ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-musashikosugi.com/

プレスリリース：https://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20210927-1.pdf

売主：東急株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

ドレッセタワー武蔵小杉について語りましょう。

所在地　　　　神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目1番1他（地番）
交通 　　　　 東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩3分
　　　　　　　JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩6分
　　　　　　　JR横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩８分
用途地域　　　商業地域
地域・地区 　　防火地域
地目 　　　　　宅地
敷地面積　　　　　2,002.73㎡
建築面積　　　　　966.58㎡
建築延床面積　　　16,142.85㎡
容積対象床面積　　11,704.82㎡
構造・規模　　　　鉄筋コンクリート造 地上23階建
総戸数　　　　　　160戸(非分譲住戸4戸含む) 他、店舗
販売戸数　　　　　　未定
販売価額（税込）　　未定
間取り　　　　　　　1LDKー3LDK
住戸専有面積 　　42.09㎡ー84.49㎡
バルコニー面積 　　10.17㎡ー31.33㎡
インターネット使用料（月額）　　未定
管理費（月額）　　　　　　　　　未定
修繕積立金（月額）　　　　　　　未定
修繕積立基金　　　　　　　　　　未定
駐車場 機械式駐車場62台、身障者用平置き1台（月額使用料：未定）、荷捌き用駐車場1台
駐輪場 320台（月額使用料：未定）、店舗用34台　　　
ミニバイク置場 3台（月額使用料：未定）
分譲後の権利形態　　敷地及び建物共用部分は権利変換計画による持分割合の所有権の共有、
　　　　　　　　　　建物専有部分は区分所有
管理形態 　　　　 　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
建物竣工予定 2024年5月
建物引渡予定 2024年6月
販売予定時期 2022年2月下旬

[821: 検討板ユーザーさん]

>>819 さん
店舗は３つで、下駄は一階は本屋さんカムバック確定。2階の広いエリアと狭いエリアは飲食店予定だがどこが入るかは未定という感じですね。

広場といえども設備は植栽とベンチくらいなものですから、下校時間などは本屋さん周りは賑わうでしょうが夜中までは。。というところでしょうか。

[822: 匿名さん]

>>820 マンション検討中さん
20階なので当然かと思います。　

エレベーターでもいつも上層階のボタンを押せるのですから。
また、下層階と比べ、全く異なる明るさの部屋になるのでしょうし。
また、下層階はただのマンションですが、
上層階はタワマンに住んでると言えます。

量の観点からも全く異なります。希少性です。

抜け感や、明るさ、希少性、優越感などを鑑みると、
坪単価500万くらいまでなら高いとは思いません。

[823: 周辺住民さん]

こちらのマンションはエントランス顔認証で通常はエントランスから住戸階まで、どこも触らず行けるので、エレベーターの上層階のボタンを押す優越感には浸れないかもしれませんね～。

[824: 匿名さん]

>>820 マンション検討中さん
まぁ坪460万はやり過ぎですよね
一番築浅のサードと比べても高すぎるし…
小杉で400万後半はプレミアムプランじゃないとリセールが厳しいと思います（まぁ2ldkなのでグロスとしては低いのが救いですけど）。

このマンションはプレミアムプランがない分、本来ならそこに転嫁できる価格が高層階や特定のタイプに上乗せされているので、価格のゆがみが結構激しいです。
いろいろなプランと間取りを検討した方がいいと思いますね。

[825: 検討板ユーザーさん]

贔屓目に見ても今いまの武蔵小杉は四百前半が一つの壁かなとは思っています。ただ、本物件は居住部の標準の設備仕様、建物の防災性能は新築だけに頭一つ抜けていることと、安心と利便が揃ったものではあります。

それ踏まえて値上がりを期待する物件ではないが、実需メインであれば満足して買えるのではないでしょうか。特に4月以降リリースの都内物件はまだまだ価格が上がり続けていること、建材費、人件費が中期的にも上げ止まらないことを考えると、今武蔵小杉で10年未満の築浅を契約したいのなら、迷わず買えば良いかと（サードやシティタワーは足元低層除くと四百後半です、市況とはいえ凄いですね。。）

資産性的な話も加えると、東急新横浜線開通、府中街道拡張工事による角地化、（あまり知られていないが）内浸水ハザード圏外など、本物件のポジティブ要素はあれど、新規のネガ要素は見当たらないでしょう。

[826: 匿名さん]

>>825 検討板ユーザーさん
3年前のあなたは、
「贔屓目に見ても今の武蔵小杉は三百台半ばが一つの壁かなと…
」
言ってたでしょう。つまり、全く相場読めてるやつは、
不動産屋にもいなくて、なんとなく当てずっぽうで、
強気なやつしか相場は当たっていません。

私はこれから上がると思って買いました！なんてバカは
いたとしても、根拠も薄く、その根拠とは異なる理由で上昇しております。

まとめますと、今の武蔵小杉にはとか、そんな表現を使うやつは、何もわかってないくせに、偉そうにコメントしてるのが、…ということです。中国の共同富裕も、コロナも、ロシア問題も、このたった2年の新しい材料で、世界は変化したわけですから、今後世界で何が起こるかわからないのに、根拠のない相場を語るのやつは……ということです。

[827: 検討板ユーザーさん]

>>826 匿名さん
中古物件の売買実績で成る「相場」と、将来価値予測を混同されているのでは？不確実性が高い今の不動産市況において過去との比較や、未来の予測をしても仕方ありません。おっしゃる通り当たらないのですから。

ですが、ここ半年の武蔵小杉の築浅駅近物件の中古成約実績は三百万後半で推移していますので、これが「相場」となり、検討に際しての「根拠」となります。
そこで四百万超の本物件と、周辺中古の相場とで比較検討し割高割安を考えるのです。

特に低金利になってからはエリアを限定しない広域検討者が増えていますので、エリア内の新旧物件の相場比較はより一層重要ですよ。
繰り返しになりますが、タワマンだけでもこれだけ優良かつ条件の違い物件が揃った武蔵小杉ですから、より一層エリア内の相対比較での相場感は持つべきなのです。

因みに私は契約者ですし。そういう意味では四百前半が今の相場の壁かなぁ。。と思いながらも本物件が大変気に入り、実需で満足感得られればそれでよし！好材料もあるしもしかしたらまだ上がるかも！と考えて契約したわけですから、強気なバカですかね。

これから同じエリアないし物件に住むかもしれない検討者の皆様が少しでも悔いのない決断できるよう、私見は混じりつつも良き検討材料を提供出来ればと考えております。

お気分を害されたのであれば失礼しました。

[828: マンション掲示板]

>>826 匿名さん
マンション検討における相場って、一般的に同一エリアにおける中古不動産の売買実績ですよ。

ここ最近の築浅のガーデンイーストやサードアベニュー、シティタワー武蔵小杉などの成約事例を見ればまぁみなさんが言ってることは分かると思いますよ。

[829: 匿名さん]

成約事例ってよく言いますけど、皆さんどこで見てるんですか？
レインズの宅建なしバージョンで頑張って物件予測している感じですか（大規模タワマンなら築年と用途地域でなんとか推測がつきますが）？

ポータルサイトの売り出し価格と成約事例は違うわけですし…

[830: 周辺住民さん]

>>829 匿名さん
私は仲介業者に聞いてます。

[831: マンコミュファンさん]

>>829 匿名さん
買い替えに伴う売却をされる方が多いでしょうから仲介業者に成約事例を出してもらうのが一番手っ取り早いです。
Twitterなどを見ているとスーモなどでお気に入りに入れておいてエクセル管理したり、掲載終了になった金額を自動で見に行ってcsvに引っ張るRPAを組んでいる猛者もいましたね。。

[832: 名無しさん]

物件概要が更新されていますね。先着で5戸。これで1期の残りは最後なのでしょうかね

[833: 匿名さん]

>>832 名無しさん
価格って上がったり下がったりしたのでしょうか？
まだ下げるには早すぎますよね。。

[834: マンコミュファンさん]

一期一次の価格と変わっていないかつ先着順なので、キャンセル住戸、空き住戸だと思います。
見えてる２つの価格はCの高層、Gの低層の価格ですね。確かに登録入りにくいポジションかなとは思います。
Cはグロス抑えたい人向け、Gは億出せる人向けなので、ニーズに対しての眺望とグロスのバランスが良くないんだろうなと。

[835: マンション検討中さん]

修繕積立金の場合、5年や10年でどのくらい上がるのか分かりますか？

[836: マンコミュファンさん]

B,H,D,Fはバランス良いので、一次分はほとんど捌ききったと営業から聞いてます。

[837: 匿名さん]

>>836 マンコミュファンさん
ホームページから、Fの間取りが消えてるので完売したみたいですね！

[838: マンコミュファンさん]

>>837 匿名さん
お！ほんとですね。Fは一次で全て販売してましたもんね。2次は全戸未販売のEがメインで、未放出のG/Bの高層をパラパラとという感じですかね。

[839: マンション検討中さん]

不動産経済研究所の発表だと好調と。。。
解錠などは新綱島より良いですね。
武蔵小杉もパワーカップルの街なんですね。
＞東急と伊藤忠都市開発が共同で開発する川崎市中原区の超高層分譲マンション「ドレッセタワー武蔵小杉」（１６０戸、非分譲４戸含む）の販売が好調だ。１期２次までに半数超を供給。最高倍率は５倍に達し、約８割の住戸に申し込みが入った。平均坪単価は４２０万円超で、武蔵小杉駅周辺の新築タワーマンションでは最高額という。利便性のある立地に加え、免震構造や実質再生可能エネルギー１００％電力の導入、顔認証の解錠システムなど高水準の仕様も好評。
　モデルルームの来場は、３日時点で６００件弱と、ほぼ満席が続いている。川崎市が75％程度、東京都が20％程度と東急東横線沿線を中心に、中広域から集客がある。平均年齢は44歳、家族数は２・５人で、世帯年収１３００万円以上のパワーカップル層が多い。

[840: マンション検討中さん]

リンク先忘れてました。↓
https://fk-online.jp/archives/9800

[841: 名無しさん]

>>833 匿名さん
値段の変化はしていないと理解しています！

[842: 評判気になるさん]

>>839 マンション検討中さん

平均44歳で平均1300って低いな。
武蔵小杉既存タワマンだけど同じマンションの知り合いでそんなに低い世帯はない。この辺だと１馬力でそれくらいが普通だと思う。ちなみに私はここの平均くらいの年齢です。

[843: 評判気になるさん]

>>842 評判気になるさん
まあでも、モデルルーム来場者の平均だから購入者は価格帯を考えると2000くらいが平均かもね。

[844: マンコミュファンさん]

モデルルーム来場者の話をしているのと、1300万円以上が多い」としかいっていないので契約者の平均でも中央値でもなさそうですね。書き方わかりにくい。。

うちは30代前半ですが、合わせ技一本でようやっと千後半くらいです。

[845: 名無しさん]

この物件のキッチンがどちらのメーカーかご存じの方、いらっしゃいませんか？
ユーティリティシンクとホーローパネルを見るとタカラスタンダードかな、と考えているのですが。

[846: 検討板ユーザーさん]

本日仲介会社行ってきましたが、サードやイーストの一般的な中住戸の成約も中層階以上だと坪380超えてきましたね。先週～今週で3ldkのみのn数5程度ですが。一番驚いたのは築10年超のブリリアの4lが坪370。
規模感とか駅距離が似てるこことは築年数差引での相場感の参考になりそうですね。果たしてどこまで上がるんですかね。。

[847: 匿名さん]

>>846 検討板ユーザーさん
円安だからなぁ。海外からの買いも入りやすいでしょうね。

しかも、インフレーションより、新築の建築コストも当然上昇するとなれば、価格転嫁必死でしょうねぇ。

不動産の価格が上がるわけじゃなく、
円の価値が下がってるんですよ。

[848: 匿名さん]

武蔵小杉に住んでいる人でお金持ちは知らないなァ . . .
ローン審査落ちの人ばかりと聞いたことがあります。
アルバイトの人が多いのかな？
新百合ヶ丘は走っている車が高級外車ばかりですが、武蔵小杉ではほとんど観ないですね。

[849: 周辺住民さん]

武蔵小杉は交通の便がとてもよく、高級外車を所持したいという観点ではなく、車が必要かどうかを語るなら、小田急沿線とは比較にならないかもしれません。
新百合あたりだと車が必要だと感じますが、この物件の様に武蔵小杉駅近くに住むなら車無くても生活に、レジャーに困りません。私は神奈川湘南地区、小田急沿線世田谷区、東急田園都市線沿線、東横線沿線、城南地区に住んだことがありますが、そう感じています。（新百合あたりも活動拠点でした。）あくまでも主観です。どこへお出掛けしたいかにもよるかもしれませんね。
高級外車を所持したい方は、どこの地域でもいらっしゃるかと思いますが、車が必要かという視点ならば、その様な感想です。
車所持して駅近の交通至便な場所に住む方もいらっしゃいますし、人が住まうには人それぞれの価値観がありますね。
個人的には、新横浜線開通後、（コロナ流行が落ち着いたら）新幹線で京都日帰り旅行も出来そうで楽しみです。
（以前は小田原に日に数本停車する「ひかり」で京都日帰り旅行を楽しんでいました。）

[850: 匿名さん]

まだまだやな。

[851: 検討板ユーザーさん]

契約者スレの転載ですが、グラウンドレベルから見るとこんな感じみたいです。
まだ竣工まで2年ありますから、これからですね。

[852: 匿名さん]

>>848 匿名さん
色んな所で新百合高級住宅街説を必死に広めてる人ですね。
新百合で高級外車ばかり?笑
ローン審査落ちの人ばかりって意味不明。笑

[853: 検討板ユーザーさん]

ここ数週間の都内新築や、武蔵小杉隣接駅のマンション価格もとんでもない値段になってきてますね。。
新築の武蔵小杉駅近で一時取得層が買える最後のタワーマンションになりそうです。ここら平均坪単価417とのことですが、2期はどうなるやら。。

[854: 匿名さん]

>>853 検討板ユーザーさん
後発の三菱のタワーマンションもどのくらいの値段になるかわからないですね。

[855: 匿名さん]

>>853 検討板ユーザーさん
不動産が上がってるんやない。
現金（貨幣価値）の価値が下がってるんや。

[856: 検討板ユーザーさん]

>>854 匿名さん
たしか、ツインタワーですよね
捌けるのか…

これからは管理費も値上がりしていくのかな

[857: マンション検討中さん]

既存物件の管理費を値上げするのは中々難しいから、新築の物件を高めに設定してトータルで採算とる、みたいなトレンドになってるから後発の物件も管理費は高いだろうね

[858: 匿名さん]

>>856 検討板ユーザーさん
北口の日本医科大跡地の
三菱ツインタワーですが、2026年完成で、
想定坪単価450万円から480万円の予想をします。
75平米で10300万円から10900万円が
最多価格帯です。
平均よりいい部屋となると
11000万から12500万円を予想します。

[859: あああ]

>>858 匿名さん

“ 75平米で10300万円から10900万円が
最多価格帯です。”
情報源はどこからでしょうか？

三菱ツインタワーは坪単価500万円する見通しで、
新築を希望するならドレッセタワーがラストチャンスと東急の担当者に言われ本物件を検討しております。

ドレッセタワーは管理費修繕積立金が高いため
三菱ツインタワーが坪単価450万円から480万円であれば三菱ツインタワーを待とうかと…

[860: 比較検討中さん]

>>859 あああさん
日医大跡地ツインの修繕積立金がドレッセタワーより抑えめになるかどうかなんてわからなくないですか?

[861: 比較検討中さん]

>>859 さん

>>859 あああさん
日医大跡地ツインの管理費修繕積立金がドレッセタワーより抑えめになるかどうかなんてわからなくないですか?

[862: 検討板ユーザーさん]

少なくとも足元の成約坪単価はジリジリ上がっているので、一時取得の方は三菱ツインタワーを待たずにドレッセなり中古タワマンなり早めにポジション持っておいた方が良いとは思いました。

一番勿体無いのは、迷ってる間に相場だけ上がって欲しいエリアでマンションが買えなくなること。

[863: あああ]

>>862 検討板ユーザーさん

アドバイスありがとうございます！
以下のどちらかで進めます！

案1.中古→ 三菱ツインタワー
案2.ドレッセタワー

ドレッセタワーの管理費修繕積立金と立地と2年待ちが引っかかりまだ迷っております。
しかし、よい間取りの中古物件を待っていると
2年くらいかかるのではという気もして
ドレッセタワーに決めるのもいい気もしてきました。
全室窓付きで角部屋は中古でなかなか出ないので、、

[864: マンション検討中さん]

東急の担当がいう三菱坪500説はただのセールストークだと思うw
だって三菱が坪400だったりしたら、みんな三菱を待つからねw
そりゃ後発は高いですよ、って言うよ。
まあ今の市況が続けば高くなる可能性はあるけど、武蔵小杉で坪500、さらに1500戸は流石に捌けないんじゃないかなあ。坪450くらいが良いとこだと思うけど

[865: マンション検討中さん]

あと三菱は日医大から結構安く土地を仕入れてる、って噂もあるから、意外とお安く買える部屋もあるんじゃないかと思って期待してる。
まあ、私は既に武蔵小杉でマンション買ってるから三菱を待てるのであって、一次取得の人は目の前の東急タワーを買えるときに買っといた方が得策かもね...

[866: あああ]

>>861 さん

ドレッセタワーの管理費と修繕積立金は
総戸数が少ないことが関係しているのかと考えておりました。
(あくまで推測です。すみません、、、)

(総戸数が少ないことで角部屋が多かったり
混雑が少なかったり
メリットもたくさんあると思います)

[867: あああ]

>>865 マンション検討中さん

ありがとうございます！
大変参考になりました！

[868: マンション検討中]

日医大跡地の三菱ツインタワーの最寄駅は新丸子になるのでしょうか？
武蔵小杉駅、新丸子駅から徒歩何分の立地か、おわかりになる方いらっしゃいますか？

[869: あああ]

>>868 マンション検討中さん

[870: あああ]

>>868 マンション検討中さん

図の赤丸の場所がタワーになるので
どちらのタワーに住むかにもよりますが
東急東横線の武蔵小杉駅も新丸子駅も徒歩6分くらいではないでしょうか？