プレミスト津田山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト津田山についての情報を希望しています。
全106戸の新しくマンションが建つようです。
津田山駅から徒歩3分なので便利そうですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/tsudayama/index.ht...

所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1088番1他（地番）
交通：JR南武線「津田山」駅から徒歩3分
東急田園都市線「溝の口」駅から徒歩14分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.20平米～98.50平米
売主：大和ハウス工業株式会社・大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 評判気になるさん]

駅近物件、溝の口駅にも徒歩圏で、とてもよい立地と思います。
価格が安いとよいな。

[2: 匿名さん]

小学校は駅前にあるけど、中学校はちょっと遠い。

[3: 匿名さん]

駅まで徒歩圏内なのも魅力ですが
子育てしていると学校施設が近いかどうかは大きなポイント。
ここは小学校がすぐそばで安心して通わせることができそう。
確かに中学校は遠いですが、そのくらいの年代ならあまり気にしなくても良いかもしれないです。

[4: 匿名さん]

踏切を渡ることになりますが、高架化が進めば便利になりそうですね

[5: 匿名さん]

6000～7000万円台中心かな？

[6: 匿名さん]

トップにある外観、写真かと思いましたがCGなんですね。リアルで凄いです。
4階と5階の角部屋だと大きめのルーフバルコニーを付けても良さそうですが、
どうやら格子で仕切られてるようなのでそれは難しいでしょうか。
中学校への距離は自分もそれほど気にしないで良いように思います。中学受験をするかもしれないし、
公立に通うとしても家の遠い生徒だと自転車通学を認められたりしますしね。

[7: 匿名さん]

7000～8000万円台だったりして？

[8: 匿名さん]

今のCGってこんなにリアルに再現できるんですね。実際に作られるものと大差がないなら、イメージしやすくていいです。
外観は白を基調にされていますが、低層階もガラス冊子になっているようです。外から見えてしまわないか懸念されます。目の前が公園なので
丸見えになってしまわないかしら？
公園が目の前ということで日中は賑やかそうですが、バルコニーが砂ぼこりで汚れないか気になりますね。
その他夏場は虫が多そうなので対策が必要そう。

[9: ご近所さん]

スノボ場跡にはなにが出来るんでしょうか？
周辺に店が少ないのがやはり気になります…

[10: マンション検討中さん]

4LDKの間取りが公開されましたね。ハザードマップにかかる土地なので、一階は避けたいところです。二階以上にファミリー向けの部屋があるといいのですが…。

[11: 匿名さん]

中学校の距離がどのくらいなのかによりますね。
ちなみに自分は都内出身で、中学校までの距離が結構遠かったのですが、自転車通学は認められませんでした。
電車移動、バス移動は認められるそうですが、自転車は置く場所がないなどの理由で徒歩のみということでした。
毎日３０分の距離を歩いていましたが、それほど辛かった記憶はありませんが、
女の子だと部活帰りに暗い道を一人で歩くのは今のご時世危険が伴うかもしれません。

[12: 匿名さん]

>>10 マンション検討中さん
おっとっと、ハザードマップにかかる場所なのですか。多摩川からは少し離れているように見えたのですが。二階以上なら良いという問題でしょうかね？？

[13: マンション検討中さん]

>>12 匿名さん
近所に住むものです。
ハザードマップを見たわけではないのですが、近くに平瀬川があります。

[14: マンション検討中さん]

>>12匿名さん
近所に住むものです。
確かにハザードマップ上だと浸水予想0.5ｍ～3ｍ以内ですが、2年ほど前の多摩川の氾濫の際もこの辺りは特段影響なかったですよ。ただ近くに畑などいくつかあるのでそこの土埃などでバルコニーの汚れが気になるかと思います。そして虫など。
近くに大きい霊園があるので、周りは結構静かで暗めなので、街灯などもうちょっとあるといいかなと思います。

[15: マンション検討中さん]

中学校は学区でいうと、西高津中学校ですね。
２４６沿いを歩いていくのですが、距離でいうと約1.3km・徒歩約16分といったところですかね。中学生であれば問題ない距離かと思いますね。今のところ自転車通学してる子などは見たことありませんね。
私自身は都内出身でしたが、自転車通学は原則禁止でした。

1LDKの間取もあるようなので、分譲後賃貸での貸し出しなんかも増えるんですかね？あまり賃貸が多すぎると理事会などが成立しないなどのマンションもあると聞いたことがあるのでその点が少々気になります・・
そして一番は価格帯ですかね。近隣に大きいマンションがあまりないので参考にしにくい部分はありますが、近くのイルフェッシイなんかは築年数たってますがそこそこしますね。

[16: マンション検討中さん]

明日現地周辺を歩いてみようと思います！

[17: 匿名さん]

プレミストって溝の口では売れていなかったよね？
ここも駅近と溝の口が徒歩圏内と言う以外のメリットはない。
駅は大型スーパーがあるだけの駅。酒屋や米屋、歯医者等の数軒の店舗が駅前に並ぶだけ。石材店や花屋等霊園関係商売が目立つ。郵便局や銀行、病院、食事処、医院、弁当屋、パン屋、ケーキ屋等々、普通駅周辺にあるべきお店はほぼない。
ここは他所に依存する生活が必要になる。

マンション周りも閑静といえば聞こえがいいが寂しい場所という印象。特に夜間は一層寂しくなります。マンション周りも何もありません。コンビニすらない場所です。
それと踏切は朝夕は大変。気になる方はお隣の久地の様子をご覧ください。

これらを踏まえてここに５０００万以上の価値は感じません。
ここを買うならもっと別の選択肢を考えます。

どなたかが高架とか書いてますがここの高架なんて計画ありませんよね？あったら教えてほしい。
常識的に考えて駅周みてどう高架するのですかね？府中街道と交差するのに高架なんて無理でしょう？

[18: 周辺住民さん]

踏切は地味に鬱陶しいです。ここなら南口が利用できますが、細くなだらかな坂道を迂回して大回りになりますね。夜はこの道は人通りが少ないのでちょっと怖い。
駅に魅力はないけど霊園があるから自然が多く特に春は桜がきれいです。
地縁があるなどの理由なら別ですが高額だしてまでここ買う理由はないかな？

[19: 匿名さん]

↓久地駅の踏切です。
https://www.townnews.co.jp/0202/2020/06/19/530948.html
津田山が同じかどうかはわかりませんが隣の駅です。
同じ電車が行き来していることを考えれば自ずと想像できると思います。

[20: マンション検討中さん]

川崎市のホームページでハザードマップ見てきました。多摩川というより、平瀬川の氾濫時に浸水する感じですね。平瀬川って氾濫するような川なんでしょうか？

[21: マンション検討中さん]

確かに津田山の夜は暗い。駅前にスーパーやうどん屋、コンビニ、クリニックは点々とあるけど、本当にそれだけ。カフェの類い、マックやドトールもない。静かなところです。
中学が遠いのは気になる。冬になれば四時半で日が落ちます。隣の久地は治安が良いとはいえないし。女子の帰り道、心配です。自転車は許可がおりないでしょうね。基本、徒歩でしょう。バス通など許されるのであれば前向きに検討したいです。

[22: 匿名さん]

完成予想CGだとバルコニーの目の前に公園があるけど住民専用？じゃないならバルコニー透けてるし低層階は視線も感じそう。透けてないやつに仕様変更してほしいな?

[23: 匿名さん]

うどん屋もコンビニも駅に近いけど駅前ではないですね。津田山駅付近はバス停なんてないですよ？

[24: 匿名さん]

駅からファミリーマート津田山駅北店は約200m。
セブンイレブン川崎津田山店は約350m。
バス停は津田山駅の目の前にはありません。どこのバス停へ行くのにも、少々歩きます。
津田山駅から西高津中学校までバスで行くとしたらですが、東急バスの陸橋西口か陸橋東口（駅から約650m）から乗れば、切通し前と高津営業所の間に西高津中学があります。バス停から学校までは、約5、600mほど歩きます。
マンションから一番近いバス停は川崎市バスの上乃橋（駅から600m）になると思いますが、ここから乗ると洗足学園前に停まります。洗足学園を検討されているなら、通学には良いかもしれません。ただし、上乃橋は路側帯にあるバス停で、屋根もベンチもありません。

[25: マンション検討中さん]

>>20 マンション検討中さん
平瀬川は前の台風で氾濫した川ですよ。

[26: マンション検討中さん]

>>25
平瀬川、氾濫、で検索したら記事を見つけました。台風19号の時ですね。多摩川の近くでバックウォーター現象が起こり、周辺は浸水、マンションの一階が水没して住民の方が亡くなられた、とありました。だけど、同じ平瀬川でも津田山付近では氾濫しなかったのですよね？ハザードにかかっているのは気になりますが、少なくとも二階以上なら検討できそうです。

[27: マンコミュファンさん]

大和ハウス。営業停止か。マンション大丈夫か？

[28: 匿名さん]

>>27 マンコミュファンさん
ダイワハウス工業の営業停止処分を受けたのは電気工事と水道などの管工事です。また期間は12月2日～23日の22日です。

[29: 周辺住民さん]

特定か所の氾濫で平瀬川が。。。と言うのはミスリード。それ言うなら多摩川でも発生したよね？それだけで多摩川全体が危険と言う？
ここは駅近ではあるけれど津田山駅含め周辺はないもなうえに、溝の口がちかいと言うけれど一駅離れて徒歩で10分以上もかかれば恩恵もすくない。フラットなところだから自転車で近くで買い物ができるがなら何もここを選択する理由はなくなる。
値段次第ってところはあるけど安くはないよね。

[30: 匿名さん]

ちょっと前に売り出されていたバースシティはお手頃だった。
さすがに駅に近いとはいえ南武線で一番乗降客が少ない駅、今後も発展の期待も薄。リセール考えると。。。

[31: 津田山民]

地元民としてはここ気になるね。溝の口になんでもあるからベッドタウンとしては何も困らないけどなぁ。

[32: 周辺住民さん]

特に気になりませんね。大和だからお安くはないでしょう。地元民でここ買える人がどれだけいるか？溝の口なんでもないし。じゃー、ちょっと買い物行こか。って散歩がてらに行ける距離でもない。ここはベッドタウンではない。

[33: 匿名さん]

ベッドタウンとは首都圏の駅に直結するような主要路線で郊外エリアの比較的人口の多い駅というのが一般的な認知。思いつくのが田園都市のたまぷらーざ小田急の新百合ヶ丘等

[34: 匿名さん]

津田山駅は綺麗ですよね♪溝の口のひとつ横と考えると都内通勤でも苦労しなそうな穴場では？それでも大和だから高いだろうけど。。。

[35: 周辺住民さん]

津田山には昔から有名な高級住宅街がある。土地で軽く億超え、豪邸も多い。高齢化した住民が山を降りて駅前のマンションへ引っ越す、なんて需要はありそう。津田山は静かに暮らせるのがいいところ、お店は少ないほうがいいと思う人が住むところよ。便利を求めるならここは向いてないね。

[36: ご近所さん]

津田山の高級住宅街？丘の上のほうのエリアですか？その認識はありませんでした。立地も不便で何もないところなので地元民も誰も近づきませんね。
立派なおうちもあるようですが中古では相当価格が下がりそうな立地ですね。
お店が少なく静かなところがいいのなら長尾あたりに住めばいいのでは？と思います。
穴場という人がいますが、穴場って知られていない好立地を指すのであって、津田山は知られていないだけで好立地とは到底言えない不便な場所ですね。

[37: 匿名さん]

津田山の高級住宅街を散歩すると田園調布？みたいな雰囲気を感じますよ。この辺りは路線価も上がってる？ので素人判断ながら意外と落ちない気がしてます。津田山自体は本当に何もないですけどね。駅近なら魅力的な物件とは思います。となるとお値段が気になるところ。

[38: マンション検討中さん]

説明会が始まっているようですが、行かれた方、印象などを教えて頂けると幸いです。
特に価格面が気になります。

[39: マンション検討中さん]

もう説明会始まってるの？

[40: 通りがかりさん]

先日説明会に行きました。
3LDK南向きで6300万前後でした。

[41: 匿名さん]

津田山で6300ね。買う人はいるのだろうけどこんなところ何が良くて買うんだろう？
久地、宿河原なら駅近くてもこんな値段で売り出さないだろうね。溝の口が多少近いだけのメリットしか感じないが、なら溝の口で新築買えばいいよ。6000超えなら買えるだろう。

[42: 匿名さん]

線路沿いですね。もともと静かな場所だけに夜間や早朝は列車の音が気になりますがどうなのでしょうか？

[43: 匿名さん]

広めの4LDKは9000前後、80m3程度の4LDKで7500。3LDKは6300前後。高いですね。
車持ちだと管理費修繕費駐車場で4万、インテリアオプション、諸経費、住宅ローン利息あわせると6300万のマンションでもフルローンで住宅控除考慮しても月々20万超え。返済比率25%くらいにしたいが到底厳しい。やっぱりマンションメリット多いけど高い。戸建ても検討かな。

[44: 匿名さん]

霊園
坂
南武線
で高級ならもう水没しないところは全部高級住宅街でいいだろ
高級住宅街のハードル低すぎるわ

[45: 匿名さん]

線路沿いというより線路脇だよね。線路のすぐそばまで工事エリアになってるようだ。
津田山ってどこ？というような知名度の場所に６０００超える金額出す気になるか？だよね。新築で永住ならまだしも中古なら溝の口買う方がリセールバリューは高い。

[46: マンション検討中さん]

購入検討してましたけど、正直価格聞いてびっくりしました。溝の口徒歩５分圏内(駅まで平坦)の新築もしくは５年以内の物件であれば理解できますけど、高すぎですね。バスが使えるわけでもないし、仮に使えても溝の口or新百合や宮前区方面行けるだけですしね。バスもすごく混んでますし・・ゆくゆく売りに出すこと考えても購入時より高くは売れないでしょうね～場所的に。購入検討してただけにすごく残念・・
ただマンションができることで周辺に人通りが増えると思うので、明るくなりそうな点にやや期待・・（笑）

[47: 匿名さん]

100戸超える家族が一気に駅周辺に越してくるのだから明るくなるなんて呑気なこと言ってられないでしょう。小さな駅舎が混んだり、小学校にも影響しないかな？閑静が売りなのにそれを目的にした結果それを壊すことになりかねない。

[48: ご近所さん]

公式ページにあるこの記載は本当？こんな時間でたどり着けるなんてあり得ない。平日の朝の列車本数が多い時間帯でもこれは無理。
　渋谷」駅15分（16分）
　JR「新宿」駅21分（23分）
　JR「品川」駅20分（21分）
Yahoo路線で調べてもどの時間帯で行けるなんて出てこないよね？
それに乗換時間２分と計算しているがダッシュでもしないと無理だよ。朝夕のラッシュならほぼ無理
こういう記載ってなんかあさましいな。

[49: ご近所さん]

すいません。乗換え・待ち時間は含まれません。と、下のほうにちーーーーーーーーーさく目立たなく注意書きがありました。
誇大広告みたいなミスリードでなんだがだまされた気分。
それでも、津田山から渋谷まで１６分ってありえない。

[50: 匿名さん]

>>49 ご近所さん

ヤフーで津田山14時発で設定すれば
乗り換え待ち時間ゼロトリックで16分でいけますよ
武蔵溝ノ口と溝の口の移動時間を☆０秒☆にすることによって
2分と14分になり16分なんです♪
ワープしましょう！