Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[4130: マンション検討中さん]

リモートや時差出勤等が当たり前に実施されていれば有効本数や乗り換え駅の混雑などは大きく問題になりませんからね。
だからこそそういった層には駅遠というだけで住環境の良い広く安い部屋というのは魅力的だと思えるのではないでしょうか。設備は必要充分以上には満たされていますし。

[4131: マンション掲示板さん]

>>4129 マンション検討中さん

ご自身が言及されている通り、値段以外だと環境が良いという声が多いようですよ。HPに契約者に対してのアンケート結果が載っているので、参考になるかと。

[4132: 匿名さん]

>>4129 マンション検討中さん
これも環境かもしれませんが個人的には窓開けて前との距離がかなりあることが一番嬉しいと思いました。都内だと基本ギチギチなので。
子供がいるので小学校図書館近いのは暑い中本当にありがたいです。

[4133: 検討板ユーザーさん]

>>4129 マンション検討中さん

物件選びもセンスですからね。

地域の交流やイベントが多そうなマンションなので、小さなお子さんのいる若い1次取得者にとっては良い物件かもしれません。

普段の通勤や通学に1時間以上かかる、災害時に歩いて帰れないような物件ならハズレです。

[4134: 通りがかりさん]

>>4129 マンション検討中さん

ここの良さは23区で5000万台で買えることではないでしょうか。それ以外はぶっちゃけ自己承認と体裁保つための後付けの理由（言い訳）じゃないですかね。笑

[4135: マンション検討中さん]

メリットとデメリットはここよりマンションマニアさんの物件動画見た方が良いですよ

[4136: マンコミュファンさん]

>>4134 通りがかりさん

値段以外って書いてあるんだが…

[4137: 名無しさん]

>>4136 マンコミュファンさん

つまり、それ以外はないってことではないのかな・・・

[4138: マンション比較中さん]

バブル期ならともかく30年も給料が上がっていない中で「23区」に何千万円も払えるブランド価値があるわけでもないと思うんですけどね。現に埼玉県内でも駅近だと5000万円台を超えてきますし「価格相応の価値」だと思いますよ。
ただ、都心共同住宅供給事業で計画時に決まった価格から引き上げることが困難だった事情が違うだけで。

[4139: マンコミュファンさん]

先着順は残2戸、86平米で7,548万円か…
中古戸建て買えそうだな

[4140: 評判気になるさん]

>>4138 マンション比較中さん

ご存知でしたらご教示いただきたいのですが都心共同住宅供給事業は分譲価格も影響を受けるのですか？
影響を受けるとしたら建替だと事業計画を提出して認可をしてもらうようですが、その時点の事業計画から分譲価格を動かせないということでしょうか？
数百万円の補助金が出てるということはモデルルームで受けたのですが仕組みがよく分からなかったです。営業さんに聞いた方が早いかもしれないですが。

[4141: 検討板ユーザーさん]

>>4140 評判気になるさん

認可された価格は販売価格総額なので、総額内で売主は各戸の価格を自由に決められる。事業計画の中で販売期間の市場変化は見込んでると思われる。知らんけど。

[4142: マンコミュファンさん]

>>4141 検討板ユーザーさん

へー、勉強になります。
あまり値段が釣り上がらないのであれば検討しやすくなるので良いのですが。

[4143: eマンションさん]

>>4142 マンコミュファンさん

今後の売れ行き次第ではないでしょうか。

[4144: マンション比較中さん]

>>4140 評判気になるさん
まず譲渡価格や家賃が「近傍の価額を超えてはならない」と制限されているので事業計画時に販売価格を決める必要があります。この価格自体が知事の許可事項になるので、変更には「事業計画の変更」として改めて許可を得る必要があります。

当然、変更理由を申請しなければならないのですが単純な販売市況の変化(ディベロッパーの利益増大のため)って理由が認められる可能性はありません。認めてもらえるとすれば想定外の原材料費高騰で赤字になってしまう等ですが、遅延もなかったこの物件は高騰した頃には調達が終わってるので理由に使うのは難しいでしょう。

まぁ、1期に比べたら多少は上がってるのですが、期を分ける募集では価格を上げるのは当たり前のところもあるので計画時点で予定されていた値上げ幅と考えられます。コロナを口実にした金融緩和が招いた価格高騰は「異次元緩和」以降だけで見ても異常なので相対的に安くなってはいまずが、3年前の価格として考えたらべらぼうに安いわけでもなく妥当な水準です。

[4145: 口コミ知りたいさん]

>>4144 マンション比較中さん

認可の段階で戸あたり販売価格を決定し、それを変更できないということはないですよね？

[4146: マンション比較中さん]

>>4145 口コミ知りたいさん
近傍の価額を超えてはならないのは戸あたりの価格ですね。

あと制度上、計画変更できなくはないですが極めて困難(お役所独特の煩雑な許認可手続きを伴う)で業者側は諦めてしまった方が早いって結論に達してしまう奴かと。

[4147: 通りがかりさん]

>>4144 マンション比較中さん

4140です。丁寧にありがとうございます。とても分かりやすかったです。
となると、この許可が『いつ時点』にされたものかが重要ですね。本物件の建替決議は19年4月にされたみたいですが、許可がいつされたのかはネットで検索してもヒットしませんでした、、、

[4148: マンション比較中さん]

>>4147 通りがかりさん

都市計画法の開発許可が令和2年8月13日なのでおそらくここです。書類整備等の期間も含めると使用した価格水準は更に前のものかと。

[4149: eマンションさん]

>>4148 マンション比較中さん

開発許可のタイミングになるんですね。建替決議で新しい建物の設計図や建設費用なんかが決議内容に盛り込まれると聞いたことがあったので建替決議前に都心共同住宅供給事業の許可を貰うことで決議前に費用等を確定させておくのかと思いました。

まあ、開発・設計段階から行政に相談するように案内している行政HPもあるので、建替決議の段階では許可が下りることは内諾されているのかもしれないですね。

[4150: 名無しさん]

>>4148 マンション比較中さん

うん？その当時の価格水準でいまの価格が決定されていたわけではないですよね？

[4151: マンション掲示板さん]

>>4150 名無しさん

販売期ごとに価格決めて行政に提出してるはずです。都度、近傍価格との妥当性は算出しますが、不動産は唯一無二ですからまあそこは何とでもなります。大幅に逸脱しない限り問題ありません。そもそもこの物件で高値チャレンジは不可能です。土地・建物の値段を徹底的に下げ新築・大規模プレミアムで相当上乗せしてるから利幅取れてるし、大幅なファンダの変化がない限り値段上がることはないんじゃないですかね。

[4152: 検討板ユーザーさん]

総合病院近くにありますか？

[4153: 匿名さん]

>>4152 検討板ユーザーさん
バスですね。ja青葉から順天が五分、荻窪病院10分、東大泉生協10分,それぞれ別路線。

[4154: マンション掲示板さん]

ここ駅遠で長谷工最低仕様の割にはそこまで割安感ないのなんででしょう？

[4155: マンション検討中さん]

駅から遠くバス便利用なのに駐輪場がもう一杯らしい
ちょっと困る　敷地の計画をま違えたかな

[4156: マンション住民さん]

2段ラックの上段は結構空いているはずですよ？あと上石神井駅なら徒歩圏なので。

[4157: マンション検討中さん]

竣工後に販売予定の号棟もあるので、その方々用に駐車場や駐輪場は一定数デベ側で確保してあります。

[4162: マンション検討中さん]

内装なんて一部のデザイナーズマンション以外では似たりよったりですが。豪華にしたければ社長室みたいな調度品揃えてエコカラットでも貼れば？
住んでみるまで分からないのが断熱性能や遮音性能ですが乾式壁のタワマンよりははるかに快適なのでは？

[4166: 匿名さん]

[NO.4158～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4167: マンション掲示板さん]

>>4162 マンション検討中さん

極端過ぎます。別に社長室にはしたくないですし、エコカラットを高級というあたりにもズレを覚えますが。内装や設備で使い勝手や雰囲気は結構変わると思いますよ。断熱は大して差は出ませんし、遮音性能はどこも上下の問題はあるでしょうね。そもそもタワマンと比較する必要ありましたっけ？

[4168: 名無しさん]

販売間近になると湧いてくるコメント等、どの道管理担当に消されるのにご苦労な事で…。

この投稿含め、趣旨に反する投稿は、変に反応せずに淡々と削除依頼がオススメです。

[4169: 匿名さん]

住所上の学区は石神井小と思いますが、全員は受け入れられないので、一部、上石神井北小学校に通うことになるという話を聞いたのですが、ご存知の方いらっしゃいますか？

[4170: 匿名さん]

>>4168 さん

ここ仕様が低いと言うコメントはNGでしたっけ？マンマニさんも興奮気味に言っていましたが分譲マンション購入者やモデルルームを見慣れた方からしたら、賃貸だっけ？と思う仕様だと思いますが。どなたかが23区最安というコメントしてましたが、納得の安普請だと思います。

[4171: 匿名さん]

>>4170 匿名さん
賃貸居住者ですが私の住んでいる賃貸物件よりは魅力的に思いますよ。
感じ方は人それぞれですからね。家を買うのは高い買い物ですから、お互い納得できる物件に出会えると良いですね！

[4172: 通りがかりさん]

>>4171 匿名さん

そうですね。築古の賃貸住まいの方なら新しいというだけで魅力的に感じます。あとモデルルームもそう感じてもらえるようにコーディネーター入れて設てありますからね。安さとランドスケープは魅力ですけどね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[4173: マンション検討中さん]

賃貸で壁が18cmもある物件がどれだけあるのだと…

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[4174: マンコミュファンさん]

>>4173 マンション検討中さん

それ構造ですね。因みに近隣の新築分マンだと戸境壁は200mm以上ですね。コストカット出来るところは徹底してやってるはずです。その分安く買ってるのですから、安さの理由が明確でいいじゃないですか。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[4175: マンコミュファンさん]

>>4174 マンコミュファンさん
横から失礼します。
設備は確かにコストカットしてますね
食洗機は10年前の型ですし、洗面や風呂も今どきのデザインではないですよね。
私は、いずれリフォームしたいなと考えています。

[4176: eマンションさん]

>>4175 マンコミュファンさん

なるほど、リフォームはありですね。どうせすぐ古くなるしその時に必要なものだけ最新にというのはいいかもしれませんね。

[4177: マンコミュファンさん]

>>4175 マンコミュファンさん

食洗機が10年前の型だというのはどこで確認できますか？
性能を調べてみたいです。

[4178: マンション住民さん]

なんか必死で安物と主張している方がいますが10年前の型落ち品なんて入手したくてもできません。補修用部品ですら備蓄を打ち切ってるレベルです。ちょっと話を盛りすぎです笑

[4179: eマンションさん]

>>4174 さん

賃マンと比べてっていう会話の流れだったのに言い返された途端に他の新マンの話出してくるとかどんだけ必死なん
別に他人が検討してるマンションなんてどうでもいいじゃん