プラウド新浦安パークマリーナ

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116800/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154532

物件概要 プラウド新浦安パークマリーナ

所在地 千葉県浦安市日の出四丁目2番6，7の一部(地番）
交　通 ＪＲ「新浦安」駅 徒歩21分、または東京ベイシティバス「新浦安駅・浦安駅入口」行きバス約5分 「日の出公民館」バス停 徒歩6分他

敷地面積 19,403.21 m2（Ⅰ街区：7,921.28㎡、Ⅱ街区：6,649.08㎡、Ⅲ街区：4,832.85㎡）
用途地域 第一種低層住居専用地域
構造規模　Ⅰ街区　鉄筋コンクリート地上4階
　　　　　Ⅱ街区　鉄筋コンクリート地上4階
　　　　　Ⅲ街区　鉄筋コンクリート地上4階
　　　　　総戸数218戸（募集対象外住戸1戸含む）
間取り 3LDK ・ 4LDK
専有面積 80.01 m2 ～ 120.31 m2

竣工時期　Ⅰ街区　2024年7月中旬（予定）
　　　　　Ⅱ街区　2024年10月中旬（予定）
　　　　　Ⅲ街区　2024年10月中旬（予定）
入居時期　Ⅰ街区　2024年10月中旬（予定）
　　　　　Ⅱ街区　2025年1月中旬（予定）
　　　　　Ⅲ街区　2025年1月中旬（予定）


売主 野村不動産株式会社
施工 三井住友建設株式会社　東関東支店
管理　野村不動産パートナーズ株式会社

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野村不動産が日の出の4丁目に低層マンションを建設する計画があり、そう遠くない時期に近隣住民へ説明会を開催するとの噂を聞きました。
場所は日の出の日航浦安社宅跡地です。

2021年10月より南側の日航浦安社宅の解体の準備が始まったわけですが、この件について日の出にお住まいの方はよくよくご存知かと思います。

日の出の近隣住民様ならではの情報に期待し、仮称プラウド新浦安Ⅳってどうですか？を作くり、情報提供いただけないかと思っています。

竣工時期など生情報が入りましたら、本スレに投稿お願いします。
また、かなり先になるかと思いますが、ゆくゆくは仮称プラウド新浦安Ⅳの情報交換の場に出来ればと思います。

なお、本スレでは純粋にマンションについての情報の場としたいと思います。(市内の新築マンション掲示板が酷く荒らされている為、そうしたいと強く思いました)
以下、ご協力のお願い致します。

浦安市、新町中町元町、日の出など地域、行政、道路、交通、災害、原発、歴史や昔話についてはこちらに移動ください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3178_39/

[1151: 匿名さん]

すみません、１階が半地下とはどのような状態なのでしょうか？
玄関入るのに階段を下がるということですか？

[1152: 周辺住民さん]

>>1151 匿名さん

低層住宅の高さ制限（12m)がある地域なので1階については隣りのマリナテラス同様、盛り土されることになると思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/201-300/

[1153: eマンションさん]

>>1151 匿名さん

https://www.athome.co.jp/mansion/1086275576/
マリナテラスの1階が売りに出ているので見てみると良いかもです。
カーテン越しの庭を見ると、半地下具合が分かると思います。

[1154: 検討板ユーザーさん]

ハザードの半地下って罰ゲーム

[1155: マンション検討中さん]

新浦安で半地下って聞いたことないんだが…これ真面目にマジな話なの？
半地下ありで今の価格なんだったら、クソ物件アワード入り確定になるけど

[1156: マンション検討中さん]

>>1153 eマンションさん
半地下ってこういうことか…画像見て把握しました。
これで周辺の相場を無視した高値設定してるんだから、呆れを通り越して笑えるw 激萎え要素w
マリナテラスの時はまだ新浦安全体的に安かったからまだ半地下も納得出来るが、今の価格で半地下はもはや笑うしかないwww

[1157: 匿名さん]

>>1153 eマンションさん

半地下ってこういうイメージなのですか。
だいたい70cm～1m位半地下か？
海が近いから、津波でもあったら完全に沈みます。
命に影響があるかもしれません。

古いですけど、低層のなんとかエステートのほうが3階建てなので、良心的かもしれません。
4階建ては、無理がある設計かもしれません。

[1158: 匿名さん]

>>1152 周辺住民さん
>>1153 eマンションさん

ご回答ありがとうございました。
１階は数段、階段を降りるってことですよね？

盛り土っていうのは高くすることを言うのだと理解してますが、
これは逆に削って低くしてるってことですよね？

で、低くするのは、低層住宅の高さ制限（12m)のあるところで４階建てにするためってことでいいですか？

1157さんのおっしゃる通り、旧公団の3階建てエステートは数段登るようになってるので、設計はこちらの方がはるかに良心的というか自然なことだと思います。

戸建ても低層マンションも今まで浸水しないように、高くしてきたんですよね。低くするってどうなんでしょう・・・
津波のような低い確率のものでなくとも、集中豪雨でも厳しくないでのでしょうか？

間違いがあればご指摘くださいましたら幸いです。

[1159: eマンションさん]

クオンの時の解説ですが、
こちらが分かりやすいかもしれません。
https://urayasu-fan.com/quwon-update-20170416/

[1160: 匿名さん]

>>1159 eマンションさん
ご回答をありがとうございます。
ようやく理解できました。
そんなに悪いことだけとも言えないような気もしてます。
自分自身は１階は避けると思いますが。

[1161: 匿名さん]

ここの検討者は、これは読んでおいた方がいいかもしれませんね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/1-100/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47112/res/1-100/

[1162: eマンションさん]

古い記事ですが
スムログでも半地下は避けるべきとあります。。
https://www.sumu-log.com/archives/24688/

私は半地下の1階に住むつもりはなかったので
価格を聞いていませんが、
こちらの1階はかなりお安いのか、気になります。

[1163: マンション検討中さん]

これまでは「この物件思ってたより高いな、新浦安も厳しくなったな、どうしようかな…」だったのが、半地下と知ってからは「半地下半価値半笑い、誰がこの価格でこんなの買うんだよ、検討者舐め過ぎ」に意識が変わりました。
教えてくれた方、ありがとうございます。
ぜひ売主には価格を再考頂きたいし、しなきゃ流石にこの価格は無理でしょう

[1164: 匿名さん]

これ一階は他の部屋より坪50くらい安くないと買っちゃいけないよ。
せいぜい坪20-30落とすかどうかだろうけど、デベが落とさなかった分は中古で売る時に持ち主に降りかかってくるよ
ここの一階住戸買うくらいなら中古買うべきだけど

[1165: 口コミ知りたいさん]

>>1159 eマンションさん

半地下マンションは高さ制限のある新浦安ならではのものみたいですね。
住戸数増やして他の住戸の坪単価を抑えて、新浦安に住みたい人が買える階というふうに読んで思いました。

[1166: 評判気になるさん]

私のような他地域の住民からすれば、直床にすれば1メートル近くも盛り土しなくて良いのに、、と思うのですが、新浦安の方は二重床じゃない絶対ダメという感じなんですかね。

[1167: 評判気になるさん]

>>1166 評判気になるさん

よく言えばそういう強いこだわりが無ければ、新浦安に住もうとはしないんでしょうね。
他の仕様は色々落としてもディスポーザーは付けようとするつくばとか地域ごとの特色あるんでしょうね。

[1168: 匿名さん]

新浦安の高さ制限12mのエリアでは１Fを半地下として住戸を作るのが一般的なのでしょうか。私が知っている新浦安以外の半地下のマンションでは、１F部分はエントランスと共用施設のみで住戸は地上階の２F以上です。
新浦安で１Fに住戸を設けずにすべての住戸を２F以上としてしまうと総戸数が減るので全体的な販売価格アップとなり難しいのでしょう。
逆の見方をすれば半地下部分に住戸があることで理論上は２F以上の住戸の価格が下げられることとなり、２F以上の住戸を買う人にとって半地下に住戸があることはよいことといえるのではないでしょうか。
その割にはこちらの価格は決して安そうには思いませんでしたが。

[1169: 検討板ユーザーさん]

>>1166 評判気になるさん
マリンヴィラは同じ高さ制限ですが、直床にして半地下を回避してますね。

[1170: 匿名さん]

>>1169 検討板ユーザーさん
なるほどですね。
階高を3mにすれば半地下は回避できるが、階高が3mだとこんどは床スラブの厚みがなくなるので二重床ではなく直床にして半地下を回避しているということでしょうか。
あちらを立てればこちらが立たずで悩ましい問題のように感じました。

[1171: 匿名さん]

>>1169 さん

それは何処の情報ですか？
オンライン説明会では二重床、二重天井を確認していますが。

[1172: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
直床はここではなくマリンヴィラの話ですね。
ここもマリンヴィラと同じように直床にすれば半地下を避けられたが、二重床にしたから半地下にせざるを得なかったという流れだと思います。

[1173: 匿名さん]

思ってたよりクソ物件で笑った。これで安いならまだしも高いからもはやネタにしかならない

[1174: 検討板ユーザーさん]

・一階が半地下
　→他にも半地下の物件はあるから、物件として好ましくはないが、まあ理解出来る
・半地下があるのに価格が強気
　→全く意味がわからない、もはやネタなのかと疑うレベル

[1175: 職人さん]

>>1171 匿名さん
よく読めよ

[1176: 名無しさん]

オンライン説明会受けたけど、一階の価格はまだ公開してないってよ。

ここで1Fは高いとか書き込みして印象操作して倍率下げようとしてるやつがいることがわかりました。

[1177: 匿名さん]

>>1176 名無しさん
みなさん、予想されてる価格を論じてるのですが。
もし本当にこのくらいの価格で出してきたら・・・という話ですよ。

[1178: 匿名さん]

>>1176 名無しさん
半地下がある物件ってだけで超萎え萎えなんですよ。
半地下のある物件て建物全体としての災害リスク高まるし、見た目が悪く好感度が下がるから、それだけで色モノ扱いされるんです。半地下のある物件と半地下のない物件なら半地下の無い物件の方が好感度高いんです。
別に一階の価格に限らなくても、半地下のある物件でこの価格帯はあり得ないですわ

[1179: 匿名さん]

水害が起きて被害蒙るのは専有部だけじゃないんで、共用部にも甚大な被害が出るし、浸水が起きたら一階だけじゃなくて建物全体の評価がガクッと下がります。
半地下物件は浸水に脆弱なんで、安くない限りは避けた方が無難です。マリナテラスの時はまだ割安だったけど、今作は野村が何を考えてるのか知りませんが周辺より割高で出してきてるんで、頭大丈夫かいなと

[1180: 匿名さん]

>>1176 名無しさん
別に1階の価格が高いか安いかという話をしているわけではないです。こちらのマンション全体で平均が坪300万円を超えるような価格で出てくるとすれば半地下住戸もあるのに高いねという意味かと思います。

[1181: 評判気になるさん]

>>1179 匿名さん

クオンの記事に書いてあったのと同じだとすると、土地をかさ上げして基準面を上げているだけであって、前面道路や隣接地と比べて下に掘っているわけではないんじゃないですか？図面にはなんて書いてありますか？

[1182: eマンションさん]

1161さんが書かれているプラウド新浦安マリナテラスの記事を読んだのですが、
1階を契約後に、バルコニー（専用庭）の壁が34センチも高くなる、と伝えられた、
（70センチの高さの壁が104センチになった）
とありますが、
この問題がどのように終焉を迎えたのか気になります。
誠実な対応をしてもらえたのでしょうか。。。

[1183: マンション検討中さん]

>>1182 eマンションさん
お金で解決したのでは？たぶん解決する時に秘密厳守の紙書かされるから真相は闇の中かと

[1184: マンション掲示板さん]

>>1181 評判気になるさん
盛り土で地盤面が上がっている分そこから水が落ちてくることは変わらないし、普通は道路より50cmくらい嵩上げするので、道路と高さのレベルが同じということは道路に排水しきれない水が溜まったらこっちに逆流してくるのでは？
通常より水がテラスに溜まりやすいのは違いないから、集中豪雨の時に排水間に合わなかったら部屋に入ってくる可能性はあるかと
それ以前の問題で、半地下は採光も眺望も最悪で、とにかく見た目が悪い。無い方が良いに決まってるので半地下が存在すること自体が物件にとって大きなマイナスでしかない

[1185: マンション検討中さん]

>>1183 マンション検討中さん

闇の中‥‥。
そうですよね。
1階を選ぶ場合は、竣工後に現地を見て購入した方が良さそうですね。

[1186: 評判気になるさん]

>>1184 マンション掲示板さん

盛り土から落ちてくる水なんてたかが知れているし、マリナテラスのストリートビューを見てもどう考えても道路の水が入ってくるような構造になっていないですよね？
ここの図面では前面道路からテラスまでずっと同じ高さなんですか？

[1187: 通りがかりさん]

>>1186 評判気になるさん
実際水が来るかどうかはともかくとして、確実に心理的な忌避感は生じるかと

[1188: 評判気になるさん]

>>1187 通りがかりさん

図面をご覧になっていないことは良くわかりました。
実際に水が来るわけでなく心理的な忌避感だけでしたらプレミスト千葉公園の東向きと同じで、値段次第ですね。

[1189: 検討板ユーザーさん]

これですね。
思ってたよりサッシ枠の位置が低いので、集中豪雨が来て万が一排水路が落ち葉などで詰まっていたり、排水が間に合わないとテラスに溜まった水が室内に入ってくる可能性はありますね。
この形の半地下でなぜこんなにサッシの枠が低いのか謎ですが…

[1190: 通りがかりさん]

浦安は津波ハザードマップは新浦安エリアに関しては真っ白ですが、高潮ハザードマップは全面色がついています（新町の方が元町、中町よりも標高は高いので色は薄いです。）
ただ、それ以上に可能性として高いのは豪雨による冠水、浸水被害だと思います。浦安市は排水能力が全体的に弱いのでゲリラ豪雨が降ると毎年の様に一部道路が冠水します。特にひどいのはニューコースト交差点とイオン前の交差点ですが、この物件周辺も浦安市のハザードマップによると最大で50cm-1mの浸水の可能性がある様です。気になる人は浦安市の内水ハザードマップを見てみてください。

[1191: 評判気になるさん]

だからこそ1メートル近く盛り土してかさ上げするのではないのですか？1189さんの図面だと庭とテラスの高低差は分かりますけど、前面道路との高低差が分からないですよね。敷地配置図に書いてないでしょうか。

[1193: 匿名さん]

>>1191 評判気になるさん
敷地配置図が出てないのでわからないですね。何も無ければ普通はプランと一緒に開示すると思うので、ご指摘の部分に疚しいことがあって意図的に開示してないんだと思いますが…

[1194: 匿名さん]

半地下のこと抜きにしても、roomに敷地配置図無しでプランだけ出してるから、プランだけ見てもどの位置に部屋が来るのかいまいちわからない。
普通はこんな意味わからん出し方しないから、半地下をMR訪問直前まで隠したいんだろうなと邪推してます。

[1195: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/1-100/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47112/res/1-100/

プラウド新浦安マリナテラスと再び同じ半地下仕様にしてるってどういうことなのでしょう？デベとしては成功だったと考えてる証なのか、不評だったことは承知の上、昔のことと開き直って、今回も売りぬけると考えてのことなのか？
それとも、そもそも半地下仕様は実は優れた仕様なのか？

[1196: マンション住民さん]

高さ制限があるので盛り土して半地下にしないと採算合わないからですよ

[1197: マンション検討中さん]

半地下でも作らないと、1戸あたりの価格が跳ね上がり過ぎると判断したのでしょうね。。
でもこんなに中途半端に高くて半地下を作るくらいなら、3階建てにして、1戸あたり1億から2億くらいのマンションにすれば良かったのかもしれませんね。

[1198: 匿名さん]

別に半地下があること自体は悪くは無いんだが、半地下あるのに周辺相場より随分強気に出れるのは凄いなと
半地下あって周辺と同じが許されるのは港、千代田、渋谷の3区くらいなもんでしょ
新浦安では許されない

[1199: 名無しさん]

>>1198 匿名さん

新築が周辺相場より高いのは今はどこでもそうだと思うけど。
これからの新築は高くなる要素しかないから。

[1200: 匿名さん]

>>1199 名無しさん
ここの仕様見て値上げに納得感が無い