Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2451: マンション検討中さん]

>>2448 名無しさん

調査の件は認識しております。
榊氏のコメントがあると、記事自体の内容や
記載された調査の信憑性が無くなるという意味です。

両論併記でもなく、一方的な意見を並べる方が楽ですし、
読み手も読みやすく信じやすいかもしれませんね。

[2452: マンション検討中さん]

>>2443 評判気になるさん

だれも中央線バス便だけで選ぶわけでは無いので。。
石神井公園近くとか主なファクターで気に入った物件について、プラスαのポジ要素を見ているに過ぎないのでは？

[2453: 匿名さん]

ブリリア石神井公園の「構造」住宅性能評価を取得予定と・・・
住宅性能評価を取得するだけでも良心的。多くは評価性能の取得
すら無いのが実態。

ここの構造を見たところ耐震等級１。
ブリリアのタワーマンションは耐震等級３を免震構造で取得して
いたが、一般マンションはやはり耐震等級１がほとんどいうのは
しかたないかと思った。

耐震等級３の住宅に住みたければハウスメーカーで戸建を建てる
しか無いというのは納得しました。
耐震等級３とは関東大震災の１．５倍の地震に耐えられる建物。
耐震等級は１～３まである。

[2454: 匿名さん]

リリーゼ練馬中村橋は耐震等級3でしたね。今、販売しているリリーゼ練馬は耐震等級、2、安心なのに安くて大人気で倍率高すぎなのが難点です。

[2455: eマンションさん]

>>2453 匿名さん

住宅性能評価者は大手ならどこも取得してますよね？多くは取得してないって、どのあたりのデベの物件でしょうか？

[2456: 通りがかりさん]

>>2451 マンション検討中さん

榊氏に対するあなたのイメージですね。
調査や記事の郊外・都心アクセスが不便な上石神井の資産価値が落ちるということに関しては、それなりに説得力あるなと思って見ていました。既出の西武池袋線・中央線と西武新宿線物件の騰落率の乖離を見てもなるほどなと思いました。

[2457: 検討板ユーザーさん]

>>2456 通りがかりさん

池袋がランクインしてる時点で何の価値もないランキングだと思うが

[2458: 評判気になるさん]

>>2457 さん

そこ？隅々までよく見てますね。w
AI調査だから調査設計により誤差もでるでしょう。きっと池袋や上石神井は誤差の範囲ですね。あくまで調査なので信じる信じないはあなた次第だと思いますよ。私は家探しのプライオリティにおいて資産性が高い方なのでこのあたりは参考にしたいと思ってます。

[2459: 匿名さん]

>>2458 評判気になるさん

そもそもですが、このマンションで資産性語ることがナンセンスでは？利便より環境を求めてる人が多いし、売ろうと思って売れないマンションでもない。再開発などのプラス要素はあっても、これといったマイナス要素はないので、現状価格からそこまでの下振れもないと思います。

[2460: マンション比較中さん]

>>2459 匿名さん

仰る通りだと思います。

石神井公園駅前の再開発もそうですし、上石神井駅の高架化・再開発、外環の開通があるとエリア全体が活性化しそうですよね。まぁ、高架化や外環は10～20年単位でしょうし、プラスばかりではないと思いますが。

[2461: マンション比較中さん]

第二期一次を終えて、折返しって感じですね。

[2462: 匿名さん]

何だかんだ言われても、事実としてこの短期間で844戸中580戸がもう売れてしまっているというのは単純にスゴイですね...。もう折り返しって言うか、終盤戦に差し掛かっている感じか。

[2463: 通りがかりさん]

>>2462 匿名さん

580戸には地権者住戸301も含まれてるんですか？

[2464: マンコミュファンさん]

>>2463 通りがかりさん

含まれます。非地権者住戸が543戸ですから。

[2465: マンコミュファンさん]

543戸中、279戸の販売が完了した。という記載が適切ですね。折り返しって感じです。

それはそうと、8号棟の供給って開始してましたっけ…？

[2466: 買い替え検討中さん]

8号棟は最終期に値上げして販売するとモデルで聞きました。

[2467: 口コミ知りたいさん]

>>2466 買い替え検討中さん

ホントに一部（角部屋）だけ、一次でうってませんでしたっけ？

[2468: マンション比較中さん]

>>2465 マンコミュファンさん

はい。
なので、折返しと言いました。
地権者住戸は、別物ですよねー。

[2469: 買い替え検討中さん]

角住戸に関しては、1期で要望が多かったので二期販売の棟の分も売りましたね。

[2470: マンション検討中さん]

竣工売り物件にはならなくてすみそうですね、、、

[2471: 匿名さん]

眺望良い棟や後ろでも角住戸を先に売り、条件厳しい棟を値上げして売るから今後はどうなるでしょうね。

[2472: 検討中]

MRで入居は来年10/13からで、住民票もすぐに移さなければならないと伺いました。子どもが来年度年長さんのため、卒園後、小学校にあがるタイミングで引っ越したいと考えていたのですが…同じ状況の方いらっしゃいますか？

[2473: 通りがかりさん]

>>2472 検討中さん

新居をフルローンに切り替えて二重でローン払えばいいやで。

[2474: 口コミ知りたいさん]

>>2472 検討中さん

住民板でも似たような悩みが出ていた気がします。越境通学させるか否かみたいな…。
参考になるか分かりませんが、住民板のやりとりを遡ってみるのも良いかもしれません。
※あまり良いアドバイスができずすみません。

[2475: 通りがかりさん]

>>2474 さん
我が家は練馬区外なので難しいですが、新居から通える距離なら、その方法もありますよね。住民票をすぐに移すことで実需での購入の証としてるのかもしれませんが、なかなか厳しいです。住民板みてみます。ありがとうございます。

[2476: 評判気になるさん]

>>2472 さん
うちは引っ越して最後だけ電車でなんとか毎日じゃないにしろ通おうかなと思っています。そもそも冬休み春休みがありますし。
幼稚園の先生に相談したところ年長になるとそういう子も多いらしく通勤ラッシュを避けて遅刻で来ていますと聞きました。
引っ越した直後にいきなり学校変わるのも我が子にはどうかなと思い…悩みますよね。

[2477: 検討中]

>2476 評判気になるさん

そうなんですね。調べてみたら、うちはバス含めると2時間弱かかりそうでした。親も子も体力的にキツそうですが、今の幼稚園で卒園させてあげたいと思っているので… 入居日の融通が利くなら購入に踏み切れるのですが、悩ましいです。
営業さんにいつまでに住民票を移さなければならないか、もう少し詳しく確認してみます。幼稚園の許可も下りれば、越境通園も検討してみようと思います。ありがとうございます。

[2478: マンション検討中さん]

こちらの1号棟1階を検討しています。
1号棟は上層階でも眺望が抜けないであろうこと、川(≒水害リスク)にも近く、石神井公園・上石神井どちらからも距離があることから他棟よりも抑えた価格になるのではと期待していますが、見込みが甘いでしょうか。
また、もし価格表をお持ちの方がいらっしゃれば、本物件の2階から上と1階の価格差がどの程度あるのかもご教示いただけるとたいへん助かります。

[2479: マンション比較中さん]

>>2478 マンション検討中さん

第二期の売れ行き次第かと思いますが、第一期→第二期もさらっと値上げしてましたので、良くて第二期と同等かな？という印象です。

価格差については、第二期一次では以下のような感じでした。最上階プレミアとかもありません。ご参考まで。
70平米で5700万程度、1階→2階で+50万、それ以上は+70万づつ。
65平米で5400万程度、1階→2階で+50万、それ以上は+40万づつ。

[2480: マンション検討中さん]

>>2479 さん

ありがとうございます。参考にさせていただきます。
1階のお値段が抑えめなのはうれしいですが、やっぱり後期になるほど上がっていくものなんですね。6000万を超えてくるとお財布的に厳しいので、3期でさらに値上げとならないように祈るばかりです。

[2481: マンション検討中さん]

>>2480 マンション検討中さん
3期で上がるかもしれない、1号棟は洪水リスクが高く眺望もないとおっしゃるのに、2期で検討なさらない理由をお差し支えなければ教えていただけますか？。私は2期の4号棟を検討中ですが値下げの可能性があるなら桜並木が外廊下から見える1号棟まで待とうかと迷っています。

[2482: 通りがかりさん]

営業担当の方に3期の価格帯について聞いてみましたが、値上げがありそうなニュアンスでした。不確定ですのでご参考までに

[2483: 買い替え検討中さん]

営業が次期値下げするというはずないよ

[2484: マンション比較中さん]

>>2480 マンション検討中さん
手元にある資料で分かればお答えしますので、何かあれば聞いてください。
1階は値段もさることながら、庭があったり、出入りも楽でいいですよね。

3期はよめないですよね・・・。
不動産価格の上昇傾向や様々な物価高に乗ってあげてくるのか、否か。
近隣の新築マンション（ジオやシティテラス）の金額が出てると思うので、
デベもその辺りの状況を見ながら、購入希望者のニーズを探り探り、
完売できるような金額に設定するのかと思います。

個人的には65～70平米の手を出しやすい住戸は値上げの可能性あり、
第2期1次でも申込が多くなかった小さめの住戸は維持ないし価格見直し
といったことがあるように思います。

[2485: マンション検討中さん]

ジオは坪単価３８０くらいですって。石神井公園徒歩７分、スーパー２分、設備仕様よし、で個々の検討者とは全くかぶらないと思います。

[2486: マンション比較中さん]

>>2485 マンション検討中さん

共有頂きありがとうございます。70平米で8000万円程度ですね？価格・駅距離・内容・規模ともに全く違いますので被らないですね。一方、一つの目安として、この物件が安く感じる、値上げしやすい面もあるかと思います。

なお、マンションブランドについて詳しくないのですが、同じような距離・規模のザ・パークハウス石神井公園テラスが375万円と比較すると若干の価格上昇でしょうかね？（マンション相場が下がる状況ではなさそう？）
https://manmani.net/?p=39597

[2487: マンション検討中さん]

>>2486 マンション比較中さん
ジオの営業はパークハウスより立地がいいから高くすると言ってましたよ。ここは立地が違いすぎると言ってました。

[2488: 口コミ知りたいさん]

次期から値上げは恐らくあると思います。。
今までも相場と比べて相当安かったですし。

[2489: 通りがかりさん]

>>2488 さん

相当安いですか？このあたりの相場っていくらくらいなのでしょう。2年前に完売した上石神井駅徒歩10分のブリリアシティ石神井台は260万でした。そこまで安いイメージはないのですが。

[2490: マンション掲示板さん]

>>2489 さん

この２年でかなり高騰してますからね。。。
自分が見ているエリアだと１?２割上がってます。
昔と比較はしない方が良いですよ。

[2491: 買い替え検討中さん]

デベが調子に乗って値上げして売れ残ってバーゲンセールになると1番良い

[2492: マンション検討中さん]

>>2481 さん

細かい話になってしまうので理由は伏せますが、専用庭付、かつ庭前になるべく人通りのなさそうなお部屋、と考えて、プロムナードに接した2～4号棟を避け、1号棟で検討しております。
駅距離や水害リスク等は個人的にはあまり気にしておらず、そうした要素によって価格が抑えめになるのか、それとも特に関わりなく販売後期になるほど値上がりしてゆくのか？の参考になれば、と考えた次第です。

みなさんのお話をうかがっていると、3期でさらに値上げもありそう？なので、そうであれば2期のうちに条件の近いお部屋を掴みにいくのが結果的に正解なのかもしれませんが、、難しいですね。

[2493: 検討板ユーザーさん]

>>2490 マンション掲示板さん

で、ここの相場はいくらでしょうね。

[2494: マンション掲示板さん]

>>2493 検討板ユーザーさん
デベが設定して、購入された金額が相場です。

そもそも階数によって金額も違いますし、
一概にいえませんよね？笑。

個人的にはまだあがる余地があると思います。
１階で言えば坪270万強みたいですが、280万
になる可能性もあるんじゃないでしょうか？
（個人の感想です）

[2495: 評判気になるさん]

>>2494 マンション掲示板さん さん

デベが購入して設定された金額が相場、、、って、この辺りの相場イメージがなく、ここが安いとか上がるとか言ってるのですか？因みに1階が270強から280に上がる根拠ってなんでしょう。

[2496: マンション掲示板さん]

>>2495 評判気になるさん
近隣からすれば安いのでは。売れてれば利益を上げるためにって普通にしますよ。

[2497: マンション検討中さん]

>>2492 マンション検討中さん
ありがとうございます。おっしゃるように庭前プライバシーは1号棟が1良いすね。
同じ間取りでも前の棟からの距離や自己日影などでも4号棟の方が厳しいところもあります。駅距離については12分と13分は大差ないと思います。
値段のことは分からないので、3，4号棟で良い部屋があれば2期でGo,
値段が少し上がっても1号棟の部屋があれば待ち、
うちは、どちらの棟か甲乙つけがたく、まず抽選にチャレンジかなと思っています。

[2498: マンション検討中さん]

本物件周辺相場としては、ブリリアシティ石神井台の中古価格が一番参考になるかと思います。
https://bc-shakujiidai.com/used/

直近だと坪280万円前後ですね。
そちらを考慮すると、値上げしたとはいえ本物件はまだ多少割安と言えそうです。
※駅距離や周辺環境、設備、採光条件などの違いはあります。

[2499: 匿名さん]

1階を宣伝してる人が多いが
販売苦戦してるのか？

[2500: マンション検討中さん]

来場予約埋まらないからね
2期2次で何戸出せるか