パークタワー東中野グランドエア

[匿名さん]

公式URL：https://www.higashinakano-1.com/shinchiku/X1917001/residence.html

JR東中野駅東口駅前、「日本閣再整備プロジェクト」であるユニゾンスクエアの一角、
2005年誕生した「West 53rd 日本閣」が2020年に営業を休止し、分譲タワーマンションに生まれ変わります。
デベロッパーは三井不動産レジデンシャル株式会社。
注目の立地に誕生するこの物件について情報交換をお願い致します。

名称：パークタワー東中野グランドエア

地名地番　　東京都中野区東中野5-55-7ほか
住居表示　　東京都中野区東中野5-2
交　　通　　J総武・中央緩行線「東中野」駅　徒歩1分
　　　　　　総武・中央緩行線「東中野」駅　徒歩1分　
　　　　　　東京メトロ東西線「落合」駅　徒歩7分　

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上25階地下1階建
延床面積 15,477.71㎡
建築面積 1,318.92㎡
敷地面積 2,047.36㎡

総戸数 165戸（一般販売対象住戸155戸）

売主　三井不動産レジデンシャル株式会社　東京建物株式会社
施工会社　東急建設株式会社
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

竣工時期　2024年3月下旬予定
入居時期　2024年4月下旬予定

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[285: ご近所さん]

たしかに割高ではありますね
1LDKの場合、隣のパークタワー東中野は家賃17万で出てますから、表面利回りで3.2%前後でしょうか、、、

金利0.55%フルローンで買ったとして、月々の支払いは管理費・修繕積立金・固定資産税込みで21万円ほど
それプラス購入時に300万円くらいは諸費用必要ですね
売却時も同じくらい諸費用がかかります

月々のランニングコストが上がった東中野の築10～20年の小規模タワマンなんて、眺望や間取りが良くない限りこの利回りの価格で売れるわけないと思います

資産になるかな～と思い検討してましたが、実際に計算してみると買わない方がいい価格だなという結論です

[286: 通りがかりさん]

>>285 ご近所さん

業者なのか何なのかわかりませんが、何度もしつこいです。
相場感をわかる人からすれば適正かそれ以下です。
ここを高いと思われる方は今の市況でここより安く買える不動産などないはずです。
検討されている方は変な書き込みに踊らされないでください。

[287: 匿名さん]

>>285 ご近所さん
もう、戸数そんな残ってないんで、、、。

[288: 名無しさん]

>>286
変な書き込みなのはあなたじゃないですか？
何も根拠を示さずに、どう考えても割高な価格なのを適正と騒いでるだけ

[289: マンション比較中さん]

>>288 名無しさん

1期、2期で広め、中～高層階を購入した人にとってみれば、適正価格で決して割高ではないと思います。私は購入しました。

今残っている、条件が前者よりも良くはない部屋で考えると、適正価格かどうかは、ちょっとわかりませんが。JR駅徒歩1分なんで、JRの行き来の音は窓あければ聞こえるでしょうし、眺望も期待できない、とすると、JR徒歩1分、東中野は便利、とはいえ、、、購入に躊躇する気持ちは理解できなくはないです。

[290: 評判気になるさん]

>>288 名無しさん

何も根拠を示していないのはあなたも同じですよ笑
私がここを適正以下である根拠を示さない理由は単純に面倒だからです。
不動産に造詣が深い方は勝手に市場分析するでしょう。
そうではない方々に根拠まで説明するのは、誰かからお金を貰えるわけでもない私がやることではないでしょう？
ただ、あなた(と私)の書き込みに踊らされず、ご自身でしっかり市場を分析してくださいね、くらいしか言えませんよ。

[291: ご近所さん]

エントランスの形...

[292: マンション掲示板さん]

>>285 ご近所さん
どうぞ買わずに消えて下さい

[293: 口コミ知りたいさん]

>>238 購入済みさん
周辺住みの者ですが、春になると神田川の桜が綺麗ですよ。目黒川みたいなものです（良く言い過ぎ？）
ただ夜の緑道は薄暗いのでそこはちょっと割り引いて考えてもいいかもしれません。昼間は散歩に最適です。

[294: 匿名さん]

ディスポーザーがついてはいますが、
各階にゴミ置き場があるのは嬉しい設備ですね。
規模がおおきくないとない設備。
ただ、我儘ではありますが、ゴミ置き場が真横のプランはちょっと避けたいかな。
各階の隅に設計することはできなかったのかしら。

[295: ご近所さん]

>>290

割高の根拠を周辺の家賃相場を調べて収益還元法で計算して示しているのですが...笑
ちゃんと読んでくださいね

まぁ、情弱騙してできるだけ高い値段で買わせたいのはわかりますが、そういう悪徳気質なことはやめましょうよ
ちゃんと知ってもらった上で買ってもらったらいいじゃないですか

[296: マンション掲示板さん]

>>295 ご近所さん

収益還元法？不動産関係の方でしょうか？
たまにこの物件を貶めしにくるのですから、周辺のマンション販売関係者なのでしょうね？
私は現在の不動産相場を分析したうえでこのマンションを購入した者です。情弱を騙すとか、悪徳だとか、どの口が言ってるのでしょうか笑
あなたの意見が商業的なものでなければ尊重しますが、新築マンションの相場比較もせずに何度も同じことを書き込むなんて業者の書き込みとしか思えません。万が一にも業者じゃないのでしたら、検討をやめたわけですから、もうこの板なんか見なければ良いじゃないですか。

[297: マンション検討中さん]

>>296 マンション掲示板さん
足場がほぼとれましたねー

[298: マンション掲示板さん]

>>297 マンション検討中さん
ペンシルだけどさすが三井、お洒落な外観ですね。

[299: 評判気になるさん]

>>298 マンション掲示板さん
設計はもともとIAO竹田だったと思うのですが、いつのまにか東急建設にかわってましたね。
個人的には曲面が素晴らしいと思います。

[300: eマンションさん]

>>296 マンション掲示板さん
今どこを買うかの決めるなら比較による相場分析、買うか賃貸するか買わないかを決めるには収益還元法の方が適切だと思います。

[301: ご近所さん]

価格的に私は購入できず、断念しました。
新宿区のタワマンと比較したら割安感はありますが、中野区と考えれば割高感は否めません。
ですが、そもそも居住用の不動産に投資的な側面を求めるのは違う感じもします。

何を求めるかですよね。
東中野を永住地、または長期的に住みたい方にはいいと思います。

管積の値上がり問題は今やこのマンションに限ったことではないですから、その点を気にするならタワーは向かないですよね。

[302: 口コミ知りたいさん]

https://twitter.com/seroriporori/status/1682525170333016064?s=46&t=ee9...

三菱も来るんですね

[303: マンション掲示板さん]

近くに小ぶりな住商来るんですね。松本湯のほうには三菱もできるし、いろいろと新規案件きますね。
ムーンロードのスミフはどうなるかなー

[304: 匿名さん]

投資用に、と考えると高すぎる感じは正直してしまうけど
普通に自分が暮らすため、実需のために、という風に思えば
都心までの距離、駅までの距離、暮らしやすさトータルで考えればいいんじゃないかと思います。
買う方のスタンスとしては、
正直、安ければ安い方がいいんですが^^;

[305: eマンションさん]

東中野は新宿と中野に挟まれてマイナーなエリアだけど、タクシーでどこでも行けるし、大江戸線で新橋、六本木方面へも行きやすく穴場的な街だと思います。

[306: 匿名さん]

そうなんですよね。
新宿からだと歩いても30分ちょいなので、終電逃しちゃった！みたいなときにぶらぶら歩いて帰ったり、
レンタサイクルで帰ったりとかできたりするから何気に便利。
電車に乗って通勤したくない人は、自転車で通ったりもできるかも。

[307: 検討板ユーザーさん]

なかなか完売しないね、苦戦してる？

[308: マンコミュファンさん]

流石に割高すぎますもんね
資産性気にする人は中野駅直結の再開発マンションの方待った方がいい

[309: マンション検討中さん]

PC中野は＠750だそうで…

[310: マンコミュファンさん]

残り20～30部屋ですよね？
完成まで半年と考えるとむしろ好調では
晴海フラッグとかと比べたらいけない

[312: 管理担当]

[No.311と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、投稿を削除しました。管理担当]

[313: マンコミュファンさん]

新宿大久保に近いので、買い物と映画がふらっといけるのでいいですね。中野は独自文化なので、静かな東中野がいいかな。

[314: マンコミュファン]

ここ立地が実需の場合非常にいいですよね、向かいのユニゾンと逆側の開口部は、将来的にも眺望が阻害されなそう。

[315: 名無しさん]

パークタワー西新宿とパークタワー勝どきが第一期お祭り価格で徐々に値上げしてるのに対し、パークタワー東中野グランドエアは第一期から値上げしてない。

この1年でも都心のマンション価格は上昇してるのに。

再開発控える中野と新宿の間、三井不動産パークタワーブランド、駅徒歩1分タワーマンション、ペデストリアンデッキ直結、来年以降も住宅ローン控除適用可能なZEH、東中野駅東口の再開発計画、築9年差のクラッシィタワー東中野と遜色ない坪単価。新築タワマンにあと半年で入居可能。

マンションブロガーにあまり注目されてないけど、買いですね。

[316: マンション検討中さん]

>>315 名無しさん
東中野駅東口の再開発計画って具体化してるんでしたっけ？

[317: マンション掲示板さん]

>>316 マンション検討中さん

https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/521000/d033452_d/fil/ikenkouk...

遅くともここ10年位で整備されるでしょう。

[318: eマンションさん]

>>317 マンション掲示板さん
中野東中学校の跡地も養護学校への貸与が終わったら開発されるでしょうね。かなり広い敷地ですからね。
本物件もいよいよ外構部分の工事が始まりましたね。

[319: 検討板ユーザーさん]

引き渡し早まるみたいでよかったです！

[320: 匿名さん]

クラッシィタワー東中野の売り出し価格的に少なくともここ買ったら残債割れはしなさそうだけど、西口の方が便利だよなー

[321: マンション比較中さん]

一般販売対象戸数が165戸→163戸になりましたね。
建築面積も変更されてますが、よくあることなのでしょうか？

[322: 匿名]

>>321
住戸連結があったみたいですよ。

[323: 匿名さん]

住戸連結ですか。
そのような事が可能だとは…同一フロアで隣り合わせる部屋を連結して広い間取りに変更したという事ですよね。
玄関は2つになってしまいますが二世帯同居の場合などにいいかもしれませんね！
何にせよ羨ましい話です。

[324: 通りがかりさん]

https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/machizukuri/machizukuri/higashinak...

皆さんこちらは参加されますか？
資産価値を大きく左右しそうな意見交換会ですので、参加した方が良さそうです。

[325: 評判気になるさん]

>>324 通りがかりさん

参加しようかなと思っています。

このスレ全然人いないですね。

[326: 買い替え検討中さん]

>>324 通りがかりさん

情報ありがとうございます。これは参加してみたいです。
東中野が将来的にどのようになっていくのか、また、
東中野での生活に新たに必要と考えることの意見を聞いたり
意見を言ったりする非常に貴重な機会ですね

[327: 匿名です]

東中野が女性の住みたい街19位ですって。

https://woman.chintai/page/2023ranking/shutoken/city.html

[328: 匿名さん]

引き渡し希望日の書類は皆さん届きましたか？

[329: 匿名さん]

封筒にデカデカと「パークタワー東中野グランドエア　鍵の引渡日のご案内」みたいに書かれていて、プライバシーも何もないなと笑

[330: マンション検討中さん]

>>327 匿名ですさん
集計数が気になりますね。北千住はまだ分かるのですが、宇都宮とか西川口か上位ランクインで驚いてます。

[331: 匿名さん]

>>329
まあ未開封があってはならないという趣旨かと思うので…。

[333: 管理担当]

[NO.332と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[334: マンション掲示板さん]

マンコミスレの盛り上がりと
リセールは比例するって、
mjsk？

[335: 気になる]

ここの販売状況はどんな感じでしょう？
残りの部屋数はスーモを見ると５部屋。

[336: 匿名さん]

>>335 気になるさん

大マジのラスト5部屋

[337: 匿名さん]

男性の営業さんが異動になってから販売状況が停滞していますね

[338: 検討板ユーザーさん]

残り5部屋でこんな書き込みできるなんて面白いw
住友の販売員さんでしょうか？w

[339: 匿名さん]

はい。住友不動産の営業です。

[340: 匿名さん]

今出ている先着順の4戸でおしまいなんですか？
まだあるものだと思っていました…
竣工前に売り切ったらすごいですね。
ただ財閥系は値下げとかはしないという傾向は聞いたことがあるので
待っても特に安くはならないだろうなぁ。

[341: 口コミ知りたいさん]

財閥系でも値下げはします。
ただここは売れているので値下げしません。

[342: 名無しさん]

やっぱりムーンロード、いよいよ再開発に向けて動き出すんですね。ルーブルとは反対側の他の飲み屋も立ち退きと聞きましたし。
https://note.com/ogasyou/n/nc8114edf5672
住友不動産、東口の再整備と絡めてどんな感じで仕上げてくるんでしょうか、楽しみです。

[343: 匿名さん]

もう先着順4戸になっているんですね。
価格は高額ですが着々と売れているので将来中古で販売するにも好条件になりそうです。
ちなみにですが、こちらの駐車場は先着順ですか？

[344: 匿名さん]

引越し日の抽選結果、皆さん届きましたか？
駐車場、駐輪場は来たのですが、同じ抽選日でしたよね。　　　　　

[345: マンション掲示板さん]

>>344 匿名さん

私は後半の引き渡し日にしたので、すでに確定の連絡来ました。

[346: 匿名さん]

屋上が光ってました！

[347: 匿名さん]

>>346
ティアラですね！

[348: 匿名さん]

中野という立地からタワーマンションってどうかなと思っていましたが
順調に売れて、残りあと３邸のみになりましたね。
この状況だと入居開始時期には完売しそうかなと思います!

[349: 匿名さん]

綺麗な外観ですよね～

[350: いい口コミ知りたいさん]

まあ、これから手直しするんでしょうね

[351: 匿名さん]

各階のごみ置き場は出す方は楽ですが、匂いなどが漏れるということで
賛否両論ありますよね。
結局ゴミの日に管理人さんが回収してそれをエレベーターで運ぶということを考えると大量のごみを運ぶときに
臭いがすごそうなのが気になります。
専用のエレベーターがあればいいですが、無いですよね。

[352: 匿名さん]

各階ゴミ置き場は新築のうちはいいのですが古くなってくると臭いの問題が出てきますね。大規模なマンションは比例してゴミの量も増えますし、オムツ処理などのマナーの悪い人がいたりするケースもあります。

[353: 検討板ユーザーさん]

>>352 匿名さん
臭い対策で二重ドアになってますよ

[354: eマンションさん]

間取り微妙じゃない？

[355: マンコミュファンさん]

マンション周囲の囲いもほぼ全てとれて、敷地周りのライトアップされていました。
雰囲気がガラリと変わって素敵でした。

[356: 匿名さん]

1LDK見ていますが、すごく豪華でかっこいいです。LDKにも主寝室にも床暖房完備。主寝室7.2畳の広さ。
SICあり、主寝室の収納も広くて、リビングのFIX窓もかっこよく思いました。

販売価格
9540万円（1戸）・1億310万円（1戸）

さすがにこのくらいの価格はしますよね・・・

[357: デベにお勤めさん]

太陽光の影響で仕方ないがこの外壁で１億は出せない…

[358: 匿名さん]

ここは立地も仕様も良いから、リセールも期待できると思います。

[359: 匿名さん]

内覧会行ってきました。
線路沿いですが、電車の音は窓を閉めていれば全く聞こえませんでした。
共用部分も素敵で、ロビーも想像していたより大きかったです。
スカイラウンジからの眺望も綺麗でした。
晴れた日は、植栽豊なテラスで読書もよさそうです。
コワーキングスペースは想定していたより広めで、個室全てにエアコンもついてました。
フィットネスジムは実質共用部分のゴールドジムがあります。
内廊下の廊下幅もそれなりの広さがありました。
エレベーター幅やエレベーター速度も違和感ありません。
三井不動産のアフターサポートも安心できそうです。
契約者と思われる方の属性は、シングル、ディンクス、シニアの方が多そうです。
子連れの方はおそらくいませんでした。

以下は感じた不満点です。

室内の梁の主張が思いのほか強く、2重サッシということもあり、専有面積ほどの広さや解放感は感じられませんでした。
バルコニーが狭い、管理費が高い、間取りが微妙という点も気になります。

ただし、近隣の比較対象となるマンション（クラッシイタワー東中野やプレディア東中野、リビオ東中野ヒルトップ等）の成約坪単価からすると、現在売り出し中の住戸は割安といえ、購入して残債割れするようなことはまずないでしょう。

東中野駅東口の整備も数年以内に始まりそうな雰囲気ではあるので、将来のリセールのこともふまえ、総合的には大満足でした。

[360: 匿名さん]

359様、詳しく教えていただいてありがとうございます。
とてもよくわかりました。
二重サッシに関しては、これはもう仕方がないんでしょうね。
音をシャットアウト、断熱性能を高めるにはいいのでしょうけれど、
その分、内側に厚みが出てきてしまっているということになるのでしょうし。
私は特に音に関して懸念がありましたので、
その点は大丈夫そうなのは安心いたしました。

[361: 匿名さん]

ラスト1戸ですね。
何故か低層階ではなく歯抜けで13階ですが、第1期から値下げしてないので、広めの1LDK希望の方で予算届けばチャンスだと思います。

[362: マンション掲示板さん]

間取り関係の問題点はまあ、間取り図公開の時点で分かってることが大半なので、予想外ということは無さそうですね。
間取りが一番のネックで、そこ納得できればよいマンションです。

[363: マンコミュファンさん]

申込完売お疲れ様でした。
これからは区間通りのパークハウス、ムーンロードの再開発(スミフタワマン？)に期待ですね。

[364: マンコミュファンさん]

SUUMOで賃貸募集出てきましたね～

[365: マンション検討中さん]

引き渡しが３末になったのでちょうど良いですね！

[366: 周辺住民さん]

東中野自体が、微妙だと思われます。

[367: 匿名さん]

>>353 検討板ユーザーさん

皆様
ご質問です。
JR線の騒音は、二重サッシにより防げていますか？
可能なら教えて下さい。

[368: 匿名さん]

>>367 匿名さん

物音を一切たてないで、耳を立てて聞いていると電車が通る際の電車の音は微かに聞こえますが気になりません。

電車の音で寝れない等の心配は無用です。
もちろん窓を開けてればうるさいですが。

[369: マンション検討中さん]

>>368 匿名さん


ありがとうございました。

[370: 名無しさん]

マンション1階のゴミ置き場からの悪臭が。。
エレベーター付近まで漂っていることがあるのでどうにかして欲しい。換気ができないからなのだろうから、駐車場の横スペースにするとかにしてほしい。

[371: eマンションさん]

>>370 名無しさん

臭いかなり改善されましたね！今は無臭です。

[372: 口コミ知りたいさん]

民泊っぽい外国人結構見るんですが、、

[373: マンション掲示板さん]

>>372 口コミ知りたいさん
私もすごく気になってます！
17階に明らかに民泊っぽい中国人集団が出入りするし、そのほかの階でも民泊っぽい東南アジア人が。ほんとやめて欲しい、セキュリティの意味ないし。。。

[374: 匿名さん]

この辺で民泊やってる人いるかな？羽田に近い港区の埋立地の方が民泊やってるマンション多いですよ。

[375: 口コミ知りたいさん]

>>373 マンション掲示板さん
私が確認出来たのも大きい荷物を持った中国人でした。エレベーター内で大きな声で話をしていて非常識でした。
管理人、管理会社へ特定し、中止するよう伝えます。みなさんも三井のマンション管理サイトから問い合わせをお願いします。

[376: 通りがかりさん]

国内民泊サイトは役所の許認可がないと掲載自体出来ませんから、告知募集決済全部を外国でやってる可能性が高いです。
所有者も利回りを目的に民泊する前提で買ってる場合があり、こうなると穏便に言っても聞きません。そもそも日本にいない可能性もあります。
私の物件はセントラル給湯だったのでお湯止めます（シャワーも使えない部屋ではクレームになる）、とかやりましたがこちらも理事会ありますよね？
まずは急ぎ規約に民泊禁止を盛り込む。その上で、当該物件所有者に規約違反だから止めないと法的措置に出る（お湯は無理でも送電中止は出来ないか？）と通告することでしょう。
その時点で相手がどのサイトに出してるかも突き止めて添えられれば逃げるのが難しくなります。

https://livhub.jp/stay/list/china-vacation-rental

おそらくこのどれかに載ってると思われます。

無断民泊が世界的に問題になってると知らないはずはないので、こっそり無許可営業続けたいのが本音でしょう。ある程度の証拠を掴んで（監視カメラでその部屋だけ日替わりで人が出入りする映像とか）規約違反だから強行措置を取る、と強く言えば止めるかと。

何せ日本では法律違反ですから、そこを突いて痛くない相手はいません。日本人協力者がいれば前科がつく話。

[378: 通りがかりさん]

重複失礼

[379: 通りがかりさん]

駐車場側の勝手口開けたとこに鍵収納できる南京錠かかってるよね、管理組合はあれも気づかないもんかね

[380: 口コミ知りたいさん]

>>379 通りがかりさん
それは問題ですね、管理組合に通報しましょう！

[381: 匿名さん]

きちんとしたコンシェルジュ的な人おいて欲しい。コンシェルジュまだいかなくてもそれに近い常識人。