Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3061: マンション掲示板さん]

>>3054 マンション検討中さん

工事はもう始まってましたか？完成予定時期もまだ未発表だったような。

[3062: 名無しさん]

>>3061 マンション掲示板さん


現在、用地買収中ですよ。

[3063: 検討板ユーザーさん]

第３期は相当数が売れ残りそう

[3064: マンション掲示板さん]

>>3062 名無しさん

道のりはまだまだまだ先でしょうけど、
外環開通や連続立体交差事業が完成すると
上石神井が様変わりしますね。

個人的には改札増設があったり、
高架下や車両基地の下がどうなるか
興味をもっています。

[3065: マンション掲示板さん]

>>3063 検討板ユーザーさん

そうですか？
3期の棟は石神井川方面は抜けてますし、
近隣新築マンションは7000万前後ですし、
多少値上げしてもニーズはあると思いますよ？

[3066: 職人さん]

>>3064 マンション掲示板さん

車両基地も高架されますが、面積は大幅に縮小。
縮小した土地は、商業施設へと生まれ変わり。

[3067: 評判気になるさん]

>>3065 マンション掲示板さん
売れ残ったら妥協して契約した人がちょっと悔しい話になりそうですね。4号棟とか両側を挟まれてるので眺望は良くないですし笑

[3068: マンコミュファンさん]

納得はした上で決めるべきですよね。ただ、4号棟も外部に面していないので１Ｆ庭含めセキュリティ面で安心感あるでしょうし、結局は本人が何を取るか次第。

[3069: マンション検討中さん]

近所のブリリアシティ石神井台の中古物件が価格更新で500万円以上大幅値下げしても売れてないのがどうしても気になってしまう。

[3070: 評判気になるさん]

あれは元々の売値が周辺相場より高すぎた気が…

[3071: マンション検討中さん]

>>3069 マンション検討中さん

幹線道路沿いは、やっぱりリセール弱いんじゃないですかねー。あえて中古じゃなくてもこちらの物件を新築で買うほうが良くないですか？

[3072: 検討板ユーザーさん]

>>3053 匿名さん

お詳しそうなので教えてほしいです。
モデルルー厶見学をはじめて資産価値と言う言葉を耳にすることが多くなったのですが、理解できない点があります。

自宅の値段が上がっても、同時に次に住むところは高い値段なのではないかと。
5000万円で買って、１０%値上り上手く売って、より良い条件の住宅を5500万円以内で都合よく買えるのでしょうか。
次の住宅が6000万円であればプラス500万円を補填しなければいけないですし。6000万円の場所も１０%値上りしているでしょうから、もとは5400万円だった可能性は高いようにも思います。

お金を無駄にしないようにするには買い替えるようなことを考えなくていい所を最初から選ぶのが良いのではないでしょうか。

安いところに引っ越せばプラスでお金を出さなくていいと言う人もいたのですが、安いところは不便なところになると言うことと思います。不便な場所が便利になったら、また不便な場所へ引っ越しましょうってことなのでしょうか。
引っ越しながら不動産デベロッパーの手伝いをさせられるだけに感じてしまいます。
どう考えたら良いのでしょうか。

[3073: 匿名さん]

>>3072 検討板ユーザーさん

マンションを売って実家に引っ越すとか田舎暮らしを始めるとか、高齢になってシニア施設の入居金に充てるとかの場合以外は仰るとおりですね。

[3074: 匿名さん]

>>3072 検討板ユーザーさん
次のより良い条件のマンションの購入のための自己資金の持ち出しを無駄と考えてるところが間違いです。その自己資金は、次のマンションが値下がりしなければ、バランスシート上は資産として残り、更に売却した際に手元に戻ってきます。資産はバランスシートで管理してください。次のより条件のよいマンションの資産価値は、「前のマンションの増えた資産価値＋自己資金＋新しいマンションの値上がり」になります。勿論、次のマンションが値上がる保証はないですが、よりよい条件のマンションの方が、値下がりリスクは少なくなります。そうやって、マンション値上がり益に自己資金をプラスしながら、より条件のよい（資産性の高い）マンションに住み替えていくことで、バランスシート上のマンション部分の資産は増えていきます。そうやって、普通のサラリーマンでも、2005年のバブル崩壊後底値で一次取得した人たちは、数回の買替で都心の億ションを手に入れてます。これは、セールストークとか、そういったものではなく、実際に起こっている事実です。
ここ10～15年の環境が特殊と言ってしまえばそれまでですが、今の資産を値上がりしたところで売却（利益確定）し、より資産性の高い資産に組み替えるという手法自体は普遍です。それが、これまでは比較的容易（大抵のマンションは値上がりした）だったが、最近は難易度が上がってきた（厳選しないと難しくなった）ということです。絶対に儲かる投資話はないので、買替で資産を増やす自信がなければ、買替は薦めませんが、買替で資産が増える場合があること事実です。

[3075: マンション比較中さん]

>>3072 検討板ユーザーさん
いま買う人で転売して儲けようってのは流石にもう少ないと思うよ。
不動産価格が上がり続けてるのに低金利続行ってかなり歪みのある状態だから、買い替える（借り換える）ときにはそれなりにローン金利上がっていることを想定しないとだしね。

でも守りの意識でも資産価値って重要で、
バブル崩壊のような不動産価格下落と勤め先の倒産が重なったときに、下落幅の少ない不動産なら売却してローン返済しても多少手元に残るかもしれないからね。
将来的な不動産価格と長期短期の金利、勤め先の業界の先行きなんかも加味してバランスシート上の資産構成がどうなるかを何パターンかシミュレートして考えたらいいんじゃない？
（FPに聞いてもいいけど、こういうのは自分で勉強するのがおすすめ。資格のテキストベースなら変なところに引っかかることも少ないし）

[3076: 匿名さん]

第二期5次の販売数は１２だそうです。
ちょっと資産のことを気にするより本物件の住み心地を考えて購入した方がいいと思う。注文住宅のように資産性がなくても施主にとっては素晴らしい我が家であることには変わりないのと同じ考えです。

[3077: 検討板ユーザーさん]

>>3074 匿名さん

バランスシートですか。。。

『次のより条件のよいマンションの資産価値は、「前のマンションの増えた資産価値＋自己資金＋新しいマンションの値上がり」』
ですよね。

・自己資金を追加する
・借入金額によっては返済年数が再度３５年に延ばす
ことになるわけですよね。

一般サラリーマンは住む場所が変わっても会社からもらえる生涯年収に影響は無いのに、自分の資産比率の多くを流動性の低い自宅に割当てることに意味があるのでしょうか。
追加する自己資金も借入金の増額分も、給与から出るのですよね?
高い家を買い、給与の多く家のローンに流れていく事を確定させて、生活や他の投資に回せるお金を、減らすんですよね。余っている現金で買うならいいと思いますが。
バランスシートの家（住んでいると何も生み出さいない自宅）と言う資産を大きくすることにどこまで価値を感じるのか。
将来価格が上がるかわからないならなおさら。

困ったときに、引っ越しなどしなくても、すぐに手放せる他の資産を増やしたり、預金だったりの方が安全に感じます。

物価が上がり、金利が上がり、給与はそのまま。
家の価値が上がるが、出費は増え、収入はそのまま。
これって黒字倒産てやつですか。
足元見られて高く売るのは難しいのでしょうか。
バランスシートってよく分かりませんが、私の思っている部分はキャッシュフローって言うのでしょうか。

だから買い替える前提でなんて考えない方がいいと思うのですが。

[3078: マンション比較中さん]

新青梅街道の舗装修繕工事がスタートしますね。

[3079: 評判気になるさん]

>>3077 検討板ユーザーさん

給与が増えない前提ですか…拝読した印象では、リスク許容度が小さく、投資、資産運用の経験、知識が乏しいようなので、今のままいいのではないでしょうか。身の丈にあった資産運用が一番です。
住宅ローンは、手元資金が減るわけではないので、キャッシュフローを悪化させない範囲で借り入れすればよい。また、自宅を資産形成に使うのは、僅かな自己資金でも住宅ローンでレバレッジを掛けられるし、税制優遇措置があり、運用効率が高いから。ライフプランにおいては、資産形成する時期と資産を取り崩す時期があり、収入がある時期は資産を取り崩さなくとも生活が成り立つので、増やす資産は、流動資産とか固定資産とか拘らなくともよい。ただし、バランスは大事。自宅という固定資産は、老後など必要なときにダウンサイジングなど適切な方法で現金化すればよい。
と考えますが、まあ資産形成の仕方は人それぞれ、正解はないので、あくまで参考ということで。

[3080: 評判気になるさん]

インフレが始まり始めた現在において預金が安全って考え方は捨てた方がいいかもしれませんね。物価が上がる＝預金の価値は下がるという話です。10年前と比べて対ドルの価値は約半分まで下げられましたし、不動産価格の高騰は中央銀行による相場操縦の結果です。特に直近１年では異常な金融政策で30％ほど円の価値を吹き飛ばされましたが、これは歴史的に見ても異例なもので現預金のリスクをまざまざと見せつけられた話です。

少なくともバブル崩壊以降の20年は「預金は安全」でした。氷河期以降の世代はこの経済状況しか知らないので盲信的に安全だと思ってしまいますが、直近の10年の話では3000万円で買えたはずのマンションが5000万円出さないと買えないわけです。通常ならインフレに応じて預金金利も付くのでダメージは小さいのですが、金利を強引に抑え込まれている現在ではそれもありません。

で、今後は相場のことなので確実なことは分かりませんが、「異次元緩和」の出口戦略に失敗すれば日本経済がハイパーインフレに見舞われる可能性は捨てきれないです。そうなるとマンション価格も家賃も暴騰の域に入ります。「資産を増やす」という目的ではなく「資産を防衛する」という観点からは預金は結構危険に思えます。