Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[4141: 検討板ユーザーさん]

>>4140 評判気になるさん

認可された価格は販売価格総額なので、総額内で売主は各戸の価格を自由に決められる。事業計画の中で販売期間の市場変化は見込んでると思われる。知らんけど。

[4142: マンコミュファンさん]

>>4141 検討板ユーザーさん

へー、勉強になります。
あまり値段が釣り上がらないのであれば検討しやすくなるので良いのですが。

[4143: eマンションさん]

>>4142 マンコミュファンさん

今後の売れ行き次第ではないでしょうか。

[4144: マンション比較中さん]

>>4140 評判気になるさん
まず譲渡価格や家賃が「近傍の価額を超えてはならない」と制限されているので事業計画時に販売価格を決める必要があります。この価格自体が知事の許可事項になるので、変更には「事業計画の変更」として改めて許可を得る必要があります。

当然、変更理由を申請しなければならないのですが単純な販売市況の変化(ディベロッパーの利益増大のため)って理由が認められる可能性はありません。認めてもらえるとすれば想定外の原材料費高騰で赤字になってしまう等ですが、遅延もなかったこの物件は高騰した頃には調達が終わってるので理由に使うのは難しいでしょう。

まぁ、1期に比べたら多少は上がってるのですが、期を分ける募集では価格を上げるのは当たり前のところもあるので計画時点で予定されていた値上げ幅と考えられます。コロナを口実にした金融緩和が招いた価格高騰は「異次元緩和」以降だけで見ても異常なので相対的に安くなってはいまずが、3年前の価格として考えたらべらぼうに安いわけでもなく妥当な水準です。

[4145: 口コミ知りたいさん]

>>4144 マンション比較中さん

認可の段階で戸あたり販売価格を決定し、それを変更できないということはないですよね？

[4146: マンション比較中さん]

>>4145 口コミ知りたいさん
近傍の価額を超えてはならないのは戸あたりの価格ですね。

あと制度上、計画変更できなくはないですが極めて困難(お役所独特の煩雑な許認可手続きを伴う)で業者側は諦めてしまった方が早いって結論に達してしまう奴かと。

[4147: 通りがかりさん]

>>4144 マンション比較中さん

4140です。丁寧にありがとうございます。とても分かりやすかったです。
となると、この許可が『いつ時点』にされたものかが重要ですね。本物件の建替決議は19年4月にされたみたいですが、許可がいつされたのかはネットで検索してもヒットしませんでした、、、

[4148: マンション比較中さん]

>>4147 通りがかりさん

都市計画法の開発許可が令和2年8月13日なのでおそらくここです。書類整備等の期間も含めると使用した価格水準は更に前のものかと。

[4149: eマンションさん]

>>4148 マンション比較中さん

開発許可のタイミングになるんですね。建替決議で新しい建物の設計図や建設費用なんかが決議内容に盛り込まれると聞いたことがあったので建替決議前に都心共同住宅供給事業の許可を貰うことで決議前に費用等を確定させておくのかと思いました。

まあ、開発・設計段階から行政に相談するように案内している行政HPもあるので、建替決議の段階では許可が下りることは内諾されているのかもしれないですね。

[4150: 名無しさん]

>>4148 マンション比較中さん

うん？その当時の価格水準でいまの価格が決定されていたわけではないですよね？

[4151: マンション掲示板さん]

>>4150 名無しさん

販売期ごとに価格決めて行政に提出してるはずです。都度、近傍価格との妥当性は算出しますが、不動産は唯一無二ですからまあそこは何とでもなります。大幅に逸脱しない限り問題ありません。そもそもこの物件で高値チャレンジは不可能です。土地・建物の値段を徹底的に下げ新築・大規模プレミアムで相当上乗せしてるから利幅取れてるし、大幅なファンダの変化がない限り値段上がることはないんじゃないですかね。

[4152: 検討板ユーザーさん]

総合病院近くにありますか？

[4153: 匿名さん]

>>4152 検討板ユーザーさん
バスですね。ja青葉から順天が五分、荻窪病院10分、東大泉生協10分,それぞれ別路線。

[4154: マンション掲示板さん]

ここ駅遠で長谷工最低仕様の割にはそこまで割安感ないのなんででしょう？

[4155: マンション検討中さん]

駅から遠くバス便利用なのに駐輪場がもう一杯らしい
ちょっと困る　敷地の計画をま違えたかな

[4156: マンション住民さん]

2段ラックの上段は結構空いているはずですよ？あと上石神井駅なら徒歩圏なので。

[4157: マンション検討中さん]

竣工後に販売予定の号棟もあるので、その方々用に駐車場や駐輪場は一定数デベ側で確保してあります。