ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.d-musashikosugi.com/

プレスリリース：https://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20210927-1.pdf

売主：東急株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

ドレッセタワー武蔵小杉について語りましょう。

所在地　　　　神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目1番1他（地番）
交通 　　　　 東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩3分
　　　　　　　JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩6分
　　　　　　　JR横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩８分
用途地域　　　商業地域
地域・地区 　　防火地域
地目 　　　　　宅地
敷地面積　　　　　2,002.73㎡
建築面積　　　　　966.58㎡
建築延床面積　　　16,142.85㎡
容積対象床面積　　11,704.82㎡
構造・規模　　　　鉄筋コンクリート造 地上23階建
総戸数　　　　　　160戸(非分譲住戸4戸含む) 他、店舗
販売戸数　　　　　　未定
販売価額（税込）　　未定
間取り　　　　　　　1LDKー3LDK
住戸専有面積 　　42.09㎡ー84.49㎡
バルコニー面積 　　10.17㎡ー31.33㎡
インターネット使用料（月額）　　未定
管理費（月額）　　　　　　　　　未定
修繕積立金（月額）　　　　　　　未定
修繕積立基金　　　　　　　　　　未定
駐車場 機械式駐車場62台、身障者用平置き1台（月額使用料：未定）、荷捌き用駐車場1台
駐輪場 320台（月額使用料：未定）、店舗用34台　　　
ミニバイク置場 3台（月額使用料：未定）
分譲後の権利形態　　敷地及び建物共用部分は権利変換計画による持分割合の所有権の共有、
　　　　　　　　　　建物専有部分は区分所有
管理形態 　　　　 　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
建物竣工予定 2024年5月
建物引渡予定 2024年6月
販売予定時期 2022年2月下旬

[281: マンション検討中さん]

説明会拝見しましたが、ドレッセタワー武蔵小杉は絶対新築派向けの中継ぎ的立ち位置に感じました。立地は悪くないけど、駅前エリアと渋滞し易い府中街道を目の前で挟むのが悩ましい。あと、免震タワー謳ってるけどブリヂストンの防振ゴム事業は中国企業に売却が決定してます。購入検討者としては、免震ゴムも防振ゴム事業に含まれるのかどうかちょっと気になりますよね。
比べて、今後北口に予定されてる三菱のツインタワーはまだ詳細不明ですがペデストリアンデッキで駅と繋がるし、子育て終えた駅前タワマン初期購入組の受け皿になるような間取りと価格設定を用意したら盛り上がりそうな。一部屋減らしてダウンサイジングかつ駅から多少離れても病院と区役所には通い易いなんて、50台以降にウケない？？
待つか待たないかはご家庭の事情にもよると思いますが。

[282: マンション検討中さん]

>>281 マンション検討中さん

おおむね同感です。角部屋をすべて3LDKにしてることや80m2超えを用意してる部分は、近隣タワマンの出物を待ってた人たちに学区も含めファミリーにささるでしょうね。
ツインタワーの学区が小杉小ならなぁ、という思いです。

[283: マンション検討中さん]

>>282 マンション検討中さん
仰る通り、ツインタワーは学区が残念なのが未就学児世帯には踏み切れない最大のネックに感じます。そこが影響しない買い替え検討者は待ちもありかなと。

[284: 匿名さん]

>>283 マンション検討中さん
何小になるんですか？

[285: マンション検討中さん]

外に物干し禁止は本当に謎。
なぜだろう？
管理費が高いのも悩む。
トランクルームもないし、他のタワマンに比べて共用もそんなに充実していないのに、、。
世帯数が少ないから仕方がないのか。
良い物件だけど即決できないマンション。

[286: 匿名さん]

>>283 マンション検討中さん

そんなにも、小杉小学校が魅力なものなんでしょうか？

[287: マンション掲示板さん]

>>286 匿名さん
私立並みに校舎が綺麗なのでコスパが良い
タワマン住民が通う小学校なので比較的環境がいい

くらいかな？？
1番良いのは今井小学校、今井中学校の校区らしい。
その次が小杉小。

[288: マンション検討中さん]

>>286 匿名さん

綺麗なのもそうだけど単純に近い、道路が広いのは安心。病院跡地マンションだと、確か等々力緑地のとこの小学校までとばされるんじゃなかったっけ

[289: マンション検討中さん]

>>285 マンション検討中さん

いやむしろ他の大規模タワマン並のサービスを入れたからこその管理費高と思った。各階ゴミ捨、宅配ボックス、コンシュルジュ、屋上シアター等。割り切って小規模タワーとして、サービスきるとやはり売りにくいんだろうしね。

[290: マンション掲示板さん]

>>289 マンション検討中さん
なるほど、、。
世帯数が少ないですしね。
ただ投資用としては、今後の売却のことを考えると管理費が高いと売れ辛いのではないかと懸念してしまいます。

[291: 匿名さん]

平均で、坪420万円のマンションということのようですが、東横線駅近の中では安いみたいですね。

不動産投資家という人に、東横線駅近は平均で坪500万円と言われました。
東横線以外は住みたくないということでは、覚悟するしかないでしょうか？

[292: マンション検討中さん]

>>291 匿名さん
新築に拘らなければ覚悟は不要では？？大規模修繕工事が終わった中古狙いも悪くないと思いますよ。

[293: マンション検討中さん]

武蔵小杉は立地は神なんだが、もう一歩横浜、みなとみらいに立ち向かえるブランド力が欲しい。
とりあえずMRには行きます。

[294: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん
そうですか。

年齢的に30代半ばで、将来のことを考えると、中古でも築5年以内というのは、
贅沢な話しなのでしょうか？

預金は、貯めたり、贈与されたりで5000万円だとすると
いくらぐらいが、適正な購入金額でしょうか？

収入は、普通のサラリーマン並みの収入です。

[295: マンション検討中さん]

>>293 マンション検討中さん

基本的には良くも悪くも住宅地だからなぁ。横浜のような観光、商業地にはならない気がする。住みやすいというメリットもある。個人的にはタワマンのとってつけたような公開空き地じゃなく、ちゃんとした公園、緑地がもう少しあるといいな。

[296: マンション検討中さん]

>>294 匿名さん

ライフプラン、ライフスタイルによるのでは。独身、子持ち、家以外にお金をかけたいものの有無等。

[297: 匿名さん]

>>296 マンション検討中さん

そうなると複雑怪奇なり。ということですね。
まだ賃貸でもいいかもしれないです。

ただ、賃貸でもいいやと言うと、祖母が買ってあげるからと言って来そうです。

どうしたらよいものか…

[298: 検討板ユーザーさん]

>>288 マンション検討中さん

そうそう、多摩川の方まで歩いていくのです
ルートにもよりますが、細い道をすごいスピードで車が走ってくる所もあるので、親としては心配
目の前にある小杉小に行けないのはジレンマですよね
学区というのは重要だと思います

[299: 匿名さん]

小学校の学級編制の標準を5年間かけて計画的に40人（小学校第1学年は35人）から35人に引き下げる法律が昨年3月31日に成立している。
武蔵小杉地区では各小学校が現状の教室数で対応出来るとは思えず、学区の見直しに発展することも否定できないだろう。

[300: マンション検討中さん]

>>299 匿名さん
日医跡地のタワマン2棟が西丸子学区になったのは、西丸子小に通う児童が減ったせい。小杉小が目の前にあるのに通えないなんて残念だろうけど、決まったことだから仕方ない。西丸子小が廃校にでもならない限り、駅北に供給される予定のタワマンから小杉小には通えませんよ。

[301: 匿名さん]

>>300 マンション検討中さん

小杉小学校の保護者は、平均的に所得は高いと思われますか？

つまり、属性はいいでしょうか？

[302: 匿名さん]

駅近は魅力的だけど、エレベータ2基、
外干し不可、学区が小杉小(距離1キロ)
あたりが悩ましい

[303: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
2019年の開校時には学区外からの越境希望者を募集していましたので、ご家庭の事情は様々でしょう。新入生は小杉2丁目と小杉3丁目の児童だけですので、徐々に洗練されて行くのではないでしょうか？
共用施設で学習している小学生を見かける機会が多いで、中学受験されるご家庭も多い様です。西丸子小の事はよく分かりませんが小杉小学区なら、間違いないでしょう。

[304: マンション検討中さん]

>>302 匿名さん
公式Webには、小杉小学校　約790m・徒歩10分とございます。エレベーター2機は少ないようですが、多すぎても管理費・修繕費が上がってしまいます。他と比べると階数が低いですし、往復時間が短い分だけ回転数が上がるのでは無いでしょうか。浴室乾燥機派としては、外干し不可は見栄えが良くなって嬉しいです。駅直結マンションでは手摺りに布団を干されていたりするので、落ちてこないかなと不安になります。

[305: 匿名さん]

>>304 マンション検討中さん

駅直結ってどこのマンション？
あの外廊下のマンションのこと？

しかし、武蔵小杉のタワマンはうるさいところが多いです。
窓開けてたら、消防署やら、電車やら、新幹線やら、
綱島街道やら、たまにミニ暴走族やら、電車の本数多いのも考えものです。

グランドウィングとエクラスも場所は一番いいが、
クソうるさいぞ。

ミッドも、ステーションフロントもとてつもなく、
うるさいぞ。

気持ちいい小春日和も、窓は開けて寝れんよ。
そう言う意味では、南向きのここは一番静かやね。
あとツインタワーの北向きと、プラウドタワーの西向きね。

[306: マンション検討中さん]

>>305 匿名さん
ご名答です。低層マンションですら管理規約で禁止されているのに、タワマンの欄干に布団が干されているのには驚きました。パチンコ直結マンションだけあって、難ありですね。
電車の走行音は気になりませんが、ホーム上の乗客に向けて鳴らされる警笛の音は耳障りです。南武線にホームドアが設置されるようですので、今年の春頃までの辛抱です。

[307: 匿名さん]

>>306 マンション検討中さん

そういう意味では、バランス感の良いマンションになるのでしょうか？

どうしても小杉小学校がいいとなると、最後の選択肢となってしまいますでしょうか？

小杉町２丁目と３丁目には、マンションはもう建ちませんでしょうか？

休日診療所の並びは、マンションじゃないでしょうか？
２丁目には、マンション建つ土地はないでしょうか？

[308: マンション検討中さん]

>>307 匿名さん
利便性と居住性のバランスは良いと思います。
ご指摘の工事現場は医師館の隣にある旧自治館跡地ではないでしょうか？自治館はサードに移設されましたので、「シェアリングファーム」を核とした、コミュニティ形成施設になるそうです。物件と駅との間にある工事現場でしたら、大野屋というスーパーの建て替え中です。信号を渡ることになりますが、普段使いするには便利な距離ですね。小規模の仮店舗で営業されていますが、規模が小さいだけあって品揃えは微妙です。元住吉にある系列店をご覧いただくと、建て替え後の品揃えを想像できるかと思います。自炊には便利ですが、お弁当やお惣菜はあまり充実していなかったと思います。
小杉2丁目は戸建エリアが残っています。しかし、今でもタワマン反対の登りが上がっているくらいですので、大規模マンションへの建て替えに賛同するとは思えません。そのお隣の団地は建て替えられる可能性もありますが、こちらもタワマン反対派。学区検討の際、タワマンの児童が通う小杉小学区にならないよう希望されたほどです。
小杉3丁目でまとまった土地は、飲み屋街と区役所くらいでしょうか。再開発計画が公開されているという話は聞きません。

[309: マンション検討中さん]

マンション建設地の道路沿いにある飲食店数件ははあのままなんですよね？
ちょっと気になりました。

[310: マンション検討中さん]

>>309 マンション検討中さん
409号の拡幅計画があるため、いずれは立ち退くのだと思います。幅20mへの拡幅ですが、片側1車線のままのようですね。両側に3.5mの歩道を設けるようなので雰囲気が大きく変わり、ゆとりある街並みになるのではないでしょうか。

[311: マンション検討中さん]

次に建つとしたら、今井小と今井中の間にある社宅跡地ではないでしょうか。小杉小学区ではありませんが。
社宅跡地がマンションになるかはわかりませんが、適度に駅から離れていますし、子持ちには最適な場所と思い、マンションになったらいいな。と思っています。
かなり前から立ち退いていて囲いもあるので、新築マンションになるなら、そのうち発表されるのでは？と思います。

[312: マンション比較中さん]

近日中にモデルルームに行くのですけど、
管理費は㎡単価月額約474円
これは、何を考えているんだというレベルだな。。。

[313: eマンションさん]

>>312 マンション比較中さん
個数が少ないから他のタワマンに通常ある各階ゴミ出しやコンシェルジュなどのサービスを受けようとするとこれくらいにはなるんでは？
個数が500から600戸のこの辺りのタワマンで平米当たり300円超なのだから160戸のここが474円でも違和感はない。

[314: eマンションさん]

313の追記ですが、
下り天井も周辺のタワマンスペックにしてほしかった。207cmはタワマンとしては低い。

[315: 匿名]

ここ坪単価400以上なんでしょ？
それが事実ならシティタワーの中古の方がいいと思うけどどうかな

[316: 匿名さん]

>>315 匿名さん
あんな古いの誰が買うねん

[317: 匿名さん]

>306

管理規約で規定されているから守られるという訳でなく住民のモラルや管理組合の働きかけが必要。まあ、落下事件が起きるような土地柄ですから。

[318: マンション検討中さん]

モデルルーム訪問してびっくりした。

管理費が高すぎる。

ラーニングコスト考えると小杉の中古の方がいい。

[319: マンション検討中さん]

場所はいいんですけどね。管理費や修繕積立金の回収など、長く住みたくてもコスト悪いしリセールも厳しそう。待てる人は数年後のタワマンのが良さそう。

[320: 匿名]

>>316 匿名さん
？？
シティタワーのほうが立地もブランドも外観も上だし
それに管理が行き届いてるから綺麗だし

[321: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[322: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん

シティタワーの立地は賛否あるような。立地は似たようなものでは。

[323: マンション検討中さん]

>>311 マンション検討中さん
あそこ、ずっとチェックしているのですが
全然情報出ないですね。
敷地が結構大きいのでマンションじゃなくて子育て支援の施設になったりするのかなぁと思ったり。。
評判の良い今井中、今井小の目の前の好立地なので
あそこにマンションが建つなら待ちたいけどどうなんでしょうか。。

[324: eマンションさん]

横須賀線までの徒歩がシティタワーは4分だけど、ここだと10分におさまるか微妙。その差がカタログ上はデカいと思う。体感でも横須賀線改札までは、ここからだと少し距離を感じると思う。

[325: マンション検討中さん]

>>324 eマンションさん

？カタログ上では8分ですよ。

[326: 匿名]

ここの目の前の道路、いつも渋滞で車の出し入れも大変だし、道が狭いし子供にとっても危ないと思うのですが
シティタワーが坪単価が1番武蔵小杉で坪単価高いのでそれだけ人気ということですが、ここを検討してる人は嫌いな人もいるのですね
シティタワーの半分以下の高さしかないからコンパクトな大きさ好きな人には良さそうですね

[327: 匿名]

>>321 匿名さん
属性低いとか言わない方がいいですよ
人間として

[328: マンション比較中さん]

>>313
普通はこのレベル。
https://www.fudousan.or.jp/topics/1807/07_2.html
戸数が多い場合は、それだけ作業が多くあり時間がかかるから。
管理費の殆どは人件費。人件費が高いのは管理会社の原価が高いだけ。
24時間常駐でもないと聞いており、明らかに高すぎる。

[329: マンション検討中]

>>321 匿名さん
東京出身だから勘違いしているのかもしれませんが、武蔵小杉に住んでいる人は別に東京人になろうとしているわけではないですよ

あと高々外車を持ったくらいで必死とかどんだけ経済的に困窮してるんですか？

武蔵小杉で住所気にしている人はいません、そんなに気にするなら東京にいたほうがいいのでは？

文章全体から相当コンプレックス持ちなんだと推測されますが、もう少し気楽に生きた方がいいですね

[330: マンション比較中さん]

>>313
東急コミュニティが管理会社になると思うので、人件費調べた。
他のところと変わらんじゃん。教育内容を見ても全然変わらない。

東急コミュニティ　管理人 15万/月 清掃\1050/h
https://tokyu-community-job.net/brand-jobfind/area/Kanto/Kanagawa/1413...,14132,14133,14134,14135,14136,14137

シティタワー 管理人 17万/月 清掃\1041/h
https://job-gear.net/sumitatesg2/kyujin_l.htm?L=BMSList&SCD_=NN040...,ID