ザ・パークハウス 代々木大山

[名無しさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-yoyogi-oyama/

所在地 東京都渋谷区大山町1050番1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「代々木上原」駅（西口）より　徒歩8分、小田急線「代々木上原」駅（西口）より　徒歩8分、小田急線「東北沢」駅（東口）より　徒歩5分

総戸数 63戸(募集対象外住戸25戸を含む）
販売戸数 38戸
駐車場 (総戸数に対して)機械式34台（内1台は身障者用）
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 2LDK・3LDK
専有面積 60.1m2～135.39m2
バルコニー面積 6.88m2～10.00m2

販売予定 2022年3月上旬予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム 物件エントリー受付中
完成日または予定日 2023年9月下旬
入居(予定)日 2023年11月下旬

敷地面積 1862.53m2（建築確認対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域・第二種中高層住居専用地域・第一種低層住居専用地域
高度地区：30m第3種高度地区・30m第3種高度地区・第1種高度地区
防火地域：防火地域・防火地域・準防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：316%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託(日勤管理)
施設費用・償却費 総戸数に対して／駐車場：34台（機械式 ※内1台は身障者用）「月額使用料：未定」／自転車置場：126台（ラック式12台、2段ラック式下部スライド式114台）「月額使用料：未定」／バイク置場：7台「月額使用料：未定」／ トランクルーム：31区画「月額使用料：未定」

備考 ※高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社
施工会社 東急建設株式会社　首都圏建築支店
建築確認番号 第ERI-20019271号（令和2年8月31日）

[1: 名無しさん]

きましたきました！代々木上原界隈、大山町アドレス、パークハウスブランド！皆さんで議論していきましょう。

[2: 評判気になるさん]

ほぼ東北沢よりの場所ですね。上原駅から歩くと井の頭通りの緩やかな坂をひたすら登ることになります。交通量が多いので騒音が気になりますが場所は良い。リーフィアレジデンス上原と同価格帯の坪550くらいでしょうかね。

[3: 匿名さん]

うーん、これ場所良いって言うのかな。
井の頭通りと中野通りが合わさる交差点の真横って。。

小田急線を下る時以外は東北沢を使う事はあまりなく、
代々木上原物件と言えるかなと思いますが、ここなら
リーフィアレジデンス上原のほうがまだ立地はマシかなと感じます。

[4: 匿名さん]

鮫洲大山線の拡幅はいつ終わるのやら。
ここの交差点いつも渋滞してます。

[5: 通りがかりさん]

ここほぼ世田谷区北沢ですよね。(道路挟んで向こうは世田谷区北沢) 最寄りは完全に東北沢。上原駅からだと実際には徒歩10分くらいかかるかしら。

そして立地は..工事やら車やらで結構うるさい。
スーパーは上原駅OXか、東北沢駅過ぎたマイバスくらいか。コンビニはファミマが一本道路挟んであります。

閑静とは言えず、駅からも遠いからリーフィアの方が邸宅というには相応しいわ

[6: 通りがかりさん]

>>3 匿名さん

降るにしても各停だから不便よ。行く場所によるけど結局下北沢で乗り換え

[7: 名無しさん]

最近だとピアース代々木上原が上原徒歩3分で坪550から600くらいだとすると500くらいが理想。リーフィア売れ残ってますよね？

[8: 匿名]

道路からの騒音は北側住戸は窓を開けていると相当うるさい。
南側住戸なら問題ないレベル。
現地から数分の井の頭通り沿いにマンションに居住した経験からの実感です。

[9: 匿名さん]

ケチ付けてる人がいるけどここは超高級マンションの建替案件。
間取りを見るとそれ相応のクオリティがありそう。
坪600スタート、最上階は750くらい。

[10: 通りがかりさん]

井の頭通り沿いのマンションに住んでいましたが、交通量は結構多く、道路側は窓を開けるとテレビの音は聞こえませんでした。

[11: 名無しさん]

ケチというか...事実なんですが笑
井の頭通りから一本入ったとこに住んでましたが、窓空いてると同じくテレビの視聴には影響がありましたね。あと排気口が真っ暗だったな。

[12: マンション検討中さん]

私も以前、井の頭通り沿いの側のローソンの上の10階くらいに住んでました。向きは西向きでしたが、バイクとかスポーツカーとかはかなり吹かすので、窓を開けたままで過ごすのは騒がしすぎて無理だと思います。南向きメインで有ればまだいいのかもしれませんが。

あと、駅も上原は西側でも駅に入ってからが少し距離があるので、徒歩表記プラスアルファで見ると結構遠いです。まー上原はいい物件はどこも遠目ではありますが。

[13: 名無しさん]

元のマンションはどっしりとして素敵だっただけに、新しい外観がどうできあがるのか。楽しみでもあり、怖いところでもあり、、。

[14: 名無しさん]

最近のどんなに高級でなマンションでもどうしてもチープに見えてしまいますよね。時代の流れや流行りもあるのでしょうが。そしていつもパースでは高級感が感じられるパークハウスも今回は期待できなそう。シティ型というのでしょうか

[15: 匿名さん]

この規模で乾式壁か。億超えで乾式とか今普通なの？

[16: マンション検討中さん]

ただ、この物件って、建て替えだからあまり高い価格にできない様な気もしますが、どうなんでしょう。

[17: 匿名さん]

63戸中25戸は先住民の方用ということは38世帯で粗方負担するということではないんですか？

[18: 買い替え検討中さん]

まったく経験がないので、ご存じの方がいたら、教えてほしいのですが、今回のケースですと、すでにお住まいの方は、いくらぐらいの手出しになるのでしょうか。払えなくて、退去する人とか出るのでしょうか。。。。

[19: 匿名さん]

>>18 買い替え検討中さん

1000万くらいだと思います。

[20: 通りがかりさん]

>>19 匿名さん
入居者にしてみれば、大掛かりなリフォームする感覚なのでしょうか。ありがとうございます。

[21: 匿名さん]

>>19 匿名さん
その金額の根拠は何でしょうか？
私も建て替えに詳しくないので是非教えて欲しいです。

[22: 匿名さん]

https://sumai-value.jp/magazine/basics/162/
こちらを参考に回答しました。もちろん資産価値によるので一概には言えないかと

[23: 匿名さん]

道路挟んで、柳井さんとご近所。まあ、高級住宅街で間違いないでしょう。

[24: Real Estate]

西原パークマンションあたりの徳川山のほうが、格は上ですね。
https://www.m-standard.co.jp/buildings/4506/

[25: 匿名さん]

建て替えの時の家賃とかは自己負担とかになったりするんですね。

新築になるのは嬉しいですがそれなりに費用かかるんですねぇ。

まあ、新築で1から買ったら1億、2億って考えたら格安で手に入れられるわけですが。

[26: 買い替え検討中さん]

建て替えが決まったものの、追加負担できないと判断した入居者は、一般的にその後どういう道を歩み、また、その部屋はどうなるのでしょう？

[27: マンション検討中さん]

>>24 Real Estateさん

この辺にあまり詳しくないのかな？大山町と西原じゃあ、雲泥の差。

[28: 匿名さん]

大山町は唯一無二の高級住宅街ですよね。ただ本物件は大山町アドレスなもののエリアとしては北沢といってもいいくらい微妙な位置なのは確か。いわゆる大山町は井の頭を挟んだ反対側ですね

[29: 匿名さん]

>>26 買い替え検討中さん

稀に事業協力者住戸を後から追加販売するってケースをどこかで見た事あるので、そんな感じで販売するんでしょうかね。
内々ではデベロッパーが下取りする感じなのかもしれませんけど。

[30: 買い替え検討中さん]

>>29 匿名さん
デベロッパーが下取りするとなると、時価になるんですかね。ありがとうございました。

[31: 匿名さん]

マンション建替えについてです。
渋谷区で建替えた経験者です。

うちの建替えの場合ですが、容積に余裕があり還元率100％でした。
4階建て→14階建てになりました。

ここは、もとは、超高級ヴィンテージマンション4階建てでしたので、還元率も高そうです。

[32: 匿名さん]

>>31 匿名さん

100というのは費用負担0という意味ですか？それなら最高ですね。今までの修繕積立金はどうなったのですか？

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
積立額に応じて、区分所有者に分配しました。分配した時期は、旧マンション解体する少し前でした。
建替え組合に加入しなかったのは、2戸だけです。

1戸は、近所に中古を購入し、引っ越しました。
もう1戸は、近所の戸建ての自宅（親御さんの家）に引っ越しました。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん
間違えました。建替え組合に加入し、建替えに参加した区分所有者は、オプションなどの為に、デべにお預けしていたかもしれません。

新マンションが竣工した後、某ホテルでパーティーを行いまして、その経費は修繕積立金の一部だったように思います。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

ありがとうございます。なんだか建替えを見越した中古物件購入はとても賢いのではないかと思ってしまい、、。ありがとうございます

[36: Real Estate]

>>27 マンション検討中さん
２８さんがおっしゃるように、ユニクロ御殿側であれば、大山町は渋谷区で松濤や神山町とならんで、最高の低層住居専用地域であることは同意します。
ただ、井の頭道路を挟んだ立地は、上原３丁目という認識です。

[37: Real Estate]

>>36 Real Estateさん
原宿のコープオリンピアの中古物件は、みんな狙ってるようね

https://www.google.co.jp/maps/@35.6695047,139.703067,3a,75y,210.66h,98.16t/data=!3m6!1e1!3m4!1sNhyHKiRdm3S87du0NQNyaw!2e0!7i16384!8i8192?hl=ja

[38: 匿名さん]

建て替えだと地権者さんいらっしゃるけど、
管理組合のこととか思うとどういう感じなのか想像つきにくい。
おそらく住民同士ベクトルは一緒のはずなので揉めることはないと思うのだが。。
むしろ色々と知っていて
教えてもらえたりするといいかもしれないなぁ。

[39: 匿名さん]

最寄りが東北沢駅
しかも交通量の多い道路に面しており、代々木上原まで徒歩で10分近くかかります
ブランド力は違えどオープンレジデンシア代々木大山と離れているがブランド力のあるパークコート渋谷大山町の売買歴を辿るとなかなか手が出ない物件かなと
唯一、ザパークハウス代々木上原は勝ち組と思います
代々木上原駅から4分フラットで元代々木アドレス

[40: 匿名さん]

確かに実際に代々木上原まで歩くとなると10分はかかるでしょうね。
不動産の表記の上での所要時間は、目安ですので…。

勝ち組かどうかまではよくわからないけれど、
2路線3駅使えること
もともと人気の住宅街であること
最寄り駅はリアルで5分でつくこと
を思うと、良い条件なんじゃないの？と感じます。

[41: 名無しさん]

井の頭通り沿いかつ交差点目前と考えると特に北や西は窓開けられない、、。大山町はいいが決め手にかける。

[42: 匿名さん]

>>40さん
>>良い条件なんじゃないの？
私もそう思います。

代々木上原駅からは少し遠くても、代々木上原を名乗れるマンションが価値あるんじゃないかと…
下北沢駅も憧れる人が多い駅ですよね。
実は東北沢駅はあまり行ったことがないのですが、代々木上原駅と両方の駅を利用できることも、ある意味、メリットと思っています。

[43: 匿名さん]

予定価格でましたね。1番小さい60m2でも１億以上?。予想通りでした^^

[44: マンション検討中さん]

エントリーしたらオンライン説明会のYoutubeのサイトの案内がありました。
予定価格の案内もありましたが、シラフで冗談を言える三菱地所レジデンスのメンタルに完敗です笑

[45: 通りがかりさん]

そうですね笑　東北沢で@590はない。
近くのリーフィアで@530くらいからでしたから井の頭通り沿いかつリーフィアより駅遠な物件でかなり強気な印象。反対側かつもう少し上原寄りなら600以上でも納得だけど。

[46: ご近所さん]

既存の地権者分の戸数分で得るはずだった儲けを全部他の住居に持ってったというような値付けでしたね。これはない。

[47: 名無しさん]

そういうことなんですね。地権者の分まで新規購入者に負担させるの普通なんですか？他の物件も地権者入居はよくありますが、ここまでぼったくりな価格あまり見ない気が…地権者の部屋がどこか公開されてるから仲悪くなりそう笑

[48: マンション検討中さん]

私もこちらは見送り派ですが、今の相場ですとすぐに売れてしまうんでしょうね

[49: マンション検討中さん]

見てると地権者の戸数多そうですし。
建て替えの場合、元居住者の負担ってそこまで高額ではないですよね？
業者も建て替え企画を提示する際に地権者様の費用抑えるのでやらせてください
（その分他の部屋販売価格に乗せよう）、と。

[50: 匿名さん]

アクセス面は普通に便利そうなところですね。
公園も近くにあって自然のあるエリアでもありますし、
派手さはないですがゆったり暮らせそうに思いました。