プレミスト津田山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト津田山についての情報を希望しています。
全106戸の新しくマンションが建つようです。
津田山駅から徒歩3分なので便利そうですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/tsudayama/index.ht...

所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1088番1他（地番）
交通：JR南武線「津田山」駅から徒歩3分
東急田園都市線「溝の口」駅から徒歩14分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.20平米～98.50平米
売主：大和ハウス工業株式会社・大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: 周辺住民さん]

まあ仕方のないことだが数百人の住人が引っ越してくるわけだから多少は騒がしくなるのだろうし、あの何もなかった場所に大きなマンションが数棟も建てば圧迫感もでるのだろう、景観も悪くなるのだろう。

[142: マンション検討中さん]

>>139 周辺住民さん
開かずの踏切…？
下見は大事ですね…

[143: 匿名さん]

>>137 匿名さん
そっちより、機械式駐車場の多さを気にするべきです。機械式駐車場のメンテナンス費用やリプレースの費用は莫大ですよ。

[144: 匿名さん]

駅近くにコメ専門店があります。

[145: マンション検討中さん]

>>143 匿名さん

機械式がゆえに、将来的な修繕費は3万オーバー確定のようでしたもんね。マンションの場合はまあ仕方のないことですが、車未所有世帯の場合、アホらしくなりますよね。。

[146: 匿名さん]

将来的な修繕費は3万オーバー確定とは？
現在の修繕積立金は月額5,500円～10,900円となっていますが
数年後には3万円を超える見込みですか？
機械式駐車場を採用するマンションはだいたいどこもそれくらいになるんでしょうか？

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん

https://www.fudousan.or.jp/topics/1807/07_2.html
首都圏の修繕積立金の平均は「築30年超」で1㎡あたり182円だそうです。70平米だとすれば12740円ですね。
この掲示板に限った話ではないですが基本的にソースのない書き込みは信用せず、最終的には自分で営業に聞いたり現地を見たりして判断したほうが良いと思いますよ。

[148: 匿名さん]

>>147 匿名さん

そうです。
自分の目でみる。
自分の鼻で悪臭がないか調べる。
自分の疑問はとことん営業に確かめる。
これこそが失敗しないマンション選びの秘訣です。

[149: 名無しさん]

>>145 マンション検討中さん
極端に空きが多くなければ、駐車場収入で維持費はまかなえます。
高齢化などで車を手放す人が多く、空きが増えたら機械式をやめて、台数を減らした平置きなどに改修すれば良いのです。
ここは駐車場の台数が少ないので、その様な事態になる可能性は低いと思います。
車未所有者は、実は駐車場収入が維持費を上回った分が管理費などにまわるので、その分得してるのを知らなかったりするんですよね。
駐車場代は、周りの相場に合わせて決まるので、駐車場が極端に安い地域以外は、余程空きが多くならない限り駐車場がある程度あった方が管理費もしくは修繕積立金が安くなるんですよね。

[150: マンション検討中さん]

駐車場収入で維持費はまかなえるとはよく考えられたマンションだと思います。マンションは管理で買えというのはこういうことなんですね。万が一利用者減ったら機械式を撤去して平置きにすればよいわけですね。目から鱗でした。

[151: 匿名さん]

プレミスト溝の口は全平置き４７台に対し、ほぼ機械式とは。。。客を舐めた設計に憤慨するどころか管理費収入になるとか将来撤去とかお気楽というか能天気ですね。
平置きならまあその通りでしょう。機械式はランニングコストもかかるし、故障も少なからず発生し、経年とともに故障率も高くなり修理費用もばかにならない。
パレットの交換も２０～３０年で発生、駐車場の値段設定もある程度高額にならざるを得ない。津田山あたりのローカルな月額より高くなれば不平もでるでしょう。
撤去すればとか簡単に言うが撤去費用も高額、その費用は修繕費でしょう？
それ以前に撤去には特別決議が必要で居住者の3/4の同意というハードルの高さがある。高額なマンションなのに駐車場すらまともに揃わないマンションなんて、恥ずかしくて皆が同意するとも思えない。高所得者もそれなりにいるだろうから車は必須と考える人も多いだろうし、賃貸に出すのも、中古に出すのも駐車場もそろわないとなれば資産価値も下落するのは目に見えている。

[152: 匿名さん]

川が近いことから浸水時の冠水被害も考慮しなくてはいけません。ゲリラ豪雨等でも同じですが水が入ると機械式の下段の車や装置に被害が及びかねません。

ここは大和系の管理会社ですよね？
その管理会社自体が機械式を否定しているのに大和ハウスはこのような設計にするのが皮肉ですね。
https://www.daiwalifenext.co.jp/mansion-genkilabo/column/column-202001...

[153: 匿名さん]

そもそも論だが機械式駐車場の出庫や入庫は面倒で時間もかかる。不便極まりないシステム。また危険性もはらむ。
SDGsで旧態依然としたシステムを利益追求で導入する姿勢はダイワの方針なのかな？

[154: 通りがかりさん]

平置に慣れてると機械式は苦痛
週一程度なら我慢もできようが、それ以上なら外の月極め借りたほうがよほど楽
溝ノ口辺りへの買物なら、運転より車庫出し入れのほうがよほど時間食いそうじゃない？

[155: 匿名さん]

ローキャパの駐輪場のほうが影響大と思いますよ。コロナやSDGSからより自転車人気。
この時代でこんな台数の設計って、単にコスト優先か時代遅れか？

[156: 匿名さん]

機械式はコストかかりますよねー。
でも首都圏の駅近マンションで平置きのところ探す方が
難しいので、それを理由にされると今新築マンション買えないですよね。
比較するなら設置率でここは少ないのはたしか。

[157: 通りがかりさん]

>>146 匿名さん
営業さんから修繕費の将来予想の資料を頂きましたよ。
約5年おきに値上がり、最終的には3万超えでしたね。理由は機械式駐車場とのこと。まあ管理組合次第ではあると思いますが。なかなか重いですね。

[158: 評判気になるさん]

将来管理費三万円が重い方は、現在立ってる都心マンションのほとんどは購入できないのではないでしょうか？
このマンションは2LDKの部屋は7割くらい？発売前から申し込み入ってたみたいだからお子さんがいないかたも多いのかも。
自転車や車も思ってるより少ないのかもなとも感じました(車はマンション周辺に安い駐車場がたくさんあると言っていた)

マックスバリュリニューアル後どんなかんじなのか知りたいです

[159: 溝の口好き]

せっかくなのでポジティブ意見を！
溝の口まで平坦。雨でも津田山まで二分。
渋谷拠点の人は便利。田園都市線、急行駅だとまあまあ都心から離れても高い。二子玉川の一つ先と考えると溝の口コスパよい。(そのさらに一つ前の三茶は中古でも築40年物件でないと同じ値段で買えない)
マックスバリュ近くて生活便利。
溝の口は飲み代が安い店多数！(たまい！)
お高く止まってるひと少なそうでマウント少なそう！(感覚値です)
派手な共有施設なし無駄がなく論争少なそうでスマート！だがそれで良い人はぴったり

[160: 匿名さん]

>>158 評判気になるさん
徒歩数分圏内には沢山はありません。
そこも見るからに埋まっているようで多くの需要は捌けないのでは？安いならマンション駐車場料金設定が不備ですね。
それにしても営業さん情報鵜呑みですか？

まあ、確かに三万は驚く額ではないですが、理由が機械式と言うのがヤバい。ならより高額の可能性もでてきますね。