テナント崩壊のダメージを防げるか、の方が売却時に重要な気がする。
商業一体型は、テナントがゴースト化したら特大ダメージ喰らうから。

[4359: 匿名さん]

>>4358 名無しさん
テナントやばくないですかね、この立地で。

[4360: マンコミュファンさん]

テナントの心配など全く無用。新横浜線、JRが利用でき、回りに競合店がないこのマンション内のテナントはそれなりに様々な業種がつくだろう。そのうち横国大生も増えるだろうし、人口が増えれば小中学校の新設も検討されるかもしれない。357軒の邸宅ができるのだから、少なくとも可処分所得20～30億円の市場が真上にできる。

[4361: eマンションさん]

>>4360 マンコミュファンさん

テナント不安しかありませんよ。
心配全く無用なんてなにがどうなったら言えるのか、、

ちなみに、仮に357邸が全て4人家族と多めに見て一世代あたりの平均月支出額は31万円(総務省)、その50%をゲタのテナントで消費したとすると年間規模で6.6億円

参考に、上星川のスーパー単体の年間売上目標が29億円ね
数字に弱いと買う物件も間違えちゃいますよ？
https://news.shoninsha.co.jp/store/146253

[4362: 検討板ユーザーさん]

>>4361 eマンションさん
君仕事できるって言われない？

[4363: マンコミュファンさん]

ゲタ店舗が中長期的に安定して維持できるとしたら
寺田倉庫は本当に見事だと思う

[4364: マンコミュファンさん]

>>4361 eマンションさん

その知識豊富なあなたはどんなところに住んでいるんですか？数字に強い人がこんな所で揚げ足取ってるわけないから妄想であの物件買ってたらいくら儲かったとかシミュレーションして楽しんでるタイプの人ですか？
家はマンガ喫茶か実家とか？

[4365: 通りがかりさん]

>>4361 eマンションさん

素敵な情報ですね。ありがとうございます。
上星川のサミットの1次商圏半径0.5km以内：4153世帯、8501人とのことですが、ここの商圏は以下の感じでしょうか。

羽沢南一丁目 1,115世帯 2,156人
羽沢南二丁目 1,110世帯 2,254人
羽沢南三丁目 676世帯 1,385人
羽沢南四丁目 355世帯 733人
リビオ羽沢　357世帯 767人(1世帯平均2.1人と試算)

ここまでの計
3,613世帯　7,295人

これに環状2号線を挟んだ羽沢町(3,773世帯　7,502人)の3割程度(1,000世帯　2,000人)も見込むと

計　4,613世帯　9,295人

意外と戦えるかもね。車アクセスも悪くないし。

[4366: マンコミュファンさん]

>>4361
>>4365

こういう客観的な情報、とてもありがたいです。
自分も商圏大丈夫だろうかと漠然と不安視しておりましたが、こうやってみると最低限のラインはクリアできているのかもしれませんね。

[4370: マンション検討中さん]

たった1軒のスーパーマーケットと言うけど、売り場面積557坪(バックヤード込みで894坪)だから相当デカいけどね。
たった1軒という言い方ではなく、坪あたりで比較すべきだね。

[4371: 口コミ知りたいさん]

羽沢の強みの一つは新横浜に近いことなので、新横浜の発展は羽沢の発展にも大いに影響することかと思います

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[4372: マンコミュファンさん]

>>4360 マンコミュファンさん
可処分所得とは所得－社会保険料－税金のことでそのうち数割が消費に振り向けられます。文章をよく読んでね。私はおそらく平均８００万～１５００万/年の世帯が中心購買層だと思う。仮に少なめに可処分所得744万円/年なら、7,440,000円×357≒26.6億円ということ。

[4373: 管理担当]

[No.4367～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4374: 評判気になるさん]

>>4372 マンコミュファンさん

無学が露呈するので喋らない方が懸命ですよ、、

可処分所得全体をパイにして考えるのであれば、例えば、住居費・通信費・水道光熱費・交通費・保険料、これらもゲタの物件で済ませるおつもり？それに貯金も含まれますね

[4375: 名無しさん]

>>4371 口コミ知りたいさん
レジェイド新横浜>>>>>>ここってことでいい？？？

[4376: 名無しさん]

>>4375 名無しさん

物件の比較をしても荒れるだけなので優劣を付けるつもりはありませんよ

[4377: 口コミ知りたいさん]

>>4372 マンコミュファンさん

ところで下駄って何が入るか情報まだないの？
スーパーくらいは決まってて欲しいんだが。
オーケーとかがいいな

[4378: 検討板ユーザーさん]

>>4373 マンション掲示板さん

「357邸の購買力が20億あるからゲタの心配は不要」って書き込みに対して、「20億って商業施設にとって対した額じゃないよ」と教えてあげたのです。このくらい平易に書いたら分かりますかね

[4379: 通りがかりさん]

>>4378 検討板ユーザーさん
まあそもそも下駄に対して357邸で試算するのが無意味なんですが、周辺の商圏加味して不安となる結論はどのようにお考えなんでしょうか？

[4380: 名無しさん]

リビオの修繕積立金、商業部の利益からも積み立てる計画になってる？
だとしたら、私は怖くて買えない。

[4381: 名無しさん]

>>4379 通りがかりさん
リビオの商圏って、駅と道路と山と谷で分断されてません？
駅近に住宅が少ないから、実際に357邸が利用のメイン層になるのでは？
商圏が小さいから利益薄いと思うんだけど、、、。

[4382: マンコミュファンさん]

>>4376 名無しさん
比較する以前にレジェイドの方がうえだもんな
こんな辺鄙なとこは買うヤツいないだろ

[4383: 検討板ユーザーさん]

>>4380 名無しさん

テナントが空いた際の商業部の修繕、管理費は寺田倉庫が負担することになっていますよ

[4384: 匿名さん]

商業部は寺田倉庫の所有と知らされていたが、今まで売り出されたことがない1kの行方が気になるんだよね。自分は、リビオの部屋を賃貸しようとしているので。

[4385: マンション掲示板さん]

ここらへんの土地は車社会だそうです。
羽沢の住所だけではなく、その隣の東川島町、上星川の住民も、車に乗って国大駅横のクリエイトを使ってると聞いてます。
なのでリビオの下駄についても、みなさんが思うよりもう少し広域の集客力があるのでは？
そこまでネガにならなくてもいいと思います。

もちろん下駄に魅力がなければ誰も来ないと思いますが……。

[4386: マンコミュファンさん]

>>4372 マンコミュファンさん
26.6億円の２割が店舗購入に回るなら約5億円の販売額になる。もちろん、これだけでやっていけるわけではないが、下支えにはなる。また、この店舗商圏は非常に予測しがたいので（東急直通線の利用客数、その推移予想が鍵になります）、期待は大きいが不安も少しといったところが商業事業者の本音だろう。ただ、予測しがたいものの賃料次第、契約条件次第で魅力的になる。

[4387: 契約者1]

>>4385 マンション掲示板さん

上で>>4365さんが書いてくれていますが、1次商圏でも案外いるなという印象です。おっしゃる通り車を使う2次商圏も加えたらそれなりの規模にはなりそうなのでさほど心配はしていません。

広域の集客となると、普段使いするモールとしての直接の競合は星川にあるイオンでしょうか。そこと差別化できれば光は見えてきそうな。
もちろんさらに視野を広げれば新横浜や港北、横浜がありますがそちらは利用シーンも違いますから。
とにかく地域の人が使いやすいモールになることを祈るばかりです。

[4388: 匿名さん]

車社会は流入があれば流出もある。
テナントの力、道路渋滞、駐車場利用率など色々関係するから難しい。

[4389: 評判気になるさん]

ずっと見ていると、リビオ購入者が利することを是が非でも許したくない人たちが何事にも反論しネガを書いているのでしょうね。そのような人たちはどういう気持ちで書いているか自身に問いてみれば自分がどういう性根を持った人間か分るでしょう。

[4390: 匿名さん]

集客力のあるテナントを誘致できるかどうか、だよなー。

[4391: 通りがかりさん]

>>4390 匿名さん
広域集客にはスーパーが超大事だと思ってます。
あとは地味に農業支援施設(直売所かな？)もポイントでしょうか。

その他のテナントで集客に大きなインパクト与えるものは特にないような…

[4392: マンコミュファンさん]

そんなこんな話してるうちに、今日は3期の結果日ですね。年末の209戸越から約2ヶ月でどれくらいの成約があったのでしょうね。

[4393: 検討板ユーザーさん]

>>4392 マンコミュファンさん
物件概要を見ると3期1次は25戸みたいですよ。
ちょっとスピード落ちてきたかなー

[4394: 匿名さん]

商業の情報がオープンにならないとGOできないわ。周りなんもないんだもん。

[4395: マンション検討中さん]

>>4394 匿名さん

↑リビオ・レジェイド・メイツの板に張り付いてネガしまくってる暇人。スルー推奨

[4396: 評判気になるさん]

>>4394 匿名さん
レジェイドの方がましですね
ここは何もないからなあ

[4397: マンコミュファンさん]

不動産業に限らずですが、こういう暇人も相手にしないといけないtoC業は大変ですね..笑

[4398: 名無しさん]

>>4393 検討板ユーザーさん

セールストークも織り込みかと思いますが、
わざと分割して販売してるとのことでしたよ。
価格調整がしやすくなり、利益調整できるので。

まあ少なくとも新鮮開通前にわざわざ強気な設定は
しないでしょう。

[4399: 口コミ知りたいさん]

匿名掲示板ですからね。
ポジだろうがネガだろうが、それで売り上げが上がるわけでも、下がるわけでもないですから。
何か書いてるなぁ位に参考程度に冷静に見ましょうよ。