Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[301: 名無しさん]

目に優しい価格帯ですね！あとは設備や仕様などがどのレベルの水準なのか気になります。

[302: 匿名さん]

コンシェルジュカウンターは、
どの棟に配置されるのですか？

[303: 匿名さん]

この道路の開通はデカイ！
資産価値が爆上がり！？

[304: 匿名さん]

>>302 匿名さん

まだ言ってる。

そんなものありませんよ。
わかってネガしてるのは悪意を感じます。
まあここの価格が脅威なのでしょうけど。

[305: マンション比較中さん]

>>304 匿名さん
よくわからないんですが、無いサービス(コンシェルジュやシャトルバスやライブラリー)を確認するのが、暇なかまってちゃんに流行ってるんですか？

[306: 匿名さん]

>>305 マンション比較中さん さん

シャトルバスおじさんですね。他のスレでも同じことやってます。そのうちバルコニーでバーベキューやら飯盒炊爨やら言い出します。そこまで害はないのですが、いつまでも同じこと繰り返すのでまあウザいです。

[307: 仕事人]

これからお世話になります。
先ずは着任のご挨拶まで。

[308: マンション比較中さん]

>>306 匿名さん
あはは、なるほど。とても参考になりました。流行り風邪みたいなもんですね。気にしないようにします。

[309: マンション検討中さん]

一定数いますよね、あれな人が。1,2本抜けてるから分かっててもやめられないんでしょうけど。まぁがんばれよ

[310: マンコミュファンさん]

何でこんなに安い？
理由が知りたいです。

[311: マンション比較中さん]

完全に想像ですが、土地取得費用が抑えられた(変な利益が乗ってない)、土地所有者の意向による控えめな設備仕様(ディスポーザー・アルコーブ無、平置き駐車場)、東京都都市居住再生促進事業の補助制度の利用(実需向け)、土地所有者の意向による価格圧縮などによる結果でしょうか？

[312: 元デベ]

>>310 マンコミュファンさん

それはここが建て替え案件だからです。

普通にデベが土地を買って建てる場合、コストと利益を勘案した上で販売時＝今現在の市況を見て値段を決めます。

ところがこちらは団地建て替え。元住民が供出する土地の価値、デベが出す建築費やその他コスト、それらを全部計算して各住戸の「価値」を決め、住民の取り分とデベの取り分を確定させた上で建て替えの契約を結びます。つまりタイムラグがあるのです。
こちらの地区計画決定と都市計画決定の告示が2018年8月、権利変換計画が認可されたのが去年7月。おそらく2018年の時点で大凡の価格が決まっていたはず。
当時としてはチャレンジングな値段だったのが、その後の市況の変化でお買い得マンションになったと思われます。

[313: マンション比較中さん]

>>312 元デベさん
なるほど。一度決定した計画のままのため、当時の価格になっているということですね。ちなみに価格調整をしない、できない事由は当事者も多く計画変更しにくいからなんでしょうか？

[314: 匿名さん]

ミストサウナは付いてますか？

[315: 匿名さん]

>>307 仕事人さん

仕事人さん、よろしくお願いします。ここは条件出揃いましたが、あまりネガな要素はなさそうですね。仕事人さんの出番なく順調に売れてしまうかもしれません。

[316: 312]

>>313 マンション比較中さん さん

当事者が多いこともありますが、なによりも>>311さんが書いてらっしゃる東京都の「都市居住再生促進事業の補助制度」を利用している点が大きな重しになっているかと。公的補助を受けておいて相場が上がったからとホイホイ値上げするわけにはいきません。

ただし計画決定時よりも建築費が相当値上がりしている（＝デベの利益率が下がっている）ので、その一定分をデベが販売価格にある程度上乗せすることは容認されるかも知れません。ただし無制限ではなく赤字にならない程度に、です。

元団地住民の方たちにとっても、値上げする分には自分たちの取得住戸の価値が自動的に上がることになるので、特段の反発は出ないと予想します。

東京都都市居住再生促進事業の補助制度は購入者にも影響があります。
購入者は実需に限られ投資目的では買えません。またワンルームへのリフォームは禁止です。1LDKはOKです。あくまでも居住用の住宅を供給するのが制度の目的なので。

[317: マンション比較中さん（311・313）]

>>312 さん

丁寧なご説明ありがとうございます。

なるほどです。確かに補助制度でかなりの税金（一戸当たり100万として単純計算で8.5億円？）が入っていると、行政からの色々な指導や制限があってもおかしくないですね。
また、駅遠物件であまり投資目的の方もいないとは思いますが、あまりお祭り騒ぎにならないのは実需で購入したい方には良いですね。

それにしても、ここ数年で一気に上昇したとはいえ今回のような建替事業はある意味ギャンブルですね。今回は相場上昇に伴ってお得感がありますが、逆に相場下降の場合は割高感がでて販売も相当大変なことに。。。デベロッパーの皆様には頭が下がります。

[318: マンション検討中さん]

工事費の増加は凄いはずだから、仕様はだいぶやばそう。
建て替えは容積緩和がおもだからね。

[319: マンション掲示板さん]

このマンション敷地の北側、石神井川から上石神井駅まで歩いてみたんですが20分ぐらいかかりました。

青梅街道を渡る時間とか登り坂など結構かかるなぁって印象。

上石神井でも石神井公園でもバス必須かな、バス停に近い方がいいと思います。

[321: マンション掲示板さん]

このマンション敷地の北側、石神井川から上石神井まで歩いてみたんですが20分ぐらいかかりました。

バス必須だから、バス停に近い棟がいいですね

[322: 匿名さん]

>>321 マンション掲示板さん

私は普通に歩いて13分でした。悪天候の時はバス利用するかもですが、基本、歩きか自転車になりそうです。分数は人によって異なるので、一度歩いてみることですね。あなたが20分かかったのはわかりましたので、4連投目は不要かと思います。

[323: 匿さん]

>>319-321 マンション掲示板さん

一度でよろし。わかったから。
2つは削除依頼出しておいて。

[324: 匿名さん]

ディスポーザーとスーパーを無くして、まいばすけっとと所有権を付けたブリリアシティ三鷹

[325: 匿名さん]

>>324 匿名さん

ブリリアシティ三鷹と同じなら、
高級感がありますね！

[326: 匿名さん]

>>324 匿名さん
マイバスのあるブリリアシティ石神井台の方がしっくりくるかな。

[327: 匿名さん]

最近他のマンションの掲示板で、ここへの誘導投稿見かける
悪くはないけど、他のマンションの人にオススメするほどでも無いと思う

[328: 通りがかりさん]

>>327 それは被害妄想では？w
ここに誘導するメリットなんて無いでしょ。

[329: 匿名さん]

>>327 匿名さん

オススメするほどでもないここへの誘導が気になるくらいだから、あなたの検討してるマンションも大したことないのでしょうね。

[330: 匿名さん]

>>328 通りがかりさん
>>329 匿名さん

そう言っていただいて安心しました
ありがとうございました

[333: 匿名さん]

[No.331～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[334: 匿名さん]

ここは川沿いなのに、ハザードマップにかかってないのですね。

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん

この一帯は10年くらい前でしたか、河川改修工事をしましたからね。
改修前は川幅が今の半分くらいで両岸も未整備に近い状態でした。
それでもこの団地はごく僅かに高くなっているので水に浸かったことは過去一度もありません。

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん

ありがとうございます。関町の方はかなり浸水リスクあるようですが、ここは改修したのですね。小さな川ですし、そこまで神経質になる必要はなさそうですね。それよりも私は川のある風景が好きなので、ここののどかな雰囲気がかなり気に入っています。

[337: マンション比較中さん]

>>336 匿名さん
そう考えると北側の並び（1号棟～3号棟）の3、4階あたりも川ごしに石神井公園が見えて落ち着く景色かも。川の対岸までだいぶ距離があるし。

[338: 匿名さん]

>>318 マンション検討中さん

完全な団地仕様？

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん

団地仕様って、どのような仕様ですか？

[340: マンション検討中さん]

ここを買えて子どもが高等学院に合格してくれたら万々歳なんだけど。
そんな上手くはいかないかな・・

[341: 匿名さん]

>>339 匿名さん

設備が簡素な仕様。

[342: 匿名さん]

設備仕様はふじみ野と近い感じですかね？

[343: 匿名さん]

>>340 マンション検討中さん

高等学院に合格できれば大学も通いやすいし、良いですね。
けど自分としては男子校なのがイマイチ。早実みたいに共学にしてくれないかなあ。

[344: 匿名さん]

>>341 匿名さん

具体にどのあたりが簡素ですか？あまり詳しくないので教えてください。

[345: マンション検討中さん]

直床の建具のグレードも長谷工郊外仕様みたいな感じだと思われる。

団地仕様というより、長谷工標準仕様って感じかな、取得金額が安かったとか誰か言ってるが、住民の建て替え費用も販売価格に転嫁されるから、265万でやるなら、相当仕様や共用部などを安くしなければ成り立たない。
補助金数億のレベルじゃ昨今の建築費人件費高騰も賄えない。

ブリリア三鷹よりも、全然仕様は落ちる。

[346: マンション検討中さん]

例えばキッチンの手掛かりも、クローゼットも取手が出てるタイプだったり、最悪床暖房も無いかもしれないね。

[347: マンコミュファンさん]

>>346 マンション検討中さん

エアコンがあるので、床暖房を付ける意味なんてないしね…

[348: 匿名さん]

>>345 マンション検討中さん

＞住民の建て替え費用も販売価格に転嫁される

まるで購入者が元住民の分まで余計に負担するみたいな言い方ですね。
団地所有者の方々は「土地所有権」を差し出しているのでお互い対等な関係ですよ。

ただのネガならいいですが、将来のコミュニティに分断を生むような妄言は控えてもらえませんか？　こちらは真面目に購入を考えておりますので。

･･･こうやってマジレスすると面白がって余計に混ぜ返されるのはわかっていますけど。これが例の仕事人とかいう輩の仕業なのでしょうか。

[349: 匿名さん]

345さんでは無いですが…

345さんは割と事実を言ってます
地権者とは対等ではないですよ
もちろん地権者も建替えに伴う費用は払っていますが、一般販売の売却益もありますので、ずっと抑えられてます
というか、そこをあてにしないと、建替えという話にもならないでしょう

引っ越しても分断にはならないと思いますよ
分譲マンションは住民も入れ代わり立ち代わりで、賃貸に出す人も多いですから、誰が先住民かなんて把握してる人は少ないです
いても、よほど熱心に理事をやってる人ぐらいじゃないですかね

ブリリアは安い物件は露骨に削ってきますから、仕様はお察しかと。
でもこれまで賃貸に住んでこられた方などからすると、充分なグレードだと思いますよ

[350: 口コミ知りたいさん]

>>348 匿名さん

仕事人さんのファンです。

仕事人さんは、購入促進のためのコメントしかしませんよ。
だからクライアントからの依頼が尽きないんだと思います。
仕事人さんが参加されている掲示板は、例外なく盛り上がり、
掲示板の流れを常にプラスに向かわされてます。