ザ・パークハウス 代々木大山

[名無しさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-yoyogi-oyama/

所在地 東京都渋谷区大山町1050番1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「代々木上原」駅（西口）より　徒歩8分、小田急線「代々木上原」駅（西口）より　徒歩8分、小田急線「東北沢」駅（東口）より　徒歩5分

総戸数 63戸(募集対象外住戸25戸を含む）
販売戸数 38戸
駐車場 (総戸数に対して)機械式34台（内1台は身障者用）
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 2LDK・3LDK
専有面積 60.1m2～135.39m2
バルコニー面積 6.88m2～10.00m2

販売予定 2022年3月上旬予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム 物件エントリー受付中
完成日または予定日 2023年9月下旬
入居(予定)日 2023年11月下旬

敷地面積 1862.53m2（建築確認対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域・第二種中高層住居専用地域・第一種低層住居専用地域
高度地区：30m第3種高度地区・30m第3種高度地区・第1種高度地区
防火地域：防火地域・防火地域・準防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：316%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託(日勤管理)
施設費用・償却費 総戸数に対して／駐車場：34台（機械式 ※内1台は身障者用）「月額使用料：未定」／自転車置場：126台（ラック式12台、2段ラック式下部スライド式114台）「月額使用料：未定」／バイク置場：7台「月額使用料：未定」／ トランクルーム：31区画「月額使用料：未定」

備考 ※高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社 東急建設株式会社　首都圏建築支店
建築確認番号 第ERI-20019271号（令和2年8月31日）

[15: 匿名さん]

この規模で乾式壁か。億超えで乾式とか今普通なの？

[16: マンション検討中さん]

ただ、この物件って、建て替えだからあまり高い価格にできない様な気もしますが、どうなんでしょう。

[17: 匿名さん]

63戸中25戸は先住民の方用ということは38世帯で粗方負担するということではないんですか？

[18: 買い替え検討中さん]

まったく経験がないので、ご存じの方がいたら、教えてほしいのですが、今回のケースですと、すでにお住まいの方は、いくらぐらいの手出しになるのでしょうか。払えなくて、退去する人とか出るのでしょうか。。。。

[19: 匿名さん]

>>18 買い替え検討中さん

1000万くらいだと思います。

[20: 通りがかりさん]

>>19 匿名さん
入居者にしてみれば、大掛かりなリフォームする感覚なのでしょうか。ありがとうございます。

[21: 匿名さん]

>>19 匿名さん
その金額の根拠は何でしょうか？
私も建て替えに詳しくないので是非教えて欲しいです。

[22: 匿名さん]

https://sumai-value.jp/magazine/basics/162/
こちらを参考に回答しました。もちろん資産価値によるので一概には言えないかと

[23: 匿名さん]

道路挟んで、柳井さんとご近所。まあ、高級住宅街で間違いないでしょう。

[24: Real Estate]

西原パークマンションあたりの徳川山のほうが、格は上ですね。
https://www.m-standard.co.jp/buildings/4506/

[25: 匿名さん]

建て替えの時の家賃とかは自己負担とかになったりするんですね。

新築になるのは嬉しいですがそれなりに費用かかるんですねぇ。

まあ、新築で1から買ったら1億、2億って考えたら格安で手に入れられるわけですが。

[26: 買い替え検討中さん]

建て替えが決まったものの、追加負担できないと判断した入居者は、一般的にその後どういう道を歩み、また、その部屋はどうなるのでしょう？

[27: マンション検討中さん]

>>24 Real Estateさん

この辺にあまり詳しくないのかな？大山町と西原じゃあ、雲泥の差。

[28: 匿名さん]

大山町は唯一無二の高級住宅街ですよね。ただ本物件は大山町アドレスなもののエリアとしては北沢といってもいいくらい微妙な位置なのは確か。いわゆる大山町は井の頭を挟んだ反対側ですね

[29: 匿名さん]

>>26 買い替え検討中さん

稀に事業協力者住戸を後から追加販売するってケースをどこかで見た事あるので、そんな感じで販売するんでしょうかね。
内々ではデベロッパーが下取りする感じなのかもしれませんけど。

[30: 買い替え検討中さん]

>>29 匿名さん
デベロッパーが下取りするとなると、時価になるんですかね。ありがとうございました。

[31: 匿名さん]

マンション建替えについてです。
渋谷区で建替えた経験者です。

うちの建替えの場合ですが、容積に余裕があり還元率100％でした。
4階建て→14階建てになりました。

ここは、もとは、超高級ヴィンテージマンション4階建てでしたので、還元率も高そうです。

[32: 匿名さん]

>>31 匿名さん

100というのは費用負担0という意味ですか？それなら最高ですね。今までの修繕積立金はどうなったのですか？

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
積立額に応じて、区分所有者に分配しました。分配した時期は、旧マンション解体する少し前でした。
建替え組合に加入しなかったのは、2戸だけです。

1戸は、近所に中古を購入し、引っ越しました。
もう1戸は、近所の戸建ての自宅（親御さんの家）に引っ越しました。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん
間違えました。建替え組合に加入し、建替えに参加した区分所有者は、オプションなどの為に、デべにお預けしていたかもしれません。

新マンションが竣工した後、某ホテルでパーティーを行いまして、その経費は修繕積立金の一部だったように思います。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

ありがとうございます。なんだか建替えを見越した中古物件購入はとても賢いのではないかと思ってしまい、、。ありがとうございます

[36: Real Estate]

>>27 マンション検討中さん
２８さんがおっしゃるように、ユニクロ御殿側であれば、大山町は渋谷区で松濤や神山町とならんで、最高の低層住居専用地域であることは同意します。
ただ、井の頭道路を挟んだ立地は、上原３丁目という認識です。

[37: Real Estate]

>>36 Real Estateさん
原宿のコープオリンピアの中古物件は、みんな狙ってるようね

https://www.google.co.jp/maps/@35.6695047,139.703067,3a,75y,210.66h,98.16t/data=!3m6!1e1!3m4!1sNhyHKiRdm3S87du0NQNyaw!2e0!7i16384!8i8192?hl=ja

[38: 匿名さん]

建て替えだと地権者さんいらっしゃるけど、
管理組合のこととか思うとどういう感じなのか想像つきにくい。
おそらく住民同士ベクトルは一緒のはずなので揉めることはないと思うのだが。。
むしろ色々と知っていて
教えてもらえたりするといいかもしれないなぁ。

[39: 匿名さん]

最寄りが東北沢駅
しかも交通量の多い道路に面しており、代々木上原まで徒歩で10分近くかかります
ブランド力は違えどオープンレジデンシア代々木大山と離れているがブランド力のあるパークコート渋谷大山町の売買歴を辿るとなかなか手が出ない物件かなと
唯一、ザパークハウス代々木上原は勝ち組と思います
代々木上原駅から4分フラットで元代々木アドレス

[40: 匿名さん]

確かに実際に代々木上原まで歩くとなると10分はかかるでしょうね。
不動産の表記の上での所要時間は、目安ですので…。

勝ち組かどうかまではよくわからないけれど、
2路線3駅使えること
もともと人気の住宅街であること
最寄り駅はリアルで5分でつくこと
を思うと、良い条件なんじゃないの？と感じます。

[41: 名無しさん]

井の頭通り沿いかつ交差点目前と考えると特に北や西は窓開けられない、、。大山町はいいが決め手にかける。

[42: 匿名さん]

>>40さん
>>良い条件なんじゃないの？
私もそう思います。

代々木上原駅からは少し遠くても、代々木上原を名乗れるマンションが価値あるんじゃないかと…
下北沢駅も憧れる人が多い駅ですよね。
実は東北沢駅はあまり行ったことがないのですが、代々木上原駅と両方の駅を利用できることも、ある意味、メリットと思っています。

[43: 匿名さん]

予定価格でましたね。1番小さい60m2でも１億以上?。予想通りでした^^

[44: マンション検討中さん]

エントリーしたらオンライン説明会のYoutubeのサイトの案内がありました。
予定価格の案内もありましたが、シラフで冗談を言える三菱地所レジデンスのメンタルに完敗です笑

[45: 通りがかりさん]

そうですね笑　東北沢で@590はない。
近くのリーフィアで@530くらいからでしたから井の頭通り沿いかつリーフィアより駅遠な物件でかなり強気な印象。反対側かつもう少し上原寄りなら600以上でも納得だけど。

[46: ご近所さん]

既存の地権者分の戸数分で得るはずだった儲けを全部他の住居に持ってったというような値付けでしたね。これはない。

[47: 名無しさん]

そういうことなんですね。地権者の分まで新規購入者に負担させるの普通なんですか？他の物件も地権者入居はよくありますが、ここまでぼったくりな価格あまり見ない気が…地権者の部屋がどこか公開されてるから仲悪くなりそう笑

[48: マンション検討中さん]

私もこちらは見送り派ですが、今の相場ですとすぐに売れてしまうんでしょうね

[49: マンション検討中さん]

見てると地権者の戸数多そうですし。
建て替えの場合、元居住者の負担ってそこまで高額ではないですよね？
業者も建て替え企画を提示する際に地権者様の費用抑えるのでやらせてください
（その分他の部屋販売価格に乗せよう）、と。

[50: 匿名さん]

アクセス面は普通に便利そうなところですね。
公園も近くにあって自然のあるエリアでもありますし、
派手さはないですがゆったり暮らせそうに思いました。

[51: 名無しさん]

上原というには無理がある立地ですね。徒歩8分というのもかなり早歩きでぎりぎりって感じかと。実際は10分で駅敷地着、ホームまでは15分くらいかかるのかなぁ。なので実用面でいったら各駅ですが東北沢駅。それを考えると大山町アドレスでもかなり悩みますね。自転車だとしても帰路の井の頭通りの坂きつい笑

[52: 匿名さん]

公式ホームページに敷地面積の約35％を緑化、
総合設計制度を活用することで広々とした
公開空地を確保と書いてありますが、
この総合設計制度とはどのようなものなんでしょう？

[53: 購入経験者さん]

>>47
事業協力者（地権者）は、自分の持ち分の土地を提供しています。

土地の持ち分を提供＝建物と等価交換。
権利変換と言います。

[54: 匿名さん]

>52
>この総合設計制度とはどのようなものなんでしょう？

総合設計制度を検索すると下記のようなことのようです。

５００m2以上の敷地で敷地内に一定割合以上の空地を有する建築物について、
計画を総合的に判断して、敷地内に歩行者が日常自由に通行又は利用できる空地（公開空地）を設けるなどにより、
市街地の環境の整備改善に資すると認められる場合に、特定行政庁の許可により、容積率制限や斜線制限、絶対高さ制限を緩和。

[62: 匿名さん]

>>43
>>1番小さい60m2でも１億以上?。予想通りでした^^
やっぱり、それくらいの価格にはなってしまうのですね。
広さ云々の問題ではなく、土地単価の問題でしょうから納得なのかもしれませんね。
検討するしないはもちろんそれぞれ。
まぁ、すごいなとしか自分は言えませんが。。。

[63: マンション検討中さん]

民度低。買えない嫉妬組は無視して有益な情報や意見交換しましょう！60m2で億越えは今の相場からすると決して高くはないですが、個人的価値観からも高いなとは思いますね。一昔前は億ション＝材質や設備が高級で80m2超えでしたが今はチープ素材の極狭なんですから。ただ、まだまだあがるとも言われているので永住するなら悪くないと。リセールや賃貸も視野にいれているようであれば私なら考えますね。人口減少で住戸余っていきますし相場下がっていくことを考えると中途半端な立地とデザインで売れなそう。

[64: マンション検討中さん]

あなたもその部類に入りそうですが笑
誰もが分かりそうなネガネタは大丈夫なので有益な情報交換しましょう。

[65: 匿名さん]

新宿、渋谷の夜景を楽しみたいなら両方得られるのは D or Ｇタイプの高層階に限られますね。
位置的にスカイツリーも見えるみたいです。

９０４号室は非分譲住戸ですが方角的にも広さも良いところ抑えてますね。
間取り見てみたい。

[67: マンション検討中さん]

[No.55～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[68: 匿名さん]

いろいろマンションを見てきましたが
ここは全部で63戸に対して駐車場の台数が機械式34台となっていて
ずばぬけて多いですね。
駅もそれなりに近いのですが、これだけ駐車場を確保されているのはいいですね。

[69: eマンションさん]

駐車場が敷地内34台というのが良いです。
あとはSクラスが入庫可能なサイズなら良いのですが。

[70: 坪単価比較中さん]

機械式駐車場のサイズが気になります。横幅もですが高さも。

[71: 匿名さん]

機械式駐車場って一般的には大きいサイズの車は入らないけど
ココはどうなっちゃいますかね。
長さもさることながら、重量も気になる。
外だと大きな駐車場を見つけること自体かなり大変なんで
敷地内にやはり停めたいところです。

[72: 評判気になるさん]

販売戸数38戸に対して、既に1000件を超えるエントリーがあり、三菱地所さんの想定を超える人気ぶりの様で販売価格も少し上がるみたいですね。

車庫はメルセデスG63もSクラスも入るらしいです。

上層階南向きのロケーションは代々木上原地区でトップクラス。

トランクルームが全戸分無いのとEVが1基しかないのが難点。

[73: 評判気になるさん]

そろそろ西側の道路の拡張が始まるはず(おととし土地の買収が終わり、もうすぐ三宿－淡島通り間の工事が完工)なのでこれからしばらく工事の音がうるさいかも

[74: 匿名さん]

工事はどれくらいまで行われるのか気になります。
どれくらい音がうるさくなりそうか、部屋の中まで聞こえてくるのかわかりませんが、
早めに終わる工事だったら良いですね。

[75: 職人さん]

>>74 匿名さん
三宿－淡島通り間は4年かかっています(8月完工予定)が、あちらは建物の解体と立体交差込みなのであまり参考にはなりません。

大山交差点付近に関していえば去年地盤改良工事をやっていたので以外に早く終わるかもしれません。

[76: 匿名さん]

工事の音って家の中まで結構響いてくるのでしょうか。
工事もする時間帯によっては家で過ごす場合ゆっくり過ごせないですよね。
外の音って案外気になるものですし。
どのくらいの期間で終了するのか確認したほうがいいかもしれません。生活に支障が出てしまいます。

[77: 職人さん]

>>76
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jimusho/niken/doro-seibi.html
施工期間は2023年3月までとなっています(補助第26号線－東北沢)。

[78: 関係者です。]

エントリーは既に1300件以上で、モデルルームの予約すらなかなか取れない状況みたいです。

この状況だと、たぶん抽選になるとの見通しです。

竣工は来年の9月、引き渡しが来年の11月だから、まだこれからエントリーも増えそうですね。

[79: 匿名さん]

今月から第一期販売開始ですね。
2戸しか販売が無いHはどの位の倍率になるのかな？
見晴らしの良い南向き上層階は抽選になりそう。

[80: マンション検討中さん]

出遅れてしまい、こちらの坪単価って、どのくらいなのでしょうか？？？
方角でも変わってきそうですが。

[81: 購入経験者さん]

このマンションから徒歩7分ほどの場所にある大山公園の目の前に三菱地所レジデンスが広い土地を開発してますね。2025年春竣工っぽいです。マンションになりそうですが、情報のあるかたいらっしゃいますか？

[82: マンション検討中さん]

大山町31計画ですね。パークコート渋谷大山町よりも駅近く8000平米の一種低層だしこちらより断然いいですよね。グランになったらいいなと思ってますが、神山町の販売が好調とは言い難そうで難しいかもですね。空地率も40%以上で緑豊かなランドマークにはなりそうかと。

[83: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん

なるほど良さそうな物件ですね！
パークコート大山町のパフォーマンスを見ると、グランは難しいような気がしますが、、、

[84: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん

程よい駅距離、坂を登り切った高台、ユニクロ御殿も近く住環境としては神山町のグランより魅力的な気がするんですけどね。昨今の大規模タワーのトレンドからするとあれですけども。

[85: 匿名さん]

大山公園の隣、いいですね。
ただ、この界隈のマンション用の敷地としては大き過ぎて、駅距離や場所柄的にも住戸面積は６5平米から作るとすると、昨今の高騰してる坪単価だとかなり苦戦しそうな気がします。

オール億ション（しかも中心価格帯は２億以上？？）でここにそんなに購入者を集められるかどうか。

[86: 匿名さん]

大山公園隣の物件はこちらの物件よりさらに高くなる予定だと聞きました。夏場は少し辛めの坂道ですが素敵な場所ですよね。
こちらの物件の隣のビルと奥の一軒家の建て替えがある様ですが、同じ位の高さの建物になる可能性高いですよね。情報お持ちの方いたら教えていただきたいです。

[87: デベにお勤めさん]

大山公園、消防学校が近いのがちょっと懸念。生命に関わる仕事なので仕方ないのですが近くを通りかかったときに訓練の怒号が聞こえてきました。

[88: 匿名さん]

家から聞こえるわけではないので、学校から聞こえる怒号はまぁあんまり気にする必要ないですかね。
このエリアならそこまで車はなくても大丈夫かなと思いましたが、
ここは30台以上駐車場を確保してくれてるんですね。

[89: 匿名さん]

こちら地権者の方から希望しての建て替えで、駐車場やゴミ置き場は1箇所のみエレベーターは1機のみ等共用施設はほぼ地権者の方の意向で作られている様です。（住み続ける中で経費削減にもなるのでもちろん良い面もあり）
元々間取りが広いマンションですので2物件キープしている方も結構いるようです。
このような場合、地権者の方達の力が強そうですが管理の面など揉めたりしないのでしょうか。
高級ヴィンテージマンションでしたのでお金持ちなご高齢の方が多いイメージを勝手に持っています。
不安要素は出来る限り取り除きたいのでその様な事に詳しい方がいましたら教えていただけますか？

[90: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん

大山公園の隣の物件は、いつ竣工予定かご存じでしょうか？？？

[91: マンション検討中さん]

第一期始まりますね。

[92: 匿名さん]

大山公園大山公園って、この物件人気なさすぎてワロタwww

[93: マンション検討中さん]

>>92 匿名さん

人気はかなりあるみたいですよ。MRの予約、全く取れないので。値段も決して高くなく販売戸数も少ないので、完売も早いかと。

[94: 匿名さん]

三菱の板マン、低層レジって乾式壁多用するから嫌い

[95: 名無しさん]

>>94 匿名さん
結局、乾式壁はコストなんですか？設計上の問題なんでしょうか？

[96: 通りがかりさん]

大山公園の物件は、旧三菱銀行社宅跡地で、敷地面積は6000平米弱、総戸数は150戸位で85平米平均との事。
低層なので、好き嫌いは分かれるとして、住環境はいいでしょう。
グランではないので、販売価格は代々木大山程度との事。
代々木大山が人気の割に販売戸数が38戸しかないので、代々木大山が買えなかった人にも良い情報になるでしょう。

[97: 評判気になるさん]

60～70平米台のお部屋だと西側しか無いのでしょうか。西側の日当たりは、見込めないかと思いますが、
どうなんでしょう。

[98: 地権者]

>>89 匿名さん
地権者は、住む人達数名と、住まないで貸す人の大多数に分かれます。
管理会社は三菱グループなので、竣工してしまえば地権者は全く関係ないです。
当然管理費も修繕積立金も購入者と同じ負担です。
なので、管理面は全く気にする必要はありません。

[99: マンション検討中さん]

やっとMRの予約が取れました。どのくらい残ってるんでしょうか？？！

[100: 地権者]

>>99 マンション検討中さん
3/27に38戸中24戸を販売して16戸が売れて残りが8室。
残りの14戸の販売日は未定。
HやJ等の人気の部屋タイプはほとんど抽選だったとの事です。

[101: 匿名さん]

>>95 名無しさん
タイルは落ちてくるかもしれないし、点検だけで莫大な金かかるんだよ。

[102: マンション検討中さん]

>>100 地権者さん

H以外は間取りが微妙だし、東西向きの部屋は井の頭通り沿いの騒音がうるさ過ぎますもんね。先着順でそれなりに残ってますし、これから先は少し時間がかかりそうな印象。

[103: マンション検討中さん]

>>96 通りがかりさん

現地観ましたが、8000平米はやはり凄いですね。。。上原から坂は悩ましいですが、信号なしですし。パークコート代々木大山はなんか団地みたいになっちゃってるので、是非邸宅のような素敵なマンションにしてほしいですね。

近くのフォレセーヌ富ヶ谷は流石にいけてました。

[104: 匿名さん]

>>101 匿名さん

タイルの戸境壁なんてあるんですか？

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
すみません。外壁と間違えました。

[106: 匿名さん]

販売対象住戸みていると、地権者さんは角部屋を選択されている方が多いみたいです。
やっぱり角部屋、人気ですよね…

全体的に広めの物件が多いので共通して言えるのですが
結構柱が部屋の中にガッツリあるんですね。
わからないように物入れのところにあったりするのは圧迫感ナイけど
なんとなくところどころ凸凹してしまうのはもったいない感アリ。
実際は広いから気にならなかったりするのでしょうか。

[107: 匿名さん]

将来的に東側にマンションが建つ計画があるみたいですね…
今もマンションが建ってますが、隣接するならばネガティブな要素ですね。

[108: 名無しさん]

渋谷区議会
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/gikai/

[109: 匿名さん]

＞販売対象住戸みていると、地権者さんは角部屋を選択されている方が多いみたいです。
＞やっぱり角部屋、人気ですよね…

地権者が優先に・・というのは聞いたことがあります。
当然のことなのでしょうけれど、それで角住戸がうまってしまったら
一般購入者はいまひとつ良い気はしませんね。
住んでからも何か差があることはないのかしら。

[110: 通りがかりさん]

>>109 匿名さん

地権者はある程度間取りとか内装とかあれこれ要望いって自分の好きなようにできてその費用を購入者が負担するあげく余り物を購入する思うとなんか損した気分

[111: 匿名さん]

地権者さん住戸は優先的に選べるかもしれませんが、
内装やオプションは地権者さんの自費だと思いますよ。
等価交換なので内装・オプション込みで
受け渡されるかもしれませんが結局のところ自己資産で
賄うという事ですよね。

[112: 匿名さん]

地権者も通常購入者と同じくオプションや仕様変更は有償で選択して費用負担をします。
地権者が先に選べるのは部屋だけです。
一部の地権者は特殊な広さや間取りにしていますが、オプションや追加工事は全て有償なので、それ相応の代金の支払いが発生します。
なので結局利益を得るのはゼネコンです。

[113: マンション検討中さん]

しかし、あれだけ来場予約が取れなかったくらい人気だったのに、思いの外売れていない気がする…
こんなものでしょうか？？どなたかご存じの方いらっしゃいますか？

[114: 通りがかりさん]

>>113 マンション検討中さん

現地行けば理由わかりますよ。