Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3811: マンション検討中]

>>3804 通りがかりさん
多分情弱じゃないと思うんですけど念のため情弱で教えて欲しいというのであれば資産価値を重視するなら中古マンションに行かれた方がいいですよ

[3812: 匿名さん]

ここでお気持ち表明してる人は普段不動産業なんですかね 詳しいので

[3813: 評判気になるさん]

新築は買った瞬間に2～3割は価値が下がりますからね。資産価値を重視するなら中古になります。

あえて新築買うのって誰の手垢も付いてない＆経年劣化していない設備で快適生活したいって気分の満足が優先ですよ。愛着も沸くのでよっぽどの理由がないと引っ越すつもりがない永住層も新築が向いてますね。

[3814: 通りがかりさん]

>>3810 マンション検討中さん

ネタじゃないです。大マジです。
教えていただいてありがとうございます。
とても参考になります。
基本的には明らかに相場より割安の物件(ハルフラ)か、これから再開発されて街が変わっていく物件を推されているのですね。たしかにその基準だとある程度開発された後の石神井公園は街としての伸びがないんでしょうね。
羽沢はこれから選ばれる街なのか微妙なかんじはしていますが。(個人的な感想で反論ではないです。)

ちなみにプロミライズ青葉台を押されてる理由って何でしょう？予想だと坪300くらいでは、と言われていて適正価格なのかなと思っているのですがブリリアシティ石神井公園アトラスとの差ってどこですか？
ブリリアシティ石神井公園アトラスも駅遠やスペック面を考慮すれば適正価格だと思ったのですが、資産性の面ではどのような違いがあるのでしょうか？
嫌味ではなく、プロミライズもリアルに検討しているので教えていただきたいです。広域検討なので場所は違いますがプロミライズも候補物件の1つです。

[3815: 通りがかりさん]

>>3811 マンション検討中さん

その理由も教えていただけますか？

[3816: 口コミ知りたいさん]

>>3813 評判気になるさん

そうなんですか？
最近は中古で選ぼうとすると新築時よりも値上がりした物件ばかりの印象なのですが…

[3817: マンション検討中さん]

>>3816 口コミ知りたいさん
他県とか下がる物件もありますよ

[3818: 口コミ知りたいさん]

>>3817 マンション検討中さん

そりゃ郊外の色んな物件含めればそうなんでしょうけど、他県の話出されて買った瞬間に３割下がると言われてもねえ。
もう少し的絞って話しましょうよとしか言いようがないですよ。

[3819: マンション検討中]

>>3814 通りがかりさん
こういう掲示板物件をディスたりするケースが多いのでまともな議論をできるのは初めてです笑
石神井公園はまず建て替え事業なので周辺相場より安くなっているのでその辺で資産性での安心性はあります。ただマンションは一期で買えと言われてるくらい大体発売当初より値上がりしています。なのだここの一期で買った人はそれこそ資産性的には安泰だと思います。正確にはわかりませんが500万前後上がってると思います。詳しい方いたらお願いします。
あと石神井公園は割と人気のエリアで周りも高級な一戸建ても結構ありますね。
いつになるかわかりませんが上石神井の再開発があります。
それに加えて高速外環道が延伸し便利になります（これは実現するとしても何年かかるかわかりません）
あとかなり大規模なのでかなり有利です
公開空地にせずに敷地内がセキュリティゲート内というのもいいですね。

デメリットは見ての通り駅から遠い＋駅までの道のりが細いです
あと建て替えは安い反面元から住んでる地権者が多くいるのでそこがデメリットになる可能性があります

プロミライズ青葉台まずみた感じ大規模で良さそうなのと簡単に申し上げますと横浜市住宅供給公社が絡んでるので相場より安く出してくるんじゃないかと期待しています。
プロミライズ井土ヶ谷という同じ住宅供給公社が入ったマンションは相場より20%安く販売されました。なので今回も20%までいかなくとも相場より安く出してくれれば買い物件になるかもという願望的なところが大きいです
普通の企業が利益だけを追求するところをしないところがあります。

[3820: 匿名さん]

石神井公園は南口にタワマン計画あるしまだ伸び代ある街だけどね。

[3821: マンション検討中]

>>3815 通りがかりさん
中古マンションの場合もう相場が出てるのである程度条件をみなしたマンションをその周辺相場もしくは周辺相場以下で買えれば資産価値は割と安心です。
まあその目利きをしないもいけないのでマンションマニアとかに相談でいいと思いますよお金がかかりますけど。
まあこれ書くとケイズワンの関係者とか書かれそうですけど違う証明はできませんが違います。
新築当時の値段を見たら買えないので変に調べず相場で見た方がいいです
まず70平米だったら　70平米　坪ってGoogle検索すると21.175平米とでます。物件価格5000万なら　5000?21.175とやると坪単価が出ます。全てのマンション広さが違うのでこの坪単価で比較するといいです
あとはレインズマーケットで実際の制約とかも見れます、不動産関係者じゃなくても。

[3822: マンション検討中]

>>3821 マンション検討中さん

5000割る21.175で坪236万です

[3823: マンション検討中さん]

新築は買った瞬間2.3割下がるかは買う前にわかります。周辺相場よりも2.3割高くて尚且つ新築ってこと以外の優位性がなければですが。
新築買うにしてもよっぽどの強みがない限りは周辺相場より高すぎるやつは危ないかもですね

[3824: 通りがかりさん]

>>3819 マンション検討中さん

なるほど、とても分かりやすかったです。ありがとうございます。
販売が後半になるにつれて値上げしているので、相場に対して値頃感がなくなっているんですね。

井土ヶ谷は周辺と比べてそんなに安かったんですか。青葉台も安いといいですね。また、スロップシンクやディスポーザーが付いている点も人気が出そうだなと思っています。

[3825: 通りがかりさん]

>>3821 マンション検討中さん

なるほど、そういう買い方もあるんですね～。確かに他より安く買えるのであれば含み益の分、相場が下がっても多少は優位ですもんね。

ただ、自分の好みの間取りや広さなどが出てくるのを待つのが大変そうですね。あと、私みたいな広域検討者だと割安中古物件が出てきた時にすぐに検討できるか(その物件のエリアに詳しくなかったときに物件周辺の買い物利便性や駅力、保育園の空き状況などなど)時間的な制約が結構ありそうなので、そういったリスクはありそうですね。

[3826: 口コミ知りたいさん]

>>3823 マンション検討中さん

この物件、周辺相場より３割も高いんですか？

[3827: 匿名さん]

>>3826 口コミ知りたいさん
今中古で上石神井駅から同程度の距離で、パークハウス上石神井、ブリリア石神井台、ダイアパレス上石神井等は、築年数経っているのに安くないですよ。
こちらの方が新築で大規模なのに安いです。残債割れの心配が少ない物件ですね。

[3828: マンション掲示板さん]

>>3819 マンション検討中さん

1期購入者で毎期の値上げを嬉々として書き込んでた方ですよね？安く買えて嬉しいのはわかりますが、ここには2期以後の購入者やこれから購入する検討者も見ています。もう少し周囲への配慮があった方がいいかもしれませんね。

[3829: マンション検討中]

>>3828 マンション掲示板さん
それ私じゃないですよ
見方わかりませんがiPみれるみたいなんで確認してもらえればと思います

[3830: 通りがかりさん]

>>3828 マンション掲示板さん

3819さんとの会話で他の人に不快な思いをさせてしまったらすみませんでした。私が根掘り葉掘り聞いてしまっただけで3819さんに悪気があったわけでは無いと思います。私が弁明するのも変ですが。

ちなみにですが、私はこの物件の値上げを伺いましたが検討候補からは外していません。むしろ、最有力候補です。理由としては、自分がこの物件で暮らす風景が見えたからです。
どんな風景かというとすまいよみさんが本物件についてブログを書かれていますが、その総評として書かれていた部分と全く同じ内容でした。
自分の子供の地元にしてあげたいと思える物件だと思っています。

あまり書き込みするのも慣れていないので、こちらの掲示板からは失礼したいと思います。
色々と教えてくださった皆さまありがとうございました。

[3831: マンション検討中さん]

1期の頃より割安感は無くなって売れ行きが鈍くなってしまってるのは事実ですね。
1号棟を含めた完売はかなり先かも。

[3832: 通りがかりさん]

>>3831 マンション検討中さん

3期1次の販売対象戸数をみてらっしゃいます？
1号棟もサクッと売れると思われますよ。

[3833: マンコミュファンさん]

1期の頃の先着順住戸もまだいくつか残ってますねー

[3834: 評判気になるさん]

今回ほぼ売却になったら、1号を予定より早く販売することになるのでしょうか？売る部屋がなくなるとそうなるのかと思っていますが。。。

[3835: 口コミ知りたいさん]

先日聞いたところ3期も思ったほど鈍ってないとのこと。この段階になると新たに出たものから売れていき、1期からの先着順が決まって完売、という想定なのでしょうかね。

[3836: マンコミュファンさん]

>>3830 通りがかりさん

石神井民として歓迎します！
自分は北口住民ですが、よく犬の散歩に来ます。同じ都立公園でも、城北中央公園（ドッグランあるが、公園はあまりきれいではない。池もない）や光が丘公園（池なし）と比べると、石神井公園は武蔵野本来の自然を残していて、植生の観察をするだけでも面白い所です。お子さんの遊ぶところもたくさんあります。

希望の部屋が当たるといいですね！

[3837: 検討板ユーザーさん]

>>3834 評判気になるさん

2023年中に入居できるスケジュールで1号棟を売り出すか否かがポイントだと思います。
※2024年入居だと住宅ローン控除の上限額が下がるため。

[3838: マンション検討中さん]

1期で買った人は期間リスクも取ってるのである程度安いのは当然だと思います。
2期3期で上がってますが工事費の上昇を考えればある意味当然かもしれません（住宅の工事原価は2年前と比べて1.3～1.5倍くらい）。
加えて原価の上昇は原材料もさることながら人手不足、労働環境改善による工程の延伸も大きな要因ですし、加えて熊本のTSMC関連で全国から相当人が流れてるので中長期の間、構造的に下がる要素があまり無いと大手ゼネコン数社は言ってました（そもそも大手ゼネコンは採算の問題もあってマンション建築全然してませんが）。
ちなみに賃料坪単価も緩やかではありますが全体的に上がってきてます。賃貸キャピタルマーケットでは物件価格が（原価も起因とした）上昇または高止まりが続く中で利回りを維持する為に賃料を上げざるを得ない状況が背景にあります。
コストプッシュインフレではありますが上場企業の増益を見ると販売価格の転嫁幅は原価増にに留まらず利益も含んでいる可能性もあります（時差要因もあると思うので半年程度は見る必要はあると思いますがアメリカは少なくとも原価増以上の値上げをして利益増に繋がってます）。つまりインフレを体感含めて私たちは知らない＆忘れてますがそれが続けば値上がりはある意味当然の流れかと。
金利もイールドカーブが安定してきているので大きく動かすことは短期的には考えられませんし、そもそもイールドカーブ是正を迫られていた原因になってた海外勢は空売りしかける余裕はないかと思います。
個人的には価格だけを見た買い時を現時点で探すのであれば世界的な金利引き上げによる金融不安（いまはまだリスクの度合いが世界各国で計りかねていて封じ込め可否、または起こるかも分からない）を起因とした景気悪化を望むくらいなのかなと考えます。金利差による円安からクレジットを起因とした円高による原材料価格の減少、土地価格の減少ですね。

色々書きましたが、結論どうなるかも分からないので、子育ても含む長いプライベート生活を23区内のこの恵まれた（稀有な）自然環境の中で、この価格で過ごせることをどう考えるかと思います。徒歩距離なんて子育て環境を考えれば誤差の範囲内だと思います。
最後に付け加えるとすれば周辺の中古価格の底堅さがこの地域の需要の堅さを計る証左なのではないでしょうか。

[3839: マンション掲示板さん]

結論以降の数行でまとめられる文章ですね。

[3840: 匿名さん]

練馬区はいわゆる森などの本来の自然に関しては杉並区や世田谷区より少ない。練馬区は畑を自然と解釈し、畑が多いので自然が多い、というアピールを積極的にしている。畑は自然なのだろうか？自然に畑は発生せず人間の手が加わっているので自然とは言えないと思うが。

[3841: 匿名さん]

その畑に関しても、｢23区の中では比較的｣←ここ重要 畑が多い。
という程度であり、一般的な価値観における畑の多さとは乖離している。練馬区は自然が多い、ということがあるがこれは｢23区の中では｣ という話であって一般的にイメージする自然の多さとはかけ離れている。23区にはいわゆる世間一般的な自然の多いという地域は存在しないので、23区内でどこが自然が多いか？という議論は的外れなのである。

[3842: 匿名さん]

そしてこの問題で厄介なのが、練馬区自身が｢わが町は自然が多い｣とPRし学校でもそう教えられるので、実態は住宅街のすきまに小さい畑がある程度であり一般的な自然の多さとはかなりかけ離れているにも関わらず、区民は｢わが町は自然ゆたかである。｣と信じて疑わない点である。

[3843: 匿名さん]

ここは石神井公園近接が魅力。
23区の中では広い練馬区全体で畑が多いことは、近所のJAあおばで取り立て野菜が買えるから、地産地消でいいなと思ってます。

[3844: 匿名さん]

マンションマニアさんの動画やブログにこの物件の情報がよくまとまって載っているので、そちらを参考にするといいでしょう。

[3845: マンション掲示板さん]

>>3838 さん

工事費は着工前に決まっていますよ。
つまりそれ以後の資材や工事費の値上げは2期以後の価格に何ら影響を及ぼしません。1期で思いのほか勢いついたから、デベが欲をかいて値上げしただけです。単純に1期がお得だったということですね。

[3846: 名無しさん]

23区東部より23区西部高いの原因かなあー

[3847: 評判気になるさん]

頻度の低い地震より、その液状化エリアとほぼ重複する水害リスクの方が差し迫った脅威でしょうね。毎年のようにどこかで発生していて被害の大きさが報道される上に「区内に安全なところはどこにもない」って自治体が警告するレベルなので予算が許せば避けますよw

[3848: 名無しさん]

>>3847 評判気になるさん どこの区の話ですか？文脈的に23区東側の話ですね

[3849: マンコミュファンさん]

>>3847 評判気になるさん

確かこの物件の立地も液状化の可能性ありでしたよね。
川沿いですから、液状化や水害リスクの高い立地というのは認識しとく必要ありますね。

[3850: マンション検討中さん]

>>3849 マンコミュファンさん
確かこの物件？東部の物件ではないですか？
液状化の可能性は緑になってるですが…

[3851: 評判気になるさん]

液状化のリスク高いのが赤や黄色で低いのが緑でしょ
だから西側地域は東より全然マシ
当たり前じゃん、東は沖積低地とか埋立地で西は台地なんだから、海抜も陸地になってからの歴史も違う
そりゃどこでも河川沿いの谷地とかはあるし浸水などの危険性はあるけどね
意図的に読み違え？

[3852: マンコミュファンさん]

>>3851 評判気になるさん

西とか東とかどこの河川でもとか、そんなザックリな話ししても意味ないでしょ。このマンションの建設地は黄色です。ここの立地ピンポイントで液状化リスクがあるということ。

[3853: 名無しさん]

>>3846 名無しさん

都心3区
千代田区、中央区、港区
副都心4区
渋谷区、新宿区、豊島区、文京区
23区西部
品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区、板橋区、北区
23区東部
足立区、葛飾区、荒川区、台東区、墨田区、江東区、江戸川区

練馬区であれば､東部より安全ですね

[3854: 匿名さん]

近隣住民です。
夜のライトアップが素敵で、こちら覗きにきました。
緑道は紫陽花も咲いてて良い感じ

[3855: 検討板ユーザーさん]

練馬は古くからほとんどの住民が農民だったせいか、のんびりした人が多くて良いですね。東京らしくないのどかでローカルな雰囲気があります。

[3856: 評判気になるさん]

>>3849 マンコミュファンさん
液状化リスクありって判定になっているのは3号棟の東半分だけですけどね。分かっている話なので重要な地下設備の埋設は避けてるでしょうし、万一があったところで被害は軽微って範疇ではないかと。

[3857: 通りがかりさん]

>>3856 評判気になるさん

3号棟まるごとと2号棟と6号棟の一部に掛かっているように見えますが。因みに設計図を確認されたのだと思いますが、重要な地下設備というのは何を指していますか？また液状化の対策や被害程度について営業からの説明や重説への記載はありましたか？ご存じであれば教えてもらえないでしょうか。

[3858: マンション比較中さん]

今は来場者予約は受け付けてないんですね。

第三期一次で相当数でましたし、契約者の内覧会や入居前説明会など、イベントも沢山あるため、1号棟は落ち着いたらになりそうですね。

[3859: マンコミュファンさん]

>>3857 通りがかりさん
もういい加減しつこくて辟易します。
ネットでわーわー言ってないで、ご自分でデベに正確な情報を聞いたらいいじゃないですか。
そもそもアナタはここの購入者？検討者？

[3860: マンション掲示板さん]

>>3859 マンコミュファンさん

検討者です。液状化について聞いたの初です。既出であればすみませんでした。地下設備は避けてるとか被害は軽微という書き込みされたので質問しました。あなたはここの購入者ですよね？もし知っていたら教えてほしいと思ったのですが、ここの検討板はネガティブな質問NGでしたか？