ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-musashikosugi.com/

プレスリリース：https://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20210927-1.pdf

売主：東急株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

ドレッセタワー武蔵小杉について語りましょう。

所在地　　　　神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目1番1他（地番）
交通 　　　　 東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩3分
　　　　　　　JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩6分
　　　　　　　JR横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩８分
用途地域　　　商業地域
地域・地区 　　防火地域
地目 　　　　　宅地
敷地面積　　　　　2,002.73㎡
建築面積　　　　　966.58㎡
建築延床面積　　　16,142.85㎡
容積対象床面積　　11,704.82㎡
構造・規模　　　　鉄筋コンクリート造 地上23階建
総戸数　　　　　　160戸(非分譲住戸4戸含む) 他、店舗
販売戸数　　　　　　未定
販売価額（税込）　　未定
間取り　　　　　　　1LDKー3LDK
住戸専有面積 　　42.09㎡ー84.49㎡
バルコニー面積 　　10.17㎡ー31.33㎡
インターネット使用料（月額）　　未定
管理費（月額）　　　　　　　　　未定
修繕積立金（月額）　　　　　　　未定
修繕積立基金　　　　　　　　　　未定
駐車場 機械式駐車場62台、身障者用平置き1台（月額使用料：未定）、荷捌き用駐車場1台
駐輪場 320台（月額使用料：未定）、店舗用34台　　　
ミニバイク置場 3台（月額使用料：未定）
分譲後の権利形態　　敷地及び建物共用部分は権利変換計画による持分割合の所有権の共有、
　　　　　　　　　　建物専有部分は区分所有
管理形態 　　　　 　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
建物竣工予定 2024年5月
建物引渡予定 2024年6月
販売予定時期 2022年2月下旬

[461: 購入経験者さん]

20年もたったらローンの大半は払い終えてますよね？「儲ける」ことを目的としていないのであれば長期の資産価値を考えることにあまり意味はないのでは？
横浜の栄区とか所沢のはずれとかでない限り需要は必ずあるので、短期の大幅下落の懸念さえ無ければあとは自身にとって居住価値があるかどうかだけ考えれば済むことだと思っています。

[462: マンション検討中さん]

>>455 匿名さん

3LDKで使いやすい間取りなら買ってた

[463: マンション検討中さん]

ついでにここの84m2低層が9000万ちょいであったら買ってた。他の3LDKの値付けとくらべて強気すぎですよー

[464: マンション掲示板さん]

>>460 マンション検討中さん

自分も暴落することはないと思う。信じてる！

[465: 匿名さん]

>>459 マンション検討中さん
都内ってとこぐらいのイメージですか？
広すぎてイメージつきません

[466: 周辺住民さん]

>>459 マンション検討中さん
都内何て広いから比較できないけど、どちらかといえば湾岸よりも武蔵小杉の方が高いと思いますよ。湾岸は結構不便ですよ。港区にしろ、江東区にしろ。まあ、物件によりますが。

[467: 匿名さん]

>>466 周辺住民さん
武蔵小杉は結構不便ですよ。北側にしろ、西側にしろ、まあ、物件によりますが。

[468: マンション検討中さん]

>>467 匿名さん
駅徒歩10分でほとんどの物が揃ってる環境ってなかなかないですよ。
コスパとしては最強だと思います。

[469: 匿名さん]

>>462 マンション検討中さん
安いですよね。ただ2LDKでしたね。
ただリフォームしても、3LDKにはならなそうですね。

3LDKにリフォーム出来たとしても、間取り悪そうですもんね。
あの丸くなったリビングって何がいいのかわかりませんが、
昔は流行ってたのでしょうか？

使い勝手悪いですよね。昔のマンションって最初からカーペット貼ってあったり、リビングをアールにしたり、ワケワカメ酒ですよね。

一般的な間取りが、過去も現在も未来もいい気がします。

[470: 匿名さん]

東急線を挟んで、東側の地域は
事故地域？事件地域？になってしまったが、
これから商業地域が増える北側や、お店の選択肢が多い西側は今後も人気。

東側は自殺、飛び降り、下水逆流、タワマンからペットボトル投げつけ、など低所得層が多いよう。安いときに買った人たちなのでしょうがない。

その代わり横須賀線とかっていう電車の駅が近いらしい

[471: 匿名さん]

都内に出るのに便利なのが横須賀線なのに横須賀線から遠ざかるのはマイナスポイントだろう
スーパー以外は別に近くにある必要はそんなにないんだから

[472: マンション検討中さん]

モデルルーム訪問してきました。
マンションマニアのHPには、エレベータが２個は少ないと記載があるけど
実際には住人用１個で、もう一つは非常用。
ゴミ運搬で住人が同じエレベーターで上下に動くことはない。
１個だと、少ないと感じる気もするけど、高速エレベーターで顔認証で降りる階も勝手に設定されるのであれば、不満もない。

[473: 比較検討中さん]

>>472 マンション検討中さん
エレベーターですが、「非常用」と言いつつも普段は住民も使えるのではないでしょうか。
各階のごみ置場から一階へ降ろす際に使用すると営業が言っていたような…。
何時から何時までと言う具合に時間によっては乗れないのかもしれないですが

[474: 購入経験者さん]

>>473
そうなんですね。それは言われませんでした。
ゴミ運搬と同じタイミングになるのも嫌ですが、生ゴミ等は匂いが出るのでどんな感じの動線になるのか気になることがおおいですね。

[475: 匿名さん]

>>471 匿名さん
横須賀線から遠いと水害リスクが低いメリットがあります。
基本東急線使うし、たまの用事で横須賀線乗る分には遠くて困るという程の距離でもない。

[476: 通りがかりさん]

東急線より東側や南東地域は、もう人口は増えない。
人口が増えないということは、スーパーやお店も増えない。あさくまのビルの建替えのみです。成長なし。
ノー発展。現状維持は衰退を意味します。また、水害リスクが高いエリアです。残念ながら、年齢層も高くなってきているようです。

北側や南西側は再開発や府中街道拡張で、人口が増えるし、新しい商業施設も増える。成長力あり。
まだ発展します。年齢層も下がることが予想されます。

株式だったらどっちを買いますか？
不動産価値も同様です。

[477: マンション検討中さん]

水害リスクは確かにそうだけど、再開発のロジックが意味不明で草。
毎日行く駅よりもなぜ1週間に一度行くかどうかの商業施設が優先されるのか。
片方に商業施設がないならまだ理解はできるけど、両方とも商業施設あるのに笑

[478: マンション検討中さん]

レジデンス武蔵小杉が魅力的だと思うわ
外観も築年数感じさせない無難な作りだし
ガーデンとミッドはなんか古臭くて病院感ある

[479: マンション検討中さん]

リーズナブルな東側の中古があったら買いたいな。ジャンピングキャッチを防ぎたい

[480: 周辺住民さん]

>>468 マンション検討中さん
この方ものまね釣りちゃんですよね。都内って場所によりかなり不便。特に、湾岸は暮らしにくいし都内への移動も大変。

[481: 匿名さん]

レジデンスはお風呂に窓がある部屋もあるんですね。
いいですね?

[482: マンション検討中さん]

シティハウス武蔵小杉の評価はどうなんでしょうか？
同じくらいの規模感ですよね

[483: マンション検討中さん]

シティハウスは台風の被害を受けたマンションの１つだから評価低そう

[484: マンション検討中さん]

ドレッセの建設地から横須賀線武蔵小杉駅へ向かうと、標高がどんどん下がって窪地になっているのがよく分かる。駅東の河川道はリスク高め。

[485: 通りがかりさん]

>>479 マンション検討中さん

属性がいいエリアと
属性の低いエリアが分かれて有難い。

買えない人は、無理して新しいの買わない方がいいですよ。
家が全てではないのですから。

身の丈に合った買い物をしましょう

[486: 通りがかりさん]

>>478 マンション検討中さん
事故物件サイトを見たことがないんでしょうね。

情報って大事ですよ

[487: マンション検討中さん]

スレチだったらごめんなさい。
シティの外観やエントランスがカッコよくて好きなんですが、ランニングコスト高くないですか？
何故？？免震だから？

[488: マンション検討中さん]

ここの1LDKは住宅ローン控除使えるんですかね。。

[489: 検討板ユーザーさん]

>>488
40m2 に緩和されたから適用される。
フロア数により価格差が少ないから、1番上を買えば良いんじゃない？
俺も一人暮らしだったら1LDK買う。安い

[490: 検討板ユーザーさん]

>>487
管理費高いのは、タワーである事でデベ側で乗っけてる。買う側は現時点で何も出来ないので諦めてます。

[491: マンション検討中さん]

東急コミュニュティが
管理会社であると決定しているけどすげー嫌。
管理費も高いけど、長期修繕はすでに不足した計画である。

国土交通省から出ている長期修繕費用のガイドでは、
修繕積立金 \338/月・m2 が平均
機械式駐車場 \4654/台・月
となっている
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

でも、当マンションは
長期修繕費用、m2あたり\156/月
長期修繕基金、m2あたり\9,360
基金については、月々の修繕費用で割ると60になるので
5年間の長期修繕の前払いを想定していると考える

5年間の積み立て金を見た場合、既に26円/月不足している状態でかつ
駐車場の修繕を加味すると、全然足りない。

すでに原材料費費、人件費ともに高騰しており
地政学的に紛争が起こりそうな箇所が多くあり、資源の取り合いで
下がる余地がほとんどない。

東急コミュは、何を考えているんだ。
ぼったくり会社め。

[492: 坪単価比較中さん]

東急コミュニティは、PLが公開されていて売上高に対する経常利益が1％
https://www.tokyu-com.co.jp/company/e-public-notice/pdf/20210331.pdf
他社比較してもメタボ。生産性が低いんだろ。

三菱地所コミュニティ 6％
https://www.mec-c.com/company/outline.html#outline_1
大和ライフネクスト 4.8％
https://www.daiwalifenext.co.jp/company/knowledge/kessan.html

そんな会社

[493: マンション検討中さん]

ここの1LDKは北向きでしょうか？

[494: 匿名さん]

>>485 通りがかりさん
そんなことを言うものではありません。
都内と比べたら武蔵小杉に住むというだけで属性が低い事の証明ですよ。
あなたも黙って武蔵小杉に住めばいいのです。

[495: マンション検討中さん]

>>489 検討板ユーザーさん

40m2って登記簿上の面積のことですよね？
ここの1LDKの登記簿面積は40m2以上になると言うことですか？

[496: 坪単価比較中さん]

>>493
北東だね

[497: 評判気になるさん]

担当管理会社：東急コミュ板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

案の定、ぼこぼこに書かれている。

[498: マンション検討中さん]

ここの1LDKは住宅ローン控除対象外です。
電話でMRに確認しました。

[499: マンション検討中さん]

対象外でもお得であることに変わりはない？！

[500: 匿名さん]

なんだか、パーフェクトにはならんね。
しかし、買うことを止める理由にはならんしやね、
やめたら私にとって、おそらく機会損失なんだろうから、
まあ何とかなるといった感じなんやろうね。

スーツと一緒で仕立てじゃなく、
吊るし買うんだからしゃあない

[501: eマンションさん]

>>491 マンション検討中さん
修繕金の30年目までの計画もらってないの？
156円/㎡は6年目までだね。

[502: 検討板ユーザーさん]

今井西町に新規分譲予定の積水のマンションも気になるね。

[503: マンション検討中さん]

>>502 検討板ユーザーさん
情報出てましたね。
ここの1年後ということでタイミングが合う方には良いですよね。
低層で落ち着いたマンションになりそうですね。
https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/5629/

[504: 匿名さん]

>>503 マンション検討中さん
ちょっと遠いですね
東急で１１分、横須賀線だと１５分以上でしょう

[505: 評判気になるさん]

それは無理。生活用品は、店頭で買いたいし、
野菜も選んでもらうものより、自分で選びたい。
近くのスギ薬局よりマツキヨ安かったらどうすんのよw

大雨の日とか、風が強い日とか、急いで帰る日とか、
考えられないほど疲れた日とか、
タクシーかバスの距離ですよね。

子供の夜道も心配だし、私の足はそんなに歩けないわ。
足太くなってしまうわサバンナ

[506: 検討板ユーザーさん]

ここを買おうと決めてる人って自分を正当化するあまり、他のマンションの悪口を言う人が多いですね
特定の人物かも知れませんが

[507: 匿名さん]

>>503 マンション検討中さん
知らなかったです！ドレッセとは立地的に比較対象になりにくいかもしれませんが、検討の結果でこちらのマンションも候補になる方もいるかも。低層マンションって地味に憧れます。

[508: 匿名希望]

>>506 検討板ユーザーさん
書きぶりをみると特定の1名でしょうね。

積水のマンションは駅から離れますが5階建の低層、300戸弱の大規模で良さそうです。
久しぶりの大規模、低層ですね。タワーマンションがいやな人には刺さりそうだと思いました。
あとは長谷工の施工でどんな仕様になるのか、価格がいくらなのか気になります。

[509: マンション検討中さん]

低層の大規模マンションは稀少性がありそう。
積水ってのも良さそうですね。

[510: マンション検討中さん]

>>509 マンション検討中さん
積水ならマンションブランドはグランドメゾンシリーズかしら。いずれにしろ施工は長谷工ですから良くも悪くも安心です。

[511: 匿名さん]

ドラッグストアは、皆さんどちらを利用してますか？
マツキヨ、トモズ、ハック、スギ薬局、フィットケアデポ？　　全部武蔵小杉駅より西側なんですね。

[512: マンション検討中さん]

>>511 匿名さん
うちは前まではスギ薬局を利用していたのですが
最近子供の習い事などが駅前に多く、駅前の薬局で買うことが多くなってきました。
積水の低層、学区がいいと評判の今井小と今井中の目の前ですし近くに公園も何個かあるので
ファミリー層にはすごく刺さりますよね。
今井中を挟んで反対側の三菱銀行の社宅も今後取り壊し予定のようなので、今井周辺も今後新しいマンションが色々と建ちそうですね。

[513: 検討板ユーザーさん]

>>511 匿名さん
ドラッグストアどこ使ってるかこのマンション購入になにか関係ある？

[514: マンション検討中さん]

>>512 マンション検討中さん

うーん、駅前の利便性に慣れてしまった身としては、、微妙かも。あのあたりお店なんもないですよね？

[515: マンション検討中さん]

>>514 マンション検討中さん
駅からの導線上にもタワマンと区役所、一方通行の道路しかない。ドレッセの利便性とは大違いです。なんでここで話題に上げるだろう？積水販売員のステマか？

[516: マンション検討中さん]

積水興味なし。お終い。

[517: 評判気になるさん]

近隣の中古が280とかなんで、坪300くらい。どうでもいいですね。
ただ、こんな詳しい評価。ドレッセもやっているのかしら？
https://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000135675.html

[518: マンション検討中さん]

>>517 評判気になるさん
用途地域的に調査せざるを得なかっただけでは？
興味ないけど。

[519: 匿名さん]

積水と東急では、
ターゲット層が、全然異なるようですね。
年収と資金と年齢で、かなり一部の方は、
迷う対象かもしれませんが、
かなり少数派の人たちでしょうね。

しかし積水は、あそこ高値掴みしてる気がします。
五反田で騙された事件が記憶がよぎります。

高く買ってるなら駅から遠くても高いでしょうね。

[520: マンション検討中さん]

ファミリー層なので積水のマンション正直迷います。
価格はどうでもよくて、自分達の利便性よりも子供にとっての良い環境を優先したくなるので学区の良い小中の目の前というのはすごく良いです。
エルシィ跡地や三菱のツインは学区が残念なので
ドレッセか積水で悩む人がチラホラいるのではないでしょうか。
単身の方々には全く関係ない話題なのでごめんなさい。
武蔵小杉は中古のタワマンが沢山あるので
新築に拘らなければ選択肢が沢山あっていいですね。
今の時期は沢山中古が出てきているので比較検討されている方も多いのではないでしょうか。

[521: マンション検討中さん]

積水は気になりますね。

[522: マンション検討中さん]

>>520 マンション検討中さん

公立校の良し悪しは、身もふたもないですが、学区内の所得の高低で決まるので、過去大企業の社宅が多かった学校が良くても、今はタワマン層の多い学校の方が良いですよ。

[523: 口コミ知りたいさん]

中古の値上がり感、ハンパなくないですか？ウェストで80未満9000万円台って…トータルで見たら新築の方がお得では？と思います
医大跡タワーの販売が始まったら、周辺タワーの下落が始まりそう

[524: マンコミュファンさん]

>>523 口コミ知りたいさん
駅北側は不便なので下落しても仕方ないですね。ドレッセは利便性が高く水害リスクの低い南西側なので、影響は小さい。

[525: 匿名さん]

>>524 マンコミュファンさん
北側は利便性と環境のバランス良いと思いますけどね。街のごちゃごちゃ感なく、積水辺り狙うよりは駅に近く便利。何よりこれから大規模な再開発がある。ただ新築の三菱まで待つのは長すぎる。

[526: 匿名希望]

>>525 匿名さん
確かにここは武蔵小杉で１番のごちゃごちゃタワー

[527: マンション検討中さん]

横須賀線駅前の富士通小杉ビル跡地は大和ハウスが土地・建物を取得し解体工事中ですがここは何になるのかご存じの方いらっしゃいますか？横須賀線まで徒歩2分位でJR
メインで使うならなかなかよい立地です。

[528: 匿名さん]

武蔵小杉北口の資産価値についてですが、横須賀線最強の声が多い中、東急新横浜線の開業で、関西方面の新幹線に通ずる新横浜駅への直通は、今後のエルシイ跡商業施設建設の可能性が高い事に加えて、注目すべきポイントだと、個人的には考えております。

[529: マンション検討中さん]

今なら小杉小が一番いいよ
ほぼ中学受験するタワーの子供たちばっかり

[530: マンション検討中さん]

小杉小は良くも悪くも高所得者ばかりの学校なので
教育水準は間違いなく高いでしょう。
ただ、環境が良いかは分かりません。
中学受験でギスギスしたマウントだらけの環境になることもありえます。
高所得でお受験＝素晴らしいとは言えないと思います。
いじめが多い、少ない等もまだ歴史が浅く未知なところも多いですからね。

[531: マンコミュファンさん]

>>529 マンション検討中さん
家庭環境が近い子供たちばかりなので、安心して通わせる事が出来ますね。PTAへの参加が希望者のみの完全任意参加であったり、PTA役員の抽選がなかったり、親の負担も軽減できて助かります。小杉小学区を目当てにこちらへ越される方も多いのでは？

[532: マンション検討中さん]

>>527
何言ってるだ？
あそこは浸水したビル。

[533: マンション検討中さん]

線路真横でさらに浸水、、、

[534: 匿名さん]

>>532 マンション検討中さん
横須賀線武蔵小杉駅は、事件があった地域のようです。
東急線より右側の地区は、大半が事件地区ようです。

また、高層階からのペットボトル投げつけや、
転落事故など、東急線より右側の地区だけ起きているようです。

武蔵小杉が安い時期に買った人たち（所得水準が…）
とのレスありです。

[535: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[536: マンション掲示板さん]

>>535 検討板ユーザーさん

神奈川のなかでは高取得者です！

[537: 匿名さん]

>>535 検討板ユーザーさん
世界的な観点からしたら、あなたも井の中の○

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
宇宙規模の観点からしたら、これも井の中の○

[539: 通りがかりさん]

坪450万円程度の平均と書きましたが、
正しいですか？

[540: 購入経験者さん]

https://note.com/okapi_poke/n/n4b89ce685b24
初めて聞いたんだが、１２年に一度修繕積立金をまとめて払うのか？
このマンション。。。。
払えない金額じゃないけど、払えない世帯が出たら長期修繕が出来ない自体になるから、この集金方法は全然すきじゃないな。

[541: マンション検討中さん]

>>540 購入経験者さん
同じく、このブログを読んで驚いていました。
こんな話担当の方からは言われていないのですが。。

[542: マンション検討中さん]

>>541 マンション検討中さん

営業からは何も言われませんでしたが、こちらから突っ込んだら、言葉を濁しながら一時金ありと言っていました。額やタイミングまでは聞けてません。

[543: マンション検討中さん]

エントランスホールがすごく小さいんですね。
パッと外に出られるからいいのかな・・

[544: 匿名さん]

すみません。よくわかっていないのですが、三菱の北口ツインタワーは、小杉小学校同様、医科大が土地を貸して作るわけじゃないですよね？定期借地権みたいな、、

[545: 購入経験者さん]

>>544
調べればすぐ出てくる。
検討したいなら、もっと自分で調べるべきだと思う

[546: 口コミ知りたいさん]

>>540 購入経験者さん
よくあるマンションだど思う。うちのマンションも一時金

[547: マンコミュファンさん]

>>531 マンコミュファンさん
PTAの話って、それは当たり前じゃないの？
逆にPTAで完全任意参加の小学校がどこか名前を教えて欲しい！

[548: マンコミュファンさん]

>>547 マンコミュファンさん
完全任意参加じゃない小学校がどこか教えて欲しい！

[549: 評判気になるさん]

現在と近い未来を考えると、
小杉小学校が一番いいことは、皆さん同意のようですね。

そうすると小杉町２丁目から３丁目の争奪戦ですな。
ガーデンタワー、プラウドタワー、サードアベニュー、
エクラス、ここドレッセタワーの６棟が対象ですね。

武蔵小杉では、ちょうどグランツリーの南の道の、
北と南で学区が分かれるため、
タワマン民は最高で３棟しか一緒になりませんでしたね。

今回はコンパクトの部屋を合わせて、
およそ２６００戸ほどですか？
１０分の１だとすると２６０戸？がタワマン民。

すごい小学校ですね。
名前変えて川崎市立タワマン小にしたらいい。

そして、1年ドレッセ組とか、２年サードアベニュー組とか、作ったらオモロいわ。

[550: マンション検討中さん]

小杉小はPTA自体が無いんだよね
他は任意と言いながらみんなやらざるを得ないし

[551: 評判気になるさん]

>>546
住不か東急のマンション住んでいるからだろう？
一般的なマンションの管理組合は、月々の積み立てが普通。

[552: 口コミ知りたいさん]

>>551 評判気になるさん
どっちが一般的なのか？
一時金を無くして行くのが一般的。

[553: 評判気になるさん]

>>550 マンション検討中さん
そうなんですよ。欠席裁判で役員やらされたり、くじ引きで役員任されたり、持ち回りで役職を与えられたり。周りが専業主婦の皆さんだと、平日昼から会合があったり、ベルマーク内職があったりと、苦労が絶えません。小杉小なら安心です。武蔵小杉のタワマンに住むのに小杉小に通えないなんて、宝の持ち腐れでは。

[554: マンション検討中さん]

>>551 評判気になるさん
住不のシティタワーはこれから30年修繕積立金変わらず、一時金も不要らしい

[555: 匿名さん]

>>554 マンション検討中さん
それはすごいですね！
ドレッセは、6年ごとに修繕積立金が倍になり、12年ごとに追加の修繕積立金もかかりますね。
やはり戸数が少ないからでしょうか。

[556: 匿名さん]

は？
シティタワーは国交省の修繕積立のガイドに近い313円/m2を集金している。
https://ameblo.jp/haruboo0/entry-11797340714.html

戸数が少ないから？と良く反論するあほがいるけど、修繕積立に関しては論理的じゃない。修繕が必要な広さで計算するのが当たり前です。

[557: 匿名さん]

>>553 評判気になるさん

こんなコロナ禍でも昼から会合やってるんですかね。

[558: 評判気になるさん]

>>555 匿名さん
シティは狭い部屋しか無いタワマン

[559: マンション検討中さん]

小杉小は期間限定の小学校なんですね。母校無くなるのはさみしいような。

[560: 評判気になるさん]

>>559 マンション検討中さん
ん？？？
日本は年々子供が減少してるのはご存知かしら？
他の小学校のが先になくなるのでは？
ついに年間87万人しか子供生まれてませんよ。

33年あるだけマシだし、定期借地権にも契約をもう一度更新すれば、その先も健在の可能性もありますよ。

大丈夫かしら。