プラウド新浦安パークマリーナ

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b116800/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154532

物件概要 プラウド新浦安パークマリーナ

所在地 千葉県浦安市日の出四丁目2番6，7の一部(地番）
交　通 ＪＲ「新浦安」駅 徒歩21分、または東京ベイシティバス「新浦安駅・浦安駅入口」行きバス約5分 「日の出公民館」バス停 徒歩6分他

敷地面積 19,403.21 m2（Ⅰ街区：7,921.28㎡、Ⅱ街区：6,649.08㎡、Ⅲ街区：4,832.85㎡）
用途地域 第一種低層住居専用地域
構造規模　Ⅰ街区　鉄筋コンクリート地上4階
　　　　　Ⅱ街区　鉄筋コンクリート地上4階
　　　　　Ⅲ街区　鉄筋コンクリート地上4階
　　　　　総戸数218戸（募集対象外住戸1戸含む）
間取り 3LDK ・ 4LDK
専有面積 80.01 m2 ～ 120.31 m2

竣工時期　Ⅰ街区　2024年7月中旬（予定）
　　　　　Ⅱ街区　2024年10月中旬（予定）
　　　　　Ⅲ街区　2024年10月中旬（予定）
入居時期　Ⅰ街区　2024年10月中旬（予定）
　　　　　Ⅱ街区　2025年1月中旬（予定）
　　　　　Ⅲ街区　2025年1月中旬（予定）


売主 野村不動産株式会社
施工 三井住友建設株式会社　東関東支店
管理　野村不動産パートナーズ株式会社

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野村不動産が日の出の4丁目に低層マンションを建設する計画があり、そう遠くない時期に近隣住民へ説明会を開催するとの噂を聞きました。
場所は日の出の日航浦安社宅跡地です。

2021年10月より南側の日航浦安社宅の解体の準備が始まったわけですが、この件について日の出にお住まいの方はよくよくご存知かと思います。

日の出の近隣住民様ならではの情報に期待し、仮称プラウド新浦安Ⅳってどうですか？を作くり、情報提供いただけないかと思っています。

竣工時期など生情報が入りましたら、本スレに投稿お願いします。
また、かなり先になるかと思いますが、ゆくゆくは仮称プラウド新浦安Ⅳの情報交換の場に出来ればと思います。

なお、本スレでは純粋にマンションについての情報の場としたいと思います。(市内の新築マンション掲示板が酷く荒らされている為、そうしたいと強く思いました)
以下、ご協力のお願い致します。

浦安市、新町中町元町、日の出など地域、行政、道路、交通、災害、原発、歴史や昔話についてはこちらに移動ください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3178_39/

[1015: マンコミュファンさん]

新浦安掲示板は買わない周辺住民だけの憩いの場なんですね。
川や海が近いので臭いか聞きたくても攻撃されそうで怖いです。マンションのデメリットは散々話題になってますが（新築を僻む周辺住民らしい）新浦安のデメリットは話題にしたら駄目なんですかね。買わない周辺住民が検討者を攻撃したり何のための検討版なんでしょう。

[1019: 口コミ知りたいさん]

前の時も今もだけど。
自分の投稿じゃないのを勘違いで攻撃されているように思います。便乗してくる人もいますし。管理会社の話題は一切投稿していません。
あなたは人を攻撃して暇つぶしでもしているんですか？

[1021: 匿名さん]

不同沈下・噴砂のリスク知っているならば。

[1022: 口コミ知りたいさん]

生活するのに臭いが気になりました。

[1023: 管理担当]

[No.981～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1024: 口コミ知りたいさん]

徒歩圏内に何でもある生活利便性
サイズ大きめ駐車場
部屋広めマンションを探しいます。

[1025: 匿名さん]

>>1022

何の臭いだ？
臭いなら何故このスレに来る？

[1026: 名無しさん]

>>1023 口コミ知りたいさん

それは、マン質各スレを見ればわかります。

[1027: 名無しさん]

>>1015 マンコミュファンさん
近隣住民で、ここを検討しています。
日の出でもここは臭いは全く気にならないですよ。
風に関してもこの物件周辺は新浦安エリアでは弱いです。
周りに背の高いマンションがあったり、少し海から離れてるのもあるかと思います。
大江戸温泉付近等、海に近いエリアは風は強いです。
私は日の出から、明海、高洲と散歩や軽いジョギングをするので、実際感じた感想です。
新浦安エリアですとここより更に海よりのエリアや、高州との境の川沿いは多少の臭いは感じます。もし良ければ、いくつかのエリアを散歩してみて下さい。

私もこの掲示板を見て、もし本当に近隣住民が荒らしてるなら残念に思いますが、実際住んでいても、新町（日の出、明海）エリアは感じが良く礼儀正しい方が多いと思いますよ。
まぁ、どのエリアにも例外的な人はいるとは思いますが、総じて良い街だと感じています。

[1028: 周辺住民さん]

新町はジャイアンの母ちゃんみたいのがいない代わりにスネ夫のママみたいのがいる感じですね。元町はその逆。

[1029: マンション検討中さん]

>>1027 名無しさん

誤解があるかもしれませんので！　
荒らしているのは近隣住民ではないですよ。新浦安に異常に執着があり、強いコンプレックスを持ってる住民ではない人です。確かアク禁の依頼をした方がいましたので、今は投稿できなくなってるかもしれません。

[1030: 匿名さん]

>>1028 周辺住民さん
そうそう、そんな感じ。
その例え、うますぎます笑

[1031: 周辺住民さん]

>>1027 名無しさん

追加で参考までです。川沿いに住んでいますが臭いはしません。桜並木や四季の景色がとても綺麗で気に入っています。おっしゃるように一度遊びに来て川沿いを歩いたり総合公園と高洲海浜公園を散歩することをお勧めします。なんなら海に近い近隣ホテルに泊まって昼夜も味わうことをお勧めします。六本木のような明かりは夜にはないですが、自然の味わいが好きな人は気に入るかもしれません。あと空気が明らかにきれいで空が遠くまで見えます。百聞は一見にしかずです。

[1032: 匿名さん]

>>1031 周辺住民さん

その通り、R357から離れるほど大気汚染が薄らぐため空気が澄んできて夜空の星が少しずつ見えますね。

[1033: 周辺住民]

新浦安のいいところに自然を挙げる人がいますけど、埋立地に自然も何もありませんよ。

[1034: 匿名さん]

自然回帰している三番瀬を知らないアホが居た。
三番瀬に野鳥の学園の相乗効果が色々な生き物がいる。
新浦安じゃあないよ、かつての『青べか』も知らない様だな。

[1035: マンション比較中さん]

>>1033 周辺住民さん

工作員おつかれ

[1036: 周辺住民さん]

>>1034 匿名さん
ちょっと何言ってるかわからない。

[1037: マンション検討中さん]

坪単価333を超えない値付けでお願いします

[1038: ご近所さん]

>>1027 名無しさん

私も日の出住民ですが、新町にちゃんと高洲も入れましょう。実際、私はディスポーザーが無い今の三井のマンションに不満で新築時に高洲のプラウド狙いましたが、高額過ぎて諦めました。マインヴィラは床暖無しでさらに高値で驚いた次第です。今のマンション売ったらそれなりに売却益出そうなんですが、私は高洲のプラウド１９F最上階狙い（LD４ｍ？の天井高と三浦半島まで見渡せる絶景に圧倒されました）なのですが、なかなか売り物に出て来ませんね。

[1039: eマンションさん]

>>1038 ご近所さん

日の出の三井パークシティはいいですね！プロの建築家が新浦安のマンションの中でも評価しています。基本的にディスポーザーの有無は判断の優先度は低いです。高洲のプラウドは立地が悪すぎです。それと、高洲プラウドは常時売り物出ていますし、平米数の割に安いです。

[1040: 匿名さん]

高洲のプラウドの高層階はサンセットビューの特等席ですよ。
でもエアレジの高層階にはかないませんが。

[1041: 通りがかりさん]

>>1040 匿名さん

眺望だけなら別に新浦安でなくても、幕張のベイパークのタワーでもいいのでは？

[1042: マンコミュファンさん]

>>1041 通りがかりさん

駅距離問われがちですけど、
東京からの距離も気になる方は幕張よりは新浦安なのかと思います。

[1043: 匿名さん]

>>1041

何で市川塩浜から以東は京葉線のダイヤが減るのに、今だにこのスレで幕張をPRしているのか？

眺望も都心、丹沢、富士山から少し遠くなる。

[1044: マンション掲示板さん]

>>1042 マンコミュファンさん

その通り、京葉の東京駅は実質有楽町駅なのだが、その有楽町駅側にオフィスを持っている人には到達距離が近くて便利。

[1045: 検討板ユーザーさん]

>>1043 匿名さん

各個別の住戸からどの様に見えるかや
眺望確保住戸率を置いておけば、
舞浜の方が都心に近くて海側真正面としても「夜になると真っ暗現象」は軽減されますよね。
東京タワーやゲートブリッジもギリギリ見える？

[1046: 匿名さん]

>>1045 検討板ユーザーさん

暗くはないけど近くは鉄鋼団地と言うよりロジスティックの倉庫ばかりなので明るさはある。
ゲートブリッジは見える。東京タワー高層ビル群にうずくまっている感じ。
富士山の左側にある丹沢よりも左の高い山は何なのか？　と思ったら箱根の駒ヶ岳だった様です。
羽田の灯りは漁り火みたいな感じで。

[1047: 名無しさん]

>>1043 匿名さん

幕張のPRというより、立地的な問題で高洲の隅っこなら、幕張と変わらないということを言いたいのではないですか？

[1048: 匿名さん]

>>1047

隅っこの書き方が無知ぶりを表している。
日の出・明海は元々旧公団のME21の地区。
高洲は漁村の流れを汲む素朴で寂しげな街。

[1052: 匿名さん]

>>昔の漁業権放棄での高洲地域への移動を

これおかしい。
東京湾の海面埋め立ては浦安では第一期と第二期に別れている。
施工したのは、旧千葉県企業庁。

[1053: 管理担当]

[NO.1049～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1054: マンオタ]

先日、平日朝7時台半ばのバス(16系統、新浦安駅行き)に乗ってみましたので、ご参考まで。

日航浦安の1つ手前(順天堂大学・日の出正門)で、座席は満席＋立ち有。その後、シンボルロードに入るまでの各バス停で、満員状態となりました。
遅れはなく、新浦安駅には時刻表どおり到着。

16系統1本しか乗っていませんが、ここにパークマリーナの住民は乗り切れないんじゃないかという印象でした。
他系統に分散するのかもわかりませんが、バスの増便もセットで実現してほしいですね。

[1055: 通りがかりさん]

>>1054 マンオタさん
日の出住みですが、このあたりの住民はチャリ通が多いので雨の日だと日航浦安あたりではすでに満員で全員乗り切れず1本見送りになることも多いです。たしかにバスの増便はしてほしいですね。

[1056: ご近所さん]

雨の日は送迎の自家用車で駅のロータリーに入るまでに時間が掛りますよね。
以前、あまりの大渋滞で全く進まず、手前で運転手さんが「お急ぎの方はこちらでどうぞ」と降ろしてくれたことがありました。

[1057: マンション検討中さん]

渋滞は海側から駅までのシンボルロードですね。
朝ラッシュ時の駅前のロータリーが難儀場所でそれがバス側のロータリーへ進む交通を阻害している。
大晦日はTDRのニューイヤーで夕方からR357が動かなくなることがあるし。

[1058: マンオタ]

>>1055 通りがかりさん
天候による差異は見落としておりました。
雨だと、あの状況からさらに自転車の方が流れてくると考えると、いまの便数では厳しいですよね。
貴重な補足情報をありがとうございます！

[1059: マンション検討中さん]

>>1054 マンオタさん
日の出住民です。在宅勤務減少の影響なのかバスの利用者増加中です。また、16番は日航が社宅を止めたタイミングとコロナによる利用者急減のタイミング重なってしまって減便されてます。利用者回復と野村のマンションで住人が増えれば増便の可能性はあり得ます。ですがすみませんが責任は持てません。

[1060: 匿名さん]

現地歩いてみたけど、新浦安の街自体がもはや古いと感じた。10数年前は整備された綺麗な街って印象だったけど、今や道とかツギハギだらけで全体的にくたびれた感がある。
街をいっぺんに開発し過ぎて、一斉に老いてる

[1061: 匿名さん]

>>1060 匿名さん

新浦安の何処を歩かれたのでしょうか？
ツギハギだらけの箇所を教えてまらえますか？
私はそんな場所の存在を確認できていません。それと、新浦安の街はいっぺんに開発されてきませんでしたよ。少なくとも30年以上かけて徐々に街づくりされてきています。

[1062: 名無しさん]

>>1061 匿名さん

1060さんではないが、シンボルロードの歩道はまさしく、1060さんのコメント通り。

これを打ち消そうとする者の魂胆は？

[1068: 周辺住民さん]

https://www.youtube.com/watch?v=latOLZUbfDo
震災でボコボコになった街を修復しましたのでツギハギ感のある所は街のいたるところにあります。このYouTube動画の5分くらいのところに出てくるのはここのマンションのところですね。最近は震災のことなんて忘れてしまって盲目的にもう大丈夫だと考えてる人が多い気がします。

[1069: ご近所さん]

>>1068 周辺住民さん
１２年も前の古い動画を探してきてご苦労様です。今はきれいに修復されてツギハギはありません。震災直後はこのような投稿がよくありましたが、今どきよくも「釣り」の投稿しますね！　買えない妬みなのか、暇人なのか(笑)

[1070: 匿名さん]

なんかシンボルロードすらもうすでに一世代前の街って感じが漂ってるんだよね。多摩ニュータウンの団地とかに感じる空気感に似て来てるし、あと10年もしたら完全にニュータウンの仲間入り。特に駅前の団地は良くない、あれを早く開発しないと厳しい。
エアレジデンスですら庭は荒れ放題、公開空き地も黒ずんで薄汚れてる

[1071: 匿名さん]

>>1070 匿名さん

自分的にはシンボルロードは広々して景観は素晴らしいと思います。とくに海近あたりはテンション上がります。
中央区とか品川区に住んできての感覚です。車で都内に出やすい立地もアドバンテージを感じます。

新しい出来立ての街が希望ならやはりおおたかの森とか晴海フラッグとか他に目を向けてもいいかもしれませんね。

[1073: 匿名さん]

>>1071 匿名さん
せめて駅前くらいはもう少し綺麗にして欲しいなと
特にナンバー1物件であるエアレジの庭があの有様なのは頂けない。水物が茶色くなって整備されて無いし。勿論ここで言っても仕方ないことですが、あの物件を見て新浦安のマンション状況を推し図る人はそれなりにいるかと

[1074: 匿名さん]

明海・日の出住民にとってはご自慢の町並みだろうし、世間一般から見ればかなりの上位だが、
広域検討者は東京湾岸と比べるから、勝どき・晴海などと比べると古臭く見えるというのはしょうがないのでは?

顔真っ赤にしていそうなレスもありますが…

[1075: 周辺住民さん]

駅前のイオン潰してショッピングセンター下駄ばきのタワマン建ててほしい。

[1078: 周辺住民さん]

住みたい街ランキングの上位常連だったのも20年位前までですね。世間一般からしたら新浦安は中堅くらいだと思います。千葉県内では上位ですが、今では船橋にも負けてます。

[1079: 管理担当]

[NO.1063～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1080: 周辺住民さん]

自家用車の送迎で大雨等で駅前が大渋滞し駅になかなか近寄れない際には、シンボルロードの右端を走り、駅交差点を右折して市川塩浜駅に行った方が、千葉方面に通われる方は早く電車に乗れますよ。

[1081: マンション掲示板さん]

>>1080 周辺住民さん

以前はバス便使ってましたが、テレワーク以降出社時間に自由度が効いて今は出社する時は歩きで行ってます。15分程度ですので余程大雨でもない限り、歩道も広いので快適ですよ。

[1082: 匿名さん]

都内の10-20年築のマンションは割とどこも綺麗に維持管理されてるので、新浦安のマンションが同じくらいの年数でも少々汚いのが気になってしまう。
民度の差なのか、場所に寄る物なのかはわかりませんが

[1084: マンコミュファンさん]

>>1081 マンション掲示板さん
確かに日の出地区は徒歩圏内だと思います。
電柱、電線がないので空が開けて見えて
歩くのもいいですね。

[1085: 匿名さん]

>>1081 マンション掲示板さん

私も朝は歩いて駅まで行ってますが、今年の猛暑でも朝は東側のシンボルロードを歩けば影になって楽に行けました。

[1086: 周辺住民さん]

>>1081 マンション掲示板さん
Googleマップだと1.7kmくらいですが、徒歩15分は現実的じゃないですね。
時速5kmかつ信号待ちなしでも21分の計算です。
朝から汗かきたくないので私は自転車派です。

[1087: 匿名さん]

駅近の旧公団買ってリノベするってのはどうですか？
管理費も駐車場も安いし。
そんな新築にこだわらなくてもと思いますね。
万一、建て替えになったら一気にここを超えますしね。

[1088: マンション検討中さん]

>>1086 周辺住民さん

説明不足でした、ニューコーストから約15分です。

[1089: ご近所さん]

>>1087 匿名さん

全然ありだと思います。ある意味、レトロ感あって人気物件だと不動産屋が言ってました。でも、新浦安は全体的に物件不足で需要＞供給の構図は変わらないので価格は高いですね。

[1090: 匿名さん]

>>1086 周辺住民さん
新浦安に限らず駅から少し離れている場合に駅まで自転車で行く人が結構いるようですが、自転車だと背広やスラックスのお尻のところがサドルとすれてテカテカになってしまうのではないかと思いますがどうなんでしょう。
高校生の時に学校まで自転車通学していたのですが、学生ズボンのお尻がすれてテカテカになった記憶があります。

[1091: 周辺住民さん]

>>1090 匿名さん
電動アシスト自転車だからかもしれませんが、気になったことはないですね。

[1092: 検討板ユーザーさん]

>>1091 周辺住民さん

フルアシストの原付扱いの電動自転車でなければ、電動自転車とはいえ自転車を漕ぎますからサドルと擦れる問題は変わらないと思います。
坂がたくさんあるエリアなら立ち漕ぎの頻度で変わることはあるとは思いますが。

[1093: ご近所さん]

日の出４丁目までなら徒歩で十分だと思いますよ。シンボルロードも自転車と歩行者を区分してますし、歩いても気持ちよいですよ！　バス待ちの数分を考えるとあまり所要時間については変わらなくなると思いますが。

[1094: 周辺住民さん]

>>1092 検討板ユーザーさん
もう一度言いますが、気になったことはないですね。駅まで自転車乗ってお尻テカテカになったことがあるのですか？

[1095: 匿名さん]

>>1089 ご近所さん
4~5000万円で買って2000万円でリノベして、ここより安く広く近い。
設備や共用施設は劣るけどなくはない選択ですよね。
管理費の差も大きいかも。

[1096: 通りがかりさん]

>>1095 匿名さん

フルリノベでスケルトンまでやっても、100平米で1000万円ほどで済むよ。住友不動産の新築そっくりさんでもね。

[1097: 買い替え検討中さん]

>>1094 周辺住民さん

横からですがですが、こういうことでしょう。
https://fabric-tokyo.com/answer/suit/coolbiz-shine

ウール多目のスーツならてかてかは回避できそう。
ポリエステルが多いと摩擦で光る可能性が高い。自転車乗らなくても長く履いているとお尻が光っている人よく見ます。サドルにハンカチひくとか、ツーパンツスーツなんかも対策としていいかも。
大した距離じゃないので問題にはならないかもですね。

[1098: 買い替え検討中さん]

>>1095 匿名さん
それは考えるが、買えたのに買わなかった人は中古リノベしても老朽化した敷地や設備を利用するたびに後悔すると思うな。高くて新築買いたくない人は工夫した方法で中古を活用して満足度は高いと思う。人それぞれかな。

[1099: マンション検討中さん]

駅周辺のエステートをいくつか検討した身としては、旧耐震×オートロックなし×宅配ボックスなし
このトリプルパンチが受け入れがたかったですね。何千万円かけてリフォームしようが、この賃貸未満の仕様は変えられません。

ただ、財政面は大変素晴らしいですよ。駐車場収入が数千万円あり、それらを管理費ではなく、修繕積立金に全額、振り替えている。この手法は、真似したくても真似できませんね。。
特に機械式駐車場を有する、クオン、マリンヴィラ、マリナテラスなどの近年のマンションは。

[1100: 買い替え検討中さん]

>>1099 マンション検討中さん

自分の価値観を押し付けてはいけないですよ。
旧耐震×オートロックなし×宅配ボックスなしのトリプルパンチと仰ってますが、
旧耐震⇒エステートの3階建てメゾネットには新耐震基準は必要なし。
オートロック⇒SECOMで対応。
宅配ボックス⇒専業主婦世帯には不要。
エステートを検討している人はこれらの条件は承知の上で、駅近だけではない
レトロ感の雰囲気を好んでいるのだと思いますよ。間違っても新築マンションの
機能性と比較するものでもないと感じます。

[1101: 匿名さん]

>>1096 通りがかりさん
スケルトンでそれくらいですみますか？！！
意外に安いですね。

[1102: 匿名さん]

>>1100 買い替え検討中さん
横からですが、1099の方も別に自分の価値観を押し付けてはいないと思いますよ。
率直な感想と貴重なご意見でありがたいです。

話題にあります耐震ですが、1981年以前の旧公団も前倒しで新耐震基準を満たしてると把握してますが（入船だけか？）
さらに低層の方は壁式構造という最強の仕様ですね。
（その代わりリノベの自由度が制限されるそうで）

オートロックは実は大してセキュリティに貢献してないで煩わしいだけの存在ですが、宅配ボックスはやはり大きいかな。

[1103: 評判気になるさん]

>>1100 買い替え検討中さん

横からですが、最低限新耐震、オートロック、宅配ボックスは欲しいというのは割と一般的な感覚だと思いますし、新築マンションスレで機能性は新築マンションと比較するなと言うことこそ価値観の押しつけだと思うのですが、、、

[1104: マンコミュファンさん]

>>1100 買い替え検討中さん

自分はたった数千万しか違わないのにその仕様は相当なブレーキになります。あと公団のネックは窓ガラスが薄くて防音性と断熱性が弱いこと。リフォームするなら二重サッシ入れたい。民間のマンションはガラスが厚い。

[1105: 評判気になるさん]

>>1103 評判気になるさん
エステートの件ですから一般的な感覚の話をしてるのではないと思いますが？　
それと、そもそも新築マンションのスレでエステートを持ち出すのもどうかと。
　　　

[1106: eマンションさん]

>>1101 匿名さん

標準のキッチン、バス、トイレであれば内装にこだわらない限りそのくらいだと思います。

[1107: 匿名さん]

>>1106 eマンションさん
情報、ありがとうございます。

[1108: 匿名さん]

>>1104 マンコミュファンさん
「たった数千万」はなかなか言えない感覚ですね。
あとは、大きな要因でである「駅距離」「広さ」「駐車場の利便性」での勘案ですかね。正直、最近のマンションのコンシェルジュとか共用施設とかはそんなに興味ないです。だから自分は案外、旧タイプの価値観かも。
見ちゃうと新築は惹かれますけどね。

二重サッシは旧公団でもリノベで実現可能なのでしょうか？

[1109: 口コミ知りたいさん]

>>1108 匿名さん

二重サッシは後付けで取り付けれますよ

[1110: 購入経験者さん]

>>1108 匿名さん

通常は管理規約にバルコニーと同じく共用部として勝手に改造もしくは交換はできない規定があります。しかし、専用使用権のある部分ですので管理組合の承認を得られれば交換できるものと思います。

[1111: 検討板ユーザーさん]

内窓を取り付けるのと違ってサッシの交換は共用部分の問題でますからね。

40年等の古い物件は水道管の交換してあるかが気になります。
マンション全体の水道管の交換してあるならある程度安心ですが、もしマンション竣工から水道管の交換をしてないなら錆やピンボールによる水漏れが心配です。
築古の中古マンションを検討する時は水道管の交換をしてあるかを気にしてます。

[1112: 購入経験者さん]

>>1111 検討板ユーザーさん

給排水管についても共用部と専用部の問題があり、専用部は所有者個人の負担で
樹脂管などに交換します。本管である共用部の給排水管は通常は大規模修繕で
計画されています。これは長期修繕計画を見ればわかります。

[1113: 通りがかりさん]

>>1112 購入経験者さん

今の新築なら当たり前にある長期修繕計画も、築古のマンションだと長期修繕計画自体がないケースもありますから。
専有部も部屋自体はリフォームやリノベして綺麗になっても給排水管はそのままというケースもあるから、確認は大事です。

[1114: 匿名さん]

>>1109 口コミ知りたいさん
ご助言、ありがとうございました。

[1115: 匿名さん]

>>1110 購入経験者さん
ご助言、ありがとうございました。

[1116: 匿名さん]

地元の不動産屋によると、旧公団の長期修繕（財政含め）や管理は良好だそうです。

[1117: 買い替え検討中さん]

>>1116 匿名さん

新浦安地区の管理組合の理事を経験した方はご存知だと思いますが、新浦安では分譲マンション数十社の管理組合で構成する連合会があります。参加するとわかりますが、みなさん自分のマンションの管理状況には関心を持ち、熱心な方が多いです。ですので相対的に維持管理は良好だと思いますよ。おそらく、この地区では長期修繕計画がないマンションは無いのではと思います。

[1118: eマンションさん]

>>1102 匿名さん
知識のない無責任な仲介業者の情報は、鵜呑みにしない方がいいですよ。

私が自ら調べた限りでは、駅周辺の〇〇エステート群は、すべて法的には、建築確認日が1981年6月1日以前のため、「旧耐震」という事実でした。

また、新耐震基準を満たしているというのは誤りです。
正しくは、15年以上前に簡易な耐震診断を行なっていて、その調査結果に応じて最低限の補修工事をやったにすぎません。いわゆる、法定の耐震補強工事をやったわけではないので、新耐震基準と同じような強度があるというわけではありませんので御留意ください。

[1119: 匿名さん]

>>1118 eマンションさん
申し上げにくいですが、あなたの発言の方が知識のない無責任な情報（もしくは悪意がないなら誤解）だと思います。

「すべて法的には、建築確認日が1981年6月1日以前のため、「旧耐震」という事実」
というのは全く間違ってます。
1981年6月1日以降は法的に「新耐震」でなければならないと言うことであって、建築確認日が1981年6月1日以前のものには「旧耐震」も「新耐震」も存在してます。

で、建築確認日が1981年6月1日以前の旧公団も「設立時点」で「新耐震」の物件があると把握してます。
どれが該当して、どれが該当してないかまでの詳細は把握してませんが。

また、「新耐震」もただ一つの最低限の基準（主に人命に関わる物差し）であって、実際に地震に見舞われた後に、建物自体の状態がより実用に耐えられる状態で残るかは、別途検証しなければならないと思います。私はその点でも、もしかしたらパークマリーナのような最新のマンションより、旧公団のような単純な構造の方が優位ではないかとも考えてます。憶測に過ぎませんが、壊れそうなところがなさそうとか、壊れても比較的容易に直せそうな気がしてます。

[1120: 匿名さん]

>>1119 匿名さん

しつこく中古マンションの宣伝ですか？この物件と関係ない話題は自分でスレッド立ててそっちで議論してください。

[1121: 通りすがりさん]

>>1120 匿名さん

ちゃんと議論しましょうよ！負けそうになったら逃げ出すのですかね。どちらが真か知りたいです。

[1122: 匿名さん]

横からですが、
まれに新築と中古の比較もあるでしょうし、スレ趣旨の範囲内で意見交換聞きたいです。
それぞれの価値観ですから、勝ち負けの話ではないと思いますが。

[1123: 匿名さん]

>>1121 通りすがりさん
貧乏人はいいよ

[1124: 匿名さん]

>>1119 匿名さん
仰りたいことは理解はできます。ただし、建築確認日が1981年6月1日以前ということは、自治体等によって新耐震基準であることが担保されていないんですよね？

どのように新耐震基準に準拠した設計であることの心証を得たのですか？
当時の設計図や仕様書を入手して、建築事務所に調査してもらったとかですか？

もしも新耐震基準の設計である裏付けがあるなら、旧公団を再検討したいですね。依然、ダブルパンチになりますが。

[1125: 職人さん]

>>1123 匿名さん
頭悪そう！

[1126: 口コミ知りたいさん]

>>1124 匿名さん
すみません、こちらも誤解したようです。
実際の建物の仕様自体が旧耐震か新耐震の比較ではなく、
書類上の証明があるか否かを問題視してると言うことですか？
そのような具体的なところまでの把握はしてませんでした。
保険額とかで判明しませんかね？

[1127: 匿名さん]

もはやスレで出る話題がこの物件がどうこうと言う話では無くなってきてますね
高すぎる上に販売開始も伸びてしまい検討者がいなくなってしまったのか、まともな議論にならず悪い傾向ですね

[1128: マンション掲示板さん]

>>1127 匿名さん

まともな議論されてると思いますよ。

[1129: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
この物件がどうこうと言う話をしたいですが、情報更新が途絶えてしまってますからね。今予想されてるような価格に本当になったら、広域の人は他物件、新浦安狙いの人は中古の選択肢に大きく傾くのは自然なこと。

[1130: マンコミュファンさん]

売出し時期には高い印象でも、
なんだかんだ市場の高騰が続くような気がしますので、売れるのだと思います。。
https://www.nikkenren.com/sougou/notice/pdf/jfcc_pamphlet_2304.pdf
新築狙いでこちらを高いと思うのであれば
別のところを検討した方が良さそうに思います。

[1131: 匿名さん]

ここの土地は元から順に

旧公団のME21→JALの宿舎→JALのコスト削減で売却→野村不動産
と重なっているから、高くならざるを得ないんだろう。
その中でJALが、どんな売値だったのか興味深い。

[1132: 匿名さん]

近隣の土地としては、法務省浦安総合センター、JALの独身寮があるが、今後どうなるか？　かも知れない。
後は高洲でも明太子の工場がアルファグランデに変わったりしていた。古い建物である警察共済組合の浦安寮もある。

[1133: 匿名さん]

>>1130 マンコミュファンさん

そうですね。高ければ買いません。買うべきではありません。
最近のマンション価格は、円安・低金利という明確な理由に加え、それ以外に「資材・人件費の高騰で・・・」と言う売り手の説明になんとなく納得させられて、買い手が検証することもなくあっさりと受け入れたがため、このような高騰になってる気がしております。

日頃、消費者は食品も日用品もなんだって、売り手にとって高くせざるをえない理由があろうとも、買い手が高いと思ったら消費を控えているのに、ことマンションとなるとどうも空気に流されてしまってるような気がします。

下請けや技能労働者の労務単価の上昇は歓迎ですが、その負担は消費者がするのではなく、今まで多くをピンハネしてきたゼネコンがすべきではないでしょうか？

[1134: 匿名さん]

>>1133 匿名さん

そう思う人は中古を買った方がいいと思います。
新築マンションは贅沢品の時代に変わりつつあるので、新築に拘らない人は中古にスライドするのもありです。
これからの新築はそのエリアでも余力のある人が買える時代なんでしょう。

[1135: 通りがかりさん]

>>1133 匿名さん
そんなギリはないでしょう。株式会社なんで。

[1136: 口コミ知りたいさん]

>>1132 匿名さん
マリナガーデン、ラジェントホテル、ローソンの土地も大和ハウスが10年定期借地で貸しているので満期になったら住宅になる可能性はあります。

[1137: 通りがかりさん]

>>1133 匿名さん

購買能力がないとぼやいているようにしか見えません。
この物件はさっさと売り切れると思います。

[1138: 匿名さん]

購買能力がないわけではないですが、余裕があるというわけでもありません。
だからこそ、新築の誘惑に一時的な感情で惑わされることなく、十分な比較検討をしたいと思います。

（予想されてる価格だとして）「さっさと売り切れる」というのは随分と大胆な予想ですね。私は最終的にはクオンのように長期戦になると予想してます。

[1139: 検討板ユーザーさん]

>>1138 匿名さん

私も同感です、長期戦になるのでは。
この価格戦略では特に半地下の一階住戸は最後まで苦戦するでしょう。

[1140: 評判気になるさん]

>>1139 検討板ユーザーさん
クオンと同じように1階住戸用の独立した駐車場が目の前にあれば人気も出るかもしれないですが、ホームページの上からの画像を見た感じ無さそうですね。

[1141: マンション検討中さん]

オンライン案内会の登録フォームも消えてますね。
完全に動きが止まっていて新たな情報も出てきませんが、本当に11月下旬に申し込みは開始されるのでしょうか。

[1142: 匿名さん]

厳しいな、この物件は

[1143: マンション掲示板さん]

>>1141 マンション検討中さん
物件エントリーではなく、案内会のフォームですか？？

[1144: 評判気になるさん]

>>1143 マンション掲示板さん
はい。
物件エントリーはできますが、案内会のフォームが消えてます。
現場工事は順調に進んでいるように見えますが、どういうことなのかよくわかりませんね。

[1145: 匿名さん]

>>1139 検討板ユーザーさん

クオンのときは一階はお値段抑えられていて比較的すぐ売れてました。

[1146: 匿名さん]

>>1144 評判気になるさん

最初の定員数が埋まったとかはないですか？

[1147: 検討板ユーザーさん]

>>1145 匿名さん

クオンと違い、ここは半地下ですよ。よく知らずにすぐに売れると言われても全く説得力はないですね。

[1148: 名無しさん]

>>1147 検討板ユーザーさん

>>1145はクオンのことをいってますよ。
なぜムキになっているのか知りませんが。。

とはいえ、半地下と言ってもマリナテラスと同じような作りであれば、値段が安ければ売れていくでしょうね。

もしかして、あなたは一階を安く買いたい人かな？

[1149: マンション検討中さん]

>>1148 名無しさん
半地下なのに値段安くないから困ってるんでしょ

[1150: 匿名さん]

>>1148 名無しさん

安くても買わないでしょ？　温暖化の影響で大雨の被害は大きなリスクですから。半地下で浸水はゴメンです。

[1151: 匿名さん]

すみません、１階が半地下とはどのような状態なのでしょうか？
玄関入るのに階段を下がるということですか？

[1152: 周辺住民さん]

>>1151 匿名さん

低層住宅の高さ制限（12m)がある地域なので1階については隣りのマリナテラス同様、盛り土されることになると思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/201-300/

[1153: eマンションさん]

>>1151 匿名さん

https://www.athome.co.jp/mansion/1086275576/
マリナテラスの1階が売りに出ているので見てみると良いかもです。
カーテン越しの庭を見ると、半地下具合が分かると思います。

[1154: 検討板ユーザーさん]

ハザードの半地下って罰ゲーム

[1155: マンション検討中さん]

新浦安で半地下って聞いたことないんだが…これ真面目にマジな話なの？
半地下ありで今の価格なんだったら、クソ物件アワード入り確定になるけど

[1156: マンション検討中さん]

>>1153 eマンションさん
半地下ってこういうことか…画像見て把握しました。
これで周辺の相場を無視した高値設定してるんだから、呆れを通り越して笑えるw 激萎え要素w
マリナテラスの時はまだ新浦安全体的に安かったからまだ半地下も納得出来るが、今の価格で半地下はもはや笑うしかないwww

[1157: 匿名さん]

>>1153 eマンションさん

半地下ってこういうイメージなのですか。
だいたい70cm～1m位半地下か？
海が近いから、津波でもあったら完全に沈みます。
命に影響があるかもしれません。

古いですけど、低層のなんとかエステートのほうが3階建てなので、良心的かもしれません。
4階建ては、無理がある設計かもしれません。

[1158: 匿名さん]

>>1152 周辺住民さん
>>1153 eマンションさん

ご回答ありがとうございました。
１階は数段、階段を降りるってことですよね？

盛り土っていうのは高くすることを言うのだと理解してますが、
これは逆に削って低くしてるってことですよね？

で、低くするのは、低層住宅の高さ制限（12m)のあるところで４階建てにするためってことでいいですか？

1157さんのおっしゃる通り、旧公団の3階建てエステートは数段登るようになってるので、設計はこちらの方がはるかに良心的というか自然なことだと思います。

戸建ても低層マンションも今まで浸水しないように、高くしてきたんですよね。低くするってどうなんでしょう・・・
津波のような低い確率のものでなくとも、集中豪雨でも厳しくないでのでしょうか？

間違いがあればご指摘くださいましたら幸いです。

[1159: eマンションさん]

クオンの時の解説ですが、
こちらが分かりやすいかもしれません。
https://urayasu-fan.com/quwon-update-20170416/

[1160: 匿名さん]

>>1159 eマンションさん
ご回答をありがとうございます。
ようやく理解できました。
そんなに悪いことだけとも言えないような気もしてます。
自分自身は１階は避けると思いますが。

[1161: 匿名さん]

ここの検討者は、これは読んでおいた方がいいかもしれませんね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/1-100/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47112/res/1-100/

[1162: eマンションさん]

古い記事ですが
スムログでも半地下は避けるべきとあります。。
https://www.sumu-log.com/archives/24688/

私は半地下の1階に住むつもりはなかったので
価格を聞いていませんが、
こちらの1階はかなりお安いのか、気になります。

[1163: マンション検討中さん]

これまでは「この物件思ってたより高いな、新浦安も厳しくなったな、どうしようかな…」だったのが、半地下と知ってからは「半地下半価値半笑い、誰がこの価格でこんなの買うんだよ、検討者舐め過ぎ」に意識が変わりました。
教えてくれた方、ありがとうございます。
ぜひ売主には価格を再考頂きたいし、しなきゃ流石にこの価格は無理でしょう

[1164: 匿名さん]

これ一階は他の部屋より坪50くらい安くないと買っちゃいけないよ。
せいぜい坪20-30落とすかどうかだろうけど、デベが落とさなかった分は中古で売る時に持ち主に降りかかってくるよ
ここの一階住戸買うくらいなら中古買うべきだけど

[1165: 口コミ知りたいさん]

>>1159 eマンションさん

半地下マンションは高さ制限のある新浦安ならではのものみたいですね。
住戸数増やして他の住戸の坪単価を抑えて、新浦安に住みたい人が買える階というふうに読んで思いました。

[1166: 評判気になるさん]

私のような他地域の住民からすれば、直床にすれば1メートル近くも盛り土しなくて良いのに、、と思うのですが、新浦安の方は二重床じゃない絶対ダメという感じなんですかね。

[1167: 評判気になるさん]

>>1166 評判気になるさん

よく言えばそういう強いこだわりが無ければ、新浦安に住もうとはしないんでしょうね。
他の仕様は色々落としてもディスポーザーは付けようとするつくばとか地域ごとの特色あるんでしょうね。

[1168: 匿名さん]

新浦安の高さ制限12mのエリアでは１Fを半地下として住戸を作るのが一般的なのでしょうか。私が知っている新浦安以外の半地下のマンションでは、１F部分はエントランスと共用施設のみで住戸は地上階の２F以上です。
新浦安で１Fに住戸を設けずにすべての住戸を２F以上としてしまうと総戸数が減るので全体的な販売価格アップとなり難しいのでしょう。
逆の見方をすれば半地下部分に住戸があることで理論上は２F以上の住戸の価格が下げられることとなり、２F以上の住戸を買う人にとって半地下に住戸があることはよいことといえるのではないでしょうか。
その割にはこちらの価格は決して安そうには思いませんでしたが。

[1169: 検討板ユーザーさん]

>>1166 評判気になるさん
マリンヴィラは同じ高さ制限ですが、直床にして半地下を回避してますね。

[1170: 匿名さん]

>>1169 検討板ユーザーさん
なるほどですね。
階高を3mにすれば半地下は回避できるが、階高が3mだとこんどは床スラブの厚みがなくなるので二重床ではなく直床にして半地下を回避しているということでしょうか。
あちらを立てればこちらが立たずで悩ましい問題のように感じました。

[1171: 匿名さん]

>>1169 さん

それは何処の情報ですか？
オンライン説明会では二重床、二重天井を確認していますが。

[1172: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
直床はここではなくマリンヴィラの話ですね。
ここもマリンヴィラと同じように直床にすれば半地下を避けられたが、二重床にしたから半地下にせざるを得なかったという流れだと思います。

[1173: 匿名さん]

思ってたよりクソ物件で笑った。これで安いならまだしも高いからもはやネタにしかならない

[1174: 検討板ユーザーさん]

・一階が半地下
　→他にも半地下の物件はあるから、物件として好ましくはないが、まあ理解出来る
・半地下があるのに価格が強気
　→全く意味がわからない、もはやネタなのかと疑うレベル

[1175: 職人さん]

>>1171 匿名さん
よく読めよ

[1176: 名無しさん]

オンライン説明会受けたけど、一階の価格はまだ公開してないってよ。

ここで1Fは高いとか書き込みして印象操作して倍率下げようとしてるやつがいることがわかりました。

[1177: 匿名さん]

>>1176 名無しさん
みなさん、予想されてる価格を論じてるのですが。
もし本当にこのくらいの価格で出してきたら・・・という話ですよ。

[1178: 匿名さん]

>>1176 名無しさん
半地下がある物件ってだけで超萎え萎えなんですよ。
半地下のある物件て建物全体としての災害リスク高まるし、見た目が悪く好感度が下がるから、それだけで色モノ扱いされるんです。半地下のある物件と半地下のない物件なら半地下の無い物件の方が好感度高いんです。
別に一階の価格に限らなくても、半地下のある物件でこの価格帯はあり得ないですわ

[1179: 匿名さん]

水害が起きて被害蒙るのは専有部だけじゃないんで、共用部にも甚大な被害が出るし、浸水が起きたら一階だけじゃなくて建物全体の評価がガクッと下がります。
半地下物件は浸水に脆弱なんで、安くない限りは避けた方が無難です。マリナテラスの時はまだ割安だったけど、今作は野村が何を考えてるのか知りませんが周辺より割高で出してきてるんで、頭大丈夫かいなと

[1180: 匿名さん]

>>1176 名無しさん
別に1階の価格が高いか安いかという話をしているわけではないです。こちらのマンション全体で平均が坪300万円を超えるような価格で出てくるとすれば半地下住戸もあるのに高いねという意味かと思います。

[1181: 評判気になるさん]

>>1179 匿名さん

クオンの記事に書いてあったのと同じだとすると、土地をかさ上げして基準面を上げているだけであって、前面道路や隣接地と比べて下に掘っているわけではないんじゃないですか？図面にはなんて書いてありますか？

[1182: eマンションさん]

1161さんが書かれているプラウド新浦安マリナテラスの記事を読んだのですが、
1階を契約後に、バルコニー（専用庭）の壁が34センチも高くなる、と伝えられた、
（70センチの高さの壁が104センチになった）
とありますが、
この問題がどのように終焉を迎えたのか気になります。
誠実な対応をしてもらえたのでしょうか。。。

[1183: マンション検討中さん]

>>1182 eマンションさん
お金で解決したのでは？たぶん解決する時に秘密厳守の紙書かされるから真相は闇の中かと

[1184: マンション掲示板さん]

>>1181 評判気になるさん
盛り土で地盤面が上がっている分そこから水が落ちてくることは変わらないし、普通は道路より50cmくらい嵩上げするので、道路と高さのレベルが同じということは道路に排水しきれない水が溜まったらこっちに逆流してくるのでは？
通常より水がテラスに溜まりやすいのは違いないから、集中豪雨の時に排水間に合わなかったら部屋に入ってくる可能性はあるかと
それ以前の問題で、半地下は採光も眺望も最悪で、とにかく見た目が悪い。無い方が良いに決まってるので半地下が存在すること自体が物件にとって大きなマイナスでしかない

[1185: マンション検討中さん]

>>1183 マンション検討中さん

闇の中‥‥。
そうですよね。
1階を選ぶ場合は、竣工後に現地を見て購入した方が良さそうですね。

[1186: 評判気になるさん]

>>1184 マンション掲示板さん

盛り土から落ちてくる水なんてたかが知れているし、マリナテラスのストリートビューを見てもどう考えても道路の水が入ってくるような構造になっていないですよね？
ここの図面では前面道路からテラスまでずっと同じ高さなんですか？

[1187: 通りがかりさん]

>>1186 評判気になるさん
実際水が来るかどうかはともかくとして、確実に心理的な忌避感は生じるかと

[1188: 評判気になるさん]

>>1187 通りがかりさん

図面をご覧になっていないことは良くわかりました。
実際に水が来るわけでなく心理的な忌避感だけでしたらプレミスト千葉公園の東向きと同じで、値段次第ですね。

[1189: 検討板ユーザーさん]

これですね。
思ってたよりサッシ枠の位置が低いので、集中豪雨が来て万が一排水路が落ち葉などで詰まっていたり、排水が間に合わないとテラスに溜まった水が室内に入ってくる可能性はありますね。
この形の半地下でなぜこんなにサッシの枠が低いのか謎ですが…

[1190: 通りがかりさん]

浦安は津波ハザードマップは新浦安エリアに関しては真っ白ですが、高潮ハザードマップは全面色がついています（新町の方が元町、中町よりも標高は高いので色は薄いです。）
ただ、それ以上に可能性として高いのは豪雨による冠水、浸水被害だと思います。浦安市は排水能力が全体的に弱いのでゲリラ豪雨が降ると毎年の様に一部道路が冠水します。特にひどいのはニューコースト交差点とイオン前の交差点ですが、この物件周辺も浦安市のハザードマップによると最大で50cm-1mの浸水の可能性がある様です。気になる人は浦安市の内水ハザードマップを見てみてください。

[1191: 評判気になるさん]

だからこそ1メートル近く盛り土してかさ上げするのではないのですか？1189さんの図面だと庭とテラスの高低差は分かりますけど、前面道路との高低差が分からないですよね。敷地配置図に書いてないでしょうか。

[1193: 匿名さん]

>>1191 評判気になるさん
敷地配置図が出てないのでわからないですね。何も無ければ普通はプランと一緒に開示すると思うので、ご指摘の部分に疚しいことがあって意図的に開示してないんだと思いますが…

[1194: 匿名さん]

半地下のこと抜きにしても、roomに敷地配置図無しでプランだけ出してるから、プランだけ見てもどの位置に部屋が来るのかいまいちわからない。
普通はこんな意味わからん出し方しないから、半地下をMR訪問直前まで隠したいんだろうなと邪推してます。

[1195: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/1-100/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47112/res/1-100/

プラウド新浦安マリナテラスと再び同じ半地下仕様にしてるってどういうことなのでしょう？デベとしては成功だったと考えてる証なのか、不評だったことは承知の上、昔のことと開き直って、今回も売りぬけると考えてのことなのか？
それとも、そもそも半地下仕様は実は優れた仕様なのか？

[1196: マンション住民さん]

高さ制限があるので盛り土して半地下にしないと採算合わないからですよ

[1197: マンション検討中さん]

半地下でも作らないと、1戸あたりの価格が跳ね上がり過ぎると判断したのでしょうね。。
でもこんなに中途半端に高くて半地下を作るくらいなら、3階建てにして、1戸あたり1億から2億くらいのマンションにすれば良かったのかもしれませんね。

[1198: 匿名さん]

別に半地下があること自体は悪くは無いんだが、半地下あるのに周辺相場より随分強気に出れるのは凄いなと
半地下あって周辺と同じが許されるのは港、千代田、渋谷の3区くらいなもんでしょ
新浦安では許されない

[1199: 名無しさん]

>>1198 匿名さん

新築が周辺相場より高いのは今はどこでもそうだと思うけど。
これからの新築は高くなる要素しかないから。

[1200: 匿名さん]

>>1199 名無しさん
ここの仕様見て値上げに納得感が無い