パークタワー東中野グランドエア

[匿名さん]

公式URL：https://www.higashinakano-1.com/shinchiku/X1917001/residence.html

JR東中野駅東口駅前、「日本閣再整備プロジェクト」であるユニゾンスクエアの一角、
2005年誕生した「West 53rd 日本閣」が2020年に営業を休止し、分譲タワーマンションに生まれ変わります。
デベロッパーは三井不動産レジデンシャル株式会社。
注目の立地に誕生するこの物件について情報交換をお願い致します。

名称：パークタワー東中野グランドエア

地名地番　　東京都中野区東中野5-55-7ほか
住居表示　　東京都中野区東中野5-2
交　　通　　J総武・中央緩行線「東中野」駅　徒歩1分
　　　　　　総武・中央緩行線「東中野」駅　徒歩1分　
　　　　　　東京メトロ東西線「落合」駅　徒歩7分　

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上25階地下1階建
延床面積 15,477.71㎡
建築面積 1,318.92㎡
敷地面積 2,047.36㎡

総戸数 165戸（一般販売対象住戸155戸）

売主　三井不動産レジデンシャル株式会社　東京建物株式会社
施工会社　東急建設株式会社
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

竣工時期　2024年3月下旬予定
入居時期　2024年4月下旬予定

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[182: 匿名さん]

一般的には分譲マンションの仕様が欲しくて、借りるより買う方が安くなるならGoだよね。
会社からの補助次第で賃貸の月額が変わるからどっちが得かはその人による。

[183: マンション検討中さん]

立地周辺ご存知の方いらしたら教えてください。
当方在宅勤務でして、平日のランチタイムに軽く外食できる場所があると非常に助かるものです。この物件の周辺に平日のランチに気軽に行けそうなところはそこそこあるのでしょうか、、、

[184: マンション掲示板さん]

>>183 マンション検討中さん
めちゃくちゃあります。

[185: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん
その理屈って1LDK以上の部屋じゃね。
利回りでない値段で1Kなんて売れないよ。
一生狭小1Kで暮らすの許容できるならいいと思うけど。

[186: マンション検討中さん]

このマンションの個人的な評価です、掲示板は盛り上がってないんですが、自分は結構いいかな、と思ってます。

・駅距離：JR東中野1分（雨の日も傘要らないか）、大江戸線、東西線アクセスもよい
（週末気分転換に六本木、神楽坂などに行きたい、も簡単）
・値段：パークタワー西新宿、中野の再開発よりもリーズナブル
・戸数：総戸数、70平米前後の戸数は多くはない（希少性につながる？）
・デザイン：ユニーク（好き嫌いはあるか？、自分は嫌いじゃない。）
・近場：スーパー、本格的ジム（サウナ付）、電車ですぐ中野・新宿・原宿・千駄ヶ谷
・共用設備：最低限だが、テレワーク用のワークスペースあり。（共用設備は何だかんだで実は自分は使わないと考え、好印象。）
・グリーン：周囲は少ないが、広域で、JRで千駄ヶ谷・新宿御苑、原宿・代々木公園と広域ででかい公園アクセスあり
・資産性：わからない。共用設備が豊富なタワマンでもないし、将来どうなるか、、。
　でも、東中野1分のタワー、という利便性が非常に高く、希少性も高い物件ということを考えれば、仮に下がっても、大きくは下げないだろう！（希望も含め）

[187: 職人さん]

狭い部屋の販売は、昨日？締め切りだったと思います。倍率（人気）はどうだったのか気になります。

[188: 通りがかりさん]

>>187 職人さん

倍率はわかりませんが1LDKは4階以外全て販売で絶好調。
1Kも概ね売れたようですね。

[189: マンション検討中さん]

>>171 評判気になるさんのコメントに対して

本物件は１フロアあたりの個数が多いタワーではありません。また、各階ゴミ置き場などもあるため、エレベーター２機でも問題ないと考えます。

部屋の間取りは、柱の関係で微妙な間取りがまぁまぁあるのは同意ですが、そこは間取りを選ぶしかないかなぁ、と。

[190: マンション検討中さん]

>>184 マンション掲示板さん

東中野の西口の方にいけばたくさんありそうですね。安心しました。

[191: マンション検討中さん]

>>188 通りがかりさん
販売順調なんですね、結構あっという間に完売してしまいそうですね、、、

[192: 評判気になるさん]

>>191 マンション検討中さん
まだ値段決まってない1LDKを値上げして販売スピードをコントロールしてくるのでは？
三井だけならともかく東京建物が竣工前完売を許すとは思えません。

[193: マンション検討中さん]

>>192 評判気になるさん
竣工前完売って、値付け的には消費者寄りの値付けしすぎってことで、売主としては、もう少し価格あげられたんじゃないの？って見方になる、ってことなんですかね。

[194: 検討板ユーザーさん]

>>193 マンション検討中さん
仰るとおりかと思います。
こちらの物件、目立ってませんが相場的に割安かなと。
株に資金を回すかこちらを購入するか迷います。

[195: 匿名さん]

>>193
うーん？割安？
駅まで徒歩1分のマンションならクラッシィが圧倒的ですし。ユニゾンより規模が劣っている中で億超えが割安とは思えないです。

[196: eマンションさん]

>>195 匿名さん
現況の相場との比較でってことでしょうよ。

[197: eマンションさん]

>>194 検討板ユーザーさん
不動産投資、としての魅力は、わかりませんが、
半住半投としてはいいと思います。
純粋な投資だったら、これより高配当株式買う方が利回りはいいと思いますよ。

[198: マンション検討中さん]

パシャリ

[199: マンション掲示板さん]

ここってこどもエコ対象ですか？着工などの観点から

[200: 検討板ユーザーさん]

>>199 マンション掲示板さん

なんか100万円補助金あるっていってましたよ

[201: マンション検討中さん]

不動産って売主の営業の方との相性の良し悪しが購入意思決定の最後に影響してきたりする。自分は買う予定なんだけれど、今回はそういう要素が非常に大きかった気がします。
つまり、営業の方が、自分的には非常に良かった。
物件自体の検討の参考にはならないですが、意思決定にはこうおう要素も関係するよね。

[202: eマンションさん]

>>201 マンション検討中さん

俺が買ったときは担当微妙だったけど、物件が神だったからくっそ前のめりでキメた。現在の市況だと迷いながらが多いだろうから営業力は大事かもね。

[203: eマンションさん]

>>193 マンション検討中さん
そうなりますが、竣工後まで売り続ける前提で高い値付けするのは住友や東急くらいです。三井は竣工前完売を好む売主なので、その範囲で販売ペースをコントロールするんじゃないでしょうか。

[204: 名無しさん]

チャペルを意識したエントランスやロビーは好き嫌い分かれますね…毎日結婚式場にさ出入りしてるみたいな…。私はなしでした。

[205: 匿名さん]

>>201 マンション検討中さん
三井三菱の営業は割としっかりしている人多いです。昔、抽選だった物件で、営業の人が「契約会でお会いしましょう」と半分冗談で言ってくれて実際に当選したら「当選すると信じてました」って。みんなに言ってるのだろうけど、こういうこと言ってくれると嬉しいですよね。

[206: マンコミュファンさん]

>>205 匿名さん

そういう言葉は嬉しいですよね！

[207: 口コミ知りたいさん]

>>204 名無しさん

自分も好きか嫌いかでいうと、あんまり好きとも言えないか、とは思いました。ただ、実際の出入りは2階の入り口から出入りすることが多いと思いましたのと、デザインの希少性は資産価値的にも、土地のストーリー性という要素もあり、少なくともマイナスにはならない、との思いで、意思決定にはネガティブ要素は全くなかったです。

[208: 職人さん]

>>203 eマンションさん

次回販売分の値付けに注目しています。
・同価格。
・値上げ。
・値下げ。
市況心理的には弱含みの兆し？が散見されるようですが。

[209: マンション検討中さん]

>>208 職人さん
各企業でベアが認められているなかで日銀新総裁は金融緩和継続路線。不動産屋が値上げしないわけはないでしょう。

[210: マンション検討中さん]

17階まで伸びましたね。

[211: マンション検討中さん]

細長くて不安になる

[212: マンション検討中さん]

ペンシル制震タワー高層階は地震だけじゃなく風揺れもすごそう

[213: 通りがかりさん]

>>212 マンション検討中さん
震災対策面ではアスペクト比が大事ですよ。ここは形状がきれいなので問題ないと思います。

[214: マンコミュファンさん]

タワマンは免震しか住んだことないので、制震タワマン高層階の地震揺れは気になりますね～

恐ろしい揺れ方しそう
首都直下型地震は20年以内に必ず来るし

やっぱり個人的には制震の時点で対象外かな

[215: 評判気になるさん]

三角の土地、三角の間取りだけは本当に避けたほうがいいと思ってる
凶悪犯罪者が住む家って三角が多いらしいし、昔から縁起悪いと言われてる

迷信っぽいけど、昔から言われてる事ってやっぱり何か意味があると思う

こういう風に気にする人は気になる物件

[216: 口コミ知りたいさん]

残ってる部屋はどれくらいあるんでしょうかね。

[217: 検討板ユーザーさん]

>>216 口コミ知りたいさん

未販売の単身者向け部屋を除くと、もうあと20部屋程度みたいですよ。

[218: 口コミ知りたいさん]

>>217 検討板ユーザーさん
そうなんですか!
城西地区生活圏の人には、いい物件ですよね。

[219: 通りがかりさん]

中野や西新宿に人気が流れてるけど、注目されない分お安めで、立地も良くてかなりお買い得な物件だったと思います。

[220: 匿名さん]

中野、先日、行ったんですが、住むにはちょうどいいかもしれないと思ったりしました。

割とお店は揃っていて、新宿までもかなり近いですし、不便さもなく。
こちらはJR総武線の駅に徒歩1分で駅まで近いので、リセール時にもよさそうな気がしました。

>>注目されない分お安めで、立地も良くてかなりお買い得な物件
まさにその通りですね。

[221: マンション検討中さん]

デメリットはこの４つくらいですかね

川が近くにあり水害の危険
電車の音がうるさい
免震ではなく制震
新築プレミアム割高

[222: マンション検討中さん]

クラッシィ東中野の物件は上階の音がすごく聴こえる安普請だったようですが、ここはそんなことがないことを切に祈ります

[223: 匿名さん]

アクセスの良さ、設備の良さもあって、価格はかなりしますね。
中野区のイメージしていたものとは全然違う感じです。
先着分が販売されていますが、既に相当売れている感じなのでしょうか。

[224: 口コミ知りたいさん]

>>222 マンション検討中さん
上階の騒音なんてボイドスラブのタワマンは全部ダメだよ。騒音気にする人は低層マンションに住むしか無い。

[225: 評判気になるさん]

>>224 口コミ知りたいさん
とボイドスラブの全てのマンションに住んだ経験のあるマンション達人がおっしゃってますよ皆さん

[226: マンション掲示板さん]

>>220 匿名さん
実は大江戸線も使えますし、新宿まで出れば乗り換えも自在だし、東中野は穴場ですよね。

[227: 匿名さん]

うちボイスラのイタマンだけどうるさくないよ。
乾式壁が駄目なんでしょう。
普通に考えて、合板に遮音材充填しただけですからね。

[228: 匿名さん]

カオスな中野より東中野の方が住みやすい

[229: 契約済み]

>>226 マンション掲示板さん
自分も東中野は穴場だと思った口です。

新宿からのアクセスは縦横無尽というのは言わずもがなですが、

・神楽坂に遊びに行こうと思えば、東西線（地下浅）で数駅で神楽坂。
・六本木・麻布十番に遊びに行こうと思えば、大江戸線。
・帰る時に少し歩きたいと思えば、丸の内線で中野坂上から少し運動がてら歩ける。
・中野・大久保に遊びに行きたいと思えば、少し散歩気分で歩いていける。

結構面白い立地だなぁ、と思った次第です。

[230: 匿名さん]

どこかで見たことあるような形だと思ったらnyのflatironだった。
まだまだ伸びる

[231: 契約済み]

>>230 匿名さん
なるほど！おしゃれですね。ニューヨーク。

[232: 職人さん]

>>216 口コミ知りたいさん
SUUMOを見ると売れ残り？(先着順の表示)４部屋掲載がありましたが、最近２８平米が削除され３部屋掲載になりました。

[234: 口コミ知りたいさん]

もうそろそろ完売でしょうか。

[235: 周辺住民さん]

掲示板では騒がれずに静かに売れていく、、、、というマンションだったんですかね。
購入できて良かった、と思っていいのかしら。

[236: 管理担当]

[NO.233と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[237: 匿名さん]

上層階からの眺めは都心という感じですね。ガラス張りのバルコニー冊子になっているのは
高いところが苦手な人からするとかなり怖いです。
窓が大きそうなので光がリビングに入ってくるので日中は部屋が明るくなって良いなと思う一方、
丸見えにならないか不安です。
外から見えないようにカーテンはブラインドタイプがいいかな

[238: 購入済み]

現在周辺に緑が多いエリアに住んでおります。

東中野のこの物件に一目惚れして購入したものの、周辺にグリーンがないのではないか、と少し心配しておりましたが、すぐ近くに神田川があり、両サイドが緑道になっていて、夜もライトが付いて歩けるようになっていて、ここに緑がたくさんあった！と緑が好きな自分は安心することができました。

契約後若干の契約ブルー気味になったりもしたのですが、今では来年の春がめっちゃ楽しみです！

[239: 口コミ知りたいさん]

販売予定価格表を含むダイレクトメールが届きました。結構売れ残っているんですね。

[240: マンション検討中さん]

私も届きました。
流石に高すぎ、見送りました

[241: マンコミュファンさん]

高すぎだろ
誰が買うねん
買った瞬間1割価値減

[242: マンション検討中さん]

高いか？
勝どきと同単価と思えばこっちが割安と思う人も多そう。
マンマニも旧価格の割安物件認定してる。

[243: マンション検討中さん]

賃貸で住んだほうが安い
買うにしても諸費用数百万かかる
売るときも諸費用数百万かかる

高すぎて10年以内に引っ越すなら賃貸のほうがメリットある

[244: マンション検討中さん]

買って値下がりするリスクもあるけど賃料がどんどん上がるリスクもあるし歳取ればどこも借りれないリスクもある。
駅1分でこの値段なら買えるなら買って損するとはとても思えない。

[245: 評判気になるさん]

>>242
鵜呑みにするなよ
ちゃんと計算しないとデベとインフルエンサー(笑)のいいカモだぞ

ここが安いとか言ってるバカ、本当に月々の支払額、購入売却時の諸費用、金利と修繕積立金が上がる事をちゃんと計算した上で言ってるのか？

[246: 評判気になるさん]

>>245 評判気になるさん

何を基準に高いか安いかという話ですが、少なくとも現在の日本における不動産相場のなかでは安いという話ですよ。
まともなデベが販売している物件でここより安い物件となると、よくわからないエリアの駅遠物件になりますから。
もちろん我々会社員にとってはとても値段が高いので、高すぎると言いたいですけど、いつだって欲しい物件は高かったですし見送ってきました。
でもこのまま見送ってたら本当にどこも買えないし、今後も金利が上がらなさそうだし、いまの相場のなかで安い物件を買うのがいいと思いました。

[247: マンション検討中さん]

今度も金利上がらないってマジで言ってる？
既に上がってる銀行出始めてるけど

こんなペンシル制振タワマンにこんな割高価格は流石に無理

[248: マンション検討中さん]

流石に高すぎて先着順なかなか売れてないですね
だって同等の賃貸借りたほうが月々の支払い安いし、購入諸費用で数百万、売却諸費用で数百万となると本当に買う意味あるの？となる。

しかも修繕積立金が倍々で上がっていくから、そうなると賃貸の方が絶対得
小規模タワマンで本当に修繕積立金大丈夫なの？

表面利回り3.5%以下は流石に売れないって

物価高言われてるけど、大手デベは過去最高収益ばかり
ただ単に利益沢山乗せてるだけだよ

[249: マンション比較中さん]

まぁね。PTKの価格推移見る限り、どこも計画から1.3-1.5倍くらい乗せて売ってるだろうね。でも全く売れないって事もないんだよねぇ。

[250: マンション掲示板さん]

>>247 マンション検討中さん

固定金利と変動金利の区別もついてないようで笑
あなたは面白いです笑

[251: 口コミ知りたいさん]

>>248 マンション検討中さん

一生賃貸がお得ですよ！笑
こんな無意味な掲示板なんか見向きもしない方がいいんじゃないですか笑

[252: マンション検討中さん]

てか固定資産税も考えたら、完全に賃貸の方が安いじゃん

隣のユニゾンタワーの家賃相場見るといかに割高価格かわかるよ

- 毎月賃貸より高い支払い
- 倍々に増えていく修繕積立金
- 徐々に上がっていく変動金利
- 購入時に諸費用数百万
- 売却時に諸費用数百万
- 引っ越したくてもすぐに売れるかわからない

5～10年で引っ越すなら賃貸の方が数百万以上得でしょ

[253: マンション検討中さん]

>>243
>>245
>>248
>>252

売却諸費用なんて珍しい表現使うから同一人物の見分けがつきやすいですね（笑）
あなたが高いと思うのは自由ですが他の人はそう思わないみたいです。家賃上がらないといいですね!!

[254: 評判気になるさん]

>>252
確かに計算してみると東中野で似たような賃貸借りるより高いですね

固定資産税は盲点でした
小規模タワマンなので管理費修繕積立金が高いのもありますね

修繕積立金が一番安い最初の期間でさえこれだと、、、

この掲示板で必死に安い安いと言っているのは、三井関係者でしょう。
電話営業してくるワンルームマンション投資業者と同じ匂いがしますね

[255: 口コミ知りたいさん]

インフレで実質金利がマイナスなんだから、住宅ローン借りれるなら買ったほうがどう考えても得な気がします。
家賃も上がって来てますからね。

[256: マンション検討中さん]

今の時期買って値上がりするマンションなんてほとんどないですからね

[257: マンション掲示板さん]

>>256 さん

>>256
全くその通りです。
今後マンション価格は必ず値下がりしますし
変動金利は無限に上がります。
購入時と売却時に莫大な諸費用がかかるのを
ご存知ですか？

[258: マンション検討中さん]

本当に謎な値付け

買うと毎月の支払い額は賃貸より高く、それプラス購入&売却時に数百万円の諸費用

修繕積立金も上がり続ける

割高価格&変動金利も上がりつつあるので値上がりはほぼ無理

隣人トラブルがあっても賃貸のようにすぐに引っ越せない

何の罰ゲームだよって感じ

まあ団信で病気になった時にローンチャラになるメリットはあるが、その保険を得るコストが高すぎない？

しかも高いくせに免震じゃないし、柱の食い込みが酷い、小規模タワマン故の修繕積立金不安

[259: 匿名さん]

>>256
>>257

バブル崩壊後からずっと同じことを発信してそうですね。
そしてなぜここで意地になって賃貸を推奨しているのですか。
でも貴殿方がいらっしゃることで我々投資家は勝たせていただいているのだと思うと感謝してもしきれません。。。

[260: 匿名さん]

勇気ある人やお金持ちが勝つ仕組みなんですよね
文句ばかり言ってる人は、きっとこれまでも高い高いと言い続けてきたんでしょうね
ここ数年は勇気を出してれば首都圏ならどこでも利益は出たはずです
勇気を出せなかった人は、遂にお金も全く手出しできなくなり、賃貸派にならざるを得なかったんでしょう…
経費で暮らす超富裕層な賃貸派は別ですが、一般人の賃貸派は年金も期待できない定年後、どこでどう暮らすつもりなのか聞いてみたいものですね…

[261: 評判気になるさん]

先着順全然売れてないですか？

[262: ご近所さん]

価格の割に魅力が薄いですからね～
免震じゃないペンシルタワマンに住むの怖いです

あと通勤ラッシュ時に東中野から電車に乗るなんて、本当につらいですよ

[263: 検討板ユーザーさん]

>>261 評判気になるさん

先着順はおとり広告のようなもので実際には他の部屋を案内されて高い他の部屋を買うことになります。
そのため先着順の売れ行きを確認しても実際の販売状況はわかりません。

また通勤ラッシュ時の東中野(総武線)は実は混んでいません。

[264: eマンションさん]

しかし柱の食い込みが凄いですね
外観デザインに凝るより、アウトフレームにした方が絶対いいのに
正直丸っこいデザイン良いとは思わん

[265: マンコミュファンさん]

イメージですが、四角形って地震に耐えそうですけど、角が無い丸って倒れやすそうですよね

[266: 通りがかりさん]

>>265 マンコミュファンさん

丸≒無限角形なので、四角形よりも五角形よりも安定してると感じる自分は変でしょうか？

[267: 匿名さん]

>>262 ご近所さん
JR東中野って結構空いてるイメージなんですけどそうでもないのかな？

[268: 評判気になるさん]

>>263 検討板ユーザーさん
やっぱりJR東中野って空いてますよね？
御茶ノ水乗り換えで東京駅勤務なのですが、
結構らくらくだと思ってます。

[269: 口コミ知りたいさん]

ここのエントランス見たことありますか？
あまりにも女性的です
女性モチーフマンションへの入口（意味深）感が凄いです

[270: 買い替え検討中さん]

>>269 口コミ知りたいさん
チャペルをモチーフにしてるんだし、いいんじゃないでしょうか。
そういう目で見るからそう見えるだけで。。。

[271: 買い替え検討中さん]

もう先着順があと6戸、なんでしょうかね。
かなり順調に売れているっていう整理で良いのかな。
引き渡しまでまだ一年弱あるからね。
来年の引っ越しが楽しみです。

[272: マンコミュファンさん]

先着順は全然売れてないようです
さすがに高すぎますもんね
これから金利上がってくし、そもそも毎月の支払いが賃貸より高いようですね

[273: マンコミュファンさん]

こんな割高価格で買ったらお先真っ暗ですよ

購入時に数百万払い、さらに毎月賃貸より高い支払い…
そして修繕積立金と金利は上がり続ける…

隣のタワマン2棟の相場見ればわかりますが、値上がりは無理です

ちゃんと5年後10年後の支払い額確認してますか？
いったいどんな罰ゲームですか？
あなたは三井の養分ですか

[274: 匿名さん]

今が一番高いんですかね？
管理費や修繕費は払い続けなくてはいけないので、「支払えるか」も考えないといけない気がします。

早く買うメリット
子供が小さいうちから払える
定年前に払い終えることができる
賃貸で払っている分をローンにあてられる

頭金がしっかりたまっているなら払う価値はあるのかと思いますけど、難しい問題ですね。

[275: 買い替え検討中さん]

>>273 マンコミュファンさん

この物件の修繕積立金の計画知らないんでしょうね。
ちゃんと、モデルルーム行って、話聞いてから書いてはどうでしょうかね。

短期での値上がりを期待するのは、もう難しいとは思いますが、
値下がりはしないと思いますよ。この物件は。値下がりする要素がないですから。

[276: マンション掲示板さん]

>>274 匿名さん
今が1番高いかというのは判断が難しいですよね。日本全体の物価が上がっている中で、住宅だけが今後安くなる可能性は低いのではないかと思います。もちろん、裏付けはないので答えはないですが、、管理費や修繕費含めて余裕もって払える人が欲しければ買う(実需目的)でいいと思います。投資目的なら、新築はどの物件も微妙かと思います。

[277: 口コミ知りたいさん]

>>275
値下がりする要素が無いとか（笑)
頭大丈夫ですか？

[278: 匿名さん]

東池袋なんかは、もはや利回り2.5切ってる危険水域ですからね。
ここはまだ大丈夫でしょう。

[279: マンション検討中さん]

この価格だと販売ペースは遅くなるでしょうね…
毎月賃貸より高い支払いで、購入する時にも400万円とかかかるのがね

[280: マンコミュファンさん]

>>277 口コミ知りたいさん
グローバルマクロ環境などご理解されてますか？

[281: 口コミ知りたいさん]

>>277 口コミ知りたいさん
立場によって見え方は違いますから。

いきなり、”頭大丈夫ですか？”とされるあたりが、自身が頭大丈夫じゃない方の可能性を強く示唆されてますね気がしますけど、、、？