プラウド新浦安パークマリーナ

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116800/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154532

物件概要 プラウド新浦安パークマリーナ

所在地 千葉県浦安市日の出四丁目2番6，7の一部(地番）
交　通 ＪＲ「新浦安」駅 徒歩21分、または東京ベイシティバス「新浦安駅・浦安駅入口」行きバス約5分 「日の出公民館」バス停 徒歩6分他

敷地面積 19,403.21 m2（Ⅰ街区：7,921.28㎡、Ⅱ街区：6,649.08㎡、Ⅲ街区：4,832.85㎡）
用途地域 第一種低層住居専用地域
構造規模　Ⅰ街区　鉄筋コンクリート地上4階
　　　　　Ⅱ街区　鉄筋コンクリート地上4階
　　　　　Ⅲ街区　鉄筋コンクリート地上4階
　　　　　総戸数218戸（募集対象外住戸1戸含む）
間取り 3LDK ・ 4LDK
専有面積 80.01 m2 ～ 120.31 m2

竣工時期　Ⅰ街区　2024年7月中旬（予定）
　　　　　Ⅱ街区　2024年10月中旬（予定）
　　　　　Ⅲ街区　2024年10月中旬（予定）
入居時期　Ⅰ街区　2024年10月中旬（予定）
　　　　　Ⅱ街区　2025年1月中旬（予定）
　　　　　Ⅲ街区　2025年1月中旬（予定）


売主 野村不動産株式会社
施工 三井住友建設株式会社　東関東支店
管理　野村不動産パートナーズ株式会社

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野村不動産が日の出の4丁目に低層マンションを建設する計画があり、そう遠くない時期に近隣住民へ説明会を開催するとの噂を聞きました。
場所は日の出の日航浦安社宅跡地です。

2021年10月より南側の日航浦安社宅の解体の準備が始まったわけですが、この件について日の出にお住まいの方はよくよくご存知かと思います。

日の出の近隣住民様ならではの情報に期待し、仮称プラウド新浦安Ⅳってどうですか？を作くり、情報提供いただけないかと思っています。

竣工時期など生情報が入りましたら、本スレに投稿お願いします。
また、かなり先になるかと思いますが、ゆくゆくは仮称プラウド新浦安Ⅳの情報交換の場に出来ればと思います。

なお、本スレでは純粋にマンションについての情報の場としたいと思います。(市内の新築マンション掲示板が酷く荒らされている為、そうしたいと強く思いました)
以下、ご協力のお願い致します。

浦安市、新町中町元町、日の出など地域、行政、道路、交通、災害、原発、歴史や昔話についてはこちらに移動ください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3178_39/

[1181: 評判気になるさん]

>>1179 匿名さん

クオンの記事に書いてあったのと同じだとすると、土地をかさ上げして基準面を上げているだけであって、前面道路や隣接地と比べて下に掘っているわけではないんじゃないですか？図面にはなんて書いてありますか？

[1182: eマンションさん]

1161さんが書かれているプラウド新浦安マリナテラスの記事を読んだのですが、
1階を契約後に、バルコニー（専用庭）の壁が34センチも高くなる、と伝えられた、
（70センチの高さの壁が104センチになった）
とありますが、
この問題がどのように終焉を迎えたのか気になります。
誠実な対応をしてもらえたのでしょうか。。。

[1183: マンション検討中さん]

>>1182 eマンションさん
お金で解決したのでは？たぶん解決する時に秘密厳守の紙書かされるから真相は闇の中かと

[1184: マンション掲示板さん]

>>1181 評判気になるさん
盛り土で地盤面が上がっている分そこから水が落ちてくることは変わらないし、普通は道路より50cmくらい嵩上げするので、道路と高さのレベルが同じということは道路に排水しきれない水が溜まったらこっちに逆流してくるのでは？
通常より水がテラスに溜まりやすいのは違いないから、集中豪雨の時に排水間に合わなかったら部屋に入ってくる可能性はあるかと
それ以前の問題で、半地下は採光も眺望も最悪で、とにかく見た目が悪い。無い方が良いに決まってるので半地下が存在すること自体が物件にとって大きなマイナスでしかない

[1185: マンション検討中さん]

>>1183 マンション検討中さん

闇の中‥‥。
そうですよね。
1階を選ぶ場合は、竣工後に現地を見て購入した方が良さそうですね。

[1186: 評判気になるさん]

>>1184 マンション掲示板さん

盛り土から落ちてくる水なんてたかが知れているし、マリナテラスのストリートビューを見てもどう考えても道路の水が入ってくるような構造になっていないですよね？
ここの図面では前面道路からテラスまでずっと同じ高さなんですか？

[1187: 通りがかりさん]

>>1186 評判気になるさん
実際水が来るかどうかはともかくとして、確実に心理的な忌避感は生じるかと

[1188: 評判気になるさん]

>>1187 通りがかりさん

図面をご覧になっていないことは良くわかりました。
実際に水が来るわけでなく心理的な忌避感だけでしたらプレミスト千葉公園の東向きと同じで、値段次第ですね。

[1189: 検討板ユーザーさん]

これですね。
思ってたよりサッシ枠の位置が低いので、集中豪雨が来て万が一排水路が落ち葉などで詰まっていたり、排水が間に合わないとテラスに溜まった水が室内に入ってくる可能性はありますね。
この形の半地下でなぜこんなにサッシの枠が低いのか謎ですが…

[1190: 通りがかりさん]

浦安は津波ハザードマップは新浦安エリアに関しては真っ白ですが、高潮ハザードマップは全面色がついています（新町の方が元町、中町よりも標高は高いので色は薄いです。）
ただ、それ以上に可能性として高いのは豪雨による冠水、浸水被害だと思います。浦安市は排水能力が全体的に弱いのでゲリラ豪雨が降ると毎年の様に一部道路が冠水します。特にひどいのはニューコースト交差点とイオン前の交差点ですが、この物件周辺も浦安市のハザードマップによると最大で50cm-1mの浸水の可能性がある様です。気になる人は浦安市の内水ハザードマップを見てみてください。

[1191: 評判気になるさん]

だからこそ1メートル近く盛り土してかさ上げするのではないのですか？1189さんの図面だと庭とテラスの高低差は分かりますけど、前面道路との高低差が分からないですよね。敷地配置図に書いてないでしょうか。

[1193: 匿名さん]

>>1191 評判気になるさん
敷地配置図が出てないのでわからないですね。何も無ければ普通はプランと一緒に開示すると思うので、ご指摘の部分に疚しいことがあって意図的に開示してないんだと思いますが…

[1194: 匿名さん]

半地下のこと抜きにしても、roomに敷地配置図無しでプランだけ出してるから、プランだけ見てもどの位置に部屋が来るのかいまいちわからない。
普通はこんな意味わからん出し方しないから、半地下をMR訪問直前まで隠したいんだろうなと邪推してます。

[1195: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/1-100/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47112/res/1-100/

プラウド新浦安マリナテラスと再び同じ半地下仕様にしてるってどういうことなのでしょう？デベとしては成功だったと考えてる証なのか、不評だったことは承知の上、昔のことと開き直って、今回も売りぬけると考えてのことなのか？
それとも、そもそも半地下仕様は実は優れた仕様なのか？

[1196: マンション住民さん]

高さ制限があるので盛り土して半地下にしないと採算合わないからですよ

[1197: マンション検討中さん]

半地下でも作らないと、1戸あたりの価格が跳ね上がり過ぎると判断したのでしょうね。。
でもこんなに中途半端に高くて半地下を作るくらいなら、3階建てにして、1戸あたり1億から2億くらいのマンションにすれば良かったのかもしれませんね。

[1198: 匿名さん]

別に半地下があること自体は悪くは無いんだが、半地下あるのに周辺相場より随分強気に出れるのは凄いなと
半地下あって周辺と同じが許されるのは港、千代田、渋谷の3区くらいなもんでしょ
新浦安では許されない

[1199: 名無しさん]

>>1198 匿名さん

新築が周辺相場より高いのは今はどこでもそうだと思うけど。
これからの新築は高くなる要素しかないから。

[1200: 匿名さん]

>>1199 名無しさん
ここの仕様見て値上げに納得感が無い

[1201: 名無しさん]

パークマリーナ工事現場の毎朝の
ラジオ体操や朝礼、パイプを落下させる音、
怒鳴り声など本当にうるさくて窓が開けられないです。
工事前にタオル1枚、ポストに贈られた気はするけど、納得できません。
解体含め3年近く騒音に悩まされてます。

[1202: 匿名さん]

>>1201 名無しさん
あなたが今住んでるマンションを建てる時にも、誰かが同じ思いをしていたのかもしれませんよ。

[1203: 匿名さん]

>>1188 評判気になるさん

それはあまりにも楽観的な思い込み。

[1204: マンション検討中さん]

大江戸温泉も借地権満期で閉業ですね。用途地域は第二種住居地域なので周辺と同じ様な中層のマンションも建設可能です。

[1205: 匿名さん]

なんだかんだケチつけて、結局また買えないの繰り返し。マンションサーフィン。

[1206: 匿名さん]

情弱でお恥ずかしい限りですが大江戸温泉が閉業してしまうんですか…
公式サイトを覗いてみると2024年6月2日（日）で閉館のお知らせが出ていました。
こちらは事業用定期借地であり使用用途が居住用以外だそうなので、跡地はマンションにはならないのでは？

[1207: 評判気になるさん]

>>1206 匿名さん

定借が満期で終了するのなら定借の契約に記載されている用途は関係ないのだと思いますよ。

[1208: 匿名さん]

MR見学に行きましたが、その後なんの音沙汰も無くなりましたね。今どういう状況なんでしょう。

[1209: 匿名さん]

>>1208 匿名さん

オンライン説明会のあとモデルルーム見学に行きましたか？説明会と見学同時の方ですか？
私はオンライン説明会の後、モデルルームの案内が遅れると連絡が来て以来、一切の音沙汰無しです。

[1210: 匿名さん]

>>1209 匿名さん

説明会と同時の方です。
オンライン説明会の方々のMR案内も音沙汰無しなんですね…。
進捗が不透明すぎて、説明会の内容も忘れつつあります。笑

[1211: マンション検討中さん]

スレも閑散としてるし検討者減ってそう
他の物件検討した方がいいかもね

[1212: 周辺住民さん]

本日、「今後のご案内について」という題名のメールで遅れているお詫びの

メールがありましたよ。

[1213: 通りがかりさん]

>>1212 周辺住民さん
メール来ましたね。とりあえず何の進展もないことは分かりました。

[1214: 評判気になるさん]

ウチも今日来たから、南船橋契約することにしたんでもう結構ですって返信しました。
営業がこのスレチェックしてて、昨日の流れ見てヤバいって思ったのかも

[1215: 名無しさん]

>>1211 マンション検討中さん
新浦安物件あるある、
の南船橋、幕張、地盤などの比較アレヤコレヤ議論は少しありますけど、
販売が本格化せずに期間が空いてしまって待てなくなったグループは居そうですね。

タワマン中心検討か低層も視野に入れているかなどニーズの違いで検討者の持ってる検討期間が異なりそうです。ここを検討してる人のテンポ感はどうなんですかね。

もう少し情報を小出しにしないと。

[1216: 名無しさん]

MR見学がプラウド住民優先でできたのが
不思議です。

[1217: 検討板ユーザーさん]

>>1214 評判気になるさん

残念ながら営業からすると脱落者が出て良かったと思ってるのでは？　公式HPへの登録者が1500件超えてるのだから。

[1218: 検討板ユーザーさん]

>>1217 検討板ユーザーさん

高いとかなんとか言われてもこのマンションの魅力に惹きが強い層だけモデルルーム見学に進んでくれた方が歩留まり高くて効率的ですよね。
高値市況でどこもそういう戦略なのかも。

[1219: 匿名さん]

>>1217 検討板ユーザーさん
営業がそんなことを思うわけないと思いますよ。
登録者数の何割がモデルルームに足を運ぶのでしょうか。
モデルルームの来場者の中で購入する割合は1割という話もあるので、登録者数が1500では不十分だと思います。

[1220: ご近所さん]

今日の花火大会、盛大で見応えありましたね。私はマンションのベランダから楽しみました。

にしても、この物件HP、サッシの高さを売りにしてるのはいいのですが、天井高2450mmって！！今の常識では低くても2500mm、高価格帯物件なら2600mmが当たり前だと思うんですが・・。

シティテラス平井ではオンライン商談でこちらから聞き出して、やっと渋々2450mmだと言うくらいだから、本来ならこの天井高は全く売りにならないのに。
お得感はありながらも周囲の騒音と排気ガス懸念でキャンセルしちゃったパークホームズ南船橋でも2500mm(何故か最上階だけ2490mm）確保でした。

まあ、私自身が184センチあるので天井高が気になるだけかもしれませんが。

私自身はこの物件には興味ありませんが、ご検討される方に朗報なのは、先日テレビでもやっていてYouTubeにもあると思うのですが、浦安市の財政は関東では1位を獲得するほど潤っています（2位は僅差で武蔵野市）。もちろん、TDRと鉄鋼団地の税収さまさまなのですが、市民となるとその恩恵が受けられるので、私自身、アーリーリタイア組ですが、癌検診で肺がん・胃がん・大腸ガンまで見てくれたり、毎年の健康診断で隔年で胃カメラ診療を受けれるのって無職になったからこそ有難く思うサービスです。子育て、義務教育までの補助も手厚いです。

[1221: 検討板ユーザーさん]

低層マンションですからね。
階高も出せないですし、もともと天井高には期待できない物件です。サッシ高を高めにしてるだけましなのかと。

確かに法人税も重要ですけど、浦安の税収としては住民税が財政的主軸なはずです。（毎年の決算見ているわけではないので間違ってたらすみません）
どちらにせよ税収や人口動態が確保されているのは安心ですよね。
浦安市には更に頑張ってもらいたいです。

[1222: eマンションさん]

>>1220 ご近所さん
ちなみに全国で見ても総務省発表の財政指数は6位ですね。
1位はぶっちぎりで言わずと知れた飛鳥村。

[1223: 名無しさん]

>>1221 検討板ユーザーさん

浦安の法人税は総税収の約10%ですから、住民税が主軸なのは全くその通りです。これは主に新浦安地区の住民の所得が高いからです。不動産会社から聞きましたが個人平均でも1000万は軽く超えるようです。しかも、企業勤めなので税金は天引です。

[1224: 匿名さん]

>>1223 名無しさん

確かに企業勤めであれば、税金はガラス張りで徴収されますからね。自由業のオーナーであれば、経費操作で所得を低く抑えて住民税も低くすることは常套手段ですね。

[1225: 検討板ユーザーさん]

物件とは少し離れてしまいますが、
高所得層はふるさと納税や他節税でかなり税金を逃してしまうので
浦安もかなりの額が外に流れてしまってるはずです。
処理経費がかかる事を差し引いても他自治体に納税するくらいなら浦安市にふるさと納税する浦安市民が増えれば良いのですが。
町の未来への投資原資が先細ってしまうかどうかは不動産購入検討者としては意外と重要と思います。

[1226: 通りがかりさん]

>>1225 検討板ユーザーさん

誤解を生じる説明なので補足すると、控除上限額以上の寄附をしても控除対象とならないので、住民税の全額が他に流れることはありません。どちらにしても所得が高いとベースの住民税も多額となり、控除額上限が他に流出するとしても約７割以上は浦安市に残ります。

[1227: 名無しさん]

都内、地方主要都市もふるさと納税で税収ダウンですよ。
これ浦安市の


https://www.city.urayasu.lg.jp/todokede/zeikin/1034408/1037848.html

[1228: 匿名さん]

対して市川市は？

[1229: 匿名さん]

TDRのおかげで浦安市は税収が多いと思い込んでいる人って結構いるんですね。

[1230: 周辺住民さん]

>>1227 名無しさん

1226さんが言ってるのは例えば住民税を100万円徴収されているサラリーマンであれば控除額上限の約30万円をふるさと納税しても残りの70万円は浦安市に収めているということ。すなわち、年収が高いとふるさと納税しても、浦安市に残る部分が大きいと言ってるのでしょう。