ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-musashikosugi.com/

プレスリリース：https://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20210927-1.pdf

売主：東急株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

ドレッセタワー武蔵小杉について語りましょう。

所在地　　　　神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目1番1他（地番）
交通 　　　　 東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩3分
　　　　　　　JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩6分
　　　　　　　JR横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩８分
用途地域　　　商業地域
地域・地区 　　防火地域
地目 　　　　　宅地
敷地面積　　　　　2,002.73㎡
建築面積　　　　　966.58㎡
建築延床面積　　　16,142.85㎡
容積対象床面積　　11,704.82㎡
構造・規模　　　　鉄筋コンクリート造 地上23階建
総戸数　　　　　　160戸(非分譲住戸4戸含む) 他、店舗
販売戸数　　　　　　未定
販売価額（税込）　　未定
間取り　　　　　　　1LDKー3LDK
住戸専有面積 　　42.09㎡ー84.49㎡
バルコニー面積 　　10.17㎡ー31.33㎡
インターネット使用料（月額）　　未定
管理費（月額）　　　　　　　　　未定
修繕積立金（月額）　　　　　　　未定
修繕積立基金　　　　　　　　　　未定
駐車場 機械式駐車場62台、身障者用平置き1台（月額使用料：未定）、荷捌き用駐車場1台
駐輪場 320台（月額使用料：未定）、店舗用34台　　　
ミニバイク置場 3台（月額使用料：未定）
分譲後の権利形態　　敷地及び建物共用部分は権利変換計画による持分割合の所有権の共有、
　　　　　　　　　　建物専有部分は区分所有
管理形態 　　　　 　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
建物竣工予定 2024年5月
建物引渡予定 2024年6月
販売予定時期 2022年2月下旬

[781: 匿名さん]

>>777 マンション検討中さん
えー！そうなんですか、、それは不安なんですけど
本当に大丈夫なんですかね、、

[782: 名無しさん]

>>777 マンション検討中さん

これは気持ち悪いですね。個人的には定期的に使用記録を提出してほしいくらいですが…

[783: マンション掲示板さん]

>>779 職人さん
武蔵小杉駅がなくなってしまうなら、
仰せの通りと思います。

そうはならないと思います。

[784: 匿名さん]

>>779 職人さん
不動産やは、
武蔵小杉のタワマンは買うけど、
特段の事情なければ晴美フラッグは買わんよ。

高齢者も武蔵小杉のタワマン買うけど、
晴美フラッグは買う人少ないわな。

当時憧れた八潮団地や本牧ポートハイツのようにゴースト団地になるのは目に見えてる。多摩地域のゴースト化した団地と、いまだに若い人が住む世田谷やたまプラーザ団地とは、分譲時期が同じであっても相当な差だ。

北欧風のアレンジもいいが、
外人が増えてるので和風の内装や建具が、
リセールの際に、相場感のない外国人が高めに買ってくれるかもしれない。

[785: 匿名さん]

>>784 匿名さん
晴海フラッグは業者とか転売ヤーとかが沢山申し込んでいるから高倍率になってるよ。

[786: 匿名さん]

インフレ対策に法人や富裕層が、不動産を買うんだとよ。

円安で外人が日本の不動産買うんだとよ。
アメリカの不動産はドル高で、一旦買い控えだとよ。

中国人が、昨年の夏から共同富裕へ舵を切ったから、
中国人が日本のタワマン買うんだとよ。

日本で一番人口の多い世代である、団塊の世代が、
相続対策でタワマン買うんだとよ。

タワマン買うなら知っとけよ、それぐらいだとよ。

[787: 匿名さん]

>777

コンシェルが合いカギで侵入したって事件も過去にはあったのに対策しないんだね。

[788: 匿名さん]

もし管理費がどのくらいなのかご存知の方いますか？

[789: 匿名さん]

>>788 匿名さん
公式HPの物件概要にかいてある。占有面積に比例するから計算。

[790: マンション検討中さん]

公式サイトで第1期3次販売概要《本広告》を確認したのですが…

残っているTypeは2つだけみたいですね。
F、Hタイプだと確認できますが。

もしこの内容が正しいでしょうか？
https://www.d-musashikosugi.com/outline/

見学を予定していましたが・・・ 残っているタイプがこれだけで悩んでいます。

[791: 名無しさん]

>>790 マンション検討中さん
1次で契約した者です。これは1期の残りというだけなので、実際には全タイプが残っていますよ。営業さんが1期の残りは先着で販売すると言っていました。
ただ、Fは今売り出しているものがラストだった気がします（直接確認がオススメです）。

[792: 周辺住民さん]

>>790 マンション検討中さん

こちらを契約した者です。
見学前に一度お電話されて疑問点確認してみてはいかがでしょうか？
790さんの今の悩み「残っているタイプが少ない」ということを伺えばいいかと思います。
実際こちらや他のマンションゲストサロン訪問前に私は疑問点など電話やメールで確認してから訪問しました。

[793: マンション検討中さん]

>>791 名無しさん
ご回答ありがとうございます。 直接電話してみます。
もし1次の時より価格はどのくらい上がったようですか。
失礼ですが、 情報を得たいです。

[794: マンション検討中さん]

>>792 周辺住民さん
ご回答ありがとうございます。
やはり電話した方が確かですね。

契約をなさったなんておめでとうございます~！

私も全部気に入ったマンションなので色々見ていますが・・・
一番かかるのが浸水イシューです。
この部分で安心できる部分がありますか。

このマンションの場合は浸水する確率が少ないとか、
保険や対比になったという見学説明を聞いたことがありますか。

本当にお手数をかけてすみません~!
週末の見学を控えていますが、購入ですぐ検討しなきゃいけなそうで
契約された方の意見が気になって質問します。

失礼になったらごめんなさい！

[795: 名無しさん]

>>793 マンション検討中さん
私が聞いた限りなので週末直接ご確認を頂きたいのですが、「期」の中で販売価額は変更できないはずです。1期3次の2部屋は値上げされてないと思います。
2期に変わると価額に変化が生じる可能性はあると思いますが、その辺りも質問すれば回答してくれるはずです！
良い物件検討になることをお祈りしています^^

[796: マンション検討中さん]

>>795 名無しさん
もう一度早く確認してくださってありがとうございます。

やっぱりそうですね。

もし795様は、浸水の心配はありませんか？

安心できるポイントや理由があったら私も知りたいです。

週末見てすぐに購入する意思もあるので、契約者の意見を聞きたいです。 追加で電気設備が何階に設計されているかご存知ですか？

この間浸水被害があったマンションの場合、地下に電気設備があってもっと大きな被害があった記憶がありますが…。 こちらのマンションは2階にあるのではないかという私の考えです。

もし分かったら返事お願いします。

[797: 匿名さん]

大洪水の時に＊まみれになったマンションですか？

[798: 名無しさん]

>>796 マンション検討中さん
電気室は3階に設置される様ですし、2019年の台風では建設地は浸水していなかったと思いますので、私の意思決定に多少なり安心感に繋がっています。武蔵小杉の駅周辺でも微妙な高低があるようです。
ちなみに私は10年超、近隣に住んでいますが浸水リスクは常に意識しつつ、武蔵小杉の利便性に屈する形で契約に至りました。

[799: マンション検討中さん]

>>796 マンション検討中さん
本物件の電気設備は3階に設置です。ハザードマップはモデルルームか、川崎市のサイトでご確認いただくのが一番です！

19年の台風の浸水ですが、私は西側のマンションに当時から住んでいますが東横線を挟んで東側は大きく影響を受け、西側は殆どのエリアが影響を受けなかったためエリア内で買い換えの方はそこを評価していると思います。（特に建設地は法政通りの入り口なので、影響なかったこと鮮明に覚えています）

ただ、ハザードを大変気にされる方の購入には向いてはいないかなと思います。あくまで武蔵小杉に住む選択肢として相対的な安心感を買うということです。

[800: 周辺住民さん]

東横線西側でも地下ディスポーザー室が浸水するなど、何階にどんな設備があるかで被災状況も違ってきます。
免震構造、電気室3階などはドレッセタワー武蔵小杉の特徴だと思います。

[801: マンコミュファンさん]

武蔵小杉駅近辺で水関係の影響が一番少ないのは北側（ガーデンズあたり）かな～と思いますが、西側も前回の大雨で大きな被害は無かったと思いますので、大丈夫かと思ってます。
多摩川が氾濫したら全体的に影響あるでしょうが、武蔵小杉に住む以上避けられないですよね

[802: 匿名さん]

>>801 マンコミュファンさん
ん？北東は、泳げるくらいの浸水だぞ。
知らなかったんかい。

まぁ北西は大丈夫そうだが、今週事件があったので、
北西のブランドも、ただいま落下中だな。

つまり、東横線挟んで、東は全滅、
西は、南西や西はいいが、北西にはそんな輩が住んでいる。
ということが判明したということだな。

[803: 匿名]

加えて緊急遮断弁も大きいですね

[804: 匿名さん]

築浅のサードやガーデンより優れている点ってどこですか？

[805: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん
ガーデンは立地が北なので別物。
サードは正直販売時期が同じならサードを選ぶ人は多いんではないのかな。わかりやすく万人受けする要素が揃っているので。

ドレッセの良さは、標準仕様の高さ（武蔵小杉で廊下全面タイルは流石にビビりました笑）、3Lは全戸角部屋でワイドスパン、中規模なのに共用部は大規模並、免震構造、19号踏まえた防災設計、駅前のわちゃわちゃ感がない。といったところでしょうか（すみません、契約者なのでまだ贔屓目に見てしまってる。。）
因みに我が家の最後の決め手は、武蔵小杉のマンションには無い繊細な外観デザインです。これは好みなんでなんともですが。

デメリットは間取りの効率性が劣る、管理費が割高。大規模並みの下駄は期待できない店。これは市況だから比較にはならないが、新築価格が高い。

後発で立地が劣る分しっかり差別化はしてきたなと思いました。

[806: 匿名さん]

>>802 匿名さん
そんな輩が住んでいるって、犯人は住人だったんですか？
そうでなかったら、あのマンションは単なる被害者ですよね。

[807: マンション検討中さん]

購入者であるが、水害は全く気にしてない。

多摩川の氾濫に対する対策は実施中。同等規模なら耐えられる。
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index134.html

武蔵小杉の逆流による内水浸水に関しては、
当マンションは全く内水の被害地域ではないので、検討対象外。
自分でクリックして調べろよ。
https://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=131&bt=0

[808: 匿名さん]

>>804 匿名さん
比べた所で、結局新築が良いです。

[809: 匿名さん]

水害リスクが絶対嫌で耐えられないならやめた方が良いかも。可能性は0ではないから。
リスクはあるかもと備えながら、日常の利便性を選ぶかどうか。

[810: 検討板ユーザーさん]

地味に19号以前以後の防災仕様、立地はエリア内比較検討の際はアピールしやすいよね。

まぁ駅直結なのに外廊下で下駄がパチンコ屋だったり、駅距離あるけど落ち着いた環境だったり、綺麗な間取りだけど仕様が低くて維持費高かったり。。武蔵小杉の中古選びは本当に個性わかりやすくて面白い。

[811: マンコミュファンさん]

>>802 匿名さん
ハーモニーレジデンスだっけ？一人暮らし向けの賃貸マンションでしょ。痛ましい事件だけど、受水槽に土左衛門が浮いてた千葉のスマートヴィレッジよりはマシでしょう。あんなんされたらマンション全体が事故物件だよ。

[812: 匿名さん]

>>805 マンション検討中さん
ありがとう御座います！！

[813: 職人さん]

＞＞790マンション検討中さん

残っているタイプは㎡数で見たら、Eタイプ。階数は4階ですね。
Fタイプは4階でも100万円強高い金額です。
口コミを見たのが今だったので、返事が遅くなりました。
Fタイプはまだ少し残っているので、次期に販売するようですよ。

[814: 匿名さん]

>>813 職人さん

Fタイプは、全フロア完売と営業さんから聞きました。

[815: 匿名さん]

限られた人のみが知っているグランドウィングタワーのうるささ。人間の住める場所ではない。

[816: 匿名さん]

>>815 匿名さん
そんなにうるさいのですか？
プラウドやサードも線路の目の前ですが、あまりうるさくないと伺いました。

[817: 検討板ユーザーさん]

>>816 匿名さん
部屋によりますね。サードは中古検討の際に住民板覗きましたが、開口部が線路向きの場所はうるさいのと、下駄周りが人の集まる広場やイトーヨーカドーなのでわちゃわちゃ感はあるようです。

[818: 匿名さん]

>>817 検討板ユーザーさん
窓閉めておかないと、音がきこえそうですね。

[819: 匿名さん]

>>817 検討板ユーザーさん

ここも下が広場になると思いますが、どの程度わちゃわちゃするんでしょうね
おしゃれなカフェとか入ってくれたら法政の子達が集まったりするのかな

[820: マンション検討中さん]

F-Type(2ldk/55.20m/20階)の場合、今7700万円程度の価格になっております。 坪当たり計算するなら、４６３万円程度です。 価格を検討中ですが、適切かどうか一度ご意見をお願い致します。

[821: 検討板ユーザーさん]

>>819 さん
店舗は３つで、下駄は一階は本屋さんカムバック確定。2階の広いエリアと狭いエリアは飲食店予定だがどこが入るかは未定という感じですね。

広場といえども設備は植栽とベンチくらいなものですから、下校時間などは本屋さん周りは賑わうでしょうが夜中までは。。というところでしょうか。

[822: 匿名さん]

>>820 マンション検討中さん
20階なので当然かと思います。　

エレベーターでもいつも上層階のボタンを押せるのですから。
また、下層階と比べ、全く異なる明るさの部屋になるのでしょうし。
また、下層階はただのマンションですが、
上層階はタワマンに住んでると言えます。

量の観点からも全く異なります。希少性です。

抜け感や、明るさ、希少性、優越感などを鑑みると、
坪単価500万くらいまでなら高いとは思いません。

[823: 周辺住民さん]

こちらのマンションはエントランス顔認証で通常はエントランスから住戸階まで、どこも触らず行けるので、エレベーターの上層階のボタンを押す優越感には浸れないかもしれませんね～。

[824: 匿名さん]

>>820 マンション検討中さん
まぁ坪460万はやり過ぎですよね
一番築浅のサードと比べても高すぎるし…
小杉で400万後半はプレミアムプランじゃないとリセールが厳しいと思います（まぁ2ldkなのでグロスとしては低いのが救いですけど）。

このマンションはプレミアムプランがない分、本来ならそこに転嫁できる価格が高層階や特定のタイプに上乗せされているので、価格のゆがみが結構激しいです。
いろいろなプランと間取りを検討した方がいいと思いますね。

[825: 検討板ユーザーさん]

贔屓目に見ても今いまの武蔵小杉は四百前半が一つの壁かなとは思っています。ただ、本物件は居住部の標準の設備仕様、建物の防災性能は新築だけに頭一つ抜けていることと、安心と利便が揃ったものではあります。

それ踏まえて値上がりを期待する物件ではないが、実需メインであれば満足して買えるのではないでしょうか。特に4月以降リリースの都内物件はまだまだ価格が上がり続けていること、建材費、人件費が中期的にも上げ止まらないことを考えると、今武蔵小杉で10年未満の築浅を契約したいのなら、迷わず買えば良いかと（サードやシティタワーは足元低層除くと四百後半です、市況とはいえ凄いですね。。）

資産性的な話も加えると、東急新横浜線開通、府中街道拡張工事による角地化、（あまり知られていないが）内浸水ハザード圏外など、本物件のポジティブ要素はあれど、新規のネガ要素は見当たらないでしょう。

[826: 匿名さん]

>>825 検討板ユーザーさん
3年前のあなたは、
「贔屓目に見ても今の武蔵小杉は三百台半ばが一つの壁かなと…
」
言ってたでしょう。つまり、全く相場読めてるやつは、
不動産屋にもいなくて、なんとなく当てずっぽうで、
強気なやつしか相場は当たっていません。

私はこれから上がると思って買いました！なんてバカは
いたとしても、根拠も薄く、その根拠とは異なる理由で上昇しております。

まとめますと、今の武蔵小杉にはとか、そんな表現を使うやつは、何もわかってないくせに、偉そうにコメントしてるのが、…ということです。中国の共同富裕も、コロナも、ロシア問題も、このたった2年の新しい材料で、世界は変化したわけですから、今後世界で何が起こるかわからないのに、根拠のない相場を語るのやつは……ということです。

[827: 検討板ユーザーさん]

>>826 匿名さん
中古物件の売買実績で成る「相場」と、将来価値予測を混同されているのでは？不確実性が高い今の不動産市況において過去との比較や、未来の予測をしても仕方ありません。おっしゃる通り当たらないのですから。

ですが、ここ半年の武蔵小杉の築浅駅近物件の中古成約実績は三百万後半で推移していますので、これが「相場」となり、検討に際しての「根拠」となります。
そこで四百万超の本物件と、周辺中古の相場とで比較検討し割高割安を考えるのです。

特に低金利になってからはエリアを限定しない広域検討者が増えていますので、エリア内の新旧物件の相場比較はより一層重要ですよ。
繰り返しになりますが、タワマンだけでもこれだけ優良かつ条件の違い物件が揃った武蔵小杉ですから、より一層エリア内の相対比較での相場感は持つべきなのです。

因みに私は契約者ですし。そういう意味では四百前半が今の相場の壁かなぁ。。と思いながらも本物件が大変気に入り、実需で満足感得られればそれでよし！好材料もあるしもしかしたらまだ上がるかも！と考えて契約したわけですから、強気なバカですかね。

これから同じエリアないし物件に住むかもしれない検討者の皆様が少しでも悔いのない決断できるよう、私見は混じりつつも良き検討材料を提供出来ればと考えております。

お気分を害されたのであれば失礼しました。

[828: マンション掲示板]

>>826 匿名さん
マンション検討における相場って、一般的に同一エリアにおける中古不動産の売買実績ですよ。

ここ最近の築浅のガーデンイーストやサードアベニュー、シティタワー武蔵小杉などの成約事例を見ればまぁみなさんが言ってることは分かると思いますよ。

[829: 匿名さん]

成約事例ってよく言いますけど、皆さんどこで見てるんですか？
レインズの宅建なしバージョンで頑張って物件予測している感じですか（大規模タワマンなら築年と用途地域でなんとか推測がつきますが）？

ポータルサイトの売り出し価格と成約事例は違うわけですし…

[830: 周辺住民さん]

>>829 匿名さん
私は仲介業者に聞いてます。