Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3521: マンション検討中さん]

あと、現時点で上石神井が徒歩圏内にあるここと、今は計画だけでレベルの違う駅遠のあっちでは比較対象としても不適切かと…

[3522: 匿名さん]

>>3519 評判気になるさん
ハルフラより絶対にこっち。
今後、勝どき駅のホームが毎朝リオのカーニバル並みのお祭りになる。

[3523: eマンションさん]

大江戸線は輸送力も小さいですしね。駅だけでなく路線が地獄になりそうです。
ここも西武線が結構酷い路線ですが各駅って逃げ道はあるので…

[3524: マンション検討中さん]

当選倍率150倍の晴海フラッグと倍率0.5倍の売れ残り物件を比べるのは如何なものかと思います。

[3525: eマンションさん]

>>3520 購入経験者さん

そうなんですよね。23区で駅遠の似通った物件価格…と思えば、維持費込みだと別世界です。
まあ、世界観(価値観)自体が大きく異なるので、並行検討する人は少ない気がします。

[3526: マンション掲示板さん]

>>3524 マンション検討中さん

ハルフラの当選倍率なんて法人・投資家に造られたブッ壊れ指標なんだし、単純比較は無意味でしょう。
※実需検討目線からしたらお気の毒です。

[3527: 匿名さん]

先着順が４LDKの3戸のみになりました。2期の3，4号棟は完売ですね。

[3528: マンション検討中さん]

歌舞伎町タワーのオープンにより、西武新宿線沿線は、人気が復活しそう。

[3529: 通りがかりさん]

>>3528 マンション検討中さん

復活もなにも、西武新宿線沿線が人気になったことなんて一度もありません。

[3530: 匿名さん]

>>3529 通りがかりさん

確かにこの先も人気になることはないと思いますが、その分お安く買えますから。

[3531: 匿名さん]

昔は新宿線の方が池袋線より人気あったことを知らない人も増えてきたね

[3532: 評判気になるさん]

人気というか利便性の割には家賃相場が安い穴場としての評価が高いのかと。西武鉄道が元々は農業鉄道だったせいか積極的に沿線開発してこなかったのがベッドタウンとしては幸いしてる感じ。

[3533: 匿名さん]

>>3531 匿名さん
それっていつの時代ですか。。。

[3534: マンション検討中さん]

西武線新宿が人気がない事で新宿ちょっと電車に乗ると、カワセミがいる川が北側に流れるマンションに帰宅出来る。
そこは繁華街でもなく、ショッピングモールが近いわけでもない、微妙な立地
そこに魅力を感じた人は購入候補者って事

[3535: マンコミュファンさん]

>>3532 評判気になるさん

それは既契約者の論理ですね。穴場でも何でもなく単純に不動産の評価が低いから安いのです。西武新宿線に特別な地縁がない限り、同じような物件が同じような価格で西武池袋線やJRであればここは買いませんよね。そういうことだと思います。

[3536: マンション検討中さん]

池袋線は副都心線と乗り入れ始めてから人気出たので元々はどっちもどっち。
あと、激安東上線に近くて治安にも若干問題があるので一応人気地区の中野区を通る新宿線の方が少しはマシ。

[3537: マンコミュファンさん]

>>3536 マンション検討中さん
東上線沿線も西武池袋線沿線も、どちらも特に治安に問題はありません。

[3538: eマンションさん]

>>3535 マンコミュファンさん
そういう物件が無いんだよな～

[3539: マンション掲示板さん]

>>3533 匿名さん

練馬に準急が止まらなかった時代

[3540: 匿名さん]

上石神井の大規模再開発には期待。

[3541: 匿名さん]

>>3539 マンション掲示板さん
それって何年前くらいの話ですか？

[3542: 評判気になるさん]

>>3541 匿名さん
確か副都心線の開業前は通過してましたね。区名を冠してるにも関わらず存在感の薄い駅でした。

[3543: 匿名さん]

>>3541 匿名さん 調べたら1993年だそうですね。練馬駅前は1993年以前から駅前が栄えていたので、1993年まで準急が停まっていなかったとは意外です。

[3544: 口コミ知りたいさん]

「20年前は西武新宿線は人気路線だった！(あくまで池袋線比較だけど)」って、昔の話すぎてアレなんですが…

[3545: 名無しさん]

>>3544 口コミ知りたいさん
これからの20年も同様に揺り返しが来るかもしれないと言うことですよ。
沿線の伸び代はむしろ新宿線側に残ってますからね。

[3546: マンション検討中さん]

>>3545 名無しさん

ないない。

[3547: eマンションさん]

>>3545 名無しさん

都内主要駅の駅前をみても、新宿線の方が開発の余地が多くありますからね。

[3548: 口コミ知りたいさん]

>>3547 eマンションさん

上石神井は大規模再開発あるし。

[3549: マンション検討中さん]

>>3548 口コミ知りたいさん

数年前から決まってた計画だから価格に反映されてるし駅から離れてるから資産価値にはほとんど影響ないよ。

[3550: 検討板ユーザーさん]

西武新宿駅って微妙…
これがJR新宿まで延びれば使い勝手もいいんですけどね、でも西武鉄道にオカネ無いっしょ？
池袋線も池袋駅のホームが少なくて、池袋駅に入る直前に徐行して時には完全に止まりやがるｗタイムロス約2分（怒）

[3551: 周辺住民さん]

>>3550 検討板ユーザーさん
西武池袋駅は7ホーム運用だしあれ以上の規模は求められんでしょ。2-3分程度の誤差をとやかく言うのってそもそもの行動想定にゆとりが無さすぎ。。。

[3552: マンコミュファンさん]

>>3551 周辺住民さん
そーお？
メトロだと頻繁に来る上、どこの駅もヒュン!よ。西武、遅いし揺れるし…少しは本業にカネかけろよ、って感じ。
あとこれは仕方ないけど、駅の位置が不便なり。

[3553: マンション検討中さん]

>>3550 検討板ユーザーさん
数年後に両駅間の最短地下道が繋がる予定だからかなり使い勝手はよくなりそう

[3554: マンション掲示板さん]

こんな記事も出てるし、西武新宿線の注目は高まりつつあるかも
「東急歌舞伎町タワー」開業で西武新宿線の人気回復始まる？　今がマイホーム購入の狙い目(櫻井幸雄)
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20230411-00340642

[3555: 通りがかりさん]

>>3554 マンション掲示板さん

タイムリーな記事ですね。
『低層マンションの「シティテラス石神井公園」』は、『低課層マンションの「シティテラス善福寺公園」』の間違いですかね？

[3556: eマンションさん]

>>3553 マンション検討中さん
地下道じゃなくて鉄道が直接つながれ、って話

[3557: 検討板ユーザーさん]

そもそも人気のない西武線しか使えない上に西武新宿線まで徒歩15分、西武池袋線まで徒歩25分ってなかなか終わってる。

車あるならまだマシだけど、駐車場の抽選外れたら詰む。
地権者は駐車場優先ってのも嫌なポイント。

[3558: 名無しさん]

>>3554 マンション掲示板さん

この記事が出た後、残念ながら東急歌舞伎町タワーは大炎上して窮地に陥ってます。女性用トイレがなくて男性と兼用なんてありえない。

[3559: 買い替え検討中さん]

てか、歌舞伎町タワーの存在が西武新宿線の価値向上に繋がるってどんな無理筋だよって話。記事見りゃポイントはそこじゃないよね。

[3560: マンション検討中さん]

>>3556 eマンションさん
地下道繋がって両駅間徒歩5分になれば割と乗り換え駅と言えるレベルにはなりますね。

[3561: 通りがかりさん]

そもそも西武新宿線に期待してこの物件を選ぶ人は希少種でしょ。

物件周辺の環境の良さがウリなのであって、西武線の発展は宝くじ感覚…しかも駅遠なので受ける恩恵も限定的だと思います。

まあ、個人的には西武新宿線のいまいち垢抜けないローカル感は、本物件の雰囲気とマッチしてる気はしてます。都内に近い田舎(近郊？)みたいな。嫌いじゃない。

[3562: 評判気になるさん]

そうですね。将来的にもし西武新宿線沿線が発展したら儲けもの、くらいの気持ちでいた方が健全だと思います。もちろん、発展してくれるに越したことはないですが…

バス便だとしても二路線使えること自体は良い事です。どちらかの路線が事故等で止まってしまった際に別の選択肢があるのは大事ですから

[3563: マンション検討中さん]

西武線沿線は垢抜けないと言ってしまえばそれまでなんですが、裏を返せば地に足がついてる生活圏なんですけどね。
物価もそれほど高くないですし「都会人」になりきれない層には最高です。

[3564: 通りがかりさん]

私が学生だった頃は、所沢だけ１人勝ちだった。ワルツあったし、マルイもあったし、ダイエーのフードコートもお金がない時のデートスポットだったし、球場も西武園も新所沢のPARCOも自転車で行っていた。航空公園駅の公園側じゃない方に実家あり。今は池袋線沿い住み。
今は、池袋線が勝っていると感じるが、所詮は西武線、小田急線東急には負けていることには変わりない。
が、西武線愛はあるので、なかなか動けず。いや、財布事情で動けないとも言う。
特色ないが、石神井公園はいいとこだよ。

[3565: マンション検討中さん]

>>3558 名無しさん
ツイッターにて報告がｗ

＞moonbow
@moonbow3104
歌舞伎町タワーのジェンダーレストイレの共用部分の個室。当初は誰でもトイレ１，女性用２，男性用２，共用８だったのに、女性が共用使いたがらなくて長蛇の列で共用を減らして女性用５，共用５にしたのに、今日のレポ見たらさらに共用2に減って、女性用８になってるｗ
午後1:48 ・ 2023年4月29日

大きなトイレスペースの中に、個室のブースがあって、手洗い場などは共用らしい。
最初は共用ブースがメイン（というか“売り”）だったんだが、数人の男が用も足さずただトイレスペースに佇んでいて女性に忌避されたし、男個室に入る人はウ〇コと丸わかりで恥ずかしそうだった、と。
また男性利用者は警備員に「大？小？どっち？」と用途を尋ねられるようになり、変態もしくは嫌がらせは減った模様である。
そこからの女個室の増加。。。男2、共用2になっているのなら、もう男便所は別の所に独立させたげてｗ

[3566: マンション比較中さん]

たかだかビル1つの件で西武新宿駅含む地域の評価まで下がるわけがないんですが笑
それより地下道で新宿駅と直結すれば乗り換えが5分程度になるので高田馬場が実質的なターミナルになってる状態は一気に変わりそうです。

[3567: マンション検討中さん]

>>3566 マンション比較中さん

もう駅名も西武新宿から新宿に変えてもいいのではないですかね？！仲間に入れて欲しいですね笑

[3568: 匿名さん]

>>3567 マンション検討中さん
東京駅の京葉線ホームに比べれば近いですからね（笑）

[3569: 評判気になるさん]

JR中心で考えれば新線新宿や大江戸線新宿駅と同程度にはなりますからねー。京葉線と同じように動く歩道でも付けば完璧なんですがw

[3570: 検討板ユーザーさん]

>>3568 さん

そこと比較して何か意味ありますかww
高い買い物ですから相対ではなく絶対で考えた方がいいですよ。後々、後悔しますよ。

[3571: 匿名さん]

>>3570 検討板ユーザーさん
↑この人は何を言ってるんだ？

[3572: マンション掲示板さん]

>>3571 匿名さん

どのあたりがわかりませんでした？

[3573: 検討板ユーザーさん]

>>3572 マンション掲示板さん
私は3571じゃないですけど、一連の流れをみると「地下道ができて近くなるんだから、(京葉線も東京駅であるように)新宿駅として仲間入りさせてくれたらいいのにね」と単に願望を呟いてるように読めましたよ。京葉線と比較してどうこう言ってるのではなく。

[3574: 匿名さん]

情弱で恐縮ですが西武新宿駅と新宿駅が地下道がつながる予定なんですね！
山手線に乗り換えるとするとホームまで14分ほどだそうなので、かなりの時短になりそうです。
ちなみにこちらは何年後の計画になっているんでしょう？

[3575: マンション検討中さん]

最近マンション探しはじめてここがとても気になってますが
すでに第三期なんですね
一期二期と比べて値上げされてるのか、変わらないのか気になります

[3576: 通りがかりさん]

>>3575 マンション検討中さん
買ってしまった人なので今の値段が分からないのですが、2期なら価格スレに上がってますよ。

[3577: 名無しさん]

>>3575 マンション検討中さん

最近探し始めたとの事なので補足です。
契約タイミングによっては、最初の入居タイミングでは引越しできないのでご注意ください。

・引き渡し予定
2023年10月中旬（予定）※2023年10月中旬予定のお引渡しに関しましては、2023年7月2日までのご契約が条件となります。2023年7月3日以降のご契約の方のお引渡予定日については別途ご案内致します。

[3578: 匿名さん]

>>3575 マンション検討中さん

ざっくりですが、一期二期で坪15万、
二期三期で坪10万位に上がったようです。
（三期8号棟はもっと上がっているかも？）

[3579: マンション検討中さん]

そうなのですね、ありがとうございます
とうとう坪単価300万超えちゃう感じですか…(涙)
坪単価280万ぐらいで23区アドレスが手に入るなら安いと思ってましたが、、うーん、、

[3580: マンション検討中さん]

三期1次の販売予定価格が
4500万円台～8400万円台
46.48m2～90.42m2
とのことだったので坪単価を計算してみましたが
坪314～327万円でした。。。とても残念です
この価格だと、駅近の中古マンションに目が移っちゃいますね

[3581: eマンションさん]

第一期からしっかり値上げということは売れ行きがいいのですね。第一期で買えた人はおめでとうございます。
第三期もこれで売れると見込んでいるのでしょうし、23区内のマンション市況はまだまだ値上がりしていきそうですね。

[3582: 匿名さん]

平均の坪単価ではなく、自分が検討する部屋についてフォーカスした方が現実的かと思います。部屋・階数によってかなり違いますよ。

[3583: ご近所さん]

小さめの部屋や角部屋は坪単価が高く設定されていますね。
また、当然ですが下の方の階は安めで、上の方の階は高めに設定されます。

以前に確認した価格表では、2号棟は坪280万弱～坪300万、8号棟は285万弱～310万といった位の価格でした。
下層階であればまだまだ坪280万円位ですので、まだ目に優しい価格かと思います。

[3584: 匿名さん]

これでも足立区・江戸川区クラスで東京23区内最安値レベルのマンションですからね。

マンションマニアさんもこの物件さえ買えないなら23区に新築マンションは諦めろと言ってましたよ。

[3585: 匿名さん]

団地型なので上層階でもたいして展望に違いはなさそうな気がしますが
それでも上層階が人気ですか？
下層階だと虫が入ってきやすいですかね？周りに自然が多いですし

[3586: マンション検討中さん]

坪314万～なんですか‥
安いとこだと270.280あたりであるかとおもったら

[3587: eマンションさん]

>>3580 マンション検討中さん

考えられる範囲の値(4599万円～8499万円)で計算しても、坪310万～327万円なのですが…計算間違ってませんか？
※別の方も価格に言及されていますが、そちらも合わせて確認された方が良さそうです。

[3588: 通りがかりさん]

>>3585 匿名さん

人気がどうかは別として1階上がると概ね50万円上がる価格設定してますね。
人気は価格設定やエレベーター事情もあるので、この物件だと低層の方が人気だったのか、
2期の最後あたりだと2～4階がほぼ同じ完売でした。

虫が嫌なら5階以上はほとんど来ないとは言われてますが…3階くらいでも相当減ります。蚊は自力では来れません。

[3589: 周辺住民検討中]

>>3585 匿名さん
川沿いで周りの宅地より下がってる場所だからリスク込みで階数を考える人もいるかなあ
河川の工事したばかりのエリアだからよっぽどだとは思うけどね

[3590: eマンションさん]

>>3589 周辺住民検討中さん

現地見に行ったところ、マンションの基礎自体を1mほど嵩上げしてるみたいでした。
そのため反対側の川沿いの戸建群と比べると高くなってるのかな？という感じです。（正確なところは営業さんにご確認ください。）

[3591: 評判気になるさん]

嵩上げされてる部分は石神井川のハザードマップにかかってるんですよ(ちょうどこの物件のところまでしか工事されていないので)。今後、改修工事が進めばハザードからは外れる予定なので、以降は前例のない洪水に見舞われても1mの冗長性が確保されている意味にもなります。
あと、記録に残ってる範囲では上石神井3-19って周辺が床上浸水しても道路冠水までで留まっているようです。

[3592: マンション掲示板さん]

>>3591 評判気になるさん

履歴あっても改修されるとハザードがら外れるのですか？

[3593: 匿名さん]

>>3592 マンション掲示板さん
リスクに対してお手当が為されてそれが認められれば当該ハザード対象からは外れますよ。行政の対応もリスクの軽減として各種対応を行ってるわけですし、例えば堤防を設置して浸水リスクを排除したらハザードマップの色は消えますよね？それと同じ理解です。

[3594: マンション掲示板さん]

冠水対策は、建物嵩上げ以外にも4号棟地下に雨水貯留槽を設置しています。どのくらいの効果があるか分かりませんが。

[3595: 匿名さん]

3基1次は８７戸。けっこう札が入ったんですね。

[3596: 評判気になる]

>>3595 さん

結局、1号棟は竣工後販売で決定なのですかね…？
※以前出た投稿の引用ですが、1号棟は67戸、2号棟は70戸、8号棟は26戸の合計約160戸との事。

以前営業さんと会話した際にも「(計画的に順次供給するため)売るものがなくて申し訳ない」旨の発言をしていました。

三期一次の供給を見るに、2号棟と8号棟はその内無くなりそうですね。住宅ローン減税の問題もありますし、1号棟の供給タイミングが気になります。

[3597: 通りがかりさん]

今年は下がると考えられていた不動産相場も上がり続けてますし、何より「日本円の価値」が急落しているので、ここのような割安物件はすぐ売れてしまうでしょうね。
もはや平均年収で23区で買える新築物件なんて、ここの価格でもギリギリです…

[3598: 通りがかりさん]

>>3595 匿名さん
87戸ってのは3期1次で販売する戸数のことですか？
エントリーはまだなので入札数のことではないですよね？

[3599: 匿名さん]

>>3598 通りがかりさん
販売する時は見込み客の数以下が基本なので、エントリーは87行くようにするのが人気物件
もし売れ残るなら◯物件です。

[3600: 通りがかりさん]

そもそも一期二期はどのぐらい抽選があったのでしょうか
営業さんがなるべくかぶらないように均等に調整するもんだとは思いますが

[3601: 匿名さん]

>>3600 通りがかりさん

一期はプレスリリースに申込数や抽選倍率などの情報が載っていました。調べれば見つけられると思います。

[3603: 評判気になるさん]

団地建て替えをプラスと考えるかマイナスと考えるかは人それぞれですねー…
地権者より新規の方が多いので完全なアウェイではないでしょうし、世代がバラけてるってことは30年後くらいに一斉に高齢化して限界マンション化する懸念も低いので悪いばかりの話でもないとは思うのですが。
まぁ、地権者に孤独死されて事故物件化したら困りますが、コミュニティが成立してるってことはそのリスクも低いのかなと。

[3604: 名無しさん]

地権者は60代～70代の割合が多いし、新規購入者も案外高齢が多い。
引き渡し早々に大島◯るのサイトに事故物件情報が複数載るようなことが無ければ良いが…

[3605: 無題]

そもそも地権者全員が高齢とも限らないので、気にし過ぎなくてもいいのかなと思います。

[3606: eマンションさん]

>>3595 匿名さん

2号棟と8号棟で計96戸に対して87戸ですから、かなり要望書が出ましたね。まぁ、第二期で溜まっていた需要が一気に出たのかもしれませんが。第三期は早々に終了しそうですね。

[3607: 匿名さん]

>>3604 名無しさん
新規購入者は子育てファミリーが多いそうです。

[3608: マンション比較中さん]

>>3598 さん

この物件は要望書が出された住戸を販売対象にしていますので、87戸要望が入って販売対象にしているのかと思います。
勿論、登録に至らない、登録先を変更する方もいますので実際に販売される数は若干減るとは思います。

[3609: 名無しさん]

毎回の傾向ですけど、販売開始に伴って投稿が活発になりますね。

既にいますが、地権者、ハザード、設備スペック辺りが定番のネガです。
※駅遠は自明なのかあんまりネガとして挙げる方はいませんね。

抽選が終わった後は、先着順の多さを指して売れ残りを連呼するところまでが一連のネガの流れです。先着順も売れていくと、板自体の投稿も落ち着きます。

本物件も今のまま順調にいけば第4期で完売となりそうですので、この板の役割も年内？辺りで終わりかもしれませんね。

[3610: 通りがかりさん]

ん？すみません、今週末にモデルルーム見学予定の者ですが
三期1次のエントリー開始も今週末ですよね？
すでに要望書の受付が締め切られたのであれば、私は誰かが要望書を出した部屋のどれかにしか申し込めない
つまり必ず抽選になってしまうということでしょうか？
仕組みがわかっておらず申し訳ないです

[3611: マンション検討中さん]

>>3610 通りがかりさん

実体験を踏まえて回答します。

・要望書ですが、第一希望だけでなく複数希望を出した記憶です。よって、必ず抽選になる。という訳ではありません。

・現在要望書が出ていない部屋に対して、新しく3610さんの希望が出せるのかは不明です。希望を優先する場合、三期二次にまわされる可能性もあるかもしれません。

以上です。
推測も混じっているので、詳しくは担当営業もしくはゲストサロンに確認が良さそうです。

[3612: 口コミ知りたいさん]

>>3611 マンション検討中さん

第1希望は販売対象にしてると思いますが、第2希望は無闇に販売対象にしてない可能性が高いかと思いますよ。

また、物件概要で戸数を明確に出している＝対象住戸も確定していて、よっぽどのことがない限りそれ以外は登録できないと思います。コンプライアンス的にアウトです。

なお、登録には住宅ローンの承認が必要ですので、3610さんはギリギリ登録に間に合うかも？という状況ではないでしょうか？

[3613: 名無しさん]

>>3612 口コミ知りたいさん
現金なら登録最終日にモデル初訪問でも登録出来ますよ。

[3614: 通りがかりさん]

希望は第三まで書く欄がありますが有効なのは第一だけですね。
誰も第一を出さなかった部屋は売ってくれません。次期販売に回されます…

[3615: 匿名さん]

全戸南向きみたいですが、同階同フロアの同間取りでも人気が集中する部屋があったりするんでしょうか？
隣が地権者かどうかとかですかね？
それかエレベーターに近いかどうかとか

[3616: 匿名さん]

>>3612 口コミ知りたいさん
お金あればその後に先着住戸出してもらえば良いよ

[3617: マンション検討中さん]

>>3615 匿名さん
営業さんがすでに希望が出ていることを伝えた上で別の同条件の部屋を勧めるので、基本的には人気集中は無さそうです。
エレベーターに近いのは便利な反面、廊下の人通りが多いことも意味するので、あえて遠い部屋を選ぶ人も多いかと…5階程度までであれば階段でもいいですし。

[3618: 匿名さん]

まだ販売されてないのって何棟ですか？

[3619: ご近所さん]

>>3618 匿名さん

1号棟（70戸弱）だけですね。

第3期1次の販売が順調に進んだ場合は、第3期1次対象外の9戸？（8号棟の広めの部屋1戸はなぜか販売済だったはずです。）と、先着順販売中の3戸とあわせて約80戸を残すのみとなります。

販売対象が543戸ですので残り15％、完売までもう少しですね。

[3620: 匿名さん]

なるほどありがとうございます
上石神井駅までの距離が一番近そうな7号棟が良いなと思ってましたが
もう完売済でしたか