プレミスト津田山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト津田山についての情報を希望しています。
全106戸の新しくマンションが建つようです。
津田山駅から徒歩3分なので便利そうですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/tsudayama/index.ht...

所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1088番1他（地番）
交通：JR南武線「津田山」駅から徒歩3分
東急田園都市線「溝の口」駅から徒歩14分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.20平米～98.50平米
売主：大和ハウス工業株式会社・大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

確かに津田山の夜は暗い。駅前にスーパーやうどん屋、コンビニ、クリニックは点々とあるけど、本当にそれだけ。カフェの類い、マックやドトールもない。静かなところです。
中学が遠いのは気になる。冬になれば四時半で日が落ちます。隣の久地は治安が良いとはいえないし。女子の帰り道、心配です。自転車は許可がおりないでしょうね。基本、徒歩でしょう。バス通など許されるのであれば前向きに検討したいです。

[22: 匿名さん]

完成予想CGだとバルコニーの目の前に公園があるけど住民専用？じゃないならバルコニー透けてるし低層階は視線も感じそう。透けてないやつに仕様変更してほしいな?

[23: 匿名さん]

うどん屋もコンビニも駅に近いけど駅前ではないですね。津田山駅付近はバス停なんてないですよ？

[24: 匿名さん]

駅からファミリーマート津田山駅北店は約200m。
セブンイレブン川崎津田山店は約350m。
バス停は津田山駅の目の前にはありません。どこのバス停へ行くのにも、少々歩きます。
津田山駅から西高津中学校までバスで行くとしたらですが、東急バスの陸橋西口か陸橋東口（駅から約650m）から乗れば、切通し前と高津営業所の間に西高津中学があります。バス停から学校までは、約5、600mほど歩きます。
マンションから一番近いバス停は川崎市バスの上乃橋（駅から600m）になると思いますが、ここから乗ると洗足学園前に停まります。洗足学園を検討されているなら、通学には良いかもしれません。ただし、上乃橋は路側帯にあるバス停で、屋根もベンチもありません。

[25: マンション検討中さん]

>>20 マンション検討中さん
平瀬川は前の台風で氾濫した川ですよ。

[26: マンション検討中さん]

>>25
平瀬川、氾濫、で検索したら記事を見つけました。台風19号の時ですね。多摩川の近くでバックウォーター現象が起こり、周辺は浸水、マンションの一階が水没して住民の方が亡くなられた、とありました。だけど、同じ平瀬川でも津田山付近では氾濫しなかったのですよね？ハザードにかかっているのは気になりますが、少なくとも二階以上なら検討できそうです。

[27: マンコミュファンさん]

大和ハウス。営業停止か。マンション大丈夫か？

[28: 匿名さん]

>>27 マンコミュファンさん
ダイワハウス工業の営業停止処分を受けたのは電気工事と水道などの管工事です。また期間は12月2日～23日の22日です。

[29: 周辺住民さん]

特定か所の氾濫で平瀬川が。。。と言うのはミスリード。それ言うなら多摩川でも発生したよね？それだけで多摩川全体が危険と言う？
ここは駅近ではあるけれど津田山駅含め周辺はないもなうえに、溝の口がちかいと言うけれど一駅離れて徒歩で10分以上もかかれば恩恵もすくない。フラットなところだから自転車で近くで買い物ができるがなら何もここを選択する理由はなくなる。
値段次第ってところはあるけど安くはないよね。

[30: 匿名さん]

ちょっと前に売り出されていたバースシティはお手頃だった。
さすがに駅に近いとはいえ南武線で一番乗降客が少ない駅、今後も発展の期待も薄。リセール考えると。。。

[31: 津田山民]

地元民としてはここ気になるね。溝の口になんでもあるからベッドタウンとしては何も困らないけどなぁ。

[32: 周辺住民さん]

特に気になりませんね。大和だからお安くはないでしょう。地元民でここ買える人がどれだけいるか？溝の口なんでもないし。じゃー、ちょっと買い物行こか。って散歩がてらに行ける距離でもない。ここはベッドタウンではない。

[33: 匿名さん]

ベッドタウンとは首都圏の駅に直結するような主要路線で郊外エリアの比較的人口の多い駅というのが一般的な認知。思いつくのが田園都市のたまぷらーざ小田急の新百合ヶ丘等

[34: 匿名さん]

津田山駅は綺麗ですよね♪溝の口のひとつ横と考えると都内通勤でも苦労しなそうな穴場では？それでも大和だから高いだろうけど。。。

[35: 周辺住民さん]

津田山には昔から有名な高級住宅街がある。土地で軽く億超え、豪邸も多い。高齢化した住民が山を降りて駅前のマンションへ引っ越す、なんて需要はありそう。津田山は静かに暮らせるのがいいところ、お店は少ないほうがいいと思う人が住むところよ。便利を求めるならここは向いてないね。

[36: ご近所さん]

津田山の高級住宅街？丘の上のほうのエリアですか？その認識はありませんでした。立地も不便で何もないところなので地元民も誰も近づきませんね。
立派なおうちもあるようですが中古では相当価格が下がりそうな立地ですね。
お店が少なく静かなところがいいのなら長尾あたりに住めばいいのでは？と思います。
穴場という人がいますが、穴場って知られていない好立地を指すのであって、津田山は知られていないだけで好立地とは到底言えない不便な場所ですね。

[37: 匿名さん]

津田山の高級住宅街を散歩すると田園調布？みたいな雰囲気を感じますよ。この辺りは路線価も上がってる？ので素人判断ながら意外と落ちない気がしてます。津田山自体は本当に何もないですけどね。駅近なら魅力的な物件とは思います。となるとお値段が気になるところ。

[38: マンション検討中さん]

説明会が始まっているようですが、行かれた方、印象などを教えて頂けると幸いです。
特に価格面が気になります。

[39: マンション検討中さん]

もう説明会始まってるの？

[40: 通りがかりさん]

先日説明会に行きました。
3LDK南向きで6300万前後でした。

[41: 匿名さん]

津田山で6300ね。買う人はいるのだろうけどこんなところ何が良くて買うんだろう？
久地、宿河原なら駅近くてもこんな値段で売り出さないだろうね。溝の口が多少近いだけのメリットしか感じないが、なら溝の口で新築買えばいいよ。6000超えなら買えるだろう。

[42: 匿名さん]

線路沿いですね。もともと静かな場所だけに夜間や早朝は列車の音が気になりますがどうなのでしょうか？

[43: 匿名さん]

広めの4LDKは9000前後、80m3程度の4LDKで7500。3LDKは6300前後。高いですね。
車持ちだと管理費修繕費駐車場で4万、インテリアオプション、諸経費、住宅ローン利息あわせると6300万のマンションでもフルローンで住宅控除考慮しても月々20万超え。返済比率25%くらいにしたいが到底厳しい。やっぱりマンションメリット多いけど高い。戸建ても検討かな。

[44: 匿名さん]

霊園
坂
南武線
で高級ならもう水没しないところは全部高級住宅街でいいだろ
高級住宅街のハードル低すぎるわ

[45: 匿名さん]

線路沿いというより線路脇だよね。線路のすぐそばまで工事エリアになってるようだ。
津田山ってどこ？というような知名度の場所に６０００超える金額出す気になるか？だよね。新築で永住ならまだしも中古なら溝の口買う方がリセールバリューは高い。

[46: マンション検討中さん]

購入検討してましたけど、正直価格聞いてびっくりしました。溝の口徒歩５分圏内(駅まで平坦)の新築もしくは５年以内の物件であれば理解できますけど、高すぎですね。バスが使えるわけでもないし、仮に使えても溝の口or新百合や宮前区方面行けるだけですしね。バスもすごく混んでますし・・ゆくゆく売りに出すこと考えても購入時より高くは売れないでしょうね～場所的に。購入検討してただけにすごく残念・・
ただマンションができることで周辺に人通りが増えると思うので、明るくなりそうな点にやや期待・・（笑）

[47: 匿名さん]

100戸超える家族が一気に駅周辺に越してくるのだから明るくなるなんて呑気なこと言ってられないでしょう。小さな駅舎が混んだり、小学校にも影響しないかな？閑静が売りなのにそれを目的にした結果それを壊すことになりかねない。

[48: ご近所さん]

公式ページにあるこの記載は本当？こんな時間でたどり着けるなんてあり得ない。平日の朝の列車本数が多い時間帯でもこれは無理。
　渋谷」駅15分（16分）
　JR「新宿」駅21分（23分）
　JR「品川」駅20分（21分）
Yahoo路線で調べてもどの時間帯で行けるなんて出てこないよね？
それに乗換時間２分と計算しているがダッシュでもしないと無理だよ。朝夕のラッシュならほぼ無理
こういう記載ってなんかあさましいな。

[49: ご近所さん]

すいません。乗換え・待ち時間は含まれません。と、下のほうにちーーーーーーーーーさく目立たなく注意書きがありました。
誇大広告みたいなミスリードでなんだがだまされた気分。
それでも、津田山から渋谷まで１６分ってありえない。

[50: 匿名さん]

>>49 ご近所さん

ヤフーで津田山14時発で設定すれば
乗り換え待ち時間ゼロトリックで16分でいけますよ
武蔵溝ノ口と溝の口の移動時間を☆０秒☆にすることによって
2分と14分になり16分なんです♪
ワープしましょう！

[51: 匿名さん]

溝の口まで徒歩14分で電車なら渋谷まで15分らしい。

[52: マンション検討中さん]

表記がどうであれ交通アクセスは良いですよね。他に6000万くらいで買えるマンションで良いのがあまり見つからないです。。

[53: 名無しさん]

津田山のマンション楽しみにしてたけど
高すぎる～
9200万って！
津田山は車必須な場所だし駐車場代かかること
管理費と修繕費が後々高くなること
購入価格より高値で売れるかどうか先行きが不安(今後中古マンションが増える)なことを考えたら
難しいわ?

[54: 匿名さん]

>>52 マンション検討中さん
乗り換えに必要な移動時間と待ち時間が発生するので、乗り換えがある時点で交通アクセスは悪いです。乗り換えあるなら、久地、宿河原から乗っても数分の違いにしかなりません。
ならば、川崎なら便利かというと快速が止まらず不便な駅、しかも、場合によってはあと一駅という溝の口で快速の足止めがあったりする。
ならば、徒歩で溝の口ならと考えますが、6000万以上もする高額なマンション買ったのに毎日徒歩で往復30分近くかけて通勤するはめになるのをよしとしますか？
せっかくの高額なら便利なとこにしたいです。

[55: 周辺住民さん]

>>53 名無しさん
どういう観点で車必須と言っているのか不明、移動なら駅も近いから登戸、溝の口、武蔵小杉で乗換えれば主要なところには行ける。

中古が購入価格を上回るのは稀。商品は買った瞬間に価値が下がるのは常識。インフレが起こったとか、買価が安かった時期とか、余程の人気エリアとか、発展が見込まれるところとか、近場に人気スポットがあるとか、タイミング、付加価値、レア感がないと無理。当然、津田山はこれらに当てはまらない。

[56: 匿名さん]

どこに行くにも乗り換えが必須なのにアクセス時間に乗換え・待ち時間は含まれませんはないですね（笑）
本気で検討するなら朝の時間帯に電車に乗ってみて、会社までの通勤時間を測ってみるといいかも。

[57: 名無しさん]

>>55
津田山が車必須と言ったのは津田山の駅前にお店が少ないからですよ?
駅前のスーパーはマックスバリューだけだし、品揃えが代り映えしないと飽きるじゃないですか
電車で買い物や外食へ出かけることもあるでしょうが、それだと荷物を持ち歩かないといけないから大変かな?と思って
車がなくても生きていけるとは思いますよ?
商品は買った瞬間に価値が下がる？不動産のことをあまりご存知ないのかな
古かろうと新しかろうと価値のあるものにお金を出す人はたくさんいます
特にマンションは将来価値が上がるかを見極めるのが大事ですよ?

[58: ご近所さん]

>>57 名無しさん
車がなくても生きていけるのなら必須じゃないよね？もしかして必須という言葉の意味ご存じない？（大笑）
マックスの品揃えが不服なら近くのOKにでも自転車で行けば？荷物もって歩く必要あるかな？そういう発想できないの？

マックスの品揃えに文句あるなら南武線の主要駅以外はどこ行っても不満になるよね。あの規模のスーパーが駅前にある駅なんてそうそうないよ。
まあ、普通の家庭であればスーパーの品ぞろえなんて野菜や肉魚などの生鮮食品さえそろえば料理メニューを変えるだけであまり関係ないのだけどね。

で？不動産の価値があがるのをどう見極めるのよ？
>>55さん
が書いた要因以外でなにがあるの？
不動産のことご存じなんでしょう？

[59: ご近所さん]

>>57 名無しさん
最近ならばプレミスト溝の口がありますね。
津田山よりも立地も生活利便性もよさそうですよね？
で、以下の参考相場価格みても下がっていますよね。
https://www.livable.co.jp/soudan/kojin-hojin/fudosan-050/

中古は新築より値段が下がるのは常識なんですよ。
中古で価値がでるのは物件価値ではなく、希少性や利便性の向上等の外的要因
基本、時間が経つことに価値は棄損していく。これ常識。

それでも云々言うなら以下の不動産会社の見解をご覧になったうえできちんと反論してください。
https://www.ieshil.com/buildings/792917/

[60: ご近所さん]

>>56 匿名さん
Yahoo路線使えばそれなりにシミュレーションできますね。
ちなみに明日の朝8時津田山ー渋谷間（条件はデフォルト）一番早くて３１分でした。津田山駅までの時間と列車の待ちを考慮すると４０分くらいは必要ですね。

[61: 匿名さん]

>>57 名無しさん

価値なくてもインフレが進めば相対的に価値が上がります。
不動産のことご存じない？

[62: 匿名さん]

登戸駅前のほうがどうなるか
あそこが売れなきゃ南武線津田山は無理

[63: いい大人の口論は時間の浪費w]

津田山駅はいいところ

[64: マンション検討中さん]

先日モデルルームに行ってきました。
設備は良かったですが、直床でしたね。
あと、人気のある部屋は価格を上げるかもしれないとのこと。もう少し上げても買うだろうということらしいです。
なんというか、大和ハウスの器の小ささを表していてガッカリしました。

[65: マンション検討中さん]

>>64 マンション検討中さん

それが本当なら、ここは無いな。営業停止くらっといて何様なのかね。

[66: 匿名さん]

こちらのマンションは直床だったんですね。
施工会社は不二建設株式会社ですが価格を抑える為でしょうか。
公式ホームページには構造や設備仕様が出ていないので
床の構造については全く知りませんでした。

[67: 周辺住民さん]

商売って需要と供給のバランスだから売れるところを値上げするのは道理、企業イメージは悪くなるけど
でもまあこんな立地でも人気なんだね
俺ならここを高額で買うんなら一戸建て選ぶが

[68: マンション比較中さん]

外廊下の手すりがスカスカの縦格子なのにびっくりです。昔の団地みたい。これって皆さん気にならないのでしょうか。

それとこの記事によればタオル掛けがオプションとのことで全体的にコストカット物件なのかなと感じています。
「大和ハウス他 非接触インターホンの実証実験／現場の「津田山」タオル掛けはなし」
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6377-2022-01-15-02-41-01

[69: 匿名さん]

公式サイトのトップ画像にあるベランダ戸境。。。上空いてる。薄い。今はこれが普通？遮音性、防犯、大丈夫？覗かれたりしない？
これも団地仕様っぽい。

[70: 匿名さん]

駐輪場が107台？？？各家庭で1台分しか確保できないね
ここからなら通学や通勤で溝の口まで自転車で行くということは普通で
買い物だってオーケーストアや溝の口あたりまで行くことは想定できるはずだが