ザ・パークハウス 御苑内藤町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 御苑内藤町についての情報を希望しています。
新宿御苑の近くのマンションです。
緑が多くていいですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-gyoennaitomachi/index.html

所在地：東京都新宿区内藤町1番53（地番）
交通：都営大江戸線「国立競技場」駅（A3出口）より徒歩7分、
JR中央総武線各駅停車「千駄ヶ谷」駅（駅舎）より徒歩9分、
東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅（2番出口）よりサブエントランスまで徒歩10分、
同線「四谷三丁目」駅（1番出口） よりサブエントランスまで徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：61.80平米～107.58平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス御苑内藤町｜希少性を体感できる竣工売り！映像付き【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/16028/

[81: 匿名さん]

公園向きって感じなんだろうか。そりゃ地理的には公園敷地に面しているわけではあるけど。
現地5階相当の高さより南西方面の眺望という写真がこれだけど。
https://www.mecsumai.com/tph-gyoennaitomachi/plan/img/plan_img02.jpg
最上階からでこれでしょう？

[82: マンション検討中さん]

>>80 職人さん
そこまでプレミアつきますかね？
81さんの通り最上階でもそこまで素晴らしい展望とも思えませんでした…。
かつ立地としても各駅まで近いわけでもないし。

[83: マンション検討中さん]

内藤町は大通りに面した土地でないと高さ制限があることと、御苑の周囲の樹木は大きいこととで、御苑隣接で眺望が抜けることを求めるのは難しい。樹木に囲まれて生活したいと思う人向けでしょうね。
現地に行くと、確かに急勾配の感じがしたけど、水の問題はどうなるんだろう。

[84: マンション検討中さん]

昨日現地視察して来ました、大通りから奥に入った所なので静かな場所ですね、、高さ的には微妙なマンションです、眺望は最上階以外は期待できないですし、最上階の眺望とて、富士山が見えるわけでもないし、御苑を上から見渡せる訳でもない感じです。入口が下り会談になっていましたが、それとは別に入れる出入口もあるようでした、、御苑前駅からの距離も決して近いとは言えないですね、、、何となくすべてが微妙なマンションで、最大の売りが見つかりませんでした、、

[85: マンション検討中さん]

以前にも書き込みがありましたが、御苑を見下ろす眺望というのがどういうものかは、大木戸門口の四谷区民センターのモスバーガーで体験できます。個人的には樹木が手に届くほど近くにあるほうが贅沢に思いますが、高いところがいいという人にはここは合わないでしょうね。

[86: 通りがかりさん]

このマンションと別のマンションで迷ってる人はどれと迷っていますか？

[87: 口コミ知りたいさん]

>>86 通りがかりさん
今迷ってるのがは以下ですねー。
ザパークハウスグラン神山町、
ザパークハウス代々木大山、
プラウド山王二丁目、
プラウド神楽坂ヒルトップ

[88: 匿名さん]

プラウド山王二丁目って大田区ですよね。
ここだけかなり離れた物件ですが、都心物件と並べるほどいい物件なのでしょうか?
ポイントを教えていただけると検討してみたいです。

[89: 匿名さん]

マンションは眺望だけがすべてではないですよ。眺望が良くても騒音がうるさかったり、デメリットもあります。
何よりも静かで住みやすいというのが、ずっと住むなら大事です。眺望ははっきり言ってすぐ飽きます。
住みやすい環境、なおかつ静かな環境というのが住んでいると大事だなと感じます。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん

仰せの通りですね。

東京は坂も多いので、その点も配慮することが望ましいですね。

あと、首都ゆえにといいますか、同じような街並みの都市開発のスピードが早すぎてついていけなくなってきています。

[91: マンション検討中さん]

こちらの物件、もう９月に完成してるんですよね？
の割に販売が来年２月、入居が５月とだいぶ先なようにも思えます。
物件も間取りとかは出ているけど設備などの情報も出ないし…。
前述の周辺住民の反対勢力がまだ決着していなかったりするんでしょうか。
この辺の事情ご存じの方いらっしゃいませんか？

[92: 周辺住民さん]

>>84 マンション検討中さん
私も行ってきました。
大通りから一本入った場所ではありますが、入る道の真正面にあるので、大通りの向き側は音が結構しますね…他の面であれば静かかも。

大江戸線で行ったのですが、最寄りの入り口は２２：００で閉まるのもありますが、途中までエスカレータはあるものの、最後に階段がありきつかったです…。
大江戸線は結構地下深いので、ホームから駅入り口まで時間がかかるのも気になりました。そこまで込みだとほかの駅とあまり変わらない？

国立競技場駅最寄り口から現地までほぼお店がないのが残念。
唯一いけそうなのは以前千駄ヶ谷駅東京体育館にあったグッドモーニングカフェ。
最寄りのコンビニは外苑西通りそのまましばらく行くと逆側にミニストップ。
千駄ヶ谷駅近くも物件方向にはお店があまりなく、逆に丸の内線の四谷三丁目周辺はそれなりにお店が多そうでした。
丸の内を日常に使っている方は便利かもしれません。

スーパーは四谷三丁目の丸正が自分としては規模、品ぞろえ共に唯一使えそうですが、建て替え？で仮店舗になるとすると当面は食品買うの苦労しそうですね…。
外苑西通りをまっすぐ北に行くと、富久クロスタワーにヨークフードがあるようなのですが、距離と坂に心が折れそうなので自分では日常使いは無理そうです…。

[93: 匿名さん]

>>91 マンション検討中さん

想像だけど今年度の売上は確保できてるから、来期に回すための完成売りじゃない？
三菱地所レジデンスの決算を見るとそんな感じがします。
スミフとか東建など財閥系で余裕あるデベは普通にやってますよ。

[94: 匿名さん]

以前、近隣のマンションに住んでました。若い方ならまだ行動力や体力もありますが、スーパーや飲食店は徒歩圏内では年寄りにはかなり不便です。丸正までも徒歩では無理があります。50代前半までの方なら、自転車で行動されるならいいかもしれません。

[95: 匿名さん]

そういえば、思い出しましたが、近くの美味しい弁当屋さんがありました。今でもあるのかなあ。平日のお昼のみの営業ですが美味しかったです。

[96: ご近所さん]

>>95 匿名さん
道挟んだ側に業務用のようなお弁当屋さんは確かにありますが、特にそこまで美味しいとは､､､。
ただ、近くにお昼を買えるところはあまり無いため、結構買ってる人を見かけます。
この辺の会社勤めの人はそこそこ歩かないとお店もなく、お弁当売ってるところもあまり無いのでお昼は結構苦労するレベルかと思います。

[97: ご近所さん]

>>94 匿名さん
79さんの言う通りだと、建物内の自転車での出入りは動線があまり良くなさそうなのでさらに苦労しそうですね…

[98: マンション比較中さん]

眺望を気にされるようなら、パ・コ北参道なども検討に入ってくるのではないでしょうか？
それにしても、新築も中古も高くて、考えてはためらいという繰り返しです・・
いい間取りは、出てもすぐに消えちゃいますしね！

[99: 買い替え検討中さん]

駐車場9台で優先権付き住戸が7部屋は厳しい。
駐車場収入も少ないから管理費にも響いてきそう。

[100: デベにお勤めさん]

価格が三階の「Ｏ」で2億1000万でしたね。最上階はいったいいくらになるんでしょうか。強気ですね。

[101: マンション検討中さん]

一番いい御苑ビューとはいえ、中間階で坪700超えてきますか…。
逆に一軒家（目隠しフェンス設置）側が525，道路側で480-530程と、
御苑ビューに価値が集中してる感じですね。
確かに駅は遠いし、近所にお店も少ないしでほかにこれといった売りが無いなとは思いました。
せめて屋上テラスなどあれば他の部屋でも多少の価値は出るかなと思うのですが、それもなさそうですし。

[102: マンション検討中さん]

高杉、論外だわ。

[103: 通りがかりさん]

Nタイプで坪単価どのくらいでしょう？

[104: マンション検討中さん]

>>103 通りがかりさん
今回の予定価格にはNは出ていませんでした。
御苑ビューがあるとはいえO,Fほどは御苑に開けてはないし、もう一面も実質住宅との真向いかつ道路方向で音の通りもO,Fよりありそう。
その分多少は低く設定されるのでは。（期待）

[105: ご近所さん]

最上階のRタイプか、４階のFタイプがよさそうですね。Fタイプは中住戸なので好みは分かれるかもしれません。
借景とはいえ、目の前に樹木があるのは落ち着くのではないでしょうか。大通りから１ブロック入った静かなマンションというだけなら、ここでなくてもあちこちにありそうです。

[106: マンション検討中さん]

駅近でもないこの物件で、この価格帯はダメですね、、検討してましたがおります

[107: 匿名さん]

ついに価格高騰もここまできましたねぇ。新築の売れ残り続出で暴落すればいい。FPの方がいってたけど資産価値より高値で買うべきじゃないって。金あって永住するならいいかもだがな。

[108: 通りがかりさん]

内藤町のもう一段奥まった所で、御苑隣接の大きめの空地(大きなお屋敷クラスニ軒分)があるんですが、ここって何が建つ予定なのかご存知の方いますか？

[109: ご近所さん]

>>108 通りがかりさん
あ、自分も気になってました。
御苑の正面に面してる割合も多く、かつ植栽も綺麗な面なので正直今回のパークハウスよりも遥かに魅力的な物件になるかと。
パークハウスの面してる方は公式画像見る限り正直整ってるとは感じないです。

でもマンションが建つにしても、今からだと結構先ですよね…四年ぐらい先？
パークハウスの方は相当前から工事してたと思います。

[110: マンション検討中さん]

価格設定には色々な背景があるのでしょうが、高すぎるので、私は購入検討の優先順位がすごい下がってしまいました。完成売りということもあり、ダラダラと長期間で売らずに買いやすい値段を提示してくることを期待したのですが。この値段でも買える余力のある方は素直に羨ましいです。
とはいえ、新宿御苑の近くに住むのは理想なので、数年後に完成予定の近所の四谷四丁目計画に期待します。

[111: 匿名さん]

たった34戸ですからね。
富裕層の中にはタワマンと真逆の、目立たず静かな住まいを求める人もいるでしょうし。案外さっさと売れてしまうのかも知れませんよ。

[112: マンション検討中さん]

>>109 ご近所さん
私も現地視察時にとても気になっていました。ご存知の方教えてください。

[113: マンション検討中さん]

>>110 マンション検討中さん
これも御苑ビューで高層階は坪750万とか行くんじゃないですかね。プレミアムなら更に。
全体間でも富久クロスが坪600前後で売買されてるので、こちらは平均650万とかでしょう。
恐ろしい。。。

[114: マンション検討中さん]

>>113 マンション検討中さん
たしかに、この物件がむしろ安いと思えてくるくらいになるでしょうか、恐ろしいですね。とはいえ、手が出しづらいお値段ですね

[115: マンション検討中さん]

港区や千代田区も上限坪800、新宿区は精々坪500です。

今が異常値なのであって、東京はそこまで魅力的ではありません。
上がったものは下がりますので、冷静に行きたいものです。

世界的に視野を広げ、NYやロンドン、チューリッヒなどとは比肩しません。

[116: マンション検討中さん]

2010年辺りの売り出しをボトムに、上昇し続ける度に異常値と叫ぶも遂にここまで泊まること知らずで早１０年。
そのうち宇宙規模で考えると大したことないとでも言わんばかりの、現実逃避っぷり。
買い控えているうちに、定年迎えて折角の低金利ローン組めない人生でしたねって落ちも辛いと思うよ。

[117: マンション検討中さん]

650はいくかな。東京安全世界にアピールできたから。

[118: マンション検討中さん]

>>115 マンション検討中さん

東京は都市総合力ランキング3位
流石にチューリッヒよりは都市力高いとは思いますし、比較してまだまだ安いらしいですよ。
現実的に言って、2017年くらいから毎年高すぎると言われて高値更新しているので早めに買っておいた方がいいかと。。。
https://www.businesswire.com/portal/site/home/

[119: マンション検討中さん]

>>110 マンション検討中さん

住友商事と三菱レジ売主のタワマンですね。
35階建てなので、目の前の四谷区民センターを考慮しても20階以上は御苑一望、かつ神宮外苑や明治神宮前も視界に入りそうです。

[120: マンション検討中さん]

>>119 マンション検討中さん
内容が御苑内藤町とはずれてきてますね。気になる方はこちらへ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661826/

[121: 匿名さん]

現地を下見にいらっしゃった方の書き込みを読ませていただきましたが、
そうなんですよね～大江戸線は深いんです！
マンションから一番近い駅とは言えホームに着くまでの時間が長く
徒歩7分では到着できないと思います。

[122: 匿名さん]

一時期から書き込みがめっきり減っていますね。
発表された価格を見て秋風が吹き始めたようです。考えることはみなさん同じかと…。

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
同じく想定を遥かに超える金額設定にびっくりです。
秋風というかむしろ冬将軍が来ました。

[124: 名無しさん]

既にオンライン説明会満席。

[125: 匿名さん]

>>122 匿名さん

秋風だろうがツンドラだろうが34人に届けばいいんです。人気投票じゃないんだから。
買い手が殺到するような値段で売ったら大損ですよ。デベにとってはね。

[126: マンション検討中さん]

>>124 名無しさん

説明会の案内はメールで来ましたか？よければ教えてください！

[127: マンション検討中さん]

リセールのことを考えると34人限定より人気のある方がいいと思うけど…。
永住するとかだと別だけどね。

[128: 名無しさん]

>>126 マンション検討中さん

メールでしたよ。エントリー者全員に送っているかと思います。

[129: ご近所さん]

坪単価は７００くらいですか？

[130: マンション検討中さん]

>>129 ご近所さん
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