スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロントってどうですか？

[マンション検討中さん]

スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロントについての情報を希望しています。
281戸の大規模マンションがたつようです。
周りも大きなマンションも多いですし、気になっています。
公式URL：https://realestate.yukarigaoka.jp/file/gatefront/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153607

所在地：千葉県佐倉市上座字新山591番4ほか
交通：京成本線「ユーカリが丘」駅徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.83m2～94.79m2
売主：山万株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：ワイエム総合サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[21: ご近所さん]

千葉県は大規模物件のほとんどが長谷工物件。特に目に見えない箇所は徹底的にコストカットしているため、ある程度マンションを勉強している人は避ける。ターゲット層は価格、立地、間取りで購入する層である。卵が先か鶏が先かの問題と同じで消費者が目に見えないところにも気を配る人が多ければ不動産会社も長谷工に建設をさせないが、千葉県ではやはり価格重視が強い。大手の三井不動産も千葉支店は長谷工施工物件ばかりである。その三井不動産の都心5区内では長谷工物件だと購入層には受け入れられないため、他のゼネコンで施工している。

[22: 名無しさん]

ユーカリが丘のビオウイングという新築マンションを買って住みましたが、入居当社は空き室が多くて、最終的には賃貸の方が多く入ってきてガラの悪い人が多くなって、嫌になり売りました。資産価値は下がらないと営業の方に言われたのですが、５年間で11２０万円損しました。最後の方は全然売れなくて山万がかなり値引きして埋めたようです。山万は信じないほうがいいです。

[23: ご近所さん]

スラブ厚200ミリは分譲マンションではなく、賃貸マンションレベル。分譲マンションの平均は280ミリ。現在居住中のマンションは330ミリあるが、それでも上階からの騒音はある。音についての感じ方は個人差があるが、静かな住環境を望むなら最上階の方が無難。トイレは木造アパート並み。ウォシュレットの操作を便座横に設置している分譲マンションは見たことない。

[24: マンション検討中さん]

>>23 ご近所さん

280ミリはボイドスラブね。ベタスラブは200が普通。分譲で180も全然ある。
ウォシュレットの操作板が便座横に設置してある分譲マンションなんて普通に山ほどある。
知ったかぶりもここまで酷いと恥ずかしすぎますね。

[25: 通りがかりさん]

ここの良い書込はだいたい山万関係者が書いてますね（実際にユーカリが丘に住んでますし）！
あといつも選挙演説があると、山万グループ社員とその家族が強制的に見に行かされて、いかにも賑わってる感を出してます。
このマンションは駅に行くのも交通量の多い国道296号を渡らないと行けないから時間かかるし、小学校までも国道渡らないと行けないし、危ない道を行かないと行けません。駐車場も勝田台方面へ行くときは遠回りさないと行けないので不便です。

[26: ご近所さん]

物件ホームページに第一期完売御礼と記載されている物件は注意が必要。
販売開始前に事前案内会で来場者の購入意向を見ながら、販売住戸プランや販売戸数を決めるため、第一期完売は当たり前。不動産屋は売行き好調をアピールする狙いだが本当に売行き好調な物件の多くはそのようなアピールはしない。第一期に何戸販売したかを記載している場合はその物件の総戸数との比較で販売好調かを判断できる。少なくとも第一期で総戸数の半分以上を完売していればいいが、総戸数の2割以下では決して販売好調とはいえない。竣工前完売の自信のなさが第一期完売という表現ととらえてよい。

[27: 匿名さん]

そうなんですか！第1期の契約会に参加しましたが17組くらいしかいませんでした！20組と営業担当の方に聞いていたのですが、日程が合わず個別で契約すると言ってました。なんか山万に騙されているのかな‥！でも手付金払ったから辞めても損してしまいます。

[28: 通りがかりさん]

元ユーカリ住みです。
ユーカリや佐倉市には一定のアンチ山万の方がいらっしゃいます。理由は分かりませんが、偉そうとか聞いたことがあります。
この板ではよくユーカリや山万の下げ投稿がありますが、元住人としては街やデベに大きな不満はなく、概ね満足でした。

山万のタワーはスーパーゼネコンが建ててますが、内装や施設は至ってシンプルで決して豪華ではありません。また、山万は良くも悪くもマイペースな感じですので、細かいことにめくじらを立てることなく上手に付き合いましょう。

ユーカリに住むということはユーカリの街を買うということでしょう。素敵な街を作って管理している山万はなくてはならない存在ですし、多少大きな顔をしてるように見えても恩恵の方が遥かに大きいと思います。

[29: ご近所さん]

管理費・修繕積立金について真剣に考えて売買契約をすることを勧めます。
注意点として入居直後に値上げを余儀なくされることがある。
その理由として管理費・修繕積立金の算出根拠にあります。
物件の竣工以降、未販売住戸の管理費・修繕積立金を売主が負担しないケース。
駐車場、バイク、駐輪場使用料が満車の条件で管理費が算出されているケース。
(通常は60～80パーセントの使用料収入をもとに管理費を算出する)
上記のようなケースで竣工後も未販売住戸があるまたは完売しても満車にならないと、管理組合として値上げを余儀なくされるまたは管理会社との契約内容を見直して管理員の勤務時間やその他サービス削減や自主管理も選択肢にいれなければいけなくなる。経済的に余裕があり、値上げに抵抗がなくても、管理組合として意見の集約が難航して、住民の対立構造が生まれる。上記のような売主物件の購入はやめるべきだが、一年間など一定期間免責とするケースや管理組合の運営で不足が生じた場合は管理組合と売主が協議するなどの対応をしている売主もあります。契約する前に契約書又は口頭でも構わないので確認することをお勧めします。尚、山万はどのような対応になっているかは確認しておりません。

[30: ご近所さん]

過去に購入したマンションのデベロッパーは未販売住戸の管理費の取り扱いについて管理費会計にマイナスが生じた場合は管理組合に支払うと聞いていたが、実際には払わず管理組合は仕方なく修繕積立金から取り崩していた。長期修繕時は当然十分な修繕をする金額は不足することは明らかなため、早々に売却をしたが、高い勉強代を支払うことになった。

[31: 評判気になるさん]

>>7 eマンションさん
去年聞いた話だと、新交通は残すとのことでした。
山万のバスはバス、新交通は新交通で両方やるとのことです。

[32: 匿名さん]

>>28 通りがかりさん
山万は千葉ニュータウンディスりしてたような気がしたけど、今じゃもう誰もがわかるくらいグングン差をつけられている感じですね。

千葉ニュータウンは無電柱の2重遊歩道の戸建て街が広がっていて、戸建てなのに公園もたくさん設置されていました。

296バイパスが開通したらまた状況は良くなりそうですが、
その頃には向こうは北千葉道路が開通してそうで。

このご時世なので厳しそうですが、イオンタウンも広くて空いていて快適なので、頑張ってほしいところ。

昔じゃ考えられなかった比較ですけど、印西の人から見たら佐倉は良き友や兄貴のような存在だそうです。

[33: 通りがかりさん]

第1期2次も即日完売！
さすが！
購入意思を示した数件のお客様しか販売しないんだから即日完売して当然でしょ！

[34: ご近所さん]

売行き悪いようですね。この物件と似たようなスペックで駅近だと東千葉駅近くのウイザースレジデンス千葉椿森が該当するが、竣工後2年以上経過した現在もまだ販売中。二の前にならなければいいが。

[35: マンコミュファンさん]

長谷工施工で、仕様も普通以下だし、何でこんなに高いのでしょうか！？

[36: マンコミュファンさん]

このマンションは完売したのですか？または全然売れてないのですか？こんなに投稿されてない掲示版初めて見ました。

[37: 通りがかりさん]

佐倉市が、ウクライナからの避難民を市営住宅に受け入れ
http://www.sief.jp/
ウクライナ語・ロシア語の通訳ボランティア募集

[38: ご近所さん]

地盤に注意
戸建購入者と違ってマンション購入者は建設地の地盤に対する意識が低いですが、もっと重視すべき。ここは畑を開発してニュータウンにしたためか支持層までの距離が深いことがネガティブ要因になる。複数の建築家の意見を集約した結論は15建ての場合、杭の長さは30メートル以内が望まい。杭の長さは販売事務所にある設計図書を見せてもらうと数値が書かれているので、是非確認してもらいたい。営業担当者は心配ありません。支持層まで杭は打ちこまれている。と言われると思いますが、三井や住友の横浜のマンションのように支持層に達しない長さしかない杭だったため、売主と管理組合との闘いが長期にわたり繰り広げられたことを思い出してほしい。
例え、支持層まで杭が打ち込まれていても、大きな地震で杭に損傷が発生した場合、修復するためには、住民の一時転居が必要になり、加えて修繕積立金が不足し、新たに一時金の徴収が必要になることも考えられる。要は杭が長くなればリスクも比例して高くなる。

[39: マンション掲示板さん]

第１期完売とか言って４０戸しか売れてないんですね。予告広告していてこの数はかなり売れてないんですね！当然ですよね。最初の方に買った方は間違いなく損しますね！完成後に絶対残るので値引きしてもらって買ったほうが良いですね。

[40: 匿名さん]

>>38 ご近所さん

そんなこと言ったら千葉県は浦安、幕張はおろか船橋も千葉駅周辺も震災リスク最悪地域なのに。。

[41: 匿名さん]

14号より海側はすべて埋立地でどうなるのでしょうか？？？
ものすごい数のマンションです。築40年近くのものまであります。。。

[42: マンション比較中さん]

ユーカリが丘の中古物件を見ていると少し不安になります。
驚くような低価格でもずっと掲載されてるものもありますし、築浅のそこそこの価格の物件も動く気配がありません。
リセール時に苦労すると思うと躊躇しちゃうんですよねぇ・・・

[43: ご近所さん]

リセールバリューを物件検討項目に入れているのならば、間違いなくユーカリが丘は選択肢に入れないことを勧めます。仮にゲートフロントを購入して賃貸収入を10年間得た後売却した場合、賃貸収入より大きな売却損が発生する物件です。子供の学区の問題など、どうしても居住する必要があるのであれば、賃貸の方が経済的に考えれば有利です。一般的にはマンションは戸建と違い資産性を重視して購入しますが、ユーカリが丘は資産性を無視しなければいけません。マンションであっても建売戸建を購入する視点で臨む必要があります。

[44: ご近所さん]

モデルルームへ行ってきました。A棟各階の真ん中　約75m2の部屋は、各部屋にWICのある前者が気に入りました。ただ、詳しく聞くと、レンタルトランクルームはC棟のみのため、収納は基本自分の部屋で完結させる必要がありそう。このために収納多めにしてあるのかもしれません。
お値段はm2あたりに直すと45～60万位。付近のタワー（サウス・イースト・ウェスト）は売出し当時（平成元年～２年）でm2あたり50～60万程度、一番新しいミライア（平成25年）で40～55万位とのこと。（注・又聞きで当時の価格表を見たわけではありません。）最近の建築資材・土地の高騰を考えると、今までよりはやや高いけど仕方ないというところでしょうか？

最大の問題は敷地前の道路でしょう。イオン渋滞を回避する方法がない。時間帯によっては車を敷地から出すのに苦労しそうです。
地元の人間であればよいですが、、、他の土地からの転居であれば、20・30日（イオン５％オフ）や休日に見られる混雑を確認してからの契約をおすすめします。

[45: ご近所さん]

>>44 ご近所さん
連投失礼します、本人です。
訂正
A棟各階の真ん中　約75m2の部屋は、各部屋にWICのある前者が気に入りました。
→A棟各階の真ん中　約75m2の部屋は、各部屋にWICがあり気に入りました。

[46: ご近所さん]

HPの見学予約画面を見ると土日も予約が埋まらず気の毒になりますね。暇を持て余しているためか、40の投稿は山万関係者のようで内容は的外れの反論。それにしても千葉県内を見渡すと長谷工か新日本建設の施工物件ばかりで選択肢がない。どれもこれも同じ。

[47: 通りがかりさん]

山万は坪10万円以下で地主から買った土地を駅前は坪70万円～80万円で売ってるから高いだけです。同じ条件のユーカリが丘駅徒歩3分の上座エリアは坪40万円で取引してます。山万（ユーカリが丘）が年間200戸しか売らないとか言ってるのは、売れないだけで、実際は新築が70戸程度しか売れてないのが実状です。山万さんの言う年間200戸は新築以外に中古と賃貸も合計してるから200戸なんです。
もう購入された方には気に毒ですが、5年後、10年後に売却すると1000万円は間違いなく損します。山万さんに言わせると恐らくミライアタワーは買った時より高く売れたとセールスしてくると思いますが、それは数戸だけの1～2LDK（新築時に安くしてしまったから）だけで、ファミリータイプは10%～20 %程度下がってます。それ以外のマンションはほんとに酷いくらいから値下がっててかわいそうです。気を付けて下さい。

[48: 匿名さん]

住所変更になって ユーカリが丘になりますか？
ならなければ 上座字新山の住所が嫌です。

[49: ご近所さん]

>>48 匿名さん

この前モデルルームへ行ったときに、山万の社員さんがユーカリが丘アドレスになると言っておられたような…住所にはあまり興味がなかったのでおぼろげですが…

[50: ご近所さん]

39の意見に賛成しますが、注意点があります。竣工直後の一斉内覧会が終了後の引き渡し住戸はクロスの剥がれやフローリングのキズなど軽微な修繕を入居前に長谷工は修繕しません。定期点検時に対応するのでそれまでは我慢して住むことになります。折角新築を購入したのに残念な思いになります。最も雨漏りがするなど住めない欠陥は対応してくれます。

[51: 通りがかりさん]

このマンション売れてないんですね！ビオウイングユーカリヶ丘の時と同じように大値引が始まりそうですね！そしたら購入検討します。

[52: ご近所さん]

昨今は、山手沿線内側など都心部は売り渋りするデベロッパーが散見されていますが、理由は販売価格上昇が見込まれ、利益の最大化を目的にしたものです。しかし、ここは違います。販売開始から半年以上経過して、契約状況は全体の14％、今の進捗状況では完売まで7年かかる計算になります。長谷工物件の平均は竣工時に8割契約済みで、竣工後、2年かけて完売です。次期販売が6月中旬から7月初旬に延期された状況を見ると、前回の2月に販売してから、購入要望者が現れないことが原因でしょう。期分け販売せずに、先着順にする方が良いのにしない理由はHPに完売表記したいのでしょう。

[53: マンコミュファンさん]

2月から販売しないってすごいですね！よほど売れてないんですね！今回は購入見送りして、売れなくて値引きが始まるので、その頃に購入検討します。ビオウイングも最後は800万円くらい引いてましたよね！

[54: マンコミュファンさん]

このマンションを検討してますが、何戸売れてるかわかりますか？

[55: 匿名さん]

今の段階で何戸売れているかは明確ではないですね。
第2期1次で10戸が販売中です。
完成は1年以上先なので、この分だと小出しで販売していくのかもしれません。
価格は買いやすい設定となっているので、
まだまだ希望の間取か選び放題かもしれませんね。

[56: ご近所さん]

HP上では1期40戸、2期1次10戸、合計50戸、総戸数に対して18パーセントの進捗率です。当初、2期1次の販売は6月中旬の予定が下旬、7月初旬と延期を重ね、7月16日になりました。
申込登録期間がたった3時間しかないことからわかることは、期間以前に申込の意志を示した客が10人に達したところで、その希望する住戸を販売したことが容易に想像できます。
一般的には期分け販売し、申込登録期間を設ける場合は5日間から10日間位設けて1住戸に複数の申し込みが入った場合は抽選することが多い。
それがわずか3時間しか申込を受け付けない販売方法はどうかと思う。

[57: 匿名さん]

要望書のようなものを出しておかないと買えないということですか？

>>わずか3時間しか申込を受け付けない販売方法
地権者の販売なら仕方ないかと思いますが、そうでない場合は……
公平性がない気がしちゃいます。

逆に迷っている人は買う意向を伝えた方がいいということですね？？

[58: ご近所さん]

登録日時の告知は2日前にHP上にされるため、購入を検討しているならば、毎日HPを確認するか、購入意向を山万に伝え、登録日時が決定次第連絡をもらう方が良いと思います。
2期は販売価格の単価を下げるかと思いきや、強気の姿勢を崩していません。私の予想では、このままの単価を維持していくとなると、竣工時には100戸の未販売住戸が発生すると思います。管理組合の理事になった方には是非、未販売住戸の管理費、修繕積立金、駐車場使用料など山万から徴収してください。管理費会計不足による様々な問題が発生しているマンションを幾つも見てきました。

[59: マンション検討中さん]

要するに売れていないマンションっことですね。山万さんが、相場以上の価格にして販売してるから、価格はホームページに載せると、集客が取れないからですね！やり方は法的には問題無さそうですが、買った方はかわいそうですね。

[60: 匿名さん]

価値が下がらないのは、駅直結のステーションタワーだけじゃない？

[61: マンション検討中さん]

もともと短期間に一気に売ろうと思ってないよ
30年くらいそういう売り方してきてるデベロッパーなので

[62: 匿名さん]

申込期間が3時間なんですか、それは気ぜわしいというか、その時間帯に都合の悪い人にはお気の毒な気もしますが。確実に買いたいという人にはいいのかな。競争率が下がる感じ？事前にしっかり情報収集してプラン等々検討しておいて、いざ申し込みという感じにしないと焦りが出てしまいそうな気もします。駅3分でこれくらいの価格と広さなら人気はありそうに思います。

[63: 評判気になるさん]

久しぶりにこのサイト見ましたが、今新築マンション買う方は絶対存しますよ。このマンションに限らずですけど。来年には市場が落ちつくと、入居時には大損だと思いますよ。

[64: 匿名さん]

ステーションタワーの空きを待ってる。しかし空かない。

[65: マンション検討中さん]

モデルルームへ見学に行って検討してますが、山万の営業の方から何度も連絡が来て催促されます。他のマンションだと抽選が当たり前と聞くのですが、売れてないからしつこく連絡が来るんですかね？

[66: 通りがかりさん]

C棟とD棟についてご存知の方いませんか？気になってます。

[67: 匿名さん]

駅に近く、商業施設も多いので便利な立地ですね。
子育てもしやすい環境とのこと。
価格も高すぎることはない設定なので
ファミリー層にぴったりなマンションなのかなと感じました。

[68: マンコミュファンさん]

駅前が再開発されるって本当ですか？

[69: ご近所さん]

>>68 さん

北口の敷地（旧みずほ銀行、現モデルルーム）のことであれば、、、
計画は一応あるようですが多分10年くらい後の話だと思います。現時点では具体的な話は何も聞いていません…と山万の方が言っておられたのを2ヶ月ほど前に聞きましたよ。

[70: 通りがかりさん]

10年後？の駅前再開発と定量分譲なら資産価値↑が期待出来ますね。現に築年数結構たってるステーションタワーも物件が出てこないみたいですし。駅近は強いですね。