ピアース碑文谷五丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース碑文谷五丁目についての情報を希望しています。
目黒通りを越えない場所に建つマンションのようです。
近くにイオンもあるので便利ですね！
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-himonya5/index.html

所在地：東京都目黒区碑文谷5丁目66-2（地番）
交通：東急東横線「学芸大学」駅徒歩9分
間取：1LDK・1LDK＋S・2LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：32.82平米～61.51平米
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ピアース碑文谷五丁目　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/25066/

[41: 匿名さん]

>>37 匿名さん
トイレがリビングインのマンションもあるんですか？
私は見たことがなく・・

[42: 匿名さん]

＞41 最近は廊下のない間取りもトレンドになってる。
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20210906-00254605

[43: 匿名さん]

トレンドではない。記事になるという事実が一般的ではないことを示している。

[44: 評判気になるさん]

>>37 匿名さん
数十年後に潰れた場合、何か問題ありますか？デベロッパーが潰れた中古マンション沢山ありますが、特に問題は起こってないと思いますが。

[45: マンション検討中さん]

管理をグループ会社がやっていると、管理会社が強制的に変更されるというのがあるね。
特徴的な問題というのはリセールですね。破産会社の物件というのは中古市場で印象が悪く、大手と比べて買い手がつきにくい。
逆に言えばそれくらい（マンションはリセールが重要なので「それくらい」って言って良いか分からないけど）。

[46: 匿名さん]

>>41
シングル向けの小さい部屋で風呂とトイレが一緒になってるようなマンションだとたまに見ます。
あと狭小住宅等。普通のマンションだと洗面所風呂はリビングインだけどトイレはドアを隔てたところという感じです。
コロナで>>42のような家があるそうですから、これから増えてくるのかもしれませんけど個人的にはやっぱりちょっと抵抗がありますね。

[47: 周辺住民さん]

南西側の道路は信号待ちの自動車で渋滞が日常的です。

[48: 匿名さん]

イオンスタイルに近いのはメリットだが、確かに車の往来多く、落ち着いた住環境ではない。玉川台、上野毛、尾山台のピアースのほうが、閑静ですね。

[49: マンション検討中さん]

もう少し閑静な場所だと嬉しいですが、生活利便性とのバランスも鑑みて、立地は許容範囲かな。

[50: 匿名さん]

ここ用途地区みたらギリギリ一種住居に入ってて17m高度規制だから５階建てマンションが建てられるというのもあるので、奥まった一種低層だともっと広い用地がないとマンションの企画が成立しないんじゃない。

[51: 名無しさん]

風除コーナーなし、エントランス前がステップダウン。デザイナーによると、狙いや意図はあるようだが、階段はいやだなあ

[52: マンション検討中さん]

小規模マンションのエントランスはおまけみたいなものだから、風除けないのはしょうがないのですかね。それとも内廊下との間にも扉があるから、エントランス自体が風除けの役割なのでしょうか。

[53: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん
文章が乱雑過ぎて何が言いたいのかサッパリ

[54: 匿名さん]

＞53　もうすこし奥の閑静な場所がよかったという意見が多いですが、そういう場所は「一種低層地域」だから５階建てのマンションは建てられない。建てるなら３階建て以下だからもっと広い土地が必要。この場所は「一種住居地域」だからこそ５階建てでも建てられる。もっと高いマンションにするには街道沿い「準工業地域」のうるさい場所しかない。

[55: 名無しさん]

今時の新築でディスポーザーなしって設備仕様ケチってるなぁ。目の前の道が常に渋滞だが、目の前にライブハウスもあるんだよなぁ。

[56: 匿名さん]

この規模でディスポーザーつけたら維持管理費高くなりそうだけど

[57: 匿名さん]

この戸数規模でも、既分譲で、ディスポ付きのディアナコートやピアースあるかと。
「学大」の新築で、まさか・・・

[58: 匿名さん]

タイルとかストーンとかお化粧設備いらないから、ディスポーザーはつけて欲しいな。
今の時代、有無で資産価値変わるっしょ。

[59: 匿名さん]

ディスポーザーの要否について語るスレで、ランニングコストやレアな臭い問題を強調して不要論を唱える投稿が多くて不安になったのですが、やはりあったほうが便利だし、資産価値に影響しますよね？

[60: 匿名さん]

ディスポーザーは一度知ったらやめられないよね。
生ゴミ処理は悩みの種だが、これほど便利なものを知ると、ディスポ無し物件はあり得ない。

[61: 職人さん]

ピアースに期待しすぎ、過大評価ばかり。

オンライン説明会のとおり、従来の学大エリアのマンションになかったコンパクト志向がターゲット。

グレードはそこそこにして、高くても買う需要を見込んでいるのでしょう。

[62: 匿名さん]

ちなみにみなさん坪単価予想ってどのぐらいですか。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

700前後だと思います

[64: 匿名さん]

DG鷹番みたいに、ぶっ飛んだ価格になる！？　＠７００なんて、かの国の爆買モード。

[65: 購入経験者さん]

中古のP学大が売りに出てますが、お高いですね。

碑文谷は碑文谷でも、あの場所で700？　

[66: 匿名さん]

駅に近いほうの碑文谷だしイオン目の前だし

[67: 匿名さん]

学大エリアを見渡し、資産性のあるマンションは絞られるからなあ。
人気のピアースとはいえ、ファミリー向けではないし、ディアナの中古は一長一短。

[68: 匿名さん]

武蔵小山のタワマンと比較する人っていないんですかね。

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん

自分は比較検討してますよ。同じエリアですからね。
武蔵小山の方は住友のタワマンというのが難点で、恵比寿とか色々やらかしてますよね。三井だったら即決だったのですが。パークシティ武蔵小山は中古売り出しも殆ど無い位の住民満足度が高いようで買えた人が羨ましい。

[70: 匿名さん]

外観がアパホテルみたいに主張が強いじゃないか？

[71: 匿名さん]

東横線ブランドをとるかタワマンをとるかって感じかなあ。武蔵小山の木密下町感に抵抗がある人もいるし。

[72: 評判気になるさん]

>>71 匿名さん

ハリボテの碑文谷アドレスか高級住宅街王道の小山アドレスかの違いじゃないですかね。
小山アドレスで駅前タワマンてだけで計り知れない価値がありますね。

[73: 匿名さん]

武蔵小山に高級住宅街イメージないけどね。こないだも木密火事あったし

[74: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
その街の名前を出すとパトロールしている闇が遠征してきて現れるので、と思ったら案の定。、

[75: ご近所さん]

>>73 匿名さん
下目黒五～六丁目の一部は、閑静でおすすめです。

[76: 匿名さん]

ここにも武蔵小山現れたのかよ…
全部自作自演でしょ？

[77: マンション検討中さん]

>>58 匿名さん
かと言ってお化粧無いと賃マンレベルとか言われちゃうし…大変(笑)

[78: ご近所さん]

本日、学芸大学駅前（西口）でピアース碑文谷五丁目のチラシ入りティッシュを配っていたお姉さま、お仕事ご苦労様です。

[79: 匿名さん]

わざわざ駅前PRしなくても、順当に売れるんだろうなあ、モリさんの営業のことだから。
都立大のＤＣは、いまにして思えば、買い得だったかなあ。
たまプラでなく、城南エリアで、ディアナがいつ出てくるのか。

[80: 検討板ユーザーさん]

ピアース最近サクサク売れてますね
どこのエリアも

[81: 匿名さん]

>>80 検討板ユーザーさん
浅草以外はね

[82: 匿名さん]

>>80 検討板ユーザーさん
小規模とはいえ、あっという間になくなっちゃいますよね…
迷ってる暇がない

[83: マンション検討中さん]

>>82 匿名さん
一定の割合でタワマンNO、大規模NOって層がいますからね。圧倒的に供給が少ないなかで城南エリア東横線沿線に住みたい人が何人いるか…大勢いますね(笑)

大手ブランドではないですが、それなりのお化粧設備をつけてアピールすれば瞬間蒸発する市況ですね…

[84: 匿名さん]

モリモト物件は持ってましたが、小規模なぶんトラブルがあっても、住人、管理組合が少数なので、まともに対応しない場合も結構あったりもします。
管理会社も息のかかった系列会社なのでね...。

[85: 匿名さん]

相談会が“満員御礼”で、予約がとりづらいとのメールがきました。
個人的には、狭い間取り、グレード感がない、周辺環境などを勘案してパスですが、ディンクスで「東横縛り」の検討者は多いかと。

[86: 匿名さん]

東横のこのエリア新築なんてめったに出ないもんね。

[87: 職人さん]

学大は、よく言えば、成熟したエリアで、大手が狙うマンション用地が皆無。東横沿線にこだわって、まっとうな物件を選ぼうにも、選択肢は多くない。ふた昔前のような古いマンションが、この未曾有のマンションバブルにあやかろうと、競って、バカ高い売出価格になっている。なら、モリモトの新築を買ったほうがまし、という検討者が、ピアース“独り勝ち”を後押ししている気がする。

[88: 匿名さん]

築年数、設備仕様などからみて、大手中古でめぼしいのは、ザ・パークハウス学芸大学四季の杜ぐらいかなあ。プラウドはイマイチだし…、三井も大したことないし。

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 匿名さん
パークハウス学芸大学四季の杜は、中庭お見合い部屋しんどいですよ
個人的にはディアナコート学芸大学レジデンスが欲しいです。全然出て来ないっすが

[90: 匿名さん]

ディアナコート学芸大学レジデンスは売りが出ましたが、売れたみたい。
パークハウスと同じ徒歩１２分でも、より駅遠って感じがする。
ディアナなので、ここ最近のピアースよりグレードは上だが、立地環境が…。
確かにパークハウスは「詰め詰め」の印象はあるが、大手分譲となると、周辺は古いマンションばかり。
駅１０分以内というと、あえて学大にこだわる理由がないと。

[91: 匿名さん]

ピアース人気は、ディンクス、パワーカップルをターゲットにして奏功

[92: 買い替え検討中さん]

デザイナーズMSをセールスポイントに、ポップ、カジュアル感覚のモリモト路線が、新築志向にささったのでは。いくら大手でも、「田の字」はテンションさがります。とはいえ、来年以降も、このバブルが続くと、城南でマンションを買うのは難儀ですね。

[93: 名無しさん]

>>88 匿名さん
ザパークハウスは三菱です

[94: ご近所さん]

最近の東横線の学芸大学駅の朝の混雑状況
https://www.youtube.com/watch?v=9MLXu0xArdk

[95: 匿名さん]

>>93 名無しさん

そんなことわかってますよ。大手デべ３社を並列して言及したつもりです。

[96: 匿名さん]

中古でも2000年代はじめの新・新耐震は新築じゃ見なくなった80平米台とかもあって広いしゆとりあるし、デベロッパーもあれこれ工夫を凝らしてた時代なのでファミリー層は中古買ってリノベしたほうが幸せになれるんじゃない。

[97: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん

確かにめっちゃ狭い部屋ばっかり。。。

[98: 匿名さん]

築１５年以上のブランド中古が７０㎡クラスでも９０００万台のご時世。
専有部はけっして高級ではなく、ピアースの新築のほうが見栄え良くできている。
室内はリニューアルできても、共有部はそうはいかない。それでも中古を買ってリフォームやリノベしてまで、「学芸」に住むか。

[99: 周辺住民さん]

>>98 匿名さん
中古を買ってリフォームやリノベしてまで学芸大学に住むか、新築で学芸大学まで徒歩20分に住むか悩みましたが、生きているうちに建て替えはつらいので中古はあきらめ、新築で学芸大学まで徒歩20分にしました。頑張って稼いでもし新築の良い物件が出たら買い換えます。それにしても自由が丘~学芸大学は魅力的ですね。

[100: 匿名さん]

DC学芸大学レジデンスは、駅から遠すぎますが、モノ自体は、なかなかの物件だと思います。シンボルツリー、内廊下設計、セキュリティなどなど。
ただ、大手がそうであるように、いまの時期、モリモトに当時のような水準のディアナは望めない。

https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-gakugeidaigaku-r/

[101: マンション検討中さん]

通勤地獄の動画をみると、
田都より東横のほうが混雑してますね。意外。。

[102: 周辺住民さん]

平日朝の渋谷方面行の東横線では、各停の通勤をおすすめします。

[103: 周辺住民さん]

最近、相鉄に東急乗り入れ用の新型車両ができましたが、10両編成なので東横線の特急または急行に使用されると噂されています。ますます混みそうですね。

[104: 匿名さん]

小田急は、子供運賃の均一化など、沿線住民のつなぎとめに必死だけど、東急は“殿様商法”だから、利用者の恩恵があまり感じられない。どこの駅の改修も継ぎ足し。下北のように、自由が丘も利用しやすくなれば。相互の乗り入れは、メリット、デメリットもある。自由が丘～中目黒間でのマンション選びでいえば、確かに学芸大学は住みやすいが、ファミリー向きの新築は、あきらめざるを得ない。中古狙いは冒険だし。ここをはずすと、モリモトの次の新築計画は、用賀（玉川台）かあ…。

[105: 匿名さん]

用賀に住むぐらいなら東横エリアの中古かなあ

[106: 匿名さん]

東横線なら、高く売れるだろうと当て込んだ中古も、価格を下げ始めてる。学芸大学エリアも例外でない。わざわざバブルな値段で中古に飛びつく人が、いつまでも続くはずない。

[107: マンション検討中さん]

確かに築３０年近くで新築と同じ価格っておかしいからね。
いくらマンションは立地が重要だとしても、耐用年数や修繕を踏まえると今の価格帯が異常であることは明らか。

[108: 周辺住民さん]

東横線沿線は古い物件が多い。築浅でLow-Eペアガラスなら買う気が起きますが、旧耐震で容積率が限界に近いとか手を出しづらいですね。

[109: 匿名さん]

不動産会社が仲介物件の取り合いで、売り出し価格を異様につりあげてるに過ぎない。築20年前後、よほどコンディションが良くても、価格が見合わない。仲介手数料にリフォーム代が嵩み。それで1億超えはシャレにもならない中古が、ネットに氾濫している。

[110: 匿名さん]

>101　中目黒で半分ぐらい降りるから学大-中目黒の１駅だけ混雑我慢すればそれほどでもない

[111: マンション検討中さん]

各駅なら混雑は大したことない。

[112: マンコミュファンさん]

>>100 匿名さん

そこ外廊下ですよ。その廊下に子供用自転車を置いてる住宅ありますね。外からも見えます。
バス通り沿いで道が狭いのと隣の宅配ピザ屋の匂いがネガティブ要素です。
頻繁に売りに出ていましたが、今は無いですね。価格も坪300万円前半からの成約が多いので、駅距離と様々なネガティブ要素が受け入れられるならディアナコート学大レジの方が良いかも。

[113: 購入経験者さん]

徒歩５分以内ならまだしも徒歩９分で狭小ピアースって掴んだらババな気がするのは自分だけだろうか。
それとも東横で９分なら御の字なのかな？

個人的には徒歩９分ならそれなりの広さが欲しい（ディアナコート八雲桜樹みたいな）のが、一昔前の人間である自分としては思う事である。

[114: 匿名さん]

碑文谷、八雲、柿の木坂、東横の代表的な住宅地みんな徒歩10分以上だけどね。駅近はゴミゴミし過ぎ。

[115: 匿名さん]

https://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/22th/times/news32.htm

ディアナコート八雲桜樹も、駅から遠いけど、モノはいいと思った
いまどきのピアースより、はるかに高級感も漂う
ただ周囲の建物が密集していて、GSが気になって…

[116: 匿名さん]

周辺中古みたけど、ファミリーサイズはもう9000万以上するのね。。。数年前なら都心が買えたよ。ちなみのこの物件の坪単価どのぐらいでしょう。

[117: 匿名さん]

ファミリーサイズ（７０～８０㎡以上）というのが今後なくなっていきますからね。
少子高齢化社会で大きいサイズよりも、６０㎡前後のほうがリセールに期待できるから。とはいえ本物件はそれよりも小さい物件が多すぎるように思いますが。

[118: マンション検討中さん]

学大、いいとこですよね。なんか絶妙なゴミゴミ感なんだよな。

田園都市線の徒歩5分以内と東横の徒歩9分ってリセールどうなんでしょ。やっぱり東横？

[119: 匿名さん]

学大といえば、庶民的な商店街。吉田鋼太郎ら有名人おすすめの駅前の街中華は、レトロ感がありますね。ただ下馬方面か碑文谷方面かでも、住環境は違うかなあ。

[120: 匿名さん]

リセール・バリューは、田都より東横のほうが上でしょうね。学大エリアは、かなり築年が古いマンションても、なぜか高く売れる。

[121: 買い替え検討中さん]

八雲は不便。まだ碑文谷なら…

[122: 匿名さん]

学大エリア築20~30年のマンションでもまだ新築時みたいな値段だし、そういう意味では中古買っても残債割れしない安心感はある。

[123: 買い替え検討中さん]

値崩れしないのはいいが、学大の中古マンションは、どれも時代物。
だから、広さを求めない層が、こじゃれたモリモトの新築へなびく？

[124: 匿名さん]

狭くても新築がいい派か古くても広い中古（＆リノベ）がいい派で分かれるでしょうね。

[125: 匿名さん]

駅から近いパークコートは高値安定しているが、室内のグレードはフツー。とはいえ、ほかに第一種低層の高級物件は学大周辺では見当たらない。駅７、８分圏内で、マンションが建つ用地もなさそう。リノベ済みの中古は高くつくし、自分でリフォームするくらいなら、新築が買える。東横物件は悩ましい。

[126: eマンションさん]

わかる。中途半端な東横物件は危険。
城南では今、武蔵小山が一人勝ち状態となってるからそこに乗っかるのが一番良いんだろうな。

[127: 検討板ユーザーさん]

>>126 eマンションさん
危険と言ってはいない気がするけど。
何が一番良い選択肢か判断が難しいマーケットということでしょう。
武蔵小山は悪くないけど、シティタワー失速しててリスクありそう。地所のタワーも立つみたいだし、局所的に供給過剰気味。

[128: 匿名さん]

今日も武蔵小山で火事騒ぎ

[129: 匿名さん]

学大エリアで一番のマンションはThe目黒四季レジデンス＆桜レジデンスあたりじゃないですかね。今中古出てないけどウォッチはしてる。

[130: マンション検討中さん]

Ｔｈｅ目黒四季レジデンスは、外廊下だし、学大からも祐天寺からも１０分と遠い

いま売りに出てきたのは、リノベの９４８０万（７３㎡、３ＬＤＫ）

[131: マンコミュファンさん]

>>128 匿名さん

そんなのありませんでした。デマはやめましょう。

[132: 匿名さん]

>131　ライフの裏の方に消防車集まってヤジ馬騒ぎでしたよ。

[133: マンション検討中さん]

ブロック価格見てきました。4FGタイプは44平米で7000万円後半です。ふざけてるか。。(^◇^;)

[134: 職人さん]

逆の意味で、価格破壊の極みですね。それでも、欲しい人たちが。。。

[135: 評判気になるさん]

学大エリアの人気中古を複数内見して、廊下に子供自転車やベビーカーなど私物を出したままの部屋が多く、興ざめしました。あえて物件名は伏せますが…

[136: eマンションさん]

>>135 評判気になるさん

DCですよね。自分もそれでやめました。

[137: 匿名さん]

ここ最近の流れからしたら、価格は抑え気味に感じました。

[138: 匿名さん]

>>136 eマンションさん

DCもそうなんですか。　PH、SRもそうでした
中古は住民マナーや管理の実態を見て、自分も判断しています
冬場は、管理人が真面目かどうか、よくわかるシーズンでもあります

[139: マンション検討中さん]

結果、この碑文谷のモリモト物件も完売するのでしょうね。

[140: 匿名さん]

学大エリアは、中古がメチャメチャ高い現状、新築のほうが「買い」でしょうね。いまの相場をけん引するパワーカップルはなおさらのこと