Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2401: マンション検討中さん]

>>2399 匿名さん

まあ安いには理由がありますよね。気にならない人には全然買いでしょう。何かを犠牲にしなければ、この価格で家は買えませんよ。

[2402: 匿名さん]

このマンションの価格が目に優しいのは建替事業かつ補助金事業である事が一番かと思いますが。。

[2403: 名無しさん]

「豪雨が多い」から話が広がっていますが…都内だと相対的にみて安全なエリアだと思いますよ。
https://address-hazardmap.com/tokyo-nerimaku-kamishakujii/

ただ、集中豪雨が発生しやすい・川に近いというのは事実としてあるので、用心するに越したことはないという程度で捉えています。

[2404: 評判気になるさん]

>>2403 名無しさん

災害ですから本人が用心したところでというのはありますよね。検討者がこのマンションは水害リスクが高いという事実に対して納得して購入できるか？というどちらかというと絶対的な話しかと思います。

[2405: マンション検討中さん]

提示された情報を元に、後は検討者の方々がリスクを評価して、納得のいく決断ができれば良いと思っています。

一方で「安い理由はリスクが高いから」と言う誤った情報(ネガ)もあるので、検討者の方々は気をつけていただきたいです。
※その後、しっかりと訂正してくださった方がいるので安心ですが。

[2406: マンコミュファンさん]

リスクには
水害
駅からの距離
駅自体の力
が含まれて値段は決まってくるね！

[2407: マンコミュファンさん]

水害は年々リスクは気象的には上がってるように感じるが
護岸工事が進んで安全度が増してる

安心して住めるよ～

[2408: 口コミ知りたいさん]

ハザードマップは護岸工事でだいぶ改善されて
いますよね。
さらにここから、調節池の整備も進むわけですよね。23区の他エリアを見ても、比較的安全に思えますけどね。。

[2409: マンション掲示板さん]

>>2406 マンコミュファンさん

それに加えて商品スペックも含まれますかね。

[2410: 口コミ知りたいさん]

>>2402 匿名さん

補助金は確か各戸100万でしたでしょうか。さらに近傍相場より下げなければならないのでしたよね。それでいてこの設備仕様や水害リスクを勘案すると寧ろ高いということになってしまいそうですが。

[2411: マンション検討中さん]

特に2期は眺望悪いのに値上げもされてお買い得感ないですね。

[2412: マンション検討中さん]

https://www.sumu-log.com/archives/47099/

ブリリア石神井公園は直近何度か記事になっています。上記の記事は、本物件のリセールバリューに触れています。

コメント欄では2期以降の値上げについてもやり取りがあるので、検討者の方は参考になるかと思います。

[2413: 匿名さん]

>>2412 マンション検討中さん

近隣物件だと以下の4つでしょうか。大泉学園駅・吉祥寺駅利用の上がり幅と比べると上石神井駅は随分と見劣りするのですね。もしかするとブランドの違いもあったりするのでしょうか。
因みにブリリアシティ石神井台が265で売買されていて、ここが中古になった時に285とかで勝負できるのでしょうか。マンマニさんこの辺りあまり詳しくないのか、私的には少し不安になるような情報でしたが。。

・プラウドシティ大泉学園
2005年築　練馬区東大泉2　大泉学園駅徒歩11分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約250万円

・Brillia City 石神井台
2017年築　練馬区石神井台4　上石神井駅徒歩10分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約265万円

・パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ
2018年築　練馬区関町南3　武蔵関駅徒歩12分(吉祥寺バス便)
新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約315万円

・プラウドシティ吉祥寺
2021年築　三鷹市下連雀5　吉祥寺駅徒歩23分(吉祥寺バス便)
新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約350万円

[2414: マンション掲示板さん]

>>2413 匿名さん

恐らく匿名さんとマンマニさんと会話の前提認識が異なっています。

記事後半で下記記載がある通り、マンマニさんは「残債割れしない」＝「リセールバリューを気にしなくて良い」と定義していると思われます。
----
Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASの平均坪単価は270万円ほどです。70㎡を5600万円で購入、10年後のローン残債は約4100万円ほどです。10年後に4100万円(坪単価200万円弱)を下回りますでしょうか。
----
駅遠物件であるからとリセールバリューを気にしなくて良い。という発言の根拠として幾つかの物件事例を紹介していますね。

上がり幅は仰る通り吉祥寺駅バス便に見劣りしますが、そもそも論として資産性爆上げを狙う物件では全く無い(それを狙うなら晴海フラッグに行くべき)ので、残債割れをしないかが大切かと思っています。

[2415: マンコミュファンさん]

晴海は上がらないと思うよ

[2416: マンション検討中さん]

ハルフラは倍率高くて買えないのがネックです。。ここの2期は倍率1倍ちょっとで先着順もあるから確実に買えますね。倍率は新築市場の評価と考えると、慎重に検討中です。

[2417: マンション掲示板さん]

>>2416 マンション検討中さん

第一期も1倍ちょっとですよ。
実需のみで転売や賃貸ができないことや、郊外の駅遠物件で凄い値上がりが期待できる訳でもないので倍率がつかないのは当然かと。
まぁ、売り方もそれぞれなので、倍率＝市場評価や倍率の比較が意味があるかも、よくわかりませんが、、、

[2418: 匿名さん]

>>2413 匿名さん

石神井台の直近の価格は坪280万円くらいですね。
ソースはブリリアシティ石神井台のプレミアムサイトです。

[2419: 匿名さん]

＞実需のみで転売や賃貸ができないことや
転売は規制されてなく、第三者への投資目的の賃貸が出来なかったような気がしますよ。

[2420: マンション掲示板さん]

>>2419 匿名さん

画像の通り、自分が居住するか親族が居住する目的の方しか買えません。勿論、将来的に売却することは妨げられませんが、所謂投資目的の転売はできないかと思いますよ。

[2421: 匿名さん]

>>2414 マンション掲示板さん

確かにマンマニさんは残割れしない＝リセールバリュー気にしなくてよいと言ってますね。そして質問者さんは将来実家の土地を譲り受けるという前提のようですね。

私はこのマンマニさんの回答を見て、改めて将来の買い替えは難しいなという認識をもちました。仮にこのまま首都圏の不動産相場が上がり続けたとして、ここの上がり幅は残割れしない程度ということであれば、新たに買い替える物件は相当レベルを下げる必要があるでしょう。西武新宿線という沿線も影響あるようですね。
https://www.moneypost.jp/812256

環境がいいので永住ということも考えますが、将来何があるかわからない中でリセールが難しいというのは、やはり不安材料になりますね。

[2422: マンション比較中さん]

>>2421 匿名さん
マンション買い換えてレベルアップするっていうのは、ここ数年の都心タワマンすごろくだけでしょ。
マンションだろうが戸建てだろうが住んで時間が経過すれば価値＝価格が下がるのは当然。そういう基本に立ち返らないとマンションは買えません。
ここは環境とランドスケープが唯一無二ですから中古で買い手が現れないという事態は考えにくい。欲張らなければ売却はできるよ、ということだと思います。

[2423: 評判気になるさん]

駅遠物件というのが石神井公園駅と確かに遠い（と言っても公園を通るので感覚的に許容できる）と思いますが、上石神井駅とそんなに遠くないと感じています。
あと、上石神井駅は今後高架化する予定もあるので期待てきると感じていますが、上石神井駅の高架化についてどう思っていますか？

[2424: eマンションさん]

>>2423 評判気になるさん

上石神井駅の高架化はかなり先の話ですし、実現されて本物件に好影響が出たらラッキー程度に思っています。

上石神井駅の再開発がリセールに与える影響も、マンマニさんの記事を見るとそんなに大きくは無さそうです。宝くじ程度に期待するのが良いかなと個人的には思っています。

▼マンマニさん記事抜粋
駅周りの開発が～というよりかはこの環境、規模感が評価され続けていく印象でしょうか。

[2425: 坪単価比較中さん]

>>2423 評判気になるさん
上石神井駅は西武新宿線の時点で大きく環境が変わる可能性は低いと思ってます。

[2426: 匿名さん]

そもそも値上がりを期待するマンションを探してるなら、このマンションを見ていること自体根本的に間違ってるでしょ。
都心のタワマン探した方がいい。

[2427: 評判気になるさん]

>>2426 匿名さん
なるほどです。ありがとうございます！
値上がりについて予算や住環境なども考慮するので、マンションを買う時に値上がりをすごく期待するわけではないかもしれませんが、資産価値が落ちることを期待する人がほぼいないでしょうと考えていますが、いかがでしょうか？
そういう意味で上石神井駅が一番近い駅として、その高架化は少しでもプラスな影響になるかと思いました。

[2428: マンション検討中さん]

西武新宿線が他路線に直通でもし始めない限り、上石神井駅が再開発してもこの距離感も相まってリセールバリューには影響ないでしょう。
それより住民の民度や質の方がリセールバリューに影響出ますよ。

[2429: マンション検討中さん]

>>2422 マンション比較中さん

都心タワマンに限らず近隣物件はそこそこ爆上がりしているようですよ？確かに価格次第で売れると思いますが、次買えないと買い替えは成立しませんからね。私の場合、永住の可能性は低いので、そのあたりしっかり考えて検討したいと思います。

[2430: 評判気になるさん]

色々マイナスな情報が投稿されているようですが、この物件最も魅力的なところは何でしょうかね。安い＆住環境が良い？資産価値がないと安いと言ってもあまり意味が無いですよね。。。

[2431: マンション検討中さん]

良い環境にずっと住み続けるなら資産価値なくてもいいんじゃないですか
将来住み替え可能性が高いなら賃貸にもだせないことも含めてかんがえないと。

[2432: マンション検討中さん]

用語の定義がマチマチなので、資産価値を「含み益が出る」と考えるのか、「残債割れしない」と考えるのかで意見は変わるかと。

個人の意見ですが、この物件は前者の状態は厳しくとも、後者の残債割れしない程度の資産価値は期待できると思っています。

子育て期に相応しい住環境、周辺環境を得られる物件で、売却時の価値もある程度保証されていると判断しました。
※10年以上は住む想定ですが、永住はどうだろう…という考えです。

[2433: 匿名さん]

上石神井駅高架化はマイナスではない（今は手狭な駅前も多少整備されるでしょうし）と思いますが、西武新宿線が新宿にしか出れないので大きくプラスになることはないんじゃないでしょうか。
東西線との直通運転構想もありますが、具体化しているわけではないうえにコロナで社会が変わってしまったので……
値上がりしやすいマンションは「都心」「駅近」が多いのでこの物件は厳しいように思いますが、元の価格が安いのと住環境がよいと思われるので、手放すときに大きくマイナスにはならないんじゃないでしょうか。

[2434: 匿名さん]

すみません2433は
>>2427 評判気になるさん

へのリプです。

[2435: 匿名さん]

>>2432 マンション検討中さん

「残債割れしない」ってどう言う意味で言ってますか？
10年済んでローンを支払った分は安くなってもチャラなら残債割れしないと言う意味ですか？
その意味だと頭金の額によって基準が変わってきますよね？

[2436: マンション検討中さん]

>>2435 匿名さん

https://www.sumu-log.com/archives/41929/

こちらの記事が分かりやすいです。
※このニュアンスで発言しています。

頭金を一定額入れる事で、残債割れのリスクを下げる事は確かに可能です。極論、現金一括購入すれば残債割れのリスクはゼロです。

ただ、個人的には貯金や頭金を使うことなく、マンション単体の価値で、残債割れしないでほしいと思います。

[2437: 買い替え検討中さん]

>現金一括購入すれば残債割れのリスクはゼロです。
毎回現金で買いますが、ローンの残債という概念は全くないですよ。
良い立地で買えばこの十年はキャピタルとれましたから。
ここについては住環境が気に入ったけど自分の資産は減るリスクが極めて高いので悩ましいところです。

[2438: マンション比較中さん]

>>2437 買い替え検討中さん
ここはRV狙い向け物件じゃないので当たり前だろうに。。。

[2439: 名無しさん]

東西線との直通運転構想の記事です。
https://toyokeizai.net/articles/-/377569?page=4

都心乗り入れの利便性をどう上げていくかは株主総会でもつねに要望が上がっており、経営課題であると書かれていますね。これが実現すれば新宿線も大きく変わりそうです。

[2440: 匿名さん]

>>2439 名無しさん

夢のある話しですね。いつの日か実現するといいですね。

[2441: 匿名さん]

高架化によるメリットとして、吉祥寺、西荻窪、荻窪といった中央線に出やすくなることは結構大きいと思います。
上石神井や上井草の駅前もすっきりするので、バス便も今よりだいぶ安定するのでは？
とはいえ、だいぶ先なので、あまり期待しすぎない方が良いですね。

[2442: 名無しさん]

>>2421 匿名さん

上石神井は資産価値が落ちやすい街18位ですか。変化率が-11.2%ってどうなんでしょう。リセールバリューを狙う物件ではないということはわかっていても、将来何があるかわかりませんからね。いまは子育て環境良ければと思いますが、いざという時に資産として見れないのはやはり不安になりますね。

[2443: 評判気になるさん]

>>2441 匿名さん

検討者ならそこに期待するより中古含めて中央線のバス便を検討した方がいいと思います。

[2444: マンション検討中さん]

上石神井駅は資産価値落ちやすいんですね。
だからと保険の上石神井駅より、遠い石神井公園駅を先に書いてるのかしら。

[2445: マンション検討中さん]

>>2442 名無しさん

この記事でコメントされている榊淳司さんって、オリンピック後の不動産大暴落を予想されていた著名な住宅ジャーナリストの方でしたっけ？何でも暴落！価値低下！っていってると記事自体の信憑性が揺らぎますね、、、

[2446: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2447: 匿名さん]

最寄駅表示がＳＵＵＭＯには上石神井12－16分と出ているけれど、at home とhomeｓには石神井公園駅24分とか20－25分とでている。20分以上の表記だけでパスする人いるのに、もったいない。従前地権者の満足度より広域から検討者呼ばないとさばけない戸数だと思うけどな。

[2448: 名無しさん]

>>2445 マンション検討中さん

こちらの調査に榊氏は関係ないようです。郊外で不便な路線ということが下落見込みに起因しているようですよ。

[2449: マンション検討中さん]

何か、マンション名と最寄駅表記をごっちゃにして回答してませんか…？
最寄駅として石神井公園駅と上石神井駅のどちらを先に表記するかなんて、地権者無関係ですよね。

[2450: 通りがかりさん]

>>2447 匿名さん

それでも上石神井より石神井公園の方が集客できるという判断ではないでしょうか。

[2451: マンション検討中さん]

>>2448 名無しさん

調査の件は認識しております。
榊氏のコメントがあると、記事自体の内容や
記載された調査の信憑性が無くなるという意味です。

両論併記でもなく、一方的な意見を並べる方が楽ですし、
読み手も読みやすく信じやすいかもしれませんね。

[2452: マンション検討中さん]

>>2443 評判気になるさん

だれも中央線バス便だけで選ぶわけでは無いので。。
石神井公園近くとか主なファクターで気に入った物件について、プラスαのポジ要素を見ているに過ぎないのでは？

[2453: 匿名さん]

ブリリア石神井公園の「構造」住宅性能評価を取得予定と・・・
住宅性能評価を取得するだけでも良心的。多くは評価性能の取得
すら無いのが実態。

ここの構造を見たところ耐震等級１。
ブリリアのタワーマンションは耐震等級３を免震構造で取得して
いたが、一般マンションはやはり耐震等級１がほとんどいうのは
しかたないかと思った。

耐震等級３の住宅に住みたければハウスメーカーで戸建を建てる
しか無いというのは納得しました。
耐震等級３とは関東大震災の１．５倍の地震に耐えられる建物。
耐震等級は１～３まである。

[2454: 匿名さん]

リリーゼ練馬中村橋は耐震等級3でしたね。今、販売しているリリーゼ練馬は耐震等級、2、安心なのに安くて大人気で倍率高すぎなのが難点です。

[2455: eマンションさん]

>>2453 匿名さん

住宅性能評価者は大手ならどこも取得してますよね？多くは取得してないって、どのあたりのデベの物件でしょうか？

[2456: 通りがかりさん]

>>2451 マンション検討中さん

榊氏に対するあなたのイメージですね。
調査や記事の郊外・都心アクセスが不便な上石神井の資産価値が落ちるということに関しては、それなりに説得力あるなと思って見ていました。既出の西武池袋線・中央線と西武新宿線物件の騰落率の乖離を見てもなるほどなと思いました。

[2457: 検討板ユーザーさん]

>>2456 通りがかりさん

池袋がランクインしてる時点で何の価値もないランキングだと思うが

[2458: 評判気になるさん]

>>2457 さん

そこ？隅々までよく見てますね。w
AI調査だから調査設計により誤差もでるでしょう。きっと池袋や上石神井は誤差の範囲ですね。あくまで調査なので信じる信じないはあなた次第だと思いますよ。私は家探しのプライオリティにおいて資産性が高い方なのでこのあたりは参考にしたいと思ってます。

[2459: 匿名さん]

>>2458 評判気になるさん

そもそもですが、このマンションで資産性語ることがナンセンスでは？利便より環境を求めてる人が多いし、売ろうと思って売れないマンションでもない。再開発などのプラス要素はあっても、これといったマイナス要素はないので、現状価格からそこまでの下振れもないと思います。

[2460: マンション比較中さん]

>>2459 匿名さん

仰る通りだと思います。

石神井公園駅前の再開発もそうですし、上石神井駅の高架化・再開発、外環の開通があるとエリア全体が活性化しそうですよね。まぁ、高架化や外環は10～20年単位でしょうし、プラスばかりではないと思いますが。

[2461: マンション比較中さん]

第二期一次を終えて、折返しって感じですね。

[2462: 匿名さん]

何だかんだ言われても、事実としてこの短期間で844戸中580戸がもう売れてしまっているというのは単純にスゴイですね...。もう折り返しって言うか、終盤戦に差し掛かっている感じか。

[2463: 通りがかりさん]

>>2462 匿名さん

580戸には地権者住戸301も含まれてるんですか？

[2464: マンコミュファンさん]

>>2463 通りがかりさん

含まれます。非地権者住戸が543戸ですから。

[2465: マンコミュファンさん]

543戸中、279戸の販売が完了した。という記載が適切ですね。折り返しって感じです。

それはそうと、8号棟の供給って開始してましたっけ…？

[2466: 買い替え検討中さん]

8号棟は最終期に値上げして販売するとモデルで聞きました。

[2467: 口コミ知りたいさん]

>>2466 買い替え検討中さん

ホントに一部（角部屋）だけ、一次でうってませんでしたっけ？

[2468: マンション比較中さん]

>>2465 マンコミュファンさん

はい。
なので、折返しと言いました。
地権者住戸は、別物ですよねー。

[2469: 買い替え検討中さん]

角住戸に関しては、1期で要望が多かったので二期販売の棟の分も売りましたね。

[2470: マンション検討中さん]

竣工売り物件にはならなくてすみそうですね、、、

[2471: 匿名さん]

眺望良い棟や後ろでも角住戸を先に売り、条件厳しい棟を値上げして売るから今後はどうなるでしょうね。

[2472: 検討中]

MRで入居は来年10/13からで、住民票もすぐに移さなければならないと伺いました。子どもが来年度年長さんのため、卒園後、小学校にあがるタイミングで引っ越したいと考えていたのですが…同じ状況の方いらっしゃいますか？

[2473: 通りがかりさん]

>>2472 検討中さん

新居をフルローンに切り替えて二重でローン払えばいいやで。

[2474: 口コミ知りたいさん]

>>2472 検討中さん

住民板でも似たような悩みが出ていた気がします。越境通学させるか否かみたいな…。
参考になるか分かりませんが、住民板のやりとりを遡ってみるのも良いかもしれません。
※あまり良いアドバイスができずすみません。

[2475: 通りがかりさん]

>>2474 さん
我が家は練馬区外なので難しいですが、新居から通える距離なら、その方法もありますよね。住民票をすぐに移すことで実需での購入の証としてるのかもしれませんが、なかなか厳しいです。住民板みてみます。ありがとうございます。

[2476: 評判気になるさん]

>>2472 さん
うちは引っ越して最後だけ電車でなんとか毎日じゃないにしろ通おうかなと思っています。そもそも冬休み春休みがありますし。
幼稚園の先生に相談したところ年長になるとそういう子も多いらしく通勤ラッシュを避けて遅刻で来ていますと聞きました。
引っ越した直後にいきなり学校変わるのも我が子にはどうかなと思い…悩みますよね。

[2477: 検討中]

>2476 評判気になるさん

そうなんですね。調べてみたら、うちはバス含めると2時間弱かかりそうでした。親も子も体力的にキツそうですが、今の幼稚園で卒園させてあげたいと思っているので… 入居日の融通が利くなら購入に踏み切れるのですが、悩ましいです。
営業さんにいつまでに住民票を移さなければならないか、もう少し詳しく確認してみます。幼稚園の許可も下りれば、越境通園も検討してみようと思います。ありがとうございます。

[2478: マンション検討中さん]

こちらの1号棟1階を検討しています。
1号棟は上層階でも眺望が抜けないであろうこと、川(≒水害リスク)にも近く、石神井公園・上石神井どちらからも距離があることから他棟よりも抑えた価格になるのではと期待していますが、見込みが甘いでしょうか。
また、もし価格表をお持ちの方がいらっしゃれば、本物件の2階から上と1階の価格差がどの程度あるのかもご教示いただけるとたいへん助かります。

[2479: マンション比較中さん]

>>2478 マンション検討中さん

第二期の売れ行き次第かと思いますが、第一期→第二期もさらっと値上げしてましたので、良くて第二期と同等かな？という印象です。

価格差については、第二期一次では以下のような感じでした。最上階プレミアとかもありません。ご参考まで。
70平米で5700万程度、1階→2階で+50万、それ以上は+70万づつ。
65平米で5400万程度、1階→2階で+50万、それ以上は+40万づつ。

[2480: マンション検討中さん]

>>2479 さん

ありがとうございます。参考にさせていただきます。
1階のお値段が抑えめなのはうれしいですが、やっぱり後期になるほど上がっていくものなんですね。6000万を超えてくるとお財布的に厳しいので、3期でさらに値上げとならないように祈るばかりです。

[2481: マンション検討中さん]

>>2480 マンション検討中さん
3期で上がるかもしれない、1号棟は洪水リスクが高く眺望もないとおっしゃるのに、2期で検討なさらない理由をお差し支えなければ教えていただけますか？。私は2期の4号棟を検討中ですが値下げの可能性があるなら桜並木が外廊下から見える1号棟まで待とうかと迷っています。

[2482: 通りがかりさん]

営業担当の方に3期の価格帯について聞いてみましたが、値上げがありそうなニュアンスでした。不確定ですのでご参考までに

[2483: 買い替え検討中さん]

営業が次期値下げするというはずないよ

[2484: マンション比較中さん]

>>2480 マンション検討中さん
手元にある資料で分かればお答えしますので、何かあれば聞いてください。
1階は値段もさることながら、庭があったり、出入りも楽でいいですよね。

3期はよめないですよね・・・。
不動産価格の上昇傾向や様々な物価高に乗ってあげてくるのか、否か。
近隣の新築マンション（ジオやシティテラス）の金額が出てると思うので、
デベもその辺りの状況を見ながら、購入希望者のニーズを探り探り、
完売できるような金額に設定するのかと思います。

個人的には65～70平米の手を出しやすい住戸は値上げの可能性あり、
第2期1次でも申込が多くなかった小さめの住戸は維持ないし価格見直し
といったことがあるように思います。

[2485: マンション検討中さん]

ジオは坪単価３８０くらいですって。石神井公園徒歩７分、スーパー２分、設備仕様よし、で個々の検討者とは全くかぶらないと思います。

[2486: マンション比較中さん]

>>2485 マンション検討中さん

共有頂きありがとうございます。70平米で8000万円程度ですね？価格・駅距離・内容・規模ともに全く違いますので被らないですね。一方、一つの目安として、この物件が安く感じる、値上げしやすい面もあるかと思います。

なお、マンションブランドについて詳しくないのですが、同じような距離・規模のザ・パークハウス石神井公園テラスが375万円と比較すると若干の価格上昇でしょうかね？（マンション相場が下がる状況ではなさそう？）
https://manmani.net/?p=39597

[2487: マンション検討中さん]

>>2486 マンション比較中さん
ジオの営業はパークハウスより立地がいいから高くすると言ってましたよ。ここは立地が違いすぎると言ってました。

[2488: 口コミ知りたいさん]

次期から値上げは恐らくあると思います。。
今までも相場と比べて相当安かったですし。

[2489: 通りがかりさん]

>>2488 さん

相当安いですか？このあたりの相場っていくらくらいなのでしょう。2年前に完売した上石神井駅徒歩10分のブリリアシティ石神井台は260万でした。そこまで安いイメージはないのですが。

[2490: マンション掲示板さん]

>>2489 さん

この２年でかなり高騰してますからね。。。
自分が見ているエリアだと１?２割上がってます。
昔と比較はしない方が良いですよ。

[2491: 買い替え検討中さん]

デベが調子に乗って値上げして売れ残ってバーゲンセールになると1番良い

[2492: マンション検討中さん]

>>2481 さん

細かい話になってしまうので理由は伏せますが、専用庭付、かつ庭前になるべく人通りのなさそうなお部屋、と考えて、プロムナードに接した2～4号棟を避け、1号棟で検討しております。
駅距離や水害リスク等は個人的にはあまり気にしておらず、そうした要素によって価格が抑えめになるのか、それとも特に関わりなく販売後期になるほど値上がりしてゆくのか？の参考になれば、と考えた次第です。

みなさんのお話をうかがっていると、3期でさらに値上げもありそう？なので、そうであれば2期のうちに条件の近いお部屋を掴みにいくのが結果的に正解なのかもしれませんが、、難しいですね。

[2493: 検討板ユーザーさん]

>>2490 マンション掲示板さん

で、ここの相場はいくらでしょうね。

[2494: マンション掲示板さん]

>>2493 検討板ユーザーさん
デベが設定して、購入された金額が相場です。

そもそも階数によって金額も違いますし、
一概にいえませんよね？笑。

個人的にはまだあがる余地があると思います。
１階で言えば坪270万強みたいですが、280万
になる可能性もあるんじゃないでしょうか？
（個人の感想です）

[2495: 評判気になるさん]

>>2494 マンション掲示板さん さん

デベが購入して設定された金額が相場、、、って、この辺りの相場イメージがなく、ここが安いとか上がるとか言ってるのですか？因みに1階が270強から280に上がる根拠ってなんでしょう。

[2496: マンション掲示板さん]

>>2495 評判気になるさん
近隣からすれば安いのでは。売れてれば利益を上げるためにって普通にしますよ。

[2497: マンション検討中さん]

>>2492 マンション検討中さん
ありがとうございます。おっしゃるように庭前プライバシーは1号棟が1良いすね。
同じ間取りでも前の棟からの距離や自己日影などでも4号棟の方が厳しいところもあります。駅距離については12分と13分は大差ないと思います。
値段のことは分からないので、3，4号棟で良い部屋があれば2期でGo,
値段が少し上がっても1号棟の部屋があれば待ち、
うちは、どちらの棟か甲乙つけがたく、まず抽選にチャレンジかなと思っています。

[2498: マンション検討中さん]

本物件周辺相場としては、ブリリアシティ石神井台の中古価格が一番参考になるかと思います。
https://bc-shakujiidai.com/used/

直近だと坪280万円前後ですね。
そちらを考慮すると、値上げしたとはいえ本物件はまだ多少割安と言えそうです。
※駅距離や周辺環境、設備、採光条件などの違いはあります。

[2499: 匿名さん]

1階を宣伝してる人が多いが
販売苦戦してるのか？

[2500: マンション検討中さん]

来場予約埋まらないからね
2期2次で何戸出せるか