Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3585: 匿名さん]

団地型なので上層階でもたいして展望に違いはなさそうな気がしますが
それでも上層階が人気ですか？
下層階だと虫が入ってきやすいですかね？周りに自然が多いですし

[3586: マンション検討中さん]

坪314万～なんですか‥
安いとこだと270.280あたりであるかとおもったら

[3587: eマンションさん]

>>3580 マンション検討中さん

考えられる範囲の値(4599万円～8499万円)で計算しても、坪310万～327万円なのですが…計算間違ってませんか？
※別の方も価格に言及されていますが、そちらも合わせて確認された方が良さそうです。

[3588: 通りがかりさん]

>>3585 匿名さん

人気がどうかは別として1階上がると概ね50万円上がる価格設定してますね。
人気は価格設定やエレベーター事情もあるので、この物件だと低層の方が人気だったのか、
2期の最後あたりだと2～4階がほぼ同じ完売でした。

虫が嫌なら5階以上はほとんど来ないとは言われてますが…3階くらいでも相当減ります。蚊は自力では来れません。

[3589: 周辺住民検討中]

>>3585 匿名さん
川沿いで周りの宅地より下がってる場所だからリスク込みで階数を考える人もいるかなあ
河川の工事したばかりのエリアだからよっぽどだとは思うけどね

[3590: eマンションさん]

>>3589 周辺住民検討中さん

現地見に行ったところ、マンションの基礎自体を1mほど嵩上げしてるみたいでした。
そのため反対側の川沿いの戸建群と比べると高くなってるのかな？という感じです。（正確なところは営業さんにご確認ください。）

[3591: 評判気になるさん]

嵩上げされてる部分は石神井川のハザードマップにかかってるんですよ(ちょうどこの物件のところまでしか工事されていないので)。今後、改修工事が進めばハザードからは外れる予定なので、以降は前例のない洪水に見舞われても1mの冗長性が確保されている意味にもなります。
あと、記録に残ってる範囲では上石神井3-19って周辺が床上浸水しても道路冠水までで留まっているようです。

[3592: マンション掲示板さん]

>>3591 評判気になるさん

履歴あっても改修されるとハザードがら外れるのですか？

[3593: 匿名さん]

>>3592 マンション掲示板さん
リスクに対してお手当が為されてそれが認められれば当該ハザード対象からは外れますよ。行政の対応もリスクの軽減として各種対応を行ってるわけですし、例えば堤防を設置して浸水リスクを排除したらハザードマップの色は消えますよね？それと同じ理解です。

[3594: マンション掲示板さん]

冠水対策は、建物嵩上げ以外にも4号棟地下に雨水貯留槽を設置しています。どのくらいの効果があるか分かりませんが。

[3595: 匿名さん]

3基1次は８７戸。けっこう札が入ったんですね。

[3596: 評判気になる]

>>3595 さん

結局、1号棟は竣工後販売で決定なのですかね…？
※以前出た投稿の引用ですが、1号棟は67戸、2号棟は70戸、8号棟は26戸の合計約160戸との事。

以前営業さんと会話した際にも「(計画的に順次供給するため)売るものがなくて申し訳ない」旨の発言をしていました。

三期一次の供給を見るに、2号棟と8号棟はその内無くなりそうですね。住宅ローン減税の問題もありますし、1号棟の供給タイミングが気になります。

[3597: 通りがかりさん]

今年は下がると考えられていた不動産相場も上がり続けてますし、何より「日本円の価値」が急落しているので、ここのような割安物件はすぐ売れてしまうでしょうね。
もはや平均年収で23区で買える新築物件なんて、ここの価格でもギリギリです…

[3598: 通りがかりさん]

>>3595 匿名さん
87戸ってのは3期1次で販売する戸数のことですか？
エントリーはまだなので入札数のことではないですよね？

[3599: 匿名さん]

>>3598 通りがかりさん
販売する時は見込み客の数以下が基本なので、エントリーは87行くようにするのが人気物件
もし売れ残るなら◯物件です。

[3600: 通りがかりさん]

そもそも一期二期はどのぐらい抽選があったのでしょうか
営業さんがなるべくかぶらないように均等に調整するもんだとは思いますが

[3601: 匿名さん]

>>3600 通りがかりさん

一期はプレスリリースに申込数や抽選倍率などの情報が載っていました。調べれば見つけられると思います。

[3603: 評判気になるさん]

団地建て替えをプラスと考えるかマイナスと考えるかは人それぞれですねー…
地権者より新規の方が多いので完全なアウェイではないでしょうし、世代がバラけてるってことは30年後くらいに一斉に高齢化して限界マンション化する懸念も低いので悪いばかりの話でもないとは思うのですが。
まぁ、地権者に孤独死されて事故物件化したら困りますが、コミュニティが成立してるってことはそのリスクも低いのかなと。

[3604: 名無しさん]

地権者は60代～70代の割合が多いし、新規購入者も案外高齢が多い。
引き渡し早々に大島◯るのサイトに事故物件情報が複数載るようなことが無ければ良いが…

[3605: 無題]

そもそも地権者全員が高齢とも限らないので、気にし過ぎなくてもいいのかなと思います。

[3606: eマンションさん]

>>3595 匿名さん

2号棟と8号棟で計96戸に対して87戸ですから、かなり要望書が出ましたね。まぁ、第二期で溜まっていた需要が一気に出たのかもしれませんが。第三期は早々に終了しそうですね。

[3607: 匿名さん]

>>3604 名無しさん
新規購入者は子育てファミリーが多いそうです。

[3608: マンション比較中さん]

>>3598 さん

この物件は要望書が出された住戸を販売対象にしていますので、87戸要望が入って販売対象にしているのかと思います。
勿論、登録に至らない、登録先を変更する方もいますので実際に販売される数は若干減るとは思います。

[3609: 名無しさん]

毎回の傾向ですけど、販売開始に伴って投稿が活発になりますね。

既にいますが、地権者、ハザード、設備スペック辺りが定番のネガです。
※駅遠は自明なのかあんまりネガとして挙げる方はいませんね。

抽選が終わった後は、先着順の多さを指して売れ残りを連呼するところまでが一連のネガの流れです。先着順も売れていくと、板自体の投稿も落ち着きます。

本物件も今のまま順調にいけば第4期で完売となりそうですので、この板の役割も年内？辺りで終わりかもしれませんね。

[3610: 通りがかりさん]

ん？すみません、今週末にモデルルーム見学予定の者ですが
三期1次のエントリー開始も今週末ですよね？
すでに要望書の受付が締め切られたのであれば、私は誰かが要望書を出した部屋のどれかにしか申し込めない
つまり必ず抽選になってしまうということでしょうか？
仕組みがわかっておらず申し訳ないです

[3611: マンション検討中さん]

>>3610 通りがかりさん

実体験を踏まえて回答します。

・要望書ですが、第一希望だけでなく複数希望を出した記憶です。よって、必ず抽選になる。という訳ではありません。

・現在要望書が出ていない部屋に対して、新しく3610さんの希望が出せるのかは不明です。希望を優先する場合、三期二次にまわされる可能性もあるかもしれません。

以上です。
推測も混じっているので、詳しくは担当営業もしくはゲストサロンに確認が良さそうです。

[3612: 口コミ知りたいさん]

>>3611 マンション検討中さん

第1希望は販売対象にしてると思いますが、第2希望は無闇に販売対象にしてない可能性が高いかと思いますよ。

また、物件概要で戸数を明確に出している＝対象住戸も確定していて、よっぽどのことがない限りそれ以外は登録できないと思います。コンプライアンス的にアウトです。

なお、登録には住宅ローンの承認が必要ですので、3610さんはギリギリ登録に間に合うかも？という状況ではないでしょうか？

[3613: 名無しさん]

>>3612 口コミ知りたいさん
現金なら登録最終日にモデル初訪問でも登録出来ますよ。

[3614: 通りがかりさん]

希望は第三まで書く欄がありますが有効なのは第一だけですね。
誰も第一を出さなかった部屋は売ってくれません。次期販売に回されます…

[3615: 匿名さん]

全戸南向きみたいですが、同階同フロアの同間取りでも人気が集中する部屋があったりするんでしょうか？
隣が地権者かどうかとかですかね？
それかエレベーターに近いかどうかとか

[3616: 匿名さん]

>>3612 口コミ知りたいさん
お金あればその後に先着住戸出してもらえば良いよ

[3617: マンション検討中さん]

>>3615 匿名さん
営業さんがすでに希望が出ていることを伝えた上で別の同条件の部屋を勧めるので、基本的には人気集中は無さそうです。
エレベーターに近いのは便利な反面、廊下の人通りが多いことも意味するので、あえて遠い部屋を選ぶ人も多いかと…5階程度までであれば階段でもいいですし。

[3618: 匿名さん]

まだ販売されてないのって何棟ですか？

[3619: ご近所さん]

>>3618 匿名さん

1号棟（70戸弱）だけですね。

第3期1次の販売が順調に進んだ場合は、第3期1次対象外の9戸？（8号棟の広めの部屋1戸はなぜか販売済だったはずです。）と、先着順販売中の3戸とあわせて約80戸を残すのみとなります。

販売対象が543戸ですので残り15％、完売までもう少しですね。

[3620: 匿名さん]

なるほどありがとうございます
上石神井駅までの距離が一番近そうな7号棟が良いなと思ってましたが
もう完売済でしたか

[3621: ご近所さん]

>>3620 匿名さん

第一期の7号棟は値段も抑えめだったのでサクッと完売でしたね。

ただエントランスが中寄りなので、1号棟も上石神井までの距離はさほど変わらないと思いますよ。

[3622: 匿名さん]

今日実際に上石神井駅から歩いてみましたが、長い上に道中が退屈な景色すぎて、、、
上石神井が再開発されたり新しく建て直されるのは一体何年後ぐらいなのでしょうか

[3623: マンション検討中さん]

駅までの道細いですよね

[3624: 匿名さん]

上石神井駅から現地までの動画がありました。さらに現地を周回して、石神井公園、小学校、石神井公園駅まで映っています。
https://youtu.be/kAUxpO8_5Q0
動画元のブログです
https://www.sumu-lab.com/archives/24904/

[3625: 口コミ知りたいさん]

>>3622 匿名さん
近隣であればジオ石神井公園とかであれば、比較的賑やかな道で石神井公園から徒歩7分？とかですよ。
坪単価はプラス100万ぐらいですが。

[3626: マンション検討中]

>>3625 口コミ知りたいさん
坪＋100万って2000万も違う？とおもったらほんとに65平米7600から7900くらいなんだ。
そう考えると駅離れるとはいえ割安だね

[3627: マンション掲示板さん]

>>3626 さん

阿呆な試算だとは思いましたが…2000万円違うと、40年間タクシーで石神井公園駅まで行き帰り通勤してもお釣りがくるレベルなのですよね。
※1日2000円×20営業日×12ヶ月×40年で1920万円

[3628: マンション検討中さん]

ジオ石神井公園もあわせて検討してみます。
駅近は魅力的ですね。
情報ありがとうございます。

[3629: マンコミュファンさん]

>>3628 マンション検討中さん
ジオは駅近はすごく良いのですが我が家には高過ぎなのと子育て的にはブリリアの方かなと思いました。
親戚が近くに住んでるのでたまに行くのですが意外と良い公園がなく（あったら教えてほしいくらい）石神井公園の奥にはいろいろあるんだなと昔から思ってました。ただ通勤を考えたら近い方が絶対良いですよね！
順天堂もより近いのはいざという時安心。

[3630: 評判気になるさん]

>>3627 マンション掲示板さん

タクシー試算笑いました！
毎年海外旅行で100万使っても20年楽しめますよ

[3631: マンション検討中さん]

上石神井駅の再開発は早くとも15年後とかなのだろうか
10年で住み替えだとリセールバリューには期待出来なさそうだけど
再開発や西武新宿駅の地下道も完成しているであろう20年後なら
確実にローン残債よりプラスの売却益が得られるでしょうね

[3632: 評判気になるさん]

横浜青葉台にも団地建て替え事業があるみたいですね。
プロミライズ青葉台
https://promirise.com/aobadai/

公社なので3LDK5000万～6000万程度になりそうです。
近くに公園があるところも似ていますね。

[3633: 通りがかりさん]

>>3631 マンション検討中さん
練馬区区役所のホームページをご参考頂ければ…

[3634: 匿名さん]

駅へのタクシーの話が出てましたが今日みたいに大雨の日は全然つかまらないんですよね。道路もかなり渋滞します。それより線状降水帯が発生したら石神井川は氾濫しないでしょうか？