Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[4337: 入居予定さん]

ここって棟ごとにそれぞれ違う魅力ありますよ。個人的には上石神井駅に最も近い7号棟か、その気になれば建屋から出なくても生活できる5号棟に魅力を感じます。

[4338: マンコミュファンさん]

>>4309 名無しさん
中学校の近くに買った方が良いです。安全性なら徒歩5分が最適かなと思います。部活遅くなったら、親御さんが迎えに行けますし。あと、塾にも通いやすいところ。
次は、高校の近い所に引っ越しです。

[4339: 検討板ユーザーさん]

>>4330 口コミ知りたいさん
階数と間取りじゃないですか？

[4340: 通りがかりさん]

>>4333 名無しさん
8号棟の上石神井駅方向の方が、静かな生活向けの人かなと思いました。駅から距離あるので窓開けても静かそうです。川沿いの方は、学校もあり、遊歩道の散歩の人もいますので、環境が違いそうです。

[4341: マンコミュファンさん]

>>4323 匿名さん
5000万円以上を割安と言えるのは凄いです...
ここより数倍高い所に住んでる方のご意見かと。

[4342: マンション検討中さん]

>>4333 名無しさん

水害リスクは周囲の土地との高低差って面もあるので8号棟1階は集中豪雨が来たら被害が出るかもしれません。水没するのではなく周囲の高い土地から流れてきた水の通り道になる形で。売れ残ってるのはそういう事情なのかな。

一方で、外水氾濫(石神井川が溢れた場合)はこの程度の距離だと変わりません。わずかでも高い土地が有利です。ここは敷地全体が南側を除いて周囲より高いので、水害履歴でも上石神井3丁目は多くが床上浸水していても19番だけは道路冠水で留まっているようです。

[4343: マンション検討中さん]

>>4341 マンコミュファンさん

いまどき23区で家買おうと思ったら5000万円は最低ラインかと。だからラインギリギリのここが売れてるのだと思います。しかし、ひと昔前だったら5000万円出してソフトクローズ無しとか考えられなかったけどなあ、

[4344: 評判気になるさん]

>>4342 マンション検討中さん

つまりここの敷地は周囲より低いのか高いのかどちらでしょう？３丁目はどなたかも言ってましたが周囲より低く窪地になってるように思いますけど。想定外の豪雨がきたら真っ先に被害が出るのは間違いないかと。

[4345: 名無しさん]

>>4344 評判気になるさん

50年住んだ団地地権者の方々が約500戸中300戸も継続で帰ってきているので、浸水するほどの大きな水害に遭った嫌な思い出は無いのかなと安心材料かと思いました。
ちょっと調べても浸水したニュース出てこないですし。

関東大震災と同じように100年に一度レベルの豪雨が来たら分かりませんが。

[4346: マンション検討中さん]

ここの敷地は周囲よりは高い感じですよ。団地を作る時に盛土されたんですかね？南側はさらに小高い丘になっていますが、そこ以外はこの敷地よりは低いので周囲が完全に水没するまではこのマンションの敷地は無事です。

万一の可能性まで考えるなら、100mmを超えるような豪雨が何時間も続くと流路になった場所の排水が追いつかない可能性はあります。ただしそんな豪雨が来て無事で済む地域はどこにもありません。

[4347: eマンションさん]

>>4346 さん

この周辺全体が低地ですね。雨水は低地や窪地に一気に流れ込むので内水氾濫が起きやすくなります。当然、その水は石神井川に流れ込むことになるので外水氾濫も併発するリスクがあります。このマンションの敷地だけが無事ということはちょっと考え難いですね。
因みに100mmを超える豪雨が続いても練馬区は高台が多いので比較的安心なエリアですよ。ただ高台が多い分、一部の低地に水が集まりやすくなります。つまり石神井川沿のエリアです。ここはそういったリスクを踏まえて検討するマンションだと思います。

[4348: マンション検討中さん]

マンション図面を見ると3号棟6号棟などには防潮板や地下雨水溜槽が設置されていて、ある程度対策されているようですが、例の8号棟の半地下一階の辺りに記載が無いので、南の丘から流れ込む雨水への対策がされているのか不明ですね。
深めの下水道など上手く水の通り道を作ってあるかもわかりませんが。

[4349: 検討板ユーザーさん]

このマンションは団地地権者の方々が何年もかけて丁寧に話し合って仕様を決めていって建て替えられたとの事ですので、もし地権者の方が見ていたら、雨水水害対策について事前に話し合い対策が行われたのかお聞きしたいですね。

[4350: マンション検討中さん]

>>4347 eマンションさん
その地図では団地の敷地丸ごと構造物扱いっぽいですね。周囲と色が違いますし。現地に行けば分かるのですが、特に西側は敷地自体が周囲の道路より1mくらい高いです。

ちなみに浸水履歴は上石神井3丁目は床上下浸水してる日に19番は道路冠水です。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/bosai/suigai/0661452312017071...

[4351: 販売関係者さん]

>>4347 eマンションさん
最近の集中豪雨では土地の高さ以上に、排水設備が大事だと思います。住宅地でも側溝がきちんと掃除されていない、土地が高くても道路の排水が追いつかない場合は住宅が浸水します。石神井川の氾濫も考えられますが、現地で見ると分かるようにかなり深い作りになっているのである程度は持ち堪えられると思います。
逆に河川がない場所は水はどこに行くんでしょう。

[4352: 販売関係者さん]

>>4343 マンション検討中さん
ソフトクローズは必要な方は、後付けしたら良いと思います。そんなに高くないみたいですし。我が家は常にドア開けっぱなしなので必要ないです。
寒い日に開けっぱなし防止ができるようなので、寒い地域や一軒家には良いですね。

[4353: 販売関係者さん]

>>4312 買い替え検討中さん
春と秋は運動がてら歩くのも良さそうですが、真夏と雨の日に歩くのはキツイですね。歩く前提で考えてるのであれば、もっと駅近のマンションですね。
マンション横からバス出てますし、すぐ横にレンタルサイクルもあります。

[4354: マンション検討中さん]

>>4351 販売関係者さん
23区西部って100mmを超える集中豪雨が何回か来て氾濫も繰り返してますが、環七調節池が出来て以降は石神井川・神田川が氾濫したことはないので警戒しなきゃいけないのは内水氾濫ですよね。

で、件の8号棟の低地を見てきましたが、集中豪雨が坂道から流れてきたら遮るものは植栽だけなので、もしかするともしかするかもしれません…が、意外と植栽も抵抗が大きいので右側の坂道の方に流れていく感じがしました。入居後に住人が気になるようであればフェンスを板に変えるとか解決案はありそうです。本格的に水が流れ込んでくるレベルが襲来する前に「ほどほどの豪雨」でリスク判断できるんじゃないかと。

[4355: 評判気になるさん]

>>4318 マンション比較中さん
あれですね、千葉にあるのに東京ディズニーランド。
名前はブランド！大事です。

[4356: マンション検討中さん]

いつぞやの武蔵小杉の冠水被害で停電しエレベーターが長期にわたり停止したり、トイレが逆流したマンションは資産価値が暴落しました。
もし坂道から流れた雨水でマンションが水没したらニュースにもなるでしょうし、資産価値が下がる可能性は高いです。そうならないようにしてもらいたいです。

[4357: 匿名さん]

>>4343 マンション検討中さん
平米数を妥協したら最低ラインではないです。もう少し安価な所もあります。
ファミリー向けの広さだと、新築で南向きで、敷地も考えるとここが最後な気がします。

[4358: 評判気になるさん]

>>4356 マンション検討中さん
マンション水没は建てる段階で考慮されてそうな気がします。元々の地権者さんいますから、そこは強み。

武蔵小杉は酷かったそうですね。タワマンはそれなりに水と食料の備蓄とか用意してるのかな。
アトラスは避難できるので、、もし災害時には持ち寄りで中庭でテント張ったり、炊き出し？良いですね。

[4359: eマンションさん]

>>4351 販売関係者さん
側溝の掃除はそこの地区の住民で地域掃除やるらしいです。枯葉、土、吸い殻などなど。
タバコの吸い殻を側溝に捨てる人とかアンチですね。

[4360: マンション検討中さん]

>>4343 マンション検討中さん
もう、周りを見ても新築5000万円代からのファミリー向けはここしかないですよ。これだけど平置き駐車場は無いでしょう。住むにしても資産としても買いです。

[4361: eマンションさん]

>>4343 さん

>>4343 マンション検討中さん
もう、周りを見ても新築5000万円代からのファミリー向けはここしかないですよ。これだけの平置き駐車場は無いでしょう。住むにしても資産としても買いです。

[4362: マンション掲示板さん]

>>4361 eマンションさん
すみません、車が好きなので興奮して2回投稿してしまいました。少し大きい車は立体駐車場入らないので、ここは凄く良いなと感じました。

[4363: 匿名さん]

>>4356 マンション検討中さん
で、その武蔵小杉のマンションが今幾らかってご存知で言ってます？暴落どころかすんごい価格になってますよ。

[4364: マンション掲示板さん]

武蔵小杉の水没タワマンは一時的に値下がりして値段戻って上がったけど、

そもそも頻繁に浸水するようなら、建物劣化して長く住めなくなってまた建て替えする羽目になるし、修繕積立金等もかなり値上がりするだろうし、
ここは売り逃げしたい人より長く住んで子育てしたい人が多いでしょうし、

水害対策を事前にしっかりして欲しい事には変わりないですね。

私は契約申込済み審査待ちですが、水害が怖いので他の物件もまだあわせて検討しています。

[4365: マンション掲示板さん]

完璧な物件なんてほとんど存在しないのは分かっているので、水害の可能性を妥協するかどうか迷っています。
そこと駅が少し遠い以外は非常に条件の良い物件だと思っています。

[4366: 口コミ知りたいさん]

>>4365 マンション掲示板さん
建て替え前の団地時代50年間水没してないようですし、そう考えたら安心できませんか。
昨今の豪雨を考慮しても、石神井川は拡幅工事もされましたし、それでもご心配でしたら2階以上を検討されたら
さらに安心できると思います。

[4367: マンコミュファンさん]

>>4365 マンション掲示板さん
以前回答してくださった方の練馬区浸水被害が載ってるサイトがとても役に立ちました。
近隣の住宅が床上浸水した事ある地域、台風などの局地的な大雨ではは排水が追いつかないんだと思います。
床下浸水までなら、まだ許容範囲です。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/bosai/suigai/0661452312017071...

[4368: 口コミ知りたいさん]

皆さん水害ばかり気にされてますが、台風や災害時に電車しか使えない物件は考えものかなと思っています。年に数回ですが、電車止まりますので、遅刻、帰宅困難あります。そこは諦めて会社に泊まるか、歩くか。
ここは西武池袋線と西武新宿線の2駅利用可能。少し時間かかりますが西荻窪までバスがあります。大雨でもバスは比較的動くので、どちらが良いかですね。

[4369: 口コミ知りたいさん]

>>4366 口コミ知りたいさん

先ほどGoogleマップの過去の団地の時のストリートビューを見た感じですが、今の8号棟のあたりにある旧9号棟は1階が地下に埋まっておらず逆にかなり底上げされているように見えます。
そして南の坂道から続く道も東にカーブしていて雨水がそちらに逃げていたようです。

今回の8号棟は東側が半地下に変わってしまった上、南の坂道から直線で雨水が建物に向かって流れ込んでくるような道路の作りに変わってしまい、団地時代より二重の意味で1階が水没しやすいように思ってしまいました。

もちろん1階以外を申込んで審査待ちですが、1階が水没すると電気設備や排水がやられるので上の階でも困るのです。


でも石神井公園と石神井川の自然豊かな水辺の住環境の良さが1番気に入った大きな要因ですので、そういった場所はどこでも水害と隣り合わせですし、もし度々水害が起こったとしても、やはり他ではなくここをこのまま購入しようかなとも考え直しました。
ローンの審査に落ちたら縁がなかったという事で他にします。

[4370: マンション掲示板さん]

現8号棟東側の過去のストリートビュー。旧団地の東曲がりの道と、底上げされた1階の画像です。
今は半地下なので逆です。

[4371: マンコミュファンさん]

>>4368 口コミ知りたいさん

23区なら大抵どこも複数路線使えるしバスも走ってます。また震災時はそんなの関係なく全てストップします。

[4372: 検討板ユーザーさん]

>>4369 口コミ知りたいさん

そうですね。川沿いのリスクと引き換えに自然環境や割安な価格で購入できるというのはとても前向きな考えだと思います。またリスクを理解した上で買うということがとても重要だと思います。

[4373: マンション掲示板さん]

>>4350 マンション検討中さん

異常気象でゲリラ豪雨が頻発するようになりましたよね。ヒートアイランド現象が原因のようですが、練馬や中野はとくに発生しやすいようです。履歴や周囲とのGL差は確かに安心材料にはなりますが、３丁目がリスクのある場所ということの認識は必要だと思います。周囲のインフラに被害が出れば、ここでの生活にも支障は来すでしょうから。

[4374: 口コミ知りたいさん]

>>4351 販売関係者さん

都市部はほぼ舗装されているので、低地や窪地に一気に流れこむことになりますね。台風19号の時だったか、石神井川と同じくらいの深さの善福寺川が氾濫し川沿いを中心とした低地が水浸しになっていのを見て驚愕しました。

[4375: 通りがかりさん]

>>4373 マンション掲示板さん

確かに低地である以上、常に水害のリスクは覚悟しておかなければならないですよね。戸建てなら絶対に避けると思いますが、マンションなら共用部の修復は全世帯で按分でしょうし、きっと水災の保険も入っていると思うので、そこは多少楽観的に捉えてます。

[4376: マンコミュファンさん]

>>4369 口コミ知りたいさん
電気室は嵩上されてますよ。全体敷地配置図に＋1380等の表記があります。過去に武蔵小杉のタワマンの件などもあったので、配慮して建てられていると言ってました。そこまで心配されるなら、納得するまで営業に水害対策について相談してみては？

[4377: 名無しさん]

>>4375 通りがかりさん

そんな保険に加入してるのですかね？
このマンション全体だとかなり高額になりそうですが。

[4378: 匿名さん]

>>4376 マンコミュファンさん

購入者じゃないんだから気になりますよ。営業に聞いたところで安心という話ししか聞けないでしょうし、そもそも大した知識も持ってないと思います。もってても必要以上に言わないでしょうし。
マンション単体でどのような対策をしていても周囲の場所に比べて水害リスクが高い場所というのは間違いないわけですから、それがどうしても気になるなら見遅ればいいし、4369さんのように審査次第で決めるというのもありだと思います。

[4379: 評判気になるさん]

>>4370 マンション掲示板さん

この場所で半地下買うのは勇気がいりますね。
竣工後に一度でも水害の履歴がつくとリセールは難しくなるでしょうね。

[4380: 住民の人に質問したいさん]

なんで８号棟だけ半地下にしてしまったんでしょうね。前の団地建物は嵩上げされてたのに。
水害リスクだけじゃなくて、わかりやすく日当たりの悪さや部屋からの景観が悪いのを嫌ってか、
実際、売れ残ってしまってるわけですし。
売る側も損しかない。

最終的にあそこの1階は売れ残って賃貸にでもするのかな。
大幅値下げで4000万円位まで値下げしたら買うって人いますか？

[4381: 検討者]

>>4380 住民の人に質問したいさん

「半地下」と仰ってますが、坂道があるために半地下に見えるだけではないでしょうか？

来場者ページにある図面をみると8号棟エントランスは「＋1330」と記載がありますので、基準とするグランドレベルより、1.3m高いかと思います。ちなみにグランドレベルは3号棟イーストゲート付近、5号棟は「＋780」、6号棟は「＋420」とのことです。

雨水の流れや8号棟の排水機能・清掃状況によると思いますが、50cmも差があれば5号棟方面に流れると思いますよ。

[4382: 住民の人に質問したいさん]

>>4381 検討者さん

そうでしたか。高低差の点では水害リスク他の棟より軽減されているのですね。
その排水機能によるという点がどの程度の排水機能なのか知っている人いますか？
ここは水害リスクが高い土地という事ですし、一般的な排水性能を超えたレベルの排水性能を確保されてるのでしたら、安心材料が増えると思います。

ここで半地下が話題になる前から避けられて売れ残っていた事は事実ですので、販売時の説明で皆さん安心材料が足らなかったのでしょう。

水害についての安心材料がもっと増えれば陽当たりが少し悪いだけになるので買う人いるかもしれませんね。

[4383: マンション検討中さん]

5号棟や6号棟はだいぶ低い位置に一階があるんですね。水害リスクは大丈夫なのでしょうか。

[4384: 検討者]

>>4382 住民の人に質問したいさん

貴方は買いたいんですか？

高低差を把握せず半地下と騒いだり、こんな匿名掲示板で曖昧な情報を集めるより、まずはゲストサロンを予約して、聞いたほうが確実ですよ。

[4385: マンション掲示板さん]

>>4384 検討者さん

私はゲストサロンで聞いても曖昧な情報しか頂けなかったので、他に詳しく聞けた方がいないのかなと思って書き込んでいます。

現地を見ればわかりますが、道路側から見たら明らかに1階が地面に隠れていて半地下ですよ。騒いでるというより事実を書いているだけです。
あなたこそ図面だけでなく現地を見て来てください。

購入検討掲示板なので、検討の材料を書き込んだり聞いたりしているのです。

[4386: eマンションさん]

高低差について図面の細かい数字までは把握していなかったので、そこを詳しく教えて下さったのはありがたいです。
良い検討の材料の一つになりました。

とても詳しそうですので、追加でもっと知りませんかと聞いてみたのです。

[4387: 検討者]

>>4385 マンション掲示板さん

残念ながら現地もみていますし、図面にも道路レベルも記載されていますので理解しています。そのうえで「半地下」という表現について違和感があり、返信した次第です。

ゲストサロンの回答が曖昧なら、担当を変えてでも聞き続けるべきだと思いますよ。

[4388: 評判気になるさん]

4382さんではありませんが、高低差に関係なく道路面から下がっていれば半地下と表現することに何か問題あるのでしたっけ？

[4389: マンション検討中さん]

>>4387 検討者さん

ここで聞きたいこと質問するのも何か問題あるのでしたっけ？4387さんは、ここの管理人さんですか？

[4390: 名無しさん]

>>4380 住民の人に質問したいさん
8号棟は売れ残っているのではなく、今期からの発売ですよ。
まあ結果として売れ残るかもしれませんが。

[4391: マンション掲示板さん]

>>4387 検討者さん

もしかして既に入居済みの方ですか？
私はまだ確定前なので、敷地内には入れず、敷地内からは8号棟を見れませんので、敷地内から見たら厳密には半地下ではないかもしれません。
しかし、入居前の検討中に唯一見れる道路側から見たら、8号棟の1階東側は半地下だなってみんな思うはずです。
窓側テラスが崖のように道から埋まってます。


半地下でも大丈夫だと言うのならその根拠になる検討材料を曖昧な情報や感想でなく明確に書き込んで下されば建設的です。
高低差についての数字の詳細は大変建設的でした。

それでもまだ不安な面が拭えないので、
排水機能の性能についてもっと詳しく知っている人がいたら知りたいだけです。

良い物件なら買いたいという人たちがこの検討掲示板を見ているわけですから、ゲストサロンで聞けなかった情報があるかもしれないという一寸の望みでここに来ているのです。

ゲストサロンの担当を何度も変えてもらってまでしつこく聞くのは嫌な客だと思われそうで、気が引けます。
この人に売りたくないと思われてしまったら売主が販売キャンセルできる契約内容ですから。

[4392: マンション検討中さん]

>>4390 名無しさん

もう第四期に変わったので、8号棟は前期ですね。
残った分が第四期も継続販売されているはずです。

[4393: 口コミ知りたいさん]

今期の1号棟が65.40m2 5,700万円台～とサイトに書いてあるので前期より値上がりしていますし、
8号棟の残りの部屋で良い部屋があれば安く購入できるため、まだ8号棟の情報を検討している方もいるんだと思います。

[4394: 検討者]

>>4391 マンション掲示板さん

残念ながら入居者ではありません。

「半地下」は、感覚的には理解できますが、物件概要には地階表記はなく、建築基準法上もそう言えないのではないでしょうか？感覚ではなく、半地下といえる根拠があれば教えて頂けると幸いです。
https://www.homes.co.jp/cont/iezukuri/iezukuri_00583/

排水機能などについては、申し訳ありませんが情報を持ち合わせていません。ただ高低差を考えると8号棟は水の逃げ道さえあれば被害は少ないと思います。

こちらの物件ではありませんが、自分は気になる点は事細かに聞いていますので、気になさることはないとおもますよ。

[4395: 検討者]

>>4389 マンション検討中さん

管理人ではありません。

聞きたいことを聞くのは全く問題ないと思います。私は質問するななんて言っていませんし、ゲストサロンで聞くほうが確実とお伝えしただけですよ？

[4396: 評判気になるさん]

>>4394 検討者さん

明らかに窓側が崖のようになっていても、半地下という言葉の定義からは外れているのですね。
それは誤解を生んでしまうので反省します。今後半地下だと明言するのはやめます。


水の逃げ道さえあれば被害が少ないと思います、というのは、
その水の逃げ道である排水機能がどれだけちゃんと作られているかの情報がなければ安心できる材料にはなりません。残念です。
どなたか他の方でも良いですので、情報を持っている方がいらっしゃれば教えていただければと思います。


私もここまで細かく書き込んでしまう性格ですので、既に今担当して下さっている販売員の方には今まで色々な疑問点についてかなり事細かく何度も何度も聞いてしまっています。
これ以上、もっとちゃんと調べて来て下さいお願いしますと押し返すのは流石に気が引けます。
じゃないとわざわざこの匿名掲示板で聞いたりしていません。
聞ける事は既に直接聞いていますから。

[4397: 匿名さん]

>>4395 検討者さん

居住者でも管理人でもない人でここを見ているという事はこちらの物件を購入検討している方ですよね？

ゲストサロンに詳しく聞く事に抵抗が無いようですので、排水機能について代わりに詳しく聞いていただけませんか？

検討者さんは現状の情報で満足しているようですが、排水機能がしっかりしているという事が明確になれば、貴方だってより安心できる購入検討材料になるはずです。

どうかお願いできませんか。

[4398: 匿名さん]

他にももし販売関係者、施工関係者の方で見ている方がいたら、8号棟の排水機能の性能がどの程度のものか調べて教えて下さい。

排水性能が良いという情報が出れば、買おうと思う人が増えると思います。

[4399: マンコミュファンさん]

もしやと思って掲示板の規約を見て来たら、マンション販売関係者の書き込みは削除対象なのですね。
関係者の方書き込んで下さいなどと書いてしまい失礼しました。

[4400: 口コミ知りたいさん]

水害は多分、多分大丈夫という発言ばかりなので、
ローン35年の間に何度か浸水するかもしれないけど、それでも良いと思える人が買う物件でしょうね。
永住するつもりなら浸水で資産価値下がってもあまり関係ありませんし。

地盤ゆるゆるの湾岸エリアのタワマンで直下型大地震来ても多分大丈夫と言っているのと同じですね。
免震いくら頑張っても地盤から液状化して倒れるかもしれない。
大丈夫かもしれないし、ダメかもしれない。
でも買う人ばかりです。
ダメだった時は素直に諦める気持ちで買える人だけ。

ここも十分魅力的な物件ですから。

具体的に十分な水害対策がされているかどうかの情報が出れば安心できて嬉しいですが、情報が出なかったとしても私はここに住む事に決めました。
流石に1階は避けますが。

[4401: 購入経験者さん]

排水性能や半地下について議論されているので、既に居住している方にご質問です。
最近、そちらで大雨は降りましたか？
購入検討者さんは現地見学できると思うので、ぜひ行ってみて下さい。
もし、降っていて排水が悪ければ、8号棟周辺の植栽を見たら分かるはずです。木の根元や茎部分に泥が付いてるはずです。
私はこの前、バス停側から入りましたが植栽は綺麗でした。

[4402: マンション検討中さん]

>>4401 購入経験者さん
現地見学した時に、色々しつこく聞いて、後で詳しい建築時の情報を連絡してもらうのも手ですね。

[4403: 名無しさん]

>>4395 検討者さん

>貴方は買いたいんですか？
>高低差を把握せず半地下と騒いだり、こんな匿名掲示板>で曖昧な情報を集めるより、、

こんなこと言われたら普通は聞けなくなります。匿名掲示板とはいえ相手への配慮は必要だと思いますよ。

[4404: 通りがかりさん]

>>4401 購入経験者さん

最近そこまでの豪雨はありません。現段階で排水に問題あることはないと思いますよ。逆にあったら大問題です。

[4405: 匿名さん]

>>4400 口コミ知りたいさん

仰る通りだと思います。水害リスクの懸念より物件の魅力が上回るのであれば買うという判断になるのだと思います。最後は本人の決めの問題ですよね。

[4406: マンション比較中さん]

とりあえず、過去の記録では周囲が床上浸水しても3丁目19番は道路冠水に留まってる事実の考慮は必要ですね。更に、その頃にはなかった環七調節池や石神井川の拡幅工事が現在はあります。

[4407: 検討板ユーザーさん]

>>4406 マンション比較中さん

川の氾濫については過去の記録やリスク軽減の工事などがはっきりされているので大分安心できるのですが、
今心配されているのは、豪雨で南の高度が高い方の坂道から流れてくる大量の水を処理しきれる程の排水性能がマンションとマンション周辺道路にあるかどうかの水害リスクですね。
マンホールなどから水が溢れて浸水するリスクです。

過去の19番の情報は団地の建物の時までのデータですので、建て替えて排水性能や建物の一階の高さも変更されていますから、過去のデータは当てはまらず別物と考えた方が良いと思います。

[4408: 入居済みさん]

そのレベルはもう地すべりとか気にした方がいいレベルでは…
そんな想定を超える豪雨だと高台も安全ではありません。

[4409: 匿名さん]

この辺の石神井川は拡幅工事済なので割合安心ですよ。この辺の地理に詳しい方なら周知の事実ですが、すぐ上流の武蔵関駅近辺で拡幅が未完了なので、容量を超えた水はこの付近に流れてくる前にそこで溢れます。将来は分かりませんが、武蔵関公園～武蔵関駅は左右が道路と西武新宿線なので拡幅は容易ではないです。

[4410: 検討板ユーザーさん]

>>4408 入居済みさん

そうなんです。地滑りとか気にした方がいいレベルで南側は崖になっているのですよここは。
南側道路挟んで向かいの崖の上に戸建てが沢山建っています。
特に7号棟8号棟は崖まで近いです。
グーグルマップではまだ見れない新しく作られたマンション南側の外周区道を歩いてみて下さい。

[4411: 口コミ知りたいさん]

崖というほど大層な崖でもないかもですが、このマンションの2階くらいの高さまではあります。

[4412: 通りがかりさん]

高台から豪雨の雨水は下に流れて溜まって行きますので、
高台よりも坂の下の土地の方が排水機能がパンクしやすいものです。

[4413: 名無しさん]

5号棟の向かいのストリートビューです。このくらいすぐ向かいに崖というか段差があります。コンクリートも結構傷んでいます。
所々、坂道が挟まれて通っていて、そこから雨水がこちらのマンションに向かって勢いよく流れこんで来ます。

[4414: 通りがかりさん]

こういった事実を楽観視せずに向き合った上で、購入した方が良いですよ。
私は水害リスクあっても住むと決めた人です。

楽観的に大丈夫だと書き込み続けている人達は何者なんでしょうか？
購入検討者の一人なんですよね？
水害リスク心配して購入迷っている人がいる中で、これでも良いと思うなら、ここで水害リスク無いと否定なんかしていないであなた方はさっさと買えばいいのです。お得ですよ。

[4415: マンコミュファンさん]

少し値段上がりますが新しく始まった第四期販売の1号棟は川沿いなので南側崖からは離れているため豪雨による浸水リスクが少しだけ低いかもしれませんね。
川の方は氾濫対策が進んでおり、川に大量の雨水がすぐ落ちていってくれるので。

[4416: マンコミュファンさん]

私はこの掲示板で色々やり取りてきた上で、水害リスクをある程度受け入れて購入検討中の身から購入決定者になりましたので、そろそろ書き込むのをやめます。

水害リスクが楽観的でなくしっかり認識されれば、
防水や排水機能の更なる強化などマンションの管理組合が取り組んでくれる可能性が高まり、住んでいく上で皆の安心材料が増えるので、水害リスクについて周知できてよかったです。

[4417: マンコミュファンさん]

この値段で23区西側で、新宿と池袋まで10分台の両方急行止まる駅で、治安も良く、子育て環境も近所に整っていて、自然もかなり豊かで、地震耐久性も高い建物で、その上で新築の物件はここしかないと思いました。
水害リスクを加味しても、永住するつもりならここはかなり良い物件ですよ。
もっと水害対策してくれればもっと最高になるのですけどね。

[4418: eマンションさん]

そもそもこの水害リスクの話題が始まったのは、

>>4330 さんが「なぜこの8号棟の1階の部屋は安いのに売れ残ってるの？ワケあり？」

というような事を書き込んだ事に対するアンサーから始まりました。

ワケはあったという話です。

フェアに情報得た上で購入の判断すれば一番だと思います。

[4419: 検討板ユーザーさん]

>>4418 eマンションさん

8号棟1階のワケは水害リスクだけではないと思いますよ。

[4420: 入居済みさん]

8号棟に限らず、1階って植栽越しとはいえ結構、通りから見えてしまうのが難点かなって気がしました。生活感溢れるといいますか何といいますか…

[4421: 検討板ユーザー]

>>4420 入居済みさん

そうですね。勿論、庭や導線、階下に人がいないなど1階ならではの魅力もあるので、総合的な判断ですね。

[4422: 検討板ユーザーさん]

マンション一階のメリットは戸建てのメリットと丁度中間くらいの感じですね。
この地域の新築戸建てよりはかなり安く買えますし。
庭付き、エレベーターや階段降りなくてよくて、
でも戸建てと違って自分で修繕や手入れしなくていい楽さがあります。

[4423: 検討板ユーザーさん]

外装や配管配線の大型修繕の事です。内装修繕はもちろん自分でですが。

[4424: マンション検討中さん]

>>4413 名無しさん
Google mapで見てみました。この家は数年前からあるでしょうし、空き地と道路を隔てているのでマンション5号棟まで距離があります。老朽化で崩れてもそこまで被害が甚大ではない気がします。住んでる方々も補修工事や対策すると思いますし....マンションとの間に車道がありまして、歩道との高低差があるので、水は道路を流れて上手く石神井川に流れて行ってくれると良いですね。

[4425: eマンションさん]

>>4424 マンション検討中さん

仰るように5号棟はまだリスク低いと思います。入り口前に雨水避けの防潮板も整備されているようです。

しかし1番水害が懸念される8号棟の方は5号棟の前ほど距離は無く、同じような段差が続いているんです。
防潮板も整備されていません。
そして更に東側の部屋はテラスが道路から埋まるように1階分ほど下がっております。
つまり南崖から2～3階分も下がっています。
8号棟前の新道路はまだマップで見れないので代わりに参考として5号棟前を載せました。

[4426: マンコミュファンさん]

すげーなここ。駅からクソ遠いのにちゃんと売れてんの？ブランド力と石神井公園の閑静さ。あとは坪単価300を切る安さか？小竹向原のプラウド検討してたけどここにすれば高級車も買えるなあー

[4427: マンション検討中さん]

>>4426 マンコミュファンさん

もうあと今回の四期の1号棟だけで最後ですよ。
高級車買っても平置き駐車場が人気過ぎて置けないかもしれませんが。

都立公園の穴場的な良さを知ってる近隣の人だけ買ってるのかと思ったら、そうでもないようなので、安さのインパクトが大きかったのかもしれませんね。
公園の周りにはひっそりと豪邸が建ち並んでいます。
そのくらい公園の自然と治安は良いですよここ。

リスクデメリットはもう出切ったと思うので、そこを納得できるならおすすめです。

[4428: 評判気になるさん]

プラウドシティ小竹向原の情報見てきたら、そっちも結構良いですね。
緑に囲まれてて、駅まで5分で池袋まで5分。
駅前何もないけどその近さなら気軽に池袋行けば良いし。

値段が高い代わりに部屋設備がこっちよりも良い。
部屋設備と駅近にどのくらい価値を感じるかどうかですね。

でも2000万円くらい石神井公園の方が安い。
迷うのが値段の高さなら買っておけとは言うけれど。

[4429: 検討板ユーザーさん]

賃貸でもチェックしているけど、20万前後で出て次々と消えてってるので、借りられているようですね。
最初は地権者しか賃貸出しちゃいけないらしいけど、後々賃貸で出すことになっても損はしなさそう。

今からすぐに賃貸で住んでみて住み心地良かったら来年春の第四期2次あたりで購入というのもありかも。

[4430: マンション検討中さん]

ローンがあるうちは賃貸できませんよ。
どうしても貸したいなら金利が高い投資用ローンに借り換える必要があります。

[4431: マンション検討中さん]

>>4430 マンション検討中さん
パートナーが転勤になり、転勤先で賃貸を借りる場合で一時的に賃貸に出す場合でも投資用ローンに借り換える必要があるのでしょうか？？無知ですいません

[4432: マンション検討中さん]

一時的でも同様ですね。
当然、住宅ローン控除も受けられなくなります。
金融機関に内緒で賃貸に出したのがバレてローンの一括返済を求められる例もありますので、金融機関への相談は必須です。

[4433: 評判気になるさん]

全国的にバスの運転手不足による減便や廃線がニュースで取り上げられていますが、万が一、この路線で減便されたら、困りそうな気がします。乗りきれずにずっと待っても乗れないってあるのでしょうか？詳しい方教えてください。

[4434: 匿名さん]

>>4431 マンション検討中さん
脅してる方もいますが、実際にはキチンとローン借入している金融機関に相談すれば転勤とかの事情であれば大抵はそのままのローン契約で賃貸に出すのを認めてくれますよ。金融機関側も手堅い実需向け住宅ローンはありがたい存在なので、黙って賃貸に出すとか非常識な事は間違ってもしない方が良いです。

[4435: 匿名さん]

>>4434 匿名さん
だってサラリーマンで30年転勤無しとか普通ありえないでしょ？それで住宅ローンが使えずってのだったら機能しないですよ。

[4436: マンション検討中さん]

>>4433 評判気になるさん

近所に住んでる者ですが、今のところバスの本数がかなり多くて、万が一、半分に減ったとしても十分かと思います。
満車で乗れなかった経験は無いのでわかりません。

バス便利用という事は石神井公園駅へ行かれると想像してお話ししますと、
徒歩で公園の池の前を歩いて駅まで行く場合、景色がかなり良く、体感10分程度に感じるくらい気持ち良いですので、
私は基本バスを使わず徒歩で20分程度かけて石神井公園駅まで毎日ピクニック気分で運動も兼ねて通っています。
池の景色が最高に良いですよ。
池の前に建ち並ぶ豪邸を眺めるのも楽しいです。
参考になれば幸いです。

もしも小さいお子様数人を毎日バスで連れていかれるような感じでしたら、子連れのゆっくり徒歩だと30分程度かかると思いますので、流石にバスか自家用車か自転車必須かもしれませんね。