プラウド大泉学園サウスフロントってどうですか？

[匿名さん]

プラウド大泉学園サウスフロントについて語りましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116380/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社興建社
管理会社： 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定

物件名 プラウド大泉学園サウスフロント
所在地 東京都練馬区東大泉五丁目539番1、541番5(地番)
交通情報 西武鉄道西武池袋線 「大泉学園」駅 徒歩5分
総戸数 31戸
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上5階
建物竣工時期 2023年1月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2023年3月下旬(予定)

[21: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん
6千万台バンザイ！

[22: マンション検討中さん]

5000万台中盤から後半の3Lもあると良いですね。

[23: マンション検討中さん]

プラウド練馬中村橋マークスをみると3LDKで5000万円台はなさそう

[24: マンション検討中さん]

中村橋より都心から遠いし駅からも遠いから、
並列で考えなくてOKだと思いますよ。
条件は落ちるし規模も小さくて共用施設もないでしょうから、その分安いですよ

[25: 匿名さん]

ここは全戸南向きで戸数も少ないから強気の値段でしょう。
3LDKは7000万台スタートかと。

[26: マンション検討中さん]

それならパスですね

[27: マンション検討中さん]

練馬区で南向きで徒歩5分。
今の市場考えても坪単価330万は超えるとみます。1階で7000万円前後では？
建設地の評価は◎
ただ、31戸と小規模なのでディスポーザーはなし。スロップシンクと平置き駐車場とかは良いですね。
永く住み続けるためのマンションに感じます。
価格がこれ以上であれば石神井公園のバス便大規模マンション狙いかな。線路沿いは安くても論外。パークハウスは手が届かない。

[28: マンション検討中さん]

新築3LDKが6,000万円切ることはないでしょうよ（笑）。保谷駅でも無理では？

[29: マンション検討中さん]

東武練馬駅徒歩10分、新日本建設の新築3LDKが70平米で6,000万円ですので、ご参考までに。

[30: マンション検討中さん]

坪300万が適正だけど、どこまで頑張ってくるかだね

[31: 匿名さん]

野村・住友は強欲な印象ありますからね

[32: 購入経験者さん]

地下住戸がない低層マンションがようやくでてうれしいです。駅近過ぎても電車の音や人の往来等騒々しいので、５分くらいがベスト。
ディスポーザーも共用施設ものちのちトラブル発生するお荷物になるだけなので不要。楽しみです。

[33: 口コミ知りたいさん]

>>29 マンション検討中さん
駅徒歩10分に資産価値はありません。

[34: 名無しさん]

同じ時期に竣工予定のクレヴィア大泉学園とはグレード面など比較はどうでしょうか。

[35: 検討板ユーザーさん]

>>33 口コミ知りたいさん
そんなマンションでさえ6,000万円する時代ですので… という意味で書きました。
ここは最低でも7,000万円前後でしょうね。

[36: 匿名さん]

目線を上げたい営業の方、お疲れさまです。
ここのポテンシャルはせいぜい6000万です。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
プラウド練馬中村橋マークスでも坪340万でしたから、大泉学園のここが坪320万は無いでしょう。石神井公園のパークハウスが坪375万で好反応だとしたら、ここはお察しって感じじゃないですかね。

[38: 買い替え検討中さん]

>>36 匿名さん
大泉学園に詳しくないので知りたいのですが、評価があまり高くない理由があったら教えてもらえるとうれしいです。

線路や幹線道路から離れていて、固定資産税が高く日影規制ない商業地域でないながら買い物利便性の高い駅徒歩５分は充分魅力的に映るけどな。

[39: 評判気になるさん]

>>34 名無しさん
グレードの前に、線路脇の立地とは土地の価値がまったく違うと思われます。

[40: 購入経験者さん]

さっき、吉祥寺本町２丁目で道路陥没。
調布の陥没は外環道が原因だったけど、大泉ジャンクションまで石神井公園を西側に避けて地下掘るから、心配になってきた・・

[41: マンション検討中さん]

>>32 購入経験者さん
全く同意見です。地下部屋が安いのは当たり前で、地上はめちゃくちゃ高くなる。

[42: 匿名さん]

>>41 マンション検討中さん
考え方の問題だとは思いますが、地下住戸が設定されてる物件は地下住戸があるからこそ地上階住戸が安く提供出来るという設定ですよ。容積率のお話なのでシンプルな容積配賦の問題です。

[43: 検討板ユーザーさん]

キッチンにカウンターないのですかね？図面見る限りないようにみえましたが

[44: eマンションさん]

>>40 購入経験者さん
やばいですね

[45: 検討板ユーザーさん]

>>44 eマンションさん

Ｂタイプのプランの方です。見間違いかな、見方があっていないかもですが。
パークハウスより安そうだろうし、気になっています。

[46: マンション検討中さん]

いまいち盛り上がらないですね笑

[47: マンション検討中さん]

なんかつまらない物件という感じ。

[48: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

スレが立ってまだ4日目なんですけど。
意味のないネガは買う気がない野次馬さんかな？

[49: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
主観の問題ですから、予算が合わなそうで(検討出来なくて)「つまらない」という方もいらっしゃるでしょうね。

[50: マンション検討中さん]

今の市況と大泉学園の人気度から5,000万台は無く、6,300万のパンダ部屋1つ、スタンダードが6,500-800万、もう1ランク上が7,200-300万、最上階が8,800万だと思います。勝手な想像で書いてますが。

[51: マンション検討中さん]

>>50 マンション検討中さん
あっ、最上階は8,800万じゃなかった。9,800万-1億ですね。

[52: マンション検討中さん]

6500万までならがんばれるのでお願いします

[53: マンション検討中さん]

>>52 マンション検討中さん
3L70㎡の6000から6500万であればなんとか頑張りますのでお願いします

[54: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[55: マンション検討中さん]

駅前充実してるし住みやすいですよー
自分はここ買いたいです

[56: 購入経験者さん]

管理費いくらくらいだろう

[57: 購入経験者さん]

>>56 購入経験者さん
管理費もそうですが、どちらかというと修繕積立金の方が怖いですね。
新築入居時は低く抑えられているけど、小規模物件は数年後の上昇幅がハンパない。そこが悩みどころ。

[58: マンション検討中さん]

この規模は修繕の上がり幅も凄そうですね

[59: 匿名さん]

プラウドって修繕積立金30年固定がデフォじゃなかった？

つまり最初から高いということだけど。

[61: 匿名さん]

[NO.60と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[62: マンション検討中さん]

6,500万円とかありえるのかなあ？
中村橋は7,000万円超だったので撤退。
あそこより1割も安い設定になるのかどうか…

[63: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん
難しいですかね
期待しているのですが

[64: マンション検討中さん]

中村橋マークスより
都心からは離れるし、
駅からは遠くなるし、
規模も小さいし、安くなると思います。

[65: マンション検討中さん]

間違いなく、7000万円台です。大泉学園の不動産評価は皆さんが思うよりも高いです。都心距離だけの話ではなく、学芸大附属があるので常に購入層がいますから。そういったエリアは強いです。
中村橋は都心距離は近いものの、ロータリーなしの各駅。ただ中村橋はスケールメリットがある。
つまり価格帯は残念ながら近くなります。7500万円がメインになりますよ。最上階は軽く1億超に。

[66: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん

おっしゃるとおりです。
大泉学園駅と中村橋駅の時刻表を見比べれば一目瞭然。
大泉の方が通勤時間も昼間も本数がずっと多く、その半分以上が通勤急行・通勤準急・準急などの優等列車で池袋や地下鉄方面への到達時間が早い。
それに中村橋と大泉学園だと住んでいる方の層が違います。どちらが上とか下とかでなく、説明しにくいのですが空気が違いますよ。

[67: 検討板ユーザーさん]

住んでいる方の層ってどんな違いが

気になります

[68: 通りがかりさん]

　大泉学園と中村橋の両方に住んだことがあります
・駅が栄えていて飲食店とかが多いのは大泉
・池袋から6駅と10駅だけれども距離が倍あるのでタクシー帰りが多い人は中村橋
・固定資産税は中村橋の方が高い
・大泉は今でも畑が多く農産物の直売所がいっぱい。これをどう捉えるか？
・大泉で人気があるのは北側、中村橋は南側なのに、今回のプラウドは残念ながらどちらも反対側
　人それぞれ求めるものが違うのでどちらが良いかは分かりません。自分は石神井の再開発プラウドを待つつもりで億の覚悟しています

[69: 匿名さん]

>>67 検討板ユーザーさん

大泉学園町をご存じでしょうか。駅北口からバス15分ほどの「大泉風致地区」と呼ばれる邸宅街で、2000年代初め頃は「社長が住む東京の街」とかいうランキングで田園調布、成城学園に次ぐ3位だったこともあります。

その後は交通の不便さや相続による売却→分割戸建化で区画が小さくなってしまいましたが、いまだに富裕層・高所得層が数多く住んでいます。駅周辺の商業施設もそれなりに良い品物の取り扱いが多いです。

>>68さんが書いてらっしゃるように上記の理由から北口が人気ですが、南口も学芸大付属があったり石神井公園へ歩いて行けたりと魅力が多い街です。

[70: マンション検討中さん]

なんかこれといってピンとくるものがない物件

[71: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん
規模からして広域で何となく物件探してる方をターゲットにしてないですよね。余程無茶な値付けしなければ地縁のある方で販売半年も掛からず終了だと思いますよ。答え合わせは来春に(笑)。

[72: マンション検討中さん]

小規模はどこも似たり寄ったり　笑

[73: 匿名さん]

東映の裏でプラウドシーズンっぽいのが造成されているが、そっちはいつ頃に販売開始になるのだろうか？

[74: マンション検討中さん]

>>73 匿名さん
気になります。
建築計画出てるんですか？

[75: 検討板ユーザーさん]

でもここと比べると駅からだいぶ遠くない？

[76: 匿名さん]

>>72 マンション検討中さん
小規模マンションの世界にようこそ！　いずれも現在分譲中もしくは今年完売した、個性豊かな小規模マンション（総戸数50以下）たちです。

[77: 匿名さん]

>>74 マンション検討中さん
先週、建築計画の看板がありました
前は駐車場だった場所で、20邸くらい分譲のようです
川沿いから少し上がった場所ではありますが、撮影所の裏ということもあり、若干雰囲気が暗い感じはしました
リビンオズ大泉も近いので、買い物には困らなそうです。

[78: 匿名さん]

>>73 匿名さん

戸建て良いですね！いつ発表だろう

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん
プラウドシーズン出来たら最高ですね

[80: 坪単価比較中さん]

>>59 匿名さん
それはプラウドじゃなくオハナですね。

[81: 匿名さん]

お子さんがいらっしゃる方はこういった治安が良く教育環境がいい場所で子育てしたいと思っている方が多いと思います。
お受験をするお子さんが多い地域は公立校でもそれなりのレベルだそうですし、
学校側も教育に力を入れてくれます。

大型収納プランもあったりと家族がターゲット層になるのかなと思いますが、
平米数もある程度あるのが、住みやすそうに感じます。

[82: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[83: 匿名さん]

>>69 匿名さん 20年くらい前は高級住宅街の体をなしていたが、今では高齢化が進み大きい家ば更地→サイディングの戸建て群に立て替わっているので、もう完全に普通の住宅街、という感じです。駅から遠い、認知度が低いのもそうなっている原因ですね。。

[84: マンション検討中さん]

旧日本の価値観で住む人が多い町って感じでしょうか。夫は働き、妻は専業主婦。通勤距離は夫が我慢すれば良いだけだからアクセス、都心距離は気にしないという層

[85: 匿名さん]

>>84 マンション検討中さん
そんなことないと思いますよ。池袋まで準急で3駅15分、朝の時間は走っていませんが、東横線直通で新宿3丁目、渋谷まで1本ですし。

[86: 匿名さん]

重視するなら練馬駅とか、有楽町線本線側に住むでしょ

[87: 匿名さん]

>>85 匿名さん
たぶん83さんが言ってるのはそれ以前のレスの流れからして大泉学園町のことかと。
あそこは専業主婦＆ダンナは黒塗りの社用車でご出勤、っていう家庭がメインだったから。（あくまでも20年以上前の話ね）

[88: 匿名さん]

平和台、早宮は良いが板橋区に隣接する北町、練馬駅周辺は柄が悪い。ファミリー層向けではなく、独身世帯が多いところだ。

[89: 近所の住民]

ここはマンション版なので戸建の話をするのはどうかと思いますが
プラウドシーズンではありませんが近くに建築条件付き土地がありました。詳細は書きませんが駅近で億未満。

（ここで出してはいけない話題でしたら削除してください）

[90: 購入経験者さん]

マンションの話題に戻します。

関越と外環道の交わる大泉ジャンクションが近いように感じますが、大気汚染についてはどうでしょう？
マンション周辺をご存知の方、感じるところをお聞かせいただけると助かります。

[91: 匿名さん]

>>90 購入経験者さん
当物件は物件名の通り駅の南側なので、大泉JCTからは距離もあり排ガスなどの懸念のあるエリアでは無いですよ。

[92: 匿名さん]

マンション営業担当の方からご連絡いただいたので価格感を聞いたところ7000万台がボリュームゾーンとのことです。

[93: 検討板ユーザーさん]

>>92 匿名さん
情報ありがとうございます

[94: 購入経験者さん]

物件エントリー済ですが、公開されているプランが少なくて検討が進みません。プレミアムからどんどんUPしていって欲しいですね。

[95: 匿名さん]

>>92 匿名さん
高すぎ

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
ここ広さに幅があるから何とも言えないけど、仮に70m2で7,000万ならシンプルに坪330万だから安いくらいじゃない？コレで高いって感覚だったら今は新築は見送った方が良いですよ。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん

プラウド大泉学園ステーションフロントが坪330万だったんだから、駅徒歩5分のここが同じ単価だったら少なくとも安くはないのでは

[98: 名無しさん]

>>97 マンション検討中さん
3年の間に相場が上がってるんですよ。
大泉学園だけじゃないですけど。

[99: 匿名さん]

>>95 匿名さん
駅徒歩20分くらいでオシャレだが手頃な注文住宅を建てるのが一番安上がりです。

[100: 匿名さん]

大泉だったら駅徒歩45分とかいう、和光市駅の方が近い自転車必須の場所もあります
駅徒歩40分、だいぶ土地は安いと思われ…

[101: 買い替え検討中さん]

>>97 マンション検討中さん
ステーションフロントがどんな立地で建られてるか現物を一度でも見たらアレがイイって思う方は(駅近以外の条件は気にしないって方じゃなきゃ)少ない気が…。少なくとも私はあそこには住みたくないです。

[102: 匿名さん]

>>101 買い替え検討中さん
わかる。

[103: マンション検討中さん]

駅にポスター貼っていましたね

[104: 購入経験者さん]

ウォールドアが宴会場のパーティションみたいで嫌なのですが、ドアとレールのない２LDKプランって作っていただけないものでしょうか。

[105: 評判気になるさん]

>>104 購入経験者さん
セレクトプランやオプションで設定あったりしますから問い合わせては如何でしょうか？

[106: 通りがかりさん]

施工会社の興建社についてご存知の方いらっしゃいますか？
同じプラウドだったら、施工会社は何処でも変わりはないものなのでしょうか？

[107: 匿名さん]

>>106 通りがかりさん
デベと施工会社は別モノなので、同じデベのブランドでも施工会社によって施工のパターンは変わりますよ。

[108: 匿名さん]

>>104 購入経験者さん
セレクトで無償で選べる場合もありますし、自費でやっても撤去であればそこまでお金はかかりません。逆に設置は結構かかりますが。

[109: マンコミュファンさん]

小規模マンションだけどプライベートブースとか共有スペースがあるんですね

[110: 匿名さん]

マンションで見た事ありませんが床下収納ってすごいですね。
ただちゃんとこまめに掃除しなければカビだらけになったりと
ちょっと管理が大変だったりするんですかね。

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
さすがに換気機能を付けてるみたいですね。それと、どうやら天井高等の条件から占有面積に含まれないようで、だとすると室内の荷物をまとめて地下収納に収めたらすごくスッキリした暮らしが出来そう。

[112: 匿名さん]

>>111 匿名さん

湿気は下に溜まるから換気口だけじゃ無理でしょう。そもそも1階住戸自体、湿気が多めですし。コンセントがあるようなので乾燥機かサーキュレーターを併用することになるでしょうね。それでもこれだけの収納スペースは貴重だと思います。

[113: マンション掲示板さん]

こちらの物件、パークハウス石神井公園テラスと同等の価格になると思いますか？
大泉学園だと少し安かったりするのでしょうか

[114: マンション比較中さん]

>>113 マンション掲示板さん
坪単価ベースだと大差無いか規模からしてちょっと高くなるのでは？それより管理修繕費は高くなりそう。

[115: 匿名さん]

>>113 マンション掲示板さん
急行停車駅ではないですし、下がるとは思います。
わたしはパークハウス石神井公園の地下住戸の存在がどうしても気になり、見送ることに決めてこちらを待つことにしました。地下住戸に住むかどうかより、地下住戸があるかどうか自体がマンション価値に影響を及ぼすと、個人には判断しました。

[116: 通りがかりさん]

>>115 匿名さん

同感です
自分もパークハウスに地下住戸が無ければ真剣に検討したでしょう
石神井公園駅と大泉学園駅の価値は違いすぎるのでプラウドの方が安いと判断
現在大泉学園に住んでいる自分は石神井公園に住みたいので、こちらも見送ります

[117: マンション掲示板さん]

>>115 匿名さん
自分もそんな感じで、こちらに期待しているのですが、あとは価格次第です

[118: 評判気になるさん]

>>115 匿名さん
パークハウス上鷺宮を見る限りでは、地下住戸の有無ってマンション価値を下げるものとも言えない気がしますが、どちらの物件の事例をご覧になってのお考えでしょうか？

[119: 匿名さん]

>>118 評判気になるさん
お返事遅くなりました。それは個人の価値観と考えていますので、地下住戸があっても価値が落ちない、というお考えは個人の価値観、判断で良いと思います。
私の場合は武蔵小杉のタワーマンションが、一瞬で悪い意味で有名になったように
もし何か、自然災害など不測の事態が発生した場合を想像すると（地下住戸だけが被害に合い、一階以上が無事で、もしくは保険が降りて金銭的被害がなかったとしても）
自身の精神的な余裕がない、と判断しました。

[120: 検討板ユーザーさん]

事前案内会開催のメールとどいてました。
１２月頭からみたい。皆さん参加しますか？